Entscheidung 1 Ob 27/15z

Ein um vierzig Prozent über dem Hauptmietzins liegender Untermietzins ist noch kein "übermäßiges Entgelt".

Beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung sind der Entgeltzahlung des Untermieters die Summe des Hauptmietzinses (Hauptmietzinsanteiles) und sämtlicher vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen.

1) Wer die Geschäftsräume benützt, ist gleichgültig. 2) Wenn zwischen dem Tod des Mieters und der Einbringung der Kündigung lediglich ein Zeitraum von fünf Monaten liegt, die Witwe die Fortführung des Betriebes (Antiquitätentischlerei) beabsichtigt und das …

Kein Kündigungsgrund ist die Weitervermietung durch den Untermieter des Geschäftslokales insbesondere ohne wirtschaftlichen Vorteil des Mieters.

Auf die Intensität der geschäftlichen Betätigung kommt es nicht an, wenn nur überhaupt eine regelmäßige Tätigkeit in den Räumen ausgeübt wird. Es ist auch gleichgültig, ob diese Tätigkeit vom Mieter selbst oder von einem Dritten ausgeübt wird.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt des Fehlen einer regelmäßig geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus (Würth in Rummel; RdZ 34 zu § 30 MRG, MietSlg 40466 mi …

Hinsichtlich einer Investition, deren weitere Instandhaltung dem Hauptmieter obliegt, ist deren Gebrauchswert im Zeitpunkt der Untervermietung - Verzinsung wie bei anderen Investitionen - auf die der zu ermittelnden Gebrauchsdauer der Investition entspreche …

Bei Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, ist der Untermietzins den auf die untervermieteten Räume entfallenden Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer erbrachten Leistungen gegenü …

Durch § 30 Abs 2 Z 4 2.Fall MRG soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einem ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; der Hauptmieter soll keinen unbilligen Vorteil ziehen.

Übersteigen die Leistungen der Untermieter jene, die der Mieter dem Hauseigentümer zu erbringen hat, nur um rund ein Drittel, liegt keine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vor.

Eine auf eine konkrete Untervermietung eingeschränkte Zustimmung enthält nicht auch die Zustimmung für spätere oder andere Fälle. Nur so weit die Erlaubnis reicht, liegt darin ein Verzicht auf den Kündigungsgrund (vgl MietSlg 32358).

Ist die Untervermietung weder nach dem Wortlaut des Vertrages noch nach der Absicht der Parteien auf eine teilweise Vermietung beschränkt worden, so bezieht sie sich im Zweifel auf das ganze Bestandobjekt.

Als Wert, mit dem die dem Untermieter zugutekommenden Investitionen des Hauptmieters zu berücksichtigen sind, ist der tatsächliche Gebrauchswert im Zeitpunkt der Untervermietung maßgebend.

Durch Hinzurechnung der Beträge zum Hauptmietzins, die sich aus der Ermittlung des Gebrauchswertes der dem Untermieter zugutekommenden Investitionen des Hauptmieters, sowie aus dem Zeitraum ergeben, auf welchen dieser Gebrauchswert aufzuteilen ist, ergibt s …

Ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vorliegt, ist aufgrund der Umstände des Einzelfalles nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen.