SZ 34/10

Handelt es sich um einen neuen Betrieb mit einem anderen Betriebsgegenstand, dann kann § 19 Abs. 2 Z. 7 MietG. nicht herangezogen werden.Handelt es sich um einen neuen Betrieb mit einem anderen Betriebsgegenstand, dann kann Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 7, MietG. nicht herangezogen werden.

Entscheidung vom 13. Jänner 1961, 2 Ob 5/61.

I. Instanz: Bezirksgericht Krems; II. Instanz: Kreisgericht Krems.römisch eins. Instanz: Bezirksgericht Krems; römisch zwei. Instanz: Kreisgericht Krems.

Die Kläger sind Eigentümer des Hauses in K., U.-Gasse 2. Sie haben die Liegenschaft im Jahre 1960 gekauft, um dort nach Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen eine Kraftfahrzeugmechanikerwerkstätte zu errichten. Sie haben der Beklagten deren in diesem Haus befindliche Wohnung aufgekundigt. Sie machen den Kündigungsgrund des § 19 Abs. 2 Z. 7 MietG. geltend. Sie benötigen die Wohnung nach ihrem Vorbringen zur Unterbringung des Wilhelm I., der nach Aufnahme des Betriebes in diesem beschäftigt werden soll.Die Kläger sind Eigentümer des Hauses in K., U.-Gasse 2. Sie haben die Liegenschaft im Jahre 1960 gekauft, um dort nach Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen eine Kraftfahrzeugmechanikerwerkstätte zu errichten. Sie haben der Beklagten deren in diesem Haus befindliche Wohnung aufgekundigt. Sie machen den Kündigungsgrund des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 7, MietG. geltend. Sie benötigen die Wohnung nach ihrem Vorbringen zur Unterbringung des Wilhelm römisch eins., der nach Aufnahme des Betriebes in diesem beschäftigt werden soll.

Das Erstgericht hob die Kündigung auf. Es ging im wesentlichen von folgenden Feststellungen aus: Der seinerzeitige Eigentümer des gegenständlichen Hauses, der im Jahre 1949 verstorbene Ing. O., habe auf der gegenständlichen Liegenschaft eine Eisengießerei und in K., R.-Straße, eine Maschinenfabrikation betrieben. Im Jahre 1939 sei Josef M. in die gegenständliche Wohnung eingezogen. Dieser sei jedoch nicht in der Eisengießerei, sondern in der Maschinenfabrik beschäftigt gewesen. Er sei bei einem Bombenangriff ums Leben gekommen. Die Beklagte sei nach seinem Tode in der Wohnung verblieben, auch dann, als sie sich mit einem Betriebsfremden verehelicht habe. Die Eisengießerei sei im Krieg verpachtet worden. Im Oktober 1956 sei der Betrieb eingestellt worden. Der Erstrichter beurteilte den Sachverhalt rechtlich wie folgt: Die Wohnung habe dadurch daß nach dem Tode des Josef M. dessen Gattin, die Beklagte darin verblieben sei den Charakter eines zur Unterbringung von Arbeitern des Betriebes bestimmten Bestandgegenstandes verloren, da bei dieser Sachlage nicht mehr von einer nur kurzfristigen anderweitigen Verwendung gesprochen werden könne. Es fehle auch an der erforderlichen Identität des Betriebes, in dem Josef M. beschäftigt gewesen sei (Maschinenfabrik), mit dem Betrieb, dessen Nachfolge die Kläger nach ihrer Behauptung angetreten haben (Eisengießerei). Davon abgesehen, fehle es auch an der Kontinuität zwischen letzterem Betrieb und dem, den die Kläger auf dem ehemaligen Betriebsgelände zu errichten beabsichtigen. Schließlich fehle es auch an dem Erfordernis des dringenden Eigenbedarfes, weil die Adaptierungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien und der Betrieb noch nicht eröffnet sei.

Die Berufung der Kläger blieb erfolglos. Das Berufungsgericht übernahm die Feststellungen des Erstrichters und teilte auch dessen Rechtsauffassung. Es stellte aus einem in einem Parallelprozeß vorgelegten Zinsbuch ergänzend fest, daß die Wohnung dem Josef M. am 11. September 1939 gegen einen monatlichen Mietzins von 27 RM vermietet worden sei, wobei der Mietzins für die Zeit der Beschäftigung des Josef M. bei der Firma O. auf 20 RM monatlich herabgesetzt worden sei, sowie daß im Zinsbuch die Wohnung nicht als Dienstwohnung bezeichnet worden sei. Das Berufungsgericht vertrat aus diesem Gründe die Auffassung, daß es sich nicht um eine Dienst- oder Werkswohnung, sondern um eine Naturalwohnung gehandelt habe, auf welche die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Z. 7 MietG. keine Anwendung finde. Es vertrat auch im Hinblick darauf, daß Inhaber der Kraftfahrzeugmechanikerwerkstätte nach dem Inhalt des Aktes der Gewerbebehörde der Erstkläger allein sein werde, die Auffassung, daß der Zweitklägerin die Aktivlegitimation zur Aufkündigung fehle.Die Berufung der Kläger blieb erfolglos. Das Berufungsgericht übernahm die Feststellungen des Erstrichters und teilte auch dessen Rechtsauffassung. Es stellte aus einem in einem Parallelprozeß vorgelegten Zinsbuch ergänzend fest, daß die Wohnung dem Josef M. am 11. September 1939 gegen einen monatlichen Mietzins von 27 RM vermietet worden sei, wobei der Mietzins für die Zeit der Beschäftigung des Josef M. bei der Firma O. auf 20 RM monatlich herabgesetzt worden sei, sowie daß im Zinsbuch die Wohnung nicht als Dienstwohnung bezeichnet worden sei. Das Berufungsgericht vertrat aus diesem Gründe die Auffassung, daß es sich nicht um eine Dienst- oder Werkswohnung, sondern um eine Naturalwohnung gehandelt habe, auf welche die Bestimmung des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 7, MietG. keine Anwendung finde. Es vertrat auch im Hinblick darauf, daß Inhaber der Kraftfahrzeugmechanikerwerkstätte nach dem Inhalt des Aktes der Gewerbebehörde der Erstkläger allein sein werde, die Auffassung, daß der Zweitklägerin die Aktivlegitimation zur Aufkündigung fehle.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der klagenden Parteien nicht Folge.

Aus den Entscheidungsgründen:

In rechtlicher Hinsicht kann es dahingestellt bleiben, ob die beiden seinerzeit von Ing. O. betriebenen Unternehmen (Eisengießerei und Maschinenfabrik) tatsächlich, wie die Kläger in ihrer Berufung behaupteten, einen einheitlichen Betrieb dargestellt haben. Den Vorinstanzen ist nämlich darin beizupflichten, daß es jedenfalls an dem nach § 19 Abs. 2 Z. 7 MietG. erforderlichen Zusammenhang zwischen dem Betrieb, für den die Wohnung seinerzeit bestimmt war, und dem Betrieb, den die Kläger nunmehr auf dem ehemaligen Betriebsgelände errichten wollen, fehlt. Die Errichtung einer Kraftfahrzeugmechanikerwerkstätte kann nicht als eine bloße Erweiterung oder Umstellung des früheren Betriebes beurteilt werden. Es handelt sich vielmehr um einen völlig neuen Betrieb mit einem ganz anderen Betriebsgegenstand. Der Mangel jedweden Zusammenhanges wird noch durch die Länge des Zeitraumes, der zwischen der Einstellung des früheren Betriebes durch die Voreigentümer bzw. Pächter und der Errichtung des neuen Betriebes liegt, unterstrichen. Auf einen solchen Fall findet die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Z. 7 MietG. keine Anwendung. Denn aus dem Wortlaut und dem Sinn dieser Bestimmung, die davon spricht, daß der Mietgegenstand zur Unterbringung von Arbeitern "des eigenen Betriebes" bestimmt gewesen sein muß, folgt, daß der Betrieb, den die Kundigenden als den ihrigen bezeichnen, im wesentlichen derselbe sein muß, für den die Wohnung seinerzeit bestimmt wurde. Der auf die Entscheidung DREvBl. 1938 Nr. 101 = MietSlg. 12.611 gestützten Auffassung der Kläger, auch eine so vollständige Änderung der Art des Betriebes, wie sie hier vorliegt, sei kein Anlaß, die der Arbeiterunterbringung gewidmeten Wohnungen der erleichterten Verfügung des Vermieters zu entziehen, kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. Das Revisionsgericht hat, von der vorerwähnten, vereinzelt gebliebenen, Entscheidung abgesehen, in ständiger Rechtsprechung die Auffassung vertreten, daß zwischen dem Betrieb der Kundigenden und dem, für den die Wohnung seinerzeit bestimmt wurde, ein Zusammenhang bestehen muß, der die Kontinuität des Betriebes gewährleistet (vgl. ZBl. 1929 Nr. 7, GerH. 1931 S. 126, MietSlg. 1927 und 3239; ähnlich SZ. VIII 189). Der Oberste Gerichtshof sieht sich auch im vorliegenden Falle nicht veranlaßt, von dieser Auffassung abzugehen.In rechtlicher Hinsicht kann es dahingestellt bleiben, ob die beiden seinerzeit von Ing. O. betriebenen Unternehmen (Eisengießerei und Maschinenfabrik) tatsächlich, wie die Kläger in ihrer Berufung behaupteten, einen einheitlichen Betrieb dargestellt haben. Den Vorinstanzen ist nämlich darin beizupflichten, daß es jedenfalls an dem nach Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 7, MietG. erforderlichen Zusammenhang zwischen dem Betrieb, für den die Wohnung seinerzeit bestimmt war, und dem Betrieb, den die Kläger nunmehr auf dem ehemaligen Betriebsgelände errichten wollen, fehlt. Die Errichtung einer Kraftfahrzeugmechanikerwerkstätte kann nicht als eine bloße Erweiterung oder Umstellung des früheren Betriebes beurteilt werden. Es handelt sich vielmehr um einen völlig neuen Betrieb mit einem ganz anderen Betriebsgegenstand. Der Mangel jedweden Zusammenhanges wird noch durch die Länge des Zeitraumes, der zwischen der Einstellung des früheren Betriebes durch die Voreigentümer bzw. Pächter und der Errichtung des neuen Betriebes liegt, unterstrichen. Auf einen solchen Fall findet die Bestimmung des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 7, MietG. keine Anwendung. Denn aus dem Wortlaut und dem Sinn dieser Bestimmung, die davon spricht, daß der Mietgegenstand zur Unterbringung von Arbeitern "des eigenen Betriebes" bestimmt gewesen sein muß, folgt, daß der Betrieb, den die Kundigenden als den ihrigen bezeichnen, im wesentlichen derselbe sein muß, für den die Wohnung seinerzeit bestimmt wurde. Der auf die Entscheidung DREvBl. 1938 Nr. 101 = MietSlg. 12.611 gestützten Auffassung der Kläger, auch eine so vollständige Änderung der Art des Betriebes, wie sie hier vorliegt, sei kein Anlaß, die der Arbeiterunterbringung gewidmeten Wohnungen der erleichterten Verfügung des Vermieters zu entziehen, kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. Das Revisionsgericht hat, von der vorerwähnten, vereinzelt gebliebenen, Entscheidung abgesehen, in ständiger Rechtsprechung die Auffassung vertreten, daß zwischen dem Betrieb der Kundigenden und dem, für den die Wohnung seinerzeit bestimmt wurde, ein Zusammenhang bestehen muß, der die Kontinuität des Betriebes gewährleistet vergleiche ZBl. 1929 Nr. 7, GerH. 1931 S. 126, MietSlg. 1927 und 3239; ähnlich SZ. römisch acht 189). Der Oberste Gerichtshof sieht sich auch im vorliegenden Falle nicht veranlaßt, von dieser Auffassung abzugehen.