Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Zweiten Präsidenten Dr. Fellner als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schuster, Dr. Gitschthaler, Dr. Zierer und Dr. Bachofner als Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien

1.) Alma K*****, vertreten durch Dr. Hugo Havlicek, Rechtsanwalt in Wien, 2.) Dr. Philipp Z*****, vertreten durch Dr. Gottfried Weidenfeld, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Josef M*****, vertreten durch Dr. Otto Dukes, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, eines Bestandvertrages infolge Revision der erstklagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 21. Dezember 1959, GZ 42 R 728/59-41, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Hietzing vom 31. August 1959, GZ 3 C 10/58-37, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den Beschluss

gefasst:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das Urteil des Berufungsgerichtes wird aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zur neuerlichen Entscheidung, allenfalls nach neuerlicher Verhandlung, zurückverwiesen, wobei auf die Kosten des Revisionsverfahrens als auf weitere Verfahrenskosten Bedacht zu nehmen sein wird.

Begründung:

Die Kläger machen die Kündigungsgründe des § 19 Abs 2 Z 3 und 4 und Abs 1 MietG geltend.Die Kläger machen die Kündigungsgründe des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 3 und 4 und Absatz eins, MietG geltend.

Das Erstgericht setzte mit Beschluss vom 29. 5. 1959 das Verfahren gemäß § 3 der 6. Verordnung zur Kündigungsschutz-Ausführungsverordnung, DRGBl 709/42 auf die Dauer von zwei Jahren aus. Das Rekursgericht verneinte das Vorliegen der Kündigungsgründe nach § 19 Abs 2 Z 3 und 4 MietG und trug dem Erstgericht die Fortsetzung des Verfahrens auf.Das Erstgericht setzte mit Beschluss vom 29. 5. 1959 das Verfahren gemäß Paragraph 3, der 6. Verordnung zur Kündigungsschutz-Ausführungsverordnung, DRGBl 709/42 auf die Dauer von zwei Jahren aus. Das Rekursgericht verneinte das Vorliegen der Kündigungsgründe nach Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 3 und 4 MietG und trug dem Erstgericht die Fortsetzung des Verfahrens auf.

Das Erstgericht erklärte die Kündigung für rechtswirksam und stellte folgenden Sachverhalt fest:

Die Kläger sind Eigentümer des Hauses W*****. Ihr Rechtsvorgänger schloss mit dem Beklagten am 3. 6. 1954 einen Mietvertrag über die Werkstättenräume im Souterrain des gegenständlichen Hauses samt anschließenden Kellerräumlichkeiten.

Im Mietvertrag wurde bestimmt, dass der Beklagte in diesen Räumen eine Erzeugungsstätte für chemisch-technische Metallwarenerzeugnisse sowie Dichtungsmaterialien aller Art führen dürfe, dass er sich allen Anordnungen der zuständigen Behörde zu fügen habe und den Betrieb so führen müsse, dass den anderen Mietern des Hauses das Wohnen nicht verleidet werde.

Der Betrieb wurde von der Gewerbebehörde genehmigt. Der Beklagte verwendet in seinem Betrieb verschiedene chemische Substanzen, insbesondere Toluol. Eine gesundheitliche Gefährdung der Mitbewerber des Hauses kann durch die dabei entstehenden Dämpfe nicht herbeigeführt werden, wohl aber sind die aus den Räumen hervordringenden Gerüche für die anderen Bewohner des Hauses unangenehm. Im Streichraum befinden sich Absaugvorrichtungen, jedoch nur unter dem Streichtisch. Obgleich Toluol schwerer als Luft ist, wird durch diese Vorrichtung kein vollständiges Absaugen der Dämpfe gewährleistet, weil sich die Gase auch in anderer Richtung ausbreiten können. Die Absaugvorrichtung steht in Verbindung mit einer Rohrleitung, die außerhalb des Gebäudes in die Höhe führt. Darin werden die Dämpfe und Gase durch einen Elektromotor und einen Ventilator in die Höhe getrieben. Das Rohr endet cirka 1 ¾ m über dem Dachgesimse.

Die Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner geschieht dadurch, dass einerseits die aus dem Rohr getriebenen Gase wieder absinken, und zwar besonders bei Niederdruckwetter. Andererseits gelangen diese Gase aus den Fenstern des Werkstättenraumes ins Freie. Diese Fenster werden auch geöffnet, wenn noch bedeutende Rückstände an Toluoldämpfen im sogenannten Streichraum vorhanden sind. Der Beklagte trocknet auch manchmal fertiges Material im Freien. Das Haus liegt in einem vornehmen Viertel von Hietzing. Die Wohnungen werden von Personen einer kultivierten Gesellschaftsschichte bewohnt. Eine Anzahl von Wohnparteien werden durch die intensiv auftretenden Gerüche während mehrerer Stunden in unregelmäßigen Abständen, durchschnittlich aber das eine oder das andere Mal in der Woche belästigt. Die Beeinträchtigung wird in der kalten Jahreszeit weniger empfunden und hängt von der Witterung ab. Solche Mieter, die nicht in unmittelbarer Nähe der Werkstättenräume des Beklagten wohnen, werden davon nicht betroffen. Auch solche Mieter, die an sich die Gerüche wahrnehmen konnten, fühlen sich teilweise nicht berührt. Dies gilt insbesondere für solche Personen, die aus beruflichen Gründen tagsüber nicht zu Hause sind. Der Geruch ist zumindest für einen sehr großen Teil von Menschen ausgesprochen unangenehm.

In rechtlicher Hinsicht führt das Erstgericht aus, dass im Sinne der bindenden Ansicht des Rekursgerichtes zwar nicht die Tatbestände des § 19 Abs 2 Z 3 und 4 MietG gegeben sind, wohl aber die Voraussetzungen des Abs 1 vorliegen. Bei Abschluss des Mietvertrages sei auf die Lage des Hauses und seine Bewohner Rücksicht genommen worden. Die Auswirkungen des Betriebes müssten daher auf ein solches Maß beschränkt werden, dass die Mitbewohner möglichst wenig in Mitleidenschaft gezogen würden. Die Bestimmungen über die Führung des Betriebes seien daher wesentlich und sei jede Verletzung seitens des Bestandnehmers als schwerwiegend zu betrachten. Im Hinblick auf die besondere Lage des Hauses und das Milieu sei den Mietern die Geruchsbelästigung nicht zumutbar.In rechtlicher Hinsicht führt das Erstgericht aus, dass im Sinne der bindenden Ansicht des Rekursgerichtes zwar nicht die Tatbestände des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 3 und 4 MietG gegeben sind, wohl aber die Voraussetzungen des Absatz eins, vorliegen. Bei Abschluss des Mietvertrages sei auf die Lage des Hauses und seine Bewohner Rücksicht genommen worden. Die Auswirkungen des Betriebes müssten daher auf ein solches Maß beschränkt werden, dass die Mitbewohner möglichst wenig in Mitleidenschaft gezogen würden. Die Bestimmungen über die Führung des Betriebes seien daher wesentlich und sei jede Verletzung seitens des Bestandnehmers als schwerwiegend zu betrachten. Im Hinblick auf die besondere Lage des Hauses und das Milieu sei den Mietern die Geruchsbelästigung nicht zumutbar.

Das Berufungsgericht hob die Kündigung auf. Es führte im Wesentlichen aus:

Der Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 4 MietG komme überhaupt nicht in Betracht. Die hinsichtlich der Betriebsführung getroffenen Bestimmungen des Vertrages könnten nicht zur Anlegung eines strengeren Maßstabes führen. Es komme daher lediglich § 19 Abs 2 Z 3 MietG zur Anwendung. Der Beklagte habe die ihm von der Gewerbebehörde erteilten Vorschriften größtenteils eingehalten. Die Übertretung dieser Vorschriften sei nur in verhältnismäßig geringfügigem Umfang erfolgt. Die aufgetretenen Geruchsbelästigungen könnten nicht als so störend angesehen werden, dass dadurch der Tatbestand des in Rede stehenden Kündigungsgrundes verwirklicht sei. Es liege auch nicht der allgemeine Kündigungstatbestand des § 19 Abs 1 MietG vor. Infolge des zwingenden Charakters der Kündigungsbestimmungen des Mietengesetzes gehe es nicht an, die „Belästigungen" der Mieter deshalb anders zu beurteilen, weil das Haus in einem vornehmen Wohnviertel und nicht in einem Industrieviertel liege.Der Kündigungsgrund des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 4, MietG komme überhaupt nicht in Betracht. Die hinsichtlich der Betriebsführung getroffenen Bestimmungen des Vertrages könnten nicht zur Anlegung eines strengeren Maßstabes führen. Es komme daher lediglich Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 3, MietG zur Anwendung. Der Beklagte habe die ihm von der Gewerbebehörde erteilten Vorschriften größtenteils eingehalten. Die Übertretung dieser Vorschriften sei nur in verhältnismäßig geringfügigem Umfang erfolgt. Die aufgetretenen Geruchsbelästigungen könnten nicht als so störend angesehen werden, dass dadurch der Tatbestand des in Rede stehenden Kündigungsgrundes verwirklicht sei. Es liege auch nicht der allgemeine Kündigungstatbestand des Paragraph 19, Absatz eins, MietG vor. Infolge des zwingenden Charakters der Kündigungsbestimmungen des Mietengesetzes gehe es nicht an, die „Belästigungen" der Mieter deshalb anders zu beurteilen, weil das Haus in einem vornehmen Wohnviertel und nicht in einem Industrieviertel liege.

Die Erstklägerin ficht das Urteil des Berufungsgerichtes wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung an und beantragt, es dahin abzuändern, dass das Ersturteil wiederhergestellt werde, oder es aufzuheben und die Sache an eine der Unterinstanzen zurückzuverweisen.

Die Revision ist begründet.

Beizupflichten ist der Ansicht des Berufungsgerichtes, dass die Heranziehung des allgemeinen Kündigungsgrundes des § 19 Abs 1 MietG nicht zulässig ist. Weder die oben wiedergegebene Vertragsbestimmung über die störungsfreie Führung des Betriebes noch die Lage des Hauses in einem Villenviertel und das Milieu der Bewohner vermag dies zu rechtfertigen. Denn alle diese Umstände verändern nicht das Wesen des Sachverhaltes, auf den der spezielle Kündigungstatbestand des § 19 Abs 2 Z 3 MietG passt. Die in Rede stehende Vertragsklausel erkennt völlig diesen Kündigungsgrund. Wie das Berufungsgericht ferner zutreffend ausführt, kann durch Aufnahme von derartigen Vertragsbestimmungen eine Erweiterung der gesetzlichen Kündigungsgründe nicht erfolgen. Auch die besondere Lage des Objektes vermag die Heranziehung der Generalklausel nicht zu rechtfertigen. Dagegen spricht die Bestimmung des § 364 lit a ABGB, wonach im Gegensatz zu jener des § 364 ABGB bei behördlich genehmigten Anlagen auf die ortsübliche Benützung des Grundstückes kein Bedacht zu nehmen ist. Das Milieu ist ferner bei Störungen durch Geruchsentwicklungen nicht entscheidend.Beizupflichten ist der Ansicht des Berufungsgerichtes, dass die Heranziehung des allgemeinen Kündigungsgrundes des Paragraph 19, Absatz eins, MietG nicht zulässig ist. Weder die oben wiedergegebene Vertragsbestimmung über die störungsfreie Führung des Betriebes noch die Lage des Hauses in einem Villenviertel und das Milieu der Bewohner vermag dies zu rechtfertigen. Denn alle diese Umstände verändern nicht das Wesen des Sachverhaltes, auf den der spezielle Kündigungstatbestand des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 3, MietG passt. Die in Rede stehende Vertragsklausel erkennt völlig diesen Kündigungsgrund. Wie das Berufungsgericht ferner zutreffend ausführt, kann durch Aufnahme von derartigen Vertragsbestimmungen eine Erweiterung der gesetzlichen Kündigungsgründe nicht erfolgen. Auch die besondere Lage des Objektes vermag die Heranziehung der Generalklausel nicht zu rechtfertigen. Dagegen spricht die Bestimmung des Paragraph 364, Litera a, ABGB, wonach im Gegensatz zu jener des Paragraph 364, ABGB bei behördlich genehmigten Anlagen auf die ortsübliche Benützung des Grundstückes kein Bedacht zu nehmen ist. Das Milieu ist ferner bei Störungen durch Geruchsentwicklungen nicht entscheidend.

Der Behauptung der Kläger, das Gebiet sei ein Industriesperrgebiet, welche zwar entgegen der Annahme des Berufungsgerichtes bereits in der Kündigung aufgestellt wurde, kommt keine rechtliche Beurteilung zu. Dieser Begriff ist kein gesetzlicher. Wenn in § 6 Abs 3 der Wiener Bauordnung bestimmt wird, dass in Wohngebieten nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, dass aber Werkstätten kleineren Umfanges zugelassen werden können, so liegt dieser Ausnahmsfall hier vor, weil der Betrieb behördlich genehmigt wurde. Schließlich kann sich aber der Vermieter nicht mit Erfolg auf diese Bestimmung berufen, weil er mit der Verwendung des Mietobjektes zu industriellen Zwecken einverstanden war.Der Behauptung der Kläger, das Gebiet sei ein Industriesperrgebiet, welche zwar entgegen der Annahme des Berufungsgerichtes bereits in der Kündigung aufgestellt wurde, kommt keine rechtliche Beurteilung zu. Dieser Begriff ist kein gesetzlicher. Wenn in Paragraph 6, Absatz 3, der Wiener Bauordnung bestimmt wird, dass in Wohngebieten nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, dass aber Werkstätten kleineren Umfanges zugelassen werden können, so liegt dieser Ausnahmsfall hier vor, weil der Betrieb behördlich genehmigt wurde. Schließlich kann sich aber der Vermieter nicht mit Erfolg auf diese Bestimmung berufen, weil er mit der Verwendung des Mietobjektes zu industriellen Zwecken einverstanden war.

Der vorliegende Sachverhalt ist daher nach dem Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 3 MietG zu beurteilen. Wie in der Entscheidung 1 Ob 32/58 ausgeführt wird, gelten für die Beurteilung von Störungen durch den Betrieb behördlich genehmigter Anlage folgende Grundsätze: An die Beurteilung sind keine strengeren Grundsätze anzulegen als sonst beim Kündigungsgrund der Z 3. Es muss sich also um ein störendes Verhalten handeln, das nicht nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen ist. Die Umstände sind nach den Gegebenheiten zu beurteilen, wie sie eben infolge der behördlich genehmigten Anlage bestehen und es kann nicht schon deshalb, weil diese Anlage an sich störend ist, jede geringfügige Nichteinhaltung der Betriebsvorschriften als Kündigungsgrund gewertet werden. Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze der Entscheidung richtig betont. Nicht beizupflichten ist aber seiner Folgerung, dass die vom Erstgericht festgestellten Geruchsbelästigungen nicht den in Rede stehenden Tatbestand erfüllen können. Hiezu ist Folgendes zu erwägen:Der vorliegende Sachverhalt ist daher nach dem Kündigungsgrund des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 3, MietG zu beurteilen. Wie in der Entscheidung 1 Ob 32/58 ausgeführt wird, gelten für die Beurteilung von Störungen durch den Betrieb behördlich genehmigter Anlage folgende Grundsätze: An die Beurteilung sind keine strengeren Grundsätze anzulegen als sonst beim Kündigungsgrund der Ziffer 3, Es muss sich also um ein störendes Verhalten handeln, das nicht nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen ist. Die Umstände sind nach den Gegebenheiten zu beurteilen, wie sie eben infolge der behördlich genehmigten Anlage bestehen und es kann nicht schon deshalb, weil diese Anlage an sich störend ist, jede geringfügige Nichteinhaltung der Betriebsvorschriften als Kündigungsgrund gewertet werden. Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze der Entscheidung richtig betont. Nicht beizupflichten ist aber seiner Folgerung, dass die vom Erstgericht festgestellten Geruchsbelästigungen nicht den in Rede stehenden Tatbestand erfüllen können. Hiezu ist Folgendes zu erwägen:

Der durch chemische Substanzen und technische Vorgänge erzeugte Geruch stellt auch dann, wenn er nicht geradezu übelriechend ist, eine Belästigung dar, falls er intensiv ist. Er ist den Mitbewohnern dann nicht zumutbar, wenn die Geruchsentwicklung durch Außerachtlassung behördlicher Vorschriften seitens des Unternehmens oder durch sonstige vermeidbare Handlungen des Unternehmens (im vorliegenden Fall zum Beispiel durch Trocknen des gestrichenen Materials im Freien und durch Öffnen der Fenster) in Bezug auf Intensität, Häufigkeit und längere Dauer dieses Zustandes ein beträchtliches Ausmaß erreicht und wenn sie von einer Mehrheit der Mitbewohner als beträchtliche Störung in ihrem Wohnrecht empfunden wird (vgl MietSlg 12.261). Die Mehrheit von Personen ist deshalb erforderlich, weil dann die Möglichkeit auszuschließen ist, dass eine individuelle besondere Empflindlichkeit gegenüber dem speziellen Geruch vorliegt.Der durch chemische Substanzen und technische Vorgänge erzeugte Geruch stellt auch dann, wenn er nicht geradezu übelriechend ist, eine Belästigung dar, falls er intensiv ist. Er ist den Mitbewohnern dann nicht zumutbar, wenn die Geruchsentwicklung durch Außerachtlassung behördlicher Vorschriften seitens des Unternehmens oder durch sonstige vermeidbare Handlungen des Unternehmens (im vorliegenden Fall zum Beispiel durch Trocknen des gestrichenen Materials im Freien und durch Öffnen der Fenster) in Bezug auf Intensität, Häufigkeit und längere Dauer dieses Zustandes ein beträchtliches Ausmaß erreicht und wenn sie von einer Mehrheit der Mitbewohner als beträchtliche Störung in ihrem Wohnrecht empfunden wird vergleiche MietSlg 12.261). Die Mehrheit von Personen ist deshalb erforderlich, weil dann die Möglichkeit auszuschließen ist, dass eine individuelle besondere Empflindlichkeit gegenüber dem speziellen Geruch vorliegt.

Das Erstgericht hat eine Reihe von Verletzungen der Betriebsvorschriften und von vermeidbaren Handlungen des Beklagten festgestellt und auch Feststellungen über die Intensität und Häufigkeit getroffen. Diese Feststellungen wurden vom Beklagten in der Berufung gegen das Ersturteil bekämpft. Hingegen fehlen Feststellungen über die Dauer des Zustandes.

Wenn die erstgerichtlichen Feststellungen zutreffen und der Zustand schon länger andauerte, wäre der Tatbestand des Kündigungsgrundes nach § 19 Abs 2 Z 3 MietG erfüllt.Wenn die erstgerichtlichen Feststellungen zutreffen und der Zustand schon länger andauerte, wäre der Tatbestand des Kündigungsgrundes nach Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 3, MietG erfüllt.

Da das Berufungsgericht zu den Ausführungen des Beklagten in seiner Berufung gegen die erstgerichtlichen Feststellungen nicht Stellung genommen hat, ist es dem Obersten Gerichtshof aber nicht möglich, endgültig in der Sache zu entscheiden, sondern das angefochtene Urteil aufzuheben und die Rekurswerber an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 ZPO.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 52, ZPO.