SZ 33/108

Zur Anbietungspflicht des Hauseigentümers oder Wohnungseigentümers bei Verringerung der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Stockwerken und gleichzeitiger Errichtung eines weiteren Stockwerkes.

Entscheidung vom 7. Oktober 1960, 1 Ob 315/60.

I. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien; II. Instanz:römisch eins. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien; römisch zwei. Instanz:

Oberlandesgericht Wien.

Die Klägerin war zur Zeit, als das dem Beklagten gehörige Haus durch Kriegseinwirkung beschädigt wurde, Hauptmieterin einer aus Küche und Kabinett bestehenden Wohnung im ersten Stock des Hoftraktes im Gesamtausmaß von 23.25 m2. Die Wiederherstellung des Gebäudes erfolgte unter Zuhilfenahme von Mitteln des Wohnhauswiederaufbaufonds. In der Größe und Anlage der Wohnungen in dem hier in Betracht kommenden ersten Stock traten aber Änderungen ein. Während früher nach dem Vorbringen der Klägerin vier, nach dem Vorbringen des Beklagten sogar fünf Wohnungen bestanden, sind nunmehr nur drei vorhanden, von denen zwei ein Ausmaß von etwas über 56 m2 und die dritte (Nr. 4) ein solches von 28.33 m2 hat.

Die Klägerin begehrt unter Bezugnahme auf § 20 WWG., den Beklagten schuldig zu erkennen, ihr die Miete der Wohnung Nr. 4, in eventu irgendeiner der drei im ersten Stock wiederhergestellten Wohnungen, oder im Fall der Begründung von Wohnungseigentum den Erwerb des Wohnungseigentums anzubieten. Der Beklagte nahm den Standpunkt ein, er sei zur Anbietung der Miete nicht verpflichtet, weil mit Rücksicht auf die eingetretenen Änderungen nicht gesagt werden könne, daß die Wohnung der Klägerin wiederhergestellt worden sei. Es sei auch nicht möglich, die drei neuen Wohnungen fünf Altmietern anzubieten. Die Veränderungen seien durch Vorschriften der Bauordnung und durch Anordnungen der Überwachungsorgane des Wohnhauswiederaufbaufonds bedingt. Er habe daher die Vergebung der Wohnungen im Sinne des § 14 NeuvermietungsG. dem Wohnungsamt der Gemeinde Wien überlassen.Die Klägerin begehrt unter Bezugnahme auf Paragraph 20, WWG., den Beklagten schuldig zu erkennen, ihr die Miete der Wohnung Nr. 4, in eventu irgendeiner der drei im ersten Stock wiederhergestellten Wohnungen, oder im Fall der Begründung von Wohnungseigentum den Erwerb des Wohnungseigentums anzubieten. Der Beklagte nahm den Standpunkt ein, er sei zur Anbietung der Miete nicht verpflichtet, weil mit Rücksicht auf die eingetretenen Änderungen nicht gesagt werden könne, daß die Wohnung der Klägerin wiederhergestellt worden sei. Es sei auch nicht möglich, die drei neuen Wohnungen fünf Altmietern anzubieten. Die Veränderungen seien durch Vorschriften der Bauordnung und durch Anordnungen der Überwachungsorgane des Wohnhauswiederaufbaufonds bedingt. Er habe daher die Vergebung der Wohnungen im Sinne des Paragraph 14, NeuvermietungsG. dem Wohnungsamt der Gemeinde Wien überlassen.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin Folge und hob das angefochtene Urteil unter Rechtskraftvorbehalt auf. Es führte aus, ein auf § 20 WWG. gestützter Anspruch sei im Rechtsweg durchsetzbar. Das Erstgericht hätte sich mit der Behauptung der Klägerin, es sei wohl die Anzahl der in den einzelnen Stockwerken neu errichteten Wohnungen geringer geworden, dafür aber ein weiteres Stockwerk errichtet worden, befassen und unter Bedachtnahme auf diesen Umstand das Verhältnis zwischen dem früheren Wohnungsbestand und dem wiedererrichteten klären müssen. Durch die Schaffung eines weiteren Stockwerks könne ein Ausgleich gegen die Verminderung der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Stockwerken geschaffen worden sein. In diesem Fall könne unter Umständen auch die Anbietung von Räumen im nächsthöheren Stockwerk in Betracht kommen. Es sei auch nicht ausgeschlossen, daß nicht mehr alle Altmieter vorhanden seien oder daß sich einzelne von ihnen ihrer Rechte verschwiegen hätten.Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin Folge und hob das angefochtene Urteil unter Rechtskraftvorbehalt auf. Es führte aus, ein auf Paragraph 20, WWG. gestützter Anspruch sei im Rechtsweg durchsetzbar. Das Erstgericht hätte sich mit der Behauptung der Klägerin, es sei wohl die Anzahl der in den einzelnen Stockwerken neu errichteten Wohnungen geringer geworden, dafür aber ein weiteres Stockwerk errichtet worden, befassen und unter Bedachtnahme auf diesen Umstand das Verhältnis zwischen dem früheren Wohnungsbestand und dem wiedererrichteten klären müssen. Durch die Schaffung eines weiteren Stockwerks könne ein Ausgleich gegen die Verminderung der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Stockwerken geschaffen worden sein. In diesem Fall könne unter Umständen auch die Anbietung von Räumen im nächsthöheren Stockwerk in Betracht kommen. Es sei auch nicht ausgeschlossen, daß nicht mehr alle Altmieter vorhanden seien oder daß sich einzelne von ihnen ihrer Rechte verschwiegen hätten.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs des Beklagten nicht Folge.

Aus der Begründung:

Der Beklagte hält an seiner schon in erster Instanz vertretenen Rechtsauffassung fest, daß er zur Anbotstellung an die Klägerin nicht verpflichtet sei. Die drei neuen Wohnungen könnten nicht fünf Altmietern angeboten werden. Es könne auch mit Rücksicht darauf, daß an Stelle von fünf alten Wohnungen nur drei neue mit anderer Anordnung und Größe getreten seien, nicht gesagt werden, daß die Wohnung der Klägerin wiederhergestellt worden sei. Die Bestimmung des § 20 WWG., die nur im Zusammenhalt mit der Bestimmung des § 14 NeuvermietungsG. verstanden werden könne, verlange eine Gleichheit der zerstörten und der neu errichteten Wohnungen. Liege diese nicht vor, dann komme nur eine Vergebung der mit Fondshilfe wiedererrichteten Wohnräume durch die Gemeinde im Sinne des § 14 NeuvermietungsG. in Betracht.Der Beklagte hält an seiner schon in erster Instanz vertretenen Rechtsauffassung fest, daß er zur Anbotstellung an die Klägerin nicht verpflichtet sei. Die drei neuen Wohnungen könnten nicht fünf Altmietern angeboten werden. Es könne auch mit Rücksicht darauf, daß an Stelle von fünf alten Wohnungen nur drei neue mit anderer Anordnung und Größe getreten seien, nicht gesagt werden, daß die Wohnung der Klägerin wiederhergestellt worden sei. Die Bestimmung des Paragraph 20, WWG., die nur im Zusammenhalt mit der Bestimmung des Paragraph 14, NeuvermietungsG. verstanden werden könne, verlange eine Gleichheit der zerstörten und der neu errichteten Wohnungen. Liege diese nicht vor, dann komme nur eine Vergebung der mit Fondshilfe wiedererrichteten Wohnräume durch die Gemeinde im Sinne des Paragraph 14, NeuvermietungsG. in Betracht.

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Gemäß § 20 Abs. 1 WWG. hat der Hauseigentümer die Miete der Wohnräume, die mit Fondshilfe wiederhergestellt wurden oder werden, demjenigen, der im Zeitpunkt der Kriegseinwirkung Hauptmieter dieser Räume war, anzubieten. Dies ist zwingend vorgeschrieben (MietSlg. 6774). Der daraus ableitbare Anspruch des Altmieters ist im Rechtsweg durchsetzbar. Der Auffassung des Beklagten, es müsse volle Gleichheit zwischen den neuen und den alten Wohnungen bestehen, kann nicht gefolgt werden. Eine solche Gleichheit wird mit Rücksicht auf die angestrebte Modernisierung des Wohnungsbaues praktisch kaum jemals vorliegen. Der Anspruch des Altmieters geht dahernicht verloren, wenn die ihm anzubietende Wohnung hinsichtlich Lage, Ausmaß und Umfang nicht völlig gleich der alten ist (MietSlg. 7607). So wurde in der Entscheidung EvBl. 1951 Nr. 333 die Auffassung vertreten, es schade nicht, wenn die neue Wohnung um ein Zimmer weniger (zwei statt früher drei) als die alte Wohnung habe. Auch eine Verringerung der Anzahl der Wohnungseinheiten in einzelnen Stockwerken vermag an der Anbotspflicht grundsätzlich nichts zu ändern. So wurde in der Entscheidung SZ. XXVI 88 ungeachtet des Umstandes, daß infolge einer Änderung des Bauplanes an Stelle von zwei alten Geschäftsräumen ein einziger mit einem größeren Flächenraum wiederhergestellt wurde, eine Verpflichtung zur Anbietung eines angemessenen Geschäftslokales (rund 9 m2 von dem rund 32 m2 umfassenden wiedererrichteten Lokal) als gegeben erachtet. Allzu großen Abweichungen vom ursprünglichen Bestand bei der Wiedererrichtung von Wohngebäuden mit Fondsmitteln hat übrigens der Gesetzgeber durch die Bestimmung des § 17 lit. b WWG. einen Riegel vorgeschoben. Dem Berufungsgericht ist im übrigen darin beizupflichten, daß im vorliegenden Fall die Verminderung der Anzahl der Wohnungseinheiten in den einzelnen Stockwerken durch die Errichtung eines weiteren Stockwerkes wettgemacht worden sein kann. Bei der Beurteilung der Anbotspflicht wäre auf diesen Umstand entsprechend Bedacht zu nehmen. In einem solchen Fall muß sich unter Umständen die Anbotspflicht des Hauptmieters allerdings nicht auf eine bestimmte Wohnung beziehen. Es kann vielmehr ein Wahlrecht des Vermieters in Frage kommen.Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Gemäß Paragraph 20, Absatz eins, WWG. hat der Hauseigentümer die Miete der Wohnräume, die mit Fondshilfe wiederhergestellt wurden oder werden, demjenigen, der im Zeitpunkt der Kriegseinwirkung Hauptmieter dieser Räume war, anzubieten. Dies ist zwingend vorgeschrieben (MietSlg. 6774). Der daraus ableitbare Anspruch des Altmieters ist im Rechtsweg durchsetzbar. Der Auffassung des Beklagten, es müsse volle Gleichheit zwischen den neuen und den alten Wohnungen bestehen, kann nicht gefolgt werden. Eine solche Gleichheit wird mit Rücksicht auf die angestrebte Modernisierung des Wohnungsbaues praktisch kaum jemals vorliegen. Der Anspruch des Altmieters geht dahernicht verloren, wenn die ihm anzubietende Wohnung hinsichtlich Lage, Ausmaß und Umfang nicht völlig gleich der alten ist (MietSlg. 7607). So wurde in der Entscheidung EvBl. 1951 Nr. 333 die Auffassung vertreten, es schade nicht, wenn die neue Wohnung um ein Zimmer weniger (zwei statt früher drei) als die alte Wohnung habe. Auch eine Verringerung der Anzahl der Wohnungseinheiten in einzelnen Stockwerken vermag an der Anbotspflicht grundsätzlich nichts zu ändern. So wurde in der Entscheidung SZ. römisch 26 88 ungeachtet des Umstandes, daß infolge einer Änderung des Bauplanes an Stelle von zwei alten Geschäftsräumen ein einziger mit einem größeren Flächenraum wiederhergestellt wurde, eine Verpflichtung zur Anbietung eines angemessenen Geschäftslokales (rund 9 m2 von dem rund 32 m2 umfassenden wiedererrichteten Lokal) als gegeben erachtet. Allzu großen Abweichungen vom ursprünglichen Bestand bei der Wiedererrichtung von Wohngebäuden mit Fondsmitteln hat übrigens der Gesetzgeber durch die Bestimmung des Paragraph 17, Litera b, WWG. einen Riegel vorgeschoben. Dem Berufungsgericht ist im übrigen darin beizupflichten, daß im vorliegenden Fall die Verminderung der Anzahl der Wohnungseinheiten in den einzelnen Stockwerken durch die Errichtung eines weiteren Stockwerkes wettgemacht worden sein kann. Bei der Beurteilung der Anbotspflicht wäre auf diesen Umstand entsprechend Bedacht zu nehmen. In einem solchen Fall muß sich unter Umständen die Anbotspflicht des Hauptmieters allerdings nicht auf eine bestimmte Wohnung beziehen. Es kann vielmehr ein Wahlrecht des Vermieters in Frage kommen.

Geht man von dieser Rechtsauffassung aus, dann erscheint der Sachverhalt tatsächlich im Sinne der Ausführungen des Berufungsgerichtes noch nicht ausreichend geklärt, weshalb das angefochtene Urteil mit Recht aufgehoben wurde.