SZ 25/71

Bei Mietverträgen, die hinsichtlich der Zinsbildung weder dem Mietengesetz noch den Preisvorschriften unterliegen, kann der Vermieter zwar kundigen, wenn der vertraglich vereinbarte Mietzins wirtschaftlich nicht mehr gerechtfertigt ist, nicht aber auf Zahlung eines höheren Zinses klagen (Änderungskündigung).

Entscheidung vom 25. März 1952, 2 Ob 683/51.

I. Instanz: Bezirksgericht Klagenfurt; II. Instanz: Landesgericht Klagenfurt.römisch eins. Instanz: Bezirksgericht Klagenfurt; römisch zwei. Instanz: Landesgericht Klagenfurt.

Das Erstgericht hat festgestellt, daß der vom Kläger für die Wohnung der Beklagten im Hause Klagenfurt, X.straße 47 - ausschließlich Betriebskosten und Steuern - begehrte Mietzins von 166.23 S dem heute für eine Aufbauwohnung gleichen Ausmaßes billigerweise festgesetzte Nettozins angemessen ist und hat die beklagte Partei schuldig erkannt, dem Kläger den Betrag von 1502.97 S samt Anhang zu bezahlen.Das Erstgericht hat festgestellt, daß der vom Kläger für die Wohnung der Beklagten im Hause Klagenfurt, römisch zehn.straße 47 - ausschließlich Betriebskosten und Steuern - begehrte Mietzins von 166.23 S dem heute für eine Aufbauwohnung gleichen Ausmaßes billigerweise festgesetzte Nettozins angemessen ist und hat die beklagte Partei schuldig erkannt, dem Kläger den Betrag von 1502.97 S samt Anhang zu bezahlen.

Nach den Feststellungen des Erstgerichtes wurde das Haus des Klägers am 25. März 1945 durch einen Bombentreffer schwer beschädigt; auch die Wohnung der Beklagten hat hiebei Schaden genommen, wurde aber von der Beklagten mit Ausnahme des durch den Bombentreffer unbewohnbar gewordenen Kabinetts weiter bewohnt. Das Erstgericht hat ferner festgestellt, daß die Nichtanforderbarkeit der Wohnung rechtskräftig ausgesprochen wurde und daß die Mietkommission einen Antrag des Klägers auf Erhöhung des Zinses im Hause abgewiesen hat. Nach Ansicht des Erstgerichtes war, da auch die Preisbehörde sich für die Festsetzung des Mietzinses als unzuständig erklärt hat, hinsichtlich der Wohnung der Beklagten freie Mietzinsvereinbarung zwar zulässig, es ist jedoch zu einer solchen Vereinbarung nicht gekommen; der vom Kläger verlangte Mietzins von 166.23 S im Monat ist nach Meinung des Erstgerichtes dem heute billigerweise für eine Aufbauwohnung gleichen Ausmaßes verlangten Nettozins angemessen. Das Erstgericht kommt abschließend zu dem Ergebnis, daß es für den Hauseigentümer äußerst unbillig sei, wenn er bezüglich der Mietzinsbildung nicht mehr dem Mietengesetz, aber auch nicht der Mietzinsfestsetzung durch die Preisbehörde unterliegt, und obwohl die Wohnung gemäß § 3 WAG. der Anforderung durch das Wohnungsamt nicht unterliegt, nach wie vor an die Bestimmungen des seinerzeit unter ganz anderen Verhältnissen zustande gekommenen Mietvertrages gebunden ist und lediglich einen Jahresmietzins von 204 S verlangen kann. Da eine einseitige Änderung des bestehenden Mietvertrages nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht möglich sei, könne dem Leistungsbegehren des Klägers nur aus dem Titel der ungerechtfertigten Bereicherung der Beklagten stattgegeben werden.Nach den Feststellungen des Erstgerichtes wurde das Haus des Klägers am 25. März 1945 durch einen Bombentreffer schwer beschädigt; auch die Wohnung der Beklagten hat hiebei Schaden genommen, wurde aber von der Beklagten mit Ausnahme des durch den Bombentreffer unbewohnbar gewordenen Kabinetts weiter bewohnt. Das Erstgericht hat ferner festgestellt, daß die Nichtanforderbarkeit der Wohnung rechtskräftig ausgesprochen wurde und daß die Mietkommission einen Antrag des Klägers auf Erhöhung des Zinses im Hause abgewiesen hat. Nach Ansicht des Erstgerichtes war, da auch die Preisbehörde sich für die Festsetzung des Mietzinses als unzuständig erklärt hat, hinsichtlich der Wohnung der Beklagten freie Mietzinsvereinbarung zwar zulässig, es ist jedoch zu einer solchen Vereinbarung nicht gekommen; der vom Kläger verlangte Mietzins von 166.23 S im Monat ist nach Meinung des Erstgerichtes dem heute billigerweise für eine Aufbauwohnung gleichen Ausmaßes verlangten Nettozins angemessen. Das Erstgericht kommt abschließend zu dem Ergebnis, daß es für den Hauseigentümer äußerst unbillig sei, wenn er bezüglich der Mietzinsbildung nicht mehr dem Mietengesetz, aber auch nicht der Mietzinsfestsetzung durch die Preisbehörde unterliegt, und obwohl die Wohnung gemäß Paragraph 3, WAG. der Anforderung durch das Wohnungsamt nicht unterliegt, nach wie vor an die Bestimmungen des seinerzeit unter ganz anderen Verhältnissen zustande gekommenen Mietvertrages gebunden ist und lediglich einen Jahresmietzins von 204 S verlangen kann. Da eine einseitige Änderung des bestehenden Mietvertrages nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht möglich sei, könne dem Leistungsbegehren des Klägers nur aus dem Titel der ungerechtfertigten Bereicherung der Beklagten stattgegeben werden.

Das Berufungsgericht hat darauf verwiesen, daß es bei teilweiser Zerstörung oder teilweiser Unbenützbarkeit einer Wohnung infolge eines Kriegssachschadens an einer gesetzlichen Bestimmung über das Schicksal des Bestandvertrages und über die Höhe des Mietzinses fehlt und daß die Rechtsprechung für diesen Fall einen Ausweg dahin gewiesen habe, daß der Vermieter gemäß § 19 Abs. 1 MietG. kundigen kann, wobei der Mieter durch Anerkennung des vom Streitrichter festzustellenden höheren Mietzinses die Kündigung hinfällig machen kann. Das Berufungsgericht hält jedoch dafür, daß auch der einseitig erhöhte Mietzins im Rechtsweg geltend gemacht, also offenbar eingeklagt werden kann, dies mit der Begründung, daß die Einbringung einer Kündigung für die Beklagte viel ungünstiger gewesen wäre, als die Einklagung des erhöhten Mietzinses, wobei das Gericht die Angemessenheit eines kostendeckenden Mietzinses zu ermitteln hat. Das Berufungsgericht vermißt in den Feststellungen des Erstrichters die Festsetzung des kostendeckenden Mietzinses und trägt daher dem Erstrichter auf, vorerst den gesetzlichen Mietzins für die nicht kriegsbeschädigten Wohnräume im Sinne des Mietengesetzes festzusetzen und dann einen angemessenen Betrag für das neu aufgebaute Kabinett zu bestimmen, wobei jedoch vom Kläger für das wiederaufgebaute Kabinett ein jeder Überprüfung entzogener Mietzins begehrt werden kann. Das Berufungsgericht hat daher das Urteil des Erstrichters aufgehoben und dem Erstgericht neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen. Zugleich wurde ausgesprochen, daß das Verfahren in erster Instanz erst nach Rechtskraft des Aufhebungsbeschlusses fortzusetzen ist.Das Berufungsgericht hat darauf verwiesen, daß es bei teilweiser Zerstörung oder teilweiser Unbenützbarkeit einer Wohnung infolge eines Kriegssachschadens an einer gesetzlichen Bestimmung über das Schicksal des Bestandvertrages und über die Höhe des Mietzinses fehlt und daß die Rechtsprechung für diesen Fall einen Ausweg dahin gewiesen habe, daß der Vermieter gemäß Paragraph 19, Absatz eins, MietG. kundigen kann, wobei der Mieter durch Anerkennung des vom Streitrichter festzustellenden höheren Mietzinses die Kündigung hinfällig machen kann. Das Berufungsgericht hält jedoch dafür, daß auch der einseitig erhöhte Mietzins im Rechtsweg geltend gemacht, also offenbar eingeklagt werden kann, dies mit der Begründung, daß die Einbringung einer Kündigung für die Beklagte viel ungünstiger gewesen wäre, als die Einklagung des erhöhten Mietzinses, wobei das Gericht die Angemessenheit eines kostendeckenden Mietzinses zu ermitteln hat. Das Berufungsgericht vermißt in den Feststellungen des Erstrichters die Festsetzung des kostendeckenden Mietzinses und trägt daher dem Erstrichter auf, vorerst den gesetzlichen Mietzins für die nicht kriegsbeschädigten Wohnräume im Sinne des Mietengesetzes festzusetzen und dann einen angemessenen Betrag für das neu aufgebaute Kabinett zu bestimmen, wobei jedoch vom Kläger für das wiederaufgebaute Kabinett ein jeder Überprüfung entzogener Mietzins begehrt werden kann. Das Berufungsgericht hat daher das Urteil des Erstrichters aufgehoben und dem Erstgericht neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen. Zugleich wurde ausgesprochen, daß das Verfahren in erster Instanz erst nach Rechtskraft des Aufhebungsbeschlusses fortzusetzen ist.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs der Beklagten Folge, hob den Beschluß des Berufungsgerichtes auf und trug diesem auf, in der Sache selbst zu entscheiden.

Aus der Begründung:

Vorweg ist festzuhalten, daß die dem Erstgericht aufgetragene Ergänzung des Verfahrens durch Festsetzung des kostendeckenden Mietzinses dann überflüssig ist, wenn dem Kläger das Recht zugestanden wird, für das wiederaufgebaute Kabinett einen jeder Überprüfung entzogenen Betrag als Mietzins zu begehren. Kann der Kläger für das Kabinett jeden beliebigen Betrag als Zins verlangen, dann ist sein Zinsbegehren nicht überprüfbar und es ist schlechthin unmöglich, für das aufgebaute Kabinett einen angemessenen Mietzins festzusetzen.

Die von den Untergerichten angenommene Möglichkeit, über den Bestandvertrag hinaus einen erhöhten Mietzins zuzusprechen, ohne daß die Zinserhöhung von einer hiezu zuständigen Behörde festgesetzt worden wäre, hält der Oberste Gerichtshof nicht für gegeben. Von einer ungerechtfertigen Bereicherung kann nicht gesprochen werden, wenn der Vertragspartner, der das leistet, wozu er verpflichtet ist, seinerseits nicht mehr an Gegenleistung empfängt, als wozu der andere Teil verpflichtet ist. Das Berufungsgericht hat seine Ansicht, daß auch der einseitig erhöhte Mietzins eingeklagt werden kann und vom Richter zuzusprechen ist, rechtlich nicht begrundet, sondern nur das Billigkeitsmoment ins Treffen geführt, daß die Einbringung einer Kündigung für die Beklagte viel ungünstiger gewesen wäre. Mit dieser Erwägung kann das Klagebegehren jedoch nicht aufrechterhalten werden.

Gerade die vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes vom 12. Feber 1951, 3 Ob 672/50, EvBl. 1951, Nr. 117, und vom 4. April 1951, 2 Ob 35/51, haben zum Ausdruck gebracht, daß im Falle einer teilweisen Zerstörung oder Unbenützbarkeit einer Wohnung infolge eines Kriegsschadens, der vom Vermieter aus eigenen Mitteln behoben wurde, mangels einer Einigung über die Erhöhung des Mietzinses dem Vermieter nur die Möglichkeit der Kündigung des Bestandvertrages zusteht.

Der Oberste Gerichtshof findet keinen Anlaß von dieser Rechtsmeinung abzugehen. Es kommt daher zur Entscheidung des vorliegenden Klagebegehrens gar nicht darauf an, ob der vom Kläger begehrte Betrag von 166.23 S für den Monat angemessen ist oder nicht. Der Kläger hat vielmehr mangels behördlicher oder vertraglicher Festsetzung eines höheren Mietzinses nur den Anspruch auf jenen Mietzins, der sich aus der ursprünglichen Vereinbarung ergibt.

Die Rechtssache ist daher zu Entscheidung reif, weshalb dem Rekurs der beklagten Partei Folge gegeben und dem Berufungsgericht aufgetragen wurde, in der Sache selbst zu entscheiden.