Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Zweiten Präsidenten Dr. Fellner als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schuster, Dr. Gitschthaler, Dr. Zierer und Dr. Bachofner als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei W*****, vertreten durch Dr. Walter Gastgeb, Rechtsanwalt, Linz, Hessenplatz 9, wider die beklagte Partei Maria B*****, vertreten durch Dr. Paul Hörner, Rechtsanwalt, Leoben, Hauptplatz 10, wegen Räumung, infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Kreisgerichtes Leoben als Berufungsgerichtes vom 29. Jänner 1960, GZ R 2179/59-17, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Leoben vom 21. Juli 1959, GZ C 495/59-11, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die Klägerin ist schuldig, der Beklagten die mit 355,54 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Räumung einer ca. 500 m2 großen Teilfläche der Grundparzelle ***** der EZ ***** mit der Begründung, dass die Beklagte sie ohne Rechtstitel benütze. Sie wendet dagegen ein, dass sie das Grundstück als Hausgarten zusammen mit einem Einfamilienhaus im Jahre 1941 gemietet habe. Das Erstgericht wies die Klage ab. Die Beklagte habe - so stellt das Erstgericht fest - mit dem Mietvertrag vom 29. 9. 1941 ein Einfamilienhaus samt Gartengrundstück als Werkswohnung von der Klägerin gemietet. Nachträglich sei ein Streifen des Grundstückes gegen einen anderen ausgetauscht worden. Nach den Regeln des redlichen Verkehrs sei anzunehmen, dass das Gartengrundstück mit dem übereinstimmenden Willen der Parteien Bestandteil des Mietobjektes geworden sei, wenngleich es im schriftlichen Mietvertrag nicht als solcher angeführt worden sei. Auch andere Mieter der Klägerin hätten Gartengrundstücke mitgemietet und die Klägerin habe der Beklagten den Garten siebzehn Jahre lang belassen. Dass nach dem § 13 des Vertrages alle Vertragsänderungen schriftlich vorgenommen werden sollten, spiele keine Rolle, weil das Bestandobjekt im Mietvertrag nur nicht genau und vollständig umschrieben worden sei. Der damalige Verwalter der Klägerin R***** sei befugt gewesen, den Mietvertrag zu schließen. Eine Beschränkung seiner Vollmacht wäre - so nimmt das Erstgericht an - für die Mieterin nicht erkennbar gewesen. Da die Beklagte auch durch das Vertrauen auf den äußeren Tatbestand geschützt sei, könne sie sich auf ihr Mietrecht berufen. Dieses könne von der Klägerin nur aufgekündigt werden.Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Räumung einer ca. 500 m2 großen Teilfläche der Grundparzelle ***** der EZ ***** mit der Begründung, dass die Beklagte sie ohne Rechtstitel benütze. Sie wendet dagegen ein, dass sie das Grundstück als Hausgarten zusammen mit einem Einfamilienhaus im Jahre 1941 gemietet habe. Das Erstgericht wies die Klage ab. Die Beklagte habe - so stellt das Erstgericht fest - mit dem Mietvertrag vom 29. 9. 1941 ein Einfamilienhaus samt Gartengrundstück als Werkswohnung von der Klägerin gemietet. Nachträglich sei ein Streifen des Grundstückes gegen einen anderen ausgetauscht worden. Nach den Regeln des redlichen Verkehrs sei anzunehmen, dass das Gartengrundstück mit dem übereinstimmenden Willen der Parteien Bestandteil des Mietobjektes geworden sei, wenngleich es im schriftlichen Mietvertrag nicht als solcher angeführt worden sei. Auch andere Mieter der Klägerin hätten Gartengrundstücke mitgemietet und die Klägerin habe der Beklagten den Garten siebzehn Jahre lang belassen. Dass nach dem Paragraph 13, des Vertrages alle Vertragsänderungen schriftlich vorgenommen werden sollten, spiele keine Rolle, weil das Bestandobjekt im Mietvertrag nur nicht genau und vollständig umschrieben worden sei. Der damalige Verwalter der Klägerin R***** sei befugt gewesen, den Mietvertrag zu schließen. Eine Beschränkung seiner Vollmacht wäre - so nimmt das Erstgericht an - für die Mieterin nicht erkennbar gewesen. Da die Beklagte auch durch das Vertrauen auf den äußeren Tatbestand geschützt sei, könne sie sich auf ihr Mietrecht berufen. Dieses könne von der Klägerin nur aufgekündigt werden.

Infolge Berufung der Klägerin bestätigte das Berufungsgericht das erstgerichtliche Urteil, nachdem es das Verfahren ergänzt und teilweise wiederholt hatte. Der Verwalter der Klägerin sei ermächtigt gewesen, die Mietverträge mit dem im vorgedruckten Formular vorgesehenen Inhalt zu schließen. Im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages habe er der Beklagten einen beim Haus gelegenen Gartengrund gezeigt und zugewiesen. In dieser Rechtshandlung liege nicht eine bloß prekaristische Überlassung des Grundes, sondern mit Rücksicht auf den räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Bestandgabe des Hauses die Erklärung der Mitvermietung des Gartengrundes. Da es sich bei der Bestandgabe des Gartengrundes nicht um ein Abgehen des Verwalters vom Inhalt des vorgedruckten Formulars, sondern nur um die Bestimmung des Umfanges des Mietobjektes gehandelt habe, sei der Abschluss durch die Vollmacht des Verwalters gedeckt gewesen. Die Tatsache, dass für das Gartengrundstück kein gesonderter Mietzins festgelegt worden sei, komme im Hinblick auf den engen Zusammenhang mit der Vermietung des Hauses keine Bedeutung zu. Selbst wenn in der nachträglichen Änderung der flächenmäßigen Ausdehnung des Gartengrundstückes eine Vertragsänderung im Sinne des § 13 des Vertrages erblickt werde, die über die Vollmacht des Verwalters hinausgegangen sei und der Schriftform bedurft hätte, wäre der Mangel der Vollmacht dadurch behoben worden, dass sich die Klägerin den Vorteil der Zurückstellung eines Gartenstreifens zugewendet habe (§ 1016 ABGB). Außerdem müsse in der mündlichen Abänderung des Vertrages nach den Regeln des redlichen Verkehrs ein stillschweigender Verzicht auf das Erfordernis der Schriftlichkeit erblickt werden. Auch wenn die nachträgliche Änderung der flächenmäßigen Ausdehnung des Gartengrundstückes gegenüber der Klägerin unwirksam wäre, käme nach der Meinung des Berufungsgerichtes wieder die ursprüngliche Ausdehnung des gemieteten Gartengrundes zur Geltung, die sich um Teil gleichfalls auf die zu räumende Fläche und zum Teil auf eine Wegfläche erstrecke, deren Rückstellung von der Klägerin nicht angeboten werde.Infolge Berufung der Klägerin bestätigte das Berufungsgericht das erstgerichtliche Urteil, nachdem es das Verfahren ergänzt und teilweise wiederholt hatte. Der Verwalter der Klägerin sei ermächtigt gewesen, die Mietverträge mit dem im vorgedruckten Formular vorgesehenen Inhalt zu schließen. Im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages habe er der Beklagten einen beim Haus gelegenen Gartengrund gezeigt und zugewiesen. In dieser Rechtshandlung liege nicht eine bloß prekaristische Überlassung des Grundes, sondern mit Rücksicht auf den räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Bestandgabe des Hauses die Erklärung der Mitvermietung des Gartengrundes. Da es sich bei der Bestandgabe des Gartengrundes nicht um ein Abgehen des Verwalters vom Inhalt des vorgedruckten Formulars, sondern nur um die Bestimmung des Umfanges des Mietobjektes gehandelt habe, sei der Abschluss durch die Vollmacht des Verwalters gedeckt gewesen. Die Tatsache, dass für das Gartengrundstück kein gesonderter Mietzins festgelegt worden sei, komme im Hinblick auf den engen Zusammenhang mit der Vermietung des Hauses keine Bedeutung zu. Selbst wenn in der nachträglichen Änderung der flächenmäßigen Ausdehnung des Gartengrundstückes eine Vertragsänderung im Sinne des Paragraph 13, des Vertrages erblickt werde, die über die Vollmacht des Verwalters hinausgegangen sei und der Schriftform bedurft hätte, wäre der Mangel der Vollmacht dadurch behoben worden, dass sich die Klägerin den Vorteil der Zurückstellung eines Gartenstreifens zugewendet habe (Paragraph 1016, ABGB). Außerdem müsse in der mündlichen Abänderung des Vertrages nach den Regeln des redlichen Verkehrs ein stillschweigender Verzicht auf das Erfordernis der Schriftlichkeit erblickt werden. Auch wenn die nachträgliche Änderung der flächenmäßigen Ausdehnung des Gartengrundstückes gegenüber der Klägerin unwirksam wäre, käme nach der Meinung des Berufungsgerichtes wieder die ursprüngliche Ausdehnung des gemieteten Gartengrundes zur Geltung, die sich um Teil gleichfalls auf die zu räumende Fläche und zum Teil auf eine Wegfläche erstrecke, deren Rückstellung von der Klägerin nicht angeboten werde.

Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes, das den Wert des Streitgegenstandes mit mehr als 10.000 S angenommen hat, richtet sich die Revision der Klägerin, worin der Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung geltend gemacht und der Revisionsantrag gestellt wird, das angefochtene Urteil dahin abzuändern, dass der Klage stattgegeben werde. Allenfalls möge das Urteil aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Urteilsfällung an eines der Untergerichte zurückverwiesen werden. Die Beklagte beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, der Revision nicht Folge zu geben.

Die Revision ist nicht begründet.

Nach den Feststellungen der Untergerichte ist der Beklagten das Gartengrundstück schon anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages vom 29. 9. 1941 zur Benützung überlassen worden. Gerade dieses zeitliche Zusammenfallen lässt darauf schließen, dass nicht nur die Wohnung, sondern auch der Garten in Bestand gegeben wurde. Die Untergerichte nehmen auch als erwiesen an, dass der Garten nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien Bestandteil des Mietobjektes geworden ist. Dass er im schriftlichen Mietvertrag nicht ausdrücklich angeführt worden ist, spielt auch nach der Ansicht des Obersten Gerichtshofes keine Rolle. Es kann sich dabei nur um eine mangelhafte Beschreibung der Teile des Bestandgegenstandes im § 1 handeln. Der klagenden Partei ist zuzugeben, dass der örtliche Hausverwalter nur im Rahmen der formularmäßigen Mietvertragsvordrucke ermächtigt war, die Bestandverträge zu schließen. Allein die nähere Beschreibung des Umfanges des Bestandgegenstandes oblag auch nach dem auf Streichungen und Abänderungen zugeschnittenen § 1 des schriftlichen Mietvertrages dem Hausverwalter. Dieser war daher als ermächtigt anzusehen, Gartengrundstücke mit in Bestand zu geben, besonders wenn bedacht wird, dass es sich um eine aufgelockerte Siedlung handelte, zu der üblicherweise Gartengrundstücke gehören. Es kann auch nicht gesagt werden, dass jeder einzelne in bestand gegebene Zubehörsteil des Bestandgegenstandes bei sonstiger Unwirksamkeit im schriftlichen Mietvertrag hätte angeführt werden müssen. Das im § 13 enthaltene Gebot der Schriftlichkeit bezieht sich ja nur auf Abänderungen des Vertrages.Nach den Feststellungen der Untergerichte ist der Beklagten das Gartengrundstück schon anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages vom 29. 9. 1941 zur Benützung überlassen worden. Gerade dieses zeitliche Zusammenfallen lässt darauf schließen, dass nicht nur die Wohnung, sondern auch der Garten in Bestand gegeben wurde. Die Untergerichte nehmen auch als erwiesen an, dass der Garten nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien Bestandteil des Mietobjektes geworden ist. Dass er im schriftlichen Mietvertrag nicht ausdrücklich angeführt worden ist, spielt auch nach der Ansicht des Obersten Gerichtshofes keine Rolle. Es kann sich dabei nur um eine mangelhafte Beschreibung der Teile des Bestandgegenstandes im Paragraph eins, handeln. Der klagenden Partei ist zuzugeben, dass der örtliche Hausverwalter nur im Rahmen der formularmäßigen Mietvertragsvordrucke ermächtigt war, die Bestandverträge zu schließen. Allein die nähere Beschreibung des Umfanges des Bestandgegenstandes oblag auch nach dem auf Streichungen und Abänderungen zugeschnittenen Paragraph eins, des schriftlichen Mietvertrages dem Hausverwalter. Dieser war daher als ermächtigt anzusehen, Gartengrundstücke mit in Bestand zu geben, besonders wenn bedacht wird, dass es sich um eine aufgelockerte Siedlung handelte, zu der üblicherweise Gartengrundstücke gehören. Es kann auch nicht gesagt werden, dass jeder einzelne in bestand gegebene Zubehörsteil des Bestandgegenstandes bei sonstiger Unwirksamkeit im schriftlichen Mietvertrag hätte angeführt werden müssen. Das im Paragraph 13, enthaltene Gebot der Schriftlichkeit bezieht sich ja nur auf Abänderungen des Vertrages.

Der Einwand der klagenden Partei, es sei für das Gartengrundstück kein seperater Bestandzins bedungen worden, ist nicht von Bedeutung. Wenn dies zutrifft, bezog sich der vereinbarte Mietzins auf den ganzen Bestandgegenstand, also einschließlich des Gartens. In welcher Weise die klagende Partei das Ausmaß des Mietzinses berechnet haben mag, konnte für die Bildung des Vertragswillen der Parteien keine Rolle spielen. Daraus, dass die klagende Partei das Gartengrundstück nicht eingezäunt hat, kann mangels ausreichender anderer Hinweise nicht auf das Zustandekommen einer bloßen Bittleihe geschlossen werden. Auch uneingezäunte Grundstücke können in Bestand gegeben werden.

Die Untergerichte haben festgestellt, dass einige Zeit nach dem Zustandekommen des Mietvertrages ein Teil des Gartengrundstückes auf Wunsch des Hausverwalters gegen ein anderes Gartengrundstück umgetauscht wurde. Darin lag eine Abänderung des ursprünglichen Mietvertrages im Sinne des § 13 des Vertrages. Der örtliche Hausverwalter hätte daher, da die Zustimmung der Klägerin selbst zum Abgehen von der vereinbarten Schriftform nicht vorlag, die Änderungsabmachung schriftlich und nicht nur mündlich treffen sollen. Dadurch aber, dass die klagende Partei das von der Beklagten zurückgestellte Teilgrundstück für sich benützte, wendete sie sich den Vorteil aus dem an sich unwirksamen Rechtsgeschäft zu. Gemäß § 1016 ABGB ist sie infolgedessen an die vom Hausverwalter vorgenommene Vertragsänderung gebunden. Darauf hat das Berufungsgericht mit Recht hingewiesen. Der Vorteil für die klagende Partei musste entgegen ihrer Meinung nicht gerade darin bestehende, dass sie in den unmittelbaren Genuss dieses Grundstücksteiles kam. Es genügte, wenn die Klägerin durch dessen Heranziehung die ihr obliegenden sicherheitspolizeilichen Verpflichtungen erfüllen konnte. Es ergibt sich, dass die Untergerichte mit Recht das Bestehen eines Mietrechtes der Beklagten an dem zu räumenden Gartengrundstücke angenommen und die Klage abgewiesen haben. Da der geltend gemachte Revisionsgrund nicht vorliegt, musste der Revision der Erfolg versagt werden.Die Untergerichte haben festgestellt, dass einige Zeit nach dem Zustandekommen des Mietvertrages ein Teil des Gartengrundstückes auf Wunsch des Hausverwalters gegen ein anderes Gartengrundstück umgetauscht wurde. Darin lag eine Abänderung des ursprünglichen Mietvertrages im Sinne des Paragraph 13, des Vertrages. Der örtliche Hausverwalter hätte daher, da die Zustimmung der Klägerin selbst zum Abgehen von der vereinbarten Schriftform nicht vorlag, die Änderungsabmachung schriftlich und nicht nur mündlich treffen sollen. Dadurch aber, dass die klagende Partei das von der Beklagten zurückgestellte Teilgrundstück für sich benützte, wendete sie sich den Vorteil aus dem an sich unwirksamen Rechtsgeschäft zu. Gemäß Paragraph 1016, ABGB ist sie infolgedessen an die vom Hausverwalter vorgenommene Vertragsänderung gebunden. Darauf hat das Berufungsgericht mit Recht hingewiesen. Der Vorteil für die klagende Partei musste entgegen ihrer Meinung nicht gerade darin bestehende, dass sie in den unmittelbaren Genuss dieses Grundstücksteiles kam. Es genügte, wenn die Klägerin durch dessen Heranziehung die ihr obliegenden sicherheitspolizeilichen Verpflichtungen erfüllen konnte. Es ergibt sich, dass die Untergerichte mit Recht das Bestehen eines Mietrechtes der Beklagten an dem zu räumenden Gartengrundstücke angenommen und die Klage abgewiesen haben. Da der geltend gemachte Revisionsgrund nicht vorliegt, musste der Revision der Erfolg versagt werden.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den Paragraphen 41 und 50 ZPO.