Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Univ.-Prof. Dr.

 Bydlinski als Vorsitzenden sowie die Hofräte und die Hofrätin Mag. Wurzer, Mag. Dr. Wurdinger, Dr. Hofer-Zeni-Rennhofer und Dr. Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Dr. N*****, und 2. A*****, beide vertreten durch die Huber Swoboda Oswald Aixberger Rechtsanwälte GmbH, Wien, gegen die beklagte Partei S***** AG, *****, vertreten durch Dr. Andreas Köb, Rechtsanwalt in Wien, und die Nebenintervenientinnen 1. F***** GmbH, *****, vertreten durch die Themmer, Toth & Partner Rechtsanwälte GmbH, Wien, und 2. D*****gesellschaft mbH, *****, vertreten durch die Markowski Schellmann Rechtsanwälte OG, Wien, wegen Aufkündigung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 8. August 2018, GZ 40 R 69/18w-64, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 12. Jänner 2018, GZ 61 C 249/15t-58, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Die Kläger sind je zur Hälfte Eigentümer einer Liegenschaft mit mehreren darauf befindlichen Gebäuden. Der darüber 1999 mit der Beklagten auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag enthält in seinem Punkt VIII („Instandhaltung des Mietgegenstandes“) folgende Bestimmung:Die Kläger sind je zur Hälfte Eigentümer einer Liegenschaft mit mehreren darauf befindlichen Gebäuden. Der darüber 1999 mit der Beklagten auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag enthält in seinem Punkt römisch acht („Instandhaltung des Mietgegenstandes“) folgende Bestimmung:

„Der Mieter hat den Mietgegenstand im gleichen, ordnungsgemäßen und guten Zustand, in dem er ihn auch übernimmt, bei Beendigung des Vertragsverhältnisses – unter Berücksichtigung der mit dem Mietzweck verbundenen normalen Abnutzung – geräumt von allen Fahrnissen, besenrein an die Vermieter zurückzustellen (siehe jedoch Punkt XII Abs 1). In Abänderung der Bestimmungen des § 1096 ABGB hat der Mieter den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Zu- und Ableitungen, Einrichtungen und Geräte auf eigene Kosten zu erhalten, zu warten, instandzusetzen und zu erneuern, sowie die dafür notwendigen Reparaturen auf eigene Kosten unverzüglich durchzuführen. Den Mieter trifft somit in diesem Umfang die Instandhaltungspflicht für den gesamten Mietgegenstand. […] Den Mieter trifft auch die Instandhaltungspflicht einschließlich allenfalls erforderlicher Reparaturen der Dächer der Gebäude.“„Der Mieter hat den Mietgegenstand im gleichen, ordnungsgemäßen und guten Zustand, in dem er ihn auch übernimmt, bei Beendigung des Vertragsverhältnisses – unter Berücksichtigung der mit dem Mietzweck verbundenen normalen Abnutzung – geräumt von allen Fahrnissen, besenrein an die Vermieter zurückzustellen (siehe jedoch Punkt römisch zwölf Absatz eins,). In Abänderung der Bestimmungen des Paragraph 1096, ABGB hat der Mieter den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Zu- und Ableitungen, Einrichtungen und Geräte auf eigene Kosten zu erhalten, zu warten, instandzusetzen und zu erneuern, sowie die dafür notwendigen Reparaturen auf eigene Kosten unverzüglich durchzuführen. Den Mieter trifft somit in diesem Umfang die Instandhaltungspflicht für den gesamten Mietgegenstand. […] Den Mieter trifft auch die Instandhaltungspflicht einschließlich allenfalls erforderlicher Reparaturen der Dächer der Gebäude.“

In Punkt XII des Mietvertrags („Bauliche Veränderungen, Investitionen“) wurde Folgendes vereinbart:In Punkt römisch zwölf des Mietvertrags („Bauliche Veränderungen, Investitionen“) wurde Folgendes vereinbart:

„1. Den Vermietern ist bekannt, daß der Mieter die Durchführung verschiedener Zu-, Um- und Einbauten am Mietgegenstand vorzunehmen beabsichtigt. Die Vermieter erteilen hiemit bereits jetzt ihre ausdrückliche Zustimmung zu folgenden vom Mieter geplanten Zu-, Um- und Einbauten am Mietgegenstand, sofern der Mieter diese auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko, unter Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, durch befugte Gewerbetreibende und nach dem Stand der Technik durchführen läßt, diese wirtschaftlich vertretbar sind, nicht erheblichen Interessen der Vermieter widersprechen und keine Entwertung der Liegenschaft herbeiführen: Errichtung eines Parkdecks, die Schaffung weiterer Untermieteinheiten (Fachmärkte) auf den bestehenden Flächen sowie die Schaffung eines Durchgangs zur G*****gasse (Passage). […] Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in jener baulichen Gestaltung, in der es sich durch diese baulichen Veränderungen befindet, unter Ausschluß des § 1097 ABGB ohne Verrechnung und somit kostenlos, an die Vermieter zu übergeben. Für Aufwendungen auf den Mietgegenstand steht dem Mieter somit bei Beendigung des Mietverhältnisses kein Ersatzanspruch zu. […]„1. Den Vermietern ist bekannt, daß der Mieter die Durchführung verschiedener Zu-, Um- und Einbauten am Mietgegenstand vorzunehmen beabsichtigt. Die Vermieter erteilen hiemit bereits jetzt ihre ausdrückliche Zustimmung zu folgenden vom Mieter geplanten Zu-, Um- und Einbauten am Mietgegenstand, sofern der Mieter diese auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko, unter Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, durch befugte Gewerbetreibende und nach dem Stand der Technik durchführen läßt, diese wirtschaftlich vertretbar sind, nicht erheblichen Interessen der Vermieter widersprechen und keine Entwertung der Liegenschaft herbeiführen: Errichtung eines Parkdecks, die Schaffung weiterer Untermieteinheiten (Fachmärkte) auf den bestehenden Flächen sowie die Schaffung eines Durchgangs zur G*****gasse (Passage). […] Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in jener baulichen Gestaltung, in der es sich durch diese baulichen Veränderungen befindet, unter Ausschluß des Paragraph 1097, ABGB ohne Verrechnung und somit kostenlos, an die Vermieter zu übergeben. Für Aufwendungen auf den Mietgegenstand steht dem Mieter somit bei Beendigung des Mietverhältnisses kein Ersatzanspruch zu. […]

2. Soweit sich durch die in Absatz 1 dieses Punktes beschriebenen oder weitere bauliche Maßnahmen die durch den Mieter oder allfällige Untermieter verwendbare Nutzfläche vergrößert, werden die Vertragsteile bezüglich des Mietzinses entsprechend der Nutzflächenvergrößerung das Einvernehmen herstellen. [...]

3. Auch für die in Absatz 1 dieses Punktes konkret genannte Errichtung eines Parkdecks und die Schaffung von Fachmärkten und der Passage gelten die Bestimmungen des Absatz 1 dieses Punktes, sodaß auch diese Investitionen bei Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos in das Eigentum der Vermieter übergehen. Sollte das Mietverhältnis vor Ablauf von 20 Jahren enden, sind die Vermieter jedoch bereit, dem Mieter eine Investablöse für das genannte Parkdeck, die Schaffung von Fachmärkten und der Passage, die sich folgendermaßen berechnet, zu leisten: Berechnungsgrundlage ist die für diese Baumaßnahmen vom Mieter tatsächlich aufgewendete Investitionssumme, maximal jedoch ein Betrag von S 13,000.000,-. Die Vermieter verpflichten sich, dem Mieter die für diese Baumaßnahmen tatsächlich aufgewendeten Investitionen, maximal jedoch S 13,000.000,-, bei Beendigung des Mietverhältnisses als Investablöse zu ersetzen, wobei sich dieser Betrag pro vollendetem Bestandsjahr um 1/20 verringert. [...]“.

Die Kläger kündigten den Mietvertrag am 29. 9. 2015 gerichtlich auf. Sie stützten sich auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall und Z 4 zweiter Fall MRG. Die Beklagte sei ihrer vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen, wodurch eine erhebliche Substanzgefährdung eingetreten sei; außerdem übersteige der von den Beklagten aus einer Untervermietung einzelner Teile des Mietgegenstands lukrierte Untermietzins den Hauptmietzins um mehr als 100 %.Die Kläger kündigten den Mietvertrag am 29. 9. 2015 gerichtlich auf. Sie stützten sich auf die Kündigungsgründe des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall und Ziffer 4, zweiter Fall MRG. Die Beklagte sei ihrer vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen, wodurch eine erhebliche Substanzgefährdung eingetreten sei; außerdem übersteige der von den Beklagten aus einer Untervermietung einzelner Teile des Mietgegenstands lukrierte Untermietzins den Hauptmietzins um mehr als 100 %.

Die Beklagte bestritt und brachte im Wesentlichen vor, dass eine vertragliche Überwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter in einem – von den Klägern verwendeten – Vertragsformblatt gröblich benachteiligend und daher unzulässig sei. Davon abgesehen beziehe sich diese Verpflichtung nur auf den Zeitpunkt der Rückstellung des Mietobjekts und nicht auf die laufende Vertragsdauer. Die Instandhaltungspflicht umfasse auch nicht die von der Beklagten auf eigene Kosten errichteten (Zu-)Bauten, nämlich die „Passage“ (ob es sich dabei um den im Ersturteil näher beschriebenen „Durchgang G*****gasse“ handelt, ist unklar) sowie die Parkgarage (Tiefgarage) und das Parkdeck. Die behaupteten Schäden lägen nicht vor und würden keinesfalls die (Bau-)Substanz gefährden. Auf den Kündigungsgrund der Überlassung einzelner Teile des Mietgegenstands gegen eine im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohe Gegenleistung sei (konkludent) verzichtet worden. In Anbetracht der von der Beklagten als Hauptmieterin erbrachten Leistungen werde aber ohnehin kein unverhältnismäßig hoher Untermietzins erzielt.

Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für wirksam und verpflichtete die Beklagte zur Rückstellung des Mietobjekts, wobei es von folgenden Feststellungen ausging: Die Beklagte errichtete auf der Liegenschaft der Kläger ein Parkdeck, erneuerte „die Außenbereiche“ und „führte eine neue Haustechnik ein“. Sie schloss mit verschiedenen Untermietern (darunter den beiden Nebenintervenientinnen) Untermietverträge ab und nahm im Laufe der Zeit einzelne Erhaltungsarbeiten vor. Zu einem nicht näher festgestellten Zeitpunkt vor Mitte 2015 bemerkte der Zweitkläger, dass die Dachfläche eines auf der vermieteten Liegenschaft befindlichen Gebäudes unter Wasser stand, weil offenbar Regenrinnen und Abflüsse verstopft waren. Dadurch „alarmiert“, beauftragten die Kläger einen Sachverständigen mit der Erhebung allfälliger (weiterer) Schäden. Dieser erstellte eine „Mängelliste“, in der er unter anderem Schäden „am Flachdach, an der (Dach-)Unterkonstruktion, am Belag der Parkfläche im Erdgeschoss und der Tiefgarage, an der Decke im Eingangsbereich sowie im Einfahrtsbereich zum Parkplatz“ auflistete. Die Kläger konfrontierten die Beklagte mit den behaupteten Schäden und forderten sie unter Hinweis auf ihre vertragliche Instandhaltungspflicht auf, diese zu beheben. Im Rahmen eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens (Befundaufnahme am 11. 8. 2015) wurden Schäden im Eingangsbereich des Geschäftslokals der Erstnebenintervenientin, an einer im Ersturteil näher beschriebenen Stelle der „Betonfläche“, am Flachdach, im „Parkplatzbereich im Erdgeschoss bzw bei Parkstellplätzen in der freien Fläche“, am Parkdeck sowie im Bereich eines im Urteil des Erstgerichts näher bezeichneten Zugangs erhoben. Am 5. 5. 2017 (Tag der Befundaufnahme im vorliegenden Verfahren) bestanden „substanzgefährdende Schäden“ an der Decke der Garage im Untergeschoss, im Bereich des Geschäftslokals der Erstnebenintervenientin, an der Decke bei einem im Ersturteil näher bezeichneten „Zugang“ sowie beim Parkplatz im Erdgeschoss. Ausgehend von diesem Sachverhalt folgerte das Erstgericht, dass der Beklagten die laufende Instandhaltungspflicht im Mietvertrag wirksam auferlegt worden sei. Der Einwand der gröblichen Benachteiligung scheitere daran, dass der Vertrag individuell ausgehandelt worden sei. Da die Beklagte ihrer Instandhaltungspflicht nur mangelhaft nachgekommen und es dadurch zu substanzgefährdenden Schäden am Mietobjekt gekommen sei, habe sie einen zur Kündigung berechtigenden erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand gemacht.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge. Es ging – ebenso wie das Erstgericht – von einer wirksam vereinbarten Pflicht zur laufenden Instandhaltung aus und verwarf den Einwand, dass sich diese nicht auf von der Beklagten auf eigene Kosten errichtete (Zu-)Bauten bezogen habe. Da die Beklagte nicht behauptet habe, es würde sich bei diesen Bauwerken um in ihrem Eigentum stehende Superädifikate handeln, sei davon auszugehen, dass diese sogleich mit ihrer Errichtung in das Eigentum der Kläger übergegangen und daher von der vertraglichen Instandhaltungspflicht der Beklagten umfasst gewesen seien. Die Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs des Mietobjekts sei bereits aufgrund der festgestellten Undichtheit der „Decke über der [wohl gemeint: Tief-]Garage im Untergeschoss“ und der „abgehängten Deckenkonstruktion in der Passage“ gerechtfertigt, zumal der Beklagten bekannt gewesen sei, dass diese Schäden die Substanz des Mietgegenstands erheblich gefährden würden. Die Revision sei mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung nicht zulässig.

Die dagegen erhobene außerordentliche Revision der Beklagten ist zulässig und mit ihrem Aufhebungsantrag auch berechtigt.

1. Der Revision ist beizupflichten, dass die Feststellungen zu den – durch eine mangelhafte Instandhaltung verursachten – Schäden am Mietobjekt im Zeitpunkt der Kündigung unklar sind. Dass ein von den Klägern (außergerichtlich) beauftragter Gutachter eine „Mängelliste“ erstellt hat, kann der Feststellung des tatsächlichen Bestehens der darin angeführten Schäden nicht gleichgesetzt werden. Die Feststellungen zu den im Zuge der gerichtlichen Beweissicherung erhobenen Schäden sind zwar – entgegen der Ansicht der Revisionswerberin – dahin zu verstehen, dass diese bei der Befundaufnahme am 11. 8. 2015 auch tatsächlich vorlagen; allerdings kann dem Ersturteil nicht entnommen werden, ob sie auch noch im Zeitpunkt der Kündigung am 29. 9. 2015 bestanden, zumal das Erstgericht feststellte, dass die Beklagte seit der Befundaufnahme im Beweissicherungsverfahren einzelne (allerdings nur beispielhaft genannte) Sanierungsmaßnahmen vorgenommen hat. Es ergibt sich aus den erstinstanzlichen Feststellungen auch nicht, ob die bei der Befundaufnahme am 5. 5. 2017 festgestellten Schäden bereits bei Kündigung bestanden. Der vom Berufungsgericht gezogene Schluss, dass jene Schäden, die sowohl im Beweissicherungsverfahren als auch bei der Befundaufnahme im vorliegenden Verfahren hervorgekommen sind, auch im Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen haben müssen, ist nicht zwingend, weil sich den Feststellungen nicht eindeutig entnehmen lässt, ob es sich bei den für die genannten Zeitpunkte festgestellten Schäden jeweils um die selben Schäden handelt.

2.1. Die Beklagte behauptete in erster Instanz, dass sich ihre (laufende) Instandhaltungspflicht (deren wirksame Vereinbarung nicht mehr substantiiert in Zweifel gezogen wird) nicht auf die von ihr errichteten – im erstinstanzlichen Urteil allerdings nur unpräzise und ohne Bezugnahme auf das Vorbringen der Beklagten festgestellten     – (Zu-)Bauten bezogen habe. Das Berufungsgericht setzte sich mit diesem – in der Berufung verbreiterten – Argument nur insoweit auseinander, als es mangels (ausdrücklicher) erstinstanzlicher Behauptung zum Vorliegen eines Superädifikats davon ausging, dass die Kläger gemäß § 297 ABGB sofort Eigentümer der von der Beklagten errichteten (Zu-)Bauten wurden, auf die sich daher auch deren Instandhaltungspflicht bezogen habe.2.1. Die Beklagte behauptete in erster Instanz, dass sich ihre (laufende) Instandhaltungspflicht (deren wirksame Vereinbarung nicht mehr substantiiert in Zweifel gezogen wird) nicht auf die von ihr errichteten – im erstinstanzlichen Urteil allerdings nur unpräzise und ohne Bezugnahme auf das Vorbringen der Beklagten festgestellten     – (Zu-)Bauten bezogen habe. Das Berufungsgericht setzte sich mit diesem – in der Berufung verbreiterten – Argument nur insoweit auseinander, als es mangels (ausdrücklicher) erstinstanzlicher Behauptung zum Vorliegen eines Superädifikats davon ausging, dass die Kläger gemäß Paragraph 297, ABGB sofort Eigentümer der von der Beklagten errichteten (Zu-)Bauten wurden, auf die sich daher auch deren Instandhaltungspflicht bezogen habe.

2.2. Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. Es wäre vielmehr zu prüfen gewesen, ob die Instandhaltungspflicht nach dem übereinstimmenden Parteiwillen nur die bei Abschluss des – überwiegend von den Rechtsvertretern der Kläger formulierten – Mietvertrags bereits vorhandenen oder auch die von der Beklagten neu errichteten (Zu-)Bauten umfassen sollte. Dabei wäre zu beurteilen gewesen, ob letztere zunächst (als Superädifikate) in deren Eigentum verbleiben und daher – wie die Revisionswerberin argumentiert – von der laufenden Instandhaltungspflicht ausgenommen sein sollten, wofür prima facie Punkt XXII Absatz 3 des Mietvertrags spricht, wonach die von der Beklagten auf der Liegenschaft der Kläger errichteten Bauwerke (erst) mit Beendigung des Mietverhältnisses in das Eigentum der Kläger übergehen, diesen also eher nicht schon mit ihrer Errichtung zuwachsen sollten (vgl 1 Ob 14/06z, wonach es nicht gegen eine Qualifikation als Superädifikat spricht, wenn ein Bauwerk aufgrund einer zwischen den Beteiligten getroffenen 2.2. Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. Es wäre vielmehr zu prüfen gewesen, ob die Instandhaltungspflicht nach dem übereinstimmenden Parteiwillen nur die bei Abschluss des – überwiegend von den Rechtsvertretern der Kläger formulierten – Mietvertrags bereits vorhandenen oder auch die von der Beklagten neu errichteten (Zu-)Bauten umfassen sollte. Dabei wäre zu beurteilen gewesen, ob letztere zunächst (als Superädifikate) in deren Eigentum verbleiben und daher – wie die Revisionswerberin argumentiert – von der laufenden Instandhaltungspflicht ausgenommen sein sollten, wofür prima facie Punkt römisch 22 Absatz 3 des Mietvertrags spricht, wonach die von der Beklagten auf der Liegenschaft der Kläger errichteten Bauwerke (erst) mit Beendigung des Mietverhältnisses in das Eigentum der Kläger übergehen, diesen also eher nicht schon mit ihrer Errichtung zuwachsen sollten vergleiche 1 Ob 14/06z, wonach es nicht gegen eine Qualifikation als Superädifikat spricht, wenn ein Bauwerk aufgrund einer zwischen den Beteiligten getroffenen

Vereinbarung erst mit Ende des Benützungsrechts des Bauführers dem Grundeigentümer zufallen soll). Aus dem
– einen Bestandteil der Feststellungen bildenden – Mietvertrag ergibt sich auch, dass die Errichtung bestimmter (Zu-)Bauten durch die Beklagte bei Vertragsabschluss noch keineswegs feststand, was ebenfalls dafür sprechen könnte, dass die Parteien diese nicht von der – nach dem Vertragswortlaut auf den „Mietgegenstand“ bezogenen – Instandhaltungspflicht der Beklagten umfasst wissen wollten. Es scheint auch so zu sein, dass die Parteien dem Umstand, dass die von der Beklagten errichteten (Zu-)Bauten ohne laufende Instandhaltung einen Wertverlust erfahren, dadurch Rechnung trugen, dass sich die (nur bei Kündigung des Mietvertrags während der ersten 20 Jahre zu bezahlenden) Investitionsablöse jährlich verringern sollte.Vereinbarung erst mit Ende des Benützungsrechts des Bauführers dem Grundeigentümer zufallen soll). Aus dem, – einen Bestandteil der Feststellungen bildenden – Mietvertrag ergibt sich auch, dass die Errichtung bestimmter (Zu-)Bauten durch die Beklagte bei Vertragsabschluss noch keineswegs feststand, was ebenfalls dafür sprechen könnte, dass die Parteien diese nicht von der – nach dem Vertragswortlaut auf den „Mietgegenstand“ bezogenen – Instandhaltungspflicht der Beklagten umfasst wissen wollten. Es scheint auch so zu sein, dass die Parteien dem Umstand, dass die von der Beklagten errichteten (Zu-)Bauten ohne laufende Instandhaltung einen Wertverlust erfahren, dadurch Rechnung trugen, dass sich die (nur bei Kündigung des Mietvertrags während der ersten 20 Jahre zu bezahlenden) Investitionsablöse jährlich verringern sollte.

2.3. Ob sich die vertragliche Instandhaltungspflicht der Beklagten nur auf die bei Vertragsabschluss bereits bestehenden oder auch auf die von der Beklagten während der Vertragslaufzeit errichteten und allenfalls (nach dem noch näher zu erforschenden Parteiwillen) als Superädifikate anzusehenden (Zu-)Bauten bezieht, wurde mit den Parteien aber noch nicht ausreichend erörtert. Dies wird das Erstgericht, da

auch der Oberste Gerichtshof die Parteien nicht mit einer

Rechtsansicht überraschen darf, die sie bisher nicht (ausreichend) beachtet hatten (RIS-Justiz RS0037300 [T9]), im fortgesetzten Verfahren nachzuholen haben. Dabei wird gegebenenfalls auch auf die bisher unberücksichtigt gebliebene (erstinstanzliche) Behauptung der Kläger einzugehen sein, wonach sie aufgrund einer nachträglich abgeschlossenen Vereinbarung – die nur in der Revisionsbeantwortung allerdings erheblich abweichend interpretiert wird – so lange auf eine ihnen zustehende (sich nach dem Vorbringen der Revisionsgegner aus der Einbeziehung der Zubauten in den Mietvertrag ergebende) Mietzinserhöhung verzichtet hätten, bis die Höhe der vereinbarten Investitionsablöse erreicht worden sei, woraus sie ableiten, dass die von der Beklagten errichteten Bauwerke in Wahrheit von ihnen finanziert und somit Gegenstand des Mietvertrags geworden und daher auch von der dort vereinbarten laufenden Instandhaltungspflicht umfasst gewesen seien.

3. Aufgrund der Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen aus den genannten Gründen erübrigt sich ein Eingehen auf die weiteren Revisionsgründe, insbesondere auf die behaupteten Verfahrensmängel und die dem Berufungsgericht vorgeworfene Aktenwidrigkeit. Sollte sich im fortgesetzten Verfahren ergeben, dass die Beklagte keinen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietobjekt gemacht hat, wäre auf den ebenfalls angezogenen Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG (Überlassung des Mietgegenstands an einen Dritten gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung), mit dem sich die Vorinstanzen bisher nicht auseinandergesetzt haben, einzugehen.3. Aufgrund der Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen aus den genannten Gründen erübrigt sich ein Eingehen auf die weiteren Revisionsgründe, insbesondere auf die behaupteten Verfahrensmängel und die dem Berufungsgericht vorgeworfene Aktenwidrigkeit. Sollte sich im fortgesetzten Verfahren ergeben, dass die Beklagte keinen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietobjekt gemacht hat, wäre auf den ebenfalls angezogenen Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, zweiter Fall MRG (Überlassung des Mietgegenstands an einen Dritten gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung), mit dem sich die Vorinstanzen bisher nicht auseinandergesetzt haben, einzugehen.

4. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.4. Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, ZPO.