SZ 50/62

Bemessung der "angemessenen Entschädigung" nach § 21a Abs. 3 MGBemessung der "angemessenen Entschädigung" nach Paragraph 21 a, Absatz 3, MG

OGH 29. April 1977, 2 Ob 560/76 (LGZ Wien 41 R 314/76; BG Innere Stadt Wien 42 C 104/73)

Der Kläger kundigte am 15. Feber 1973 den Beklagten, gestützt auf § 19 Abs. 2 Z. 4 MG (alte Fassung), die von diesen benützten Geschäftsräumlichkeiten im dritten und vierten Stock des Hauses Wien 6, M-Gasse 6 auf, weil die Instandsetzung der Liegenschaft unwirtschaftlich sei. Die Beklagten erhoben Einwendungen.Der Kläger kundigte am 15. Feber 1973 den Beklagten, gestützt auf Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 4, MG (alte Fassung), die von diesen benützten Geschäftsräumlichkeiten im dritten und vierten Stock des Hauses Wien 6, M-Gasse 6 auf, weil die Instandsetzung der Liegenschaft unwirtschaftlich sei. Die Beklagten erhoben Einwendungen.

Das Erstgericht stellte mit Zwischenurteil vom 11. Dezember 1974 gemäß § 21a Abs. 2 MG fest, daß der Kündigungsgrund des § 19 Abs. 2 Z. 4 MG gegeben sei. Dieses Zwischenurteil wurde rechtskräftig.Das Erstgericht stellte mit Zwischenurteil vom 11. Dezember 1974 gemäß Paragraph 21 a, Absatz 2, MG fest, daß der Kündigungsgrund des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 4, MG gegeben sei. Dieses Zwischenurteil wurde rechtskräftig.

Sodann setzte das Erstgericht mit Beschluß vom 29. Juni 1976 gemäß § 21a Abs. 3 MG die angemessene Entschädigung für das Bestandobjekt mit 553 000 S fest. Es ging hiebei auf Grund des Gutachtens des Sachverständigen Wilhelm C davon aus, "daß der Entschädigungsbetrag für die Beschaffung angemessener, den aufgekundigten Bestandräumlichkeiten gleichwertiger Betriebsräumlichkeiten unter Bedachtnahme auf Lage und Ausstattung des Mietobjektes unter Berücksichtigung der Marktsituation und der Marktlage mit diesem Betrag ortsüblich und angemessen sei."Sodann setzte das Erstgericht mit Beschluß vom 29. Juni 1976 gemäß Paragraph 21 a, Absatz 3, MG die angemessene Entschädigung für das Bestandobjekt mit 553 000 S fest. Es ging hiebei auf Grund des Gutachtens des Sachverständigen Wilhelm C davon aus, "daß der Entschädigungsbetrag für die Beschaffung angemessener, den aufgekundigten Bestandräumlichkeiten gleichwertiger Betriebsräumlichkeiten unter Bedachtnahme auf Lage und Ausstattung des Mietobjektes unter Berücksichtigung der Marktsituation und der Marktlage mit diesem Betrag ortsüblich und angemessen sei."

Das Rekursgericht hob den angefochtenen Beschluß unter Rechtskraftvorbehalt auf und trug dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs des Klägers nicht Folge.

Aus der Begründung:

Das Rekursgericht begrundete seinen Aufhebungsbeschluß damit, daß die Festsetzung einer angemessenen Entschädigung nach § 21a Abs. 4 MG nicht nur eine Frage der bloßen Tatsachenfeststellung, sondern auch eine Frage der rechtlichen Beurteilung sei, die nur auf Grund bestimmter, vom Erstgericht getroffener Feststellungen gelöst werden könne. Die Entschädigung sei angemessen, wenn sie die Kosten für die Beschaffung eines den Voraussetzungen des Abs. 2 leg. cit. entsprechenden d. h. bei Geschäftsräumen angemessenen Ersatzmietgegenstandes decke. Dies bedeute, daß bei Geschäftslokalen als Entschädigung jener Betrag angemessen sei, den der gekundigte Mieter aufwenden müßte, um ein nach Lage und Beschaffenheit im wesentlichen gleichwertiges Mietobjekt (MietSlg. 8941) zu einem etwa gleichhohen Mietzins zu erlangen, um nicht in seinen Erwerbsverhältnissen schlechter gestellt zu werden (MietSlg. 8182). Es stehe nämlich außer Frage, daß ein gleichwertiges Ersatzlokal zum gesetzlichen Mietzins oder einem unter dem am freien Markt erzielbaren Mietzins vom gekundigten Mieter nicht erlangt werden könne, ohne daß er dem neuen Vermieter eine Ausgleichszahlung ("Ablöse") zu leisten haben werde. Die Höhe dieser Ausgleichszahlung stelle (neben den hier nicht zu erörternden Übersiedlungskosten) den Nachteil des Mieters dar, der mit einer angemessenen Entschädigung ausgeglichen werden soll. Hiebei werde von dem Mietzins auszugehen sein, der im Zeitpunkt der Anbotstellung nach § 21a Abs. 2 MG durch den Vermieter für das gekundigte Objekt zu zahlen sei. Bei Beurteilung der Angemessenheit des Entschädigungsbetrages werde weiter vom Zustand des gekundigten Objektes im Zeitpunkt der Anbotstellung nach § 21a Abs. 2 MG auszugehen sein, wobei allerdings die Frage, von wem das Bestandsobjekt in diesen Zustand versetzt wurde, nicht zu untersuchen sei.Das Rekursgericht begrundete seinen Aufhebungsbeschluß damit, daß die Festsetzung einer angemessenen Entschädigung nach Paragraph 21 a, Absatz 4, MG nicht nur eine Frage der bloßen Tatsachenfeststellung, sondern auch eine Frage der rechtlichen Beurteilung sei, die nur auf Grund bestimmter, vom Erstgericht getroffener Feststellungen gelöst werden könne. Die Entschädigung sei angemessen, wenn sie die Kosten für die Beschaffung eines den Voraussetzungen des Absatz 2, leg. cit. entsprechenden d. h. bei Geschäftsräumen angemessenen Ersatzmietgegenstandes decke. Dies bedeute, daß bei Geschäftslokalen als Entschädigung jener Betrag angemessen sei, den der gekundigte Mieter aufwenden müßte, um ein nach Lage und Beschaffenheit im wesentlichen gleichwertiges Mietobjekt (MietSlg. 8941) zu einem etwa gleichhohen Mietzins zu erlangen, um nicht in seinen Erwerbsverhältnissen schlechter gestellt zu werden (MietSlg. 8182). Es stehe nämlich außer Frage, daß ein gleichwertiges Ersatzlokal zum gesetzlichen Mietzins oder einem unter dem am freien Markt erzielbaren Mietzins vom gekundigten Mieter nicht erlangt werden könne, ohne daß er dem neuen Vermieter eine Ausgleichszahlung ("Ablöse") zu leisten haben werde. Die Höhe dieser Ausgleichszahlung stelle (neben den hier nicht zu erörternden Übersiedlungskosten) den Nachteil des Mieters dar, der mit einer angemessenen Entschädigung ausgeglichen werden soll. Hiebei werde von dem Mietzins auszugehen sein, der im Zeitpunkt der Anbotstellung nach Paragraph 21 a, Absatz 2, MG durch den Vermieter für das gekundigte Objekt zu zahlen sei. Bei Beurteilung der Angemessenheit des Entschädigungsbetrages werde weiter vom Zustand des gekundigten Objektes im Zeitpunkt der Anbotstellung nach Paragraph 21 a, Absatz 2, MG auszugehen sein, wobei allerdings die Frage, von wem das Bestandsobjekt in diesen Zustand versetzt wurde, nicht zu untersuchen sei.

Da der Beschluß des Erstgerichtes nicht die notwendigen Feststellungen getroffen habe, erweise sich die Rechtssache derzeit als zur abschließenden rechtlichen Beurteilung nicht hinreichend geklärt, so daß dieser Beschluß aufgehoben und dem Erstgericht Ergänzung des Verfahrens aufgetragen werden müsse. Im fortgesetzten Verfahren werde das Erstgericht durch ergänzende Befragung des Sachverständigen zu klären haben, welche Ausgleichszahlung der Mieter auf dem freien Markt aufzuwenden hätte, um ein gleichwertiges Ersatzlokal zu dem von ihm bisher bezahlten Mietzins mieten zu können. Hierauf werde es auch alle Feststellungen im erwähnten Sinn zu treffen haben, die eine rechtliche Prüfung der Angemessenheit des Entschädigungsbetrages zuließen.

Der Rekurswerber bringt vor, daß bei Berechnung des Entschädigungsbetrages vom aufgekundigten Mietobjekt auszugehen sei, so daß das neu zu erwerbende Mietobjekt dem aufgekundigten zu entsprechen habe. Dabei müsse im Vordergrund stehen, ob für das aufgekundigte Objekt eine "Ausgleichszahlung" geleistet wurde. Nur wenn dies zutreffe, sei den Beklagten für die Beschaffung eines Ersatzlokales ebenfalls eine Ausgleichszahlung zu leisten, da andernfalls nicht davon gesprochen werden könne, daß der gekundigte Mieter einen Nachteil erleiden würde.

Bei Beurteilung der Angemessenheit des Entschädigungsbetrages könne nicht nur vom Zustand des gekundigten Objektes zum Zeitpunkt der Anbotstellung allein ausgegangen werden. Es müsse dabei auch der Gesamtzustand des Objektes, in dem sich der gekundigte Mietgegenstand befinde, berücksichtigt werden, da es anderenfalls in der Hand des Mieters läge, in Abbruchhäusern durch wirtschaftlich nicht vertretbare Investitionen die Höhe des Entschädigungsbetrages zu beeinflussen.

Eine Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens sei darin zu erblicken, daß auf die Frage, in welcher Weise der Mietzins, der für das aufgekundigte Objekt bezahlt werde, bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages zu berücksichtigen sei, nicht eingegangen worden sei. Der Ansicht, es sei von dem Mietzins auszugehen, der zum Zeitpunkt der Anbotstellung geleistet werde, könne nicht beigetreten werden. Wie sich aus dem Sachverständigengutachten ergebe, würde sich bei Durchführung der Generalreparatur der Hauptmietzins auf das 15.5fache pro Friedenskrone erhöhen. Würde man von dem Mietzins ausgehen, der zum Zeitpunkt der Anbotstellung vorgeschrieben wurde, so wäre es nur denkbar, daß die Beklagten den Entschädigungsbetrag für ein Mietobjekt, das sich ebenfalls in einem abbruchreifen Haus befinde, erhalten könnten. Da dies sicherlich nicht die Absicht des Gesetzgebers gewesen sein könne, habe der sich im Falle der Durchführung der Reparatur ergebende erhöhte Mietzins im Vordergrund zu stehen. Auf Grund dieses erhöhten Mietzinses müsse jedoch abgeleitet werden, daß eine Ablösezahlung entfallen werde, da bei Miete eines Objektes mit erhöhtem Mietzins derartige Ablösezahlungen dem freien Markt unbekannt seien.

Entgegen der Meinung der Rekurswerber ist es unmaßgeblich, ob die Beklagten seinerzeit für das aufgekundigte Mietobjekt eine "Ausgleichszahlung" geleistet haben, da das Mietengesetz hierauf nicht abstellt.

Dem Rekurs ist jedoch insofern beizupflichten, als nicht außer acht gelassen werden darf, daß die von den Beklagten gemieteten Räumlichkeiten sich in einem reparaturbedürftigen Althaus befinden. Die Beklagten hätten daher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu gewärtigen, zur Deckung der Reparaturkosten einen gemäß § 7 MG erhöhten Mietzins zahlen zu müssen. Dabei läge nach dem Sachverständigengutachten die wirtschaftliche Obergrenze für die Instandsetzung bzw. Vermietbarkeit aller im Hause vorhandenen Bestandräume beim elffachen des Friedensmietwertes. Da aber nun wirtschaftliche Abbruchreife nach § 19 Abs. 2 Z. 4 MG gegeben ist, könnte der nach § 21a Abs. 3 MG den Beklagten abzugeltende Schaden nur darin gelegen sein, daß sie für angemessene Ersatzräumlichkeiten voraussichtlich mehr als den elffachen Friedensmietwert der gekundigten Räumlichkeiten zu bezahlen haben werden. Ob und inwieweit dies zutrifft, wird der Sachverständige in Ergänzung seines Gutachtens darzulegen haben. Nur auf dieser Grundlage kann eine "angemessene Entschädigung" bestimmt werden.Dem Rekurs ist jedoch insofern beizupflichten, als nicht außer acht gelassen werden darf, daß die von den Beklagten gemieteten Räumlichkeiten sich in einem reparaturbedürftigen Althaus befinden. Die Beklagten hätten daher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu gewärtigen, zur Deckung der Reparaturkosten einen gemäß Paragraph 7, MG erhöhten Mietzins zahlen zu müssen. Dabei läge nach dem Sachverständigengutachten die wirtschaftliche Obergrenze für die Instandsetzung bzw. Vermietbarkeit aller im Hause vorhandenen Bestandräume beim elffachen des Friedensmietwertes. Da aber nun wirtschaftliche Abbruchreife nach Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 4, MG gegeben ist, könnte der nach Paragraph 21 a, Absatz 3, MG den Beklagten abzugeltende Schaden nur darin gelegen sein, daß sie für angemessene Ersatzräumlichkeiten voraussichtlich mehr als den elffachen Friedensmietwert der gekundigten Räumlichkeiten zu bezahlen haben werden. Ob und inwieweit dies zutrifft, wird der Sachverständige in Ergänzung seines Gutachtens darzulegen haben. Nur auf dieser Grundlage kann eine "angemessene Entschädigung" bestimmt werden.