Begründung:
Die beklagte Partei als Vermieterin hat gegen die klagende Partei als Mieterin wegen Mietzinszahlung (9.875,38 EUR sA) und Räumung des Bestandobjekts ein rechtskräftiges Versäumungsurteil vom 7. Oktober 2009 erwirkt, aufgrund dessen sie im Jänner 2010 die zwangsweise Räumung beantragte. Zum 31. Dezember 2009 betrug der reine Mietzinsrückstand 18.121,98 EUR; auch der Mietzins für Jänner 2010 in Höhe von 2.049,48 EUR wurde von der klagenden Partei vorerst nicht bezahlt.
Im Jänner 2010 suchte die Mutter des Geschäftsführers der klagenden Partei - von diesem bevollmächtigt - den Rechtsvertreter der beklagten Partei auf, um die Räumung abzuwenden. Es wurde vereinbart, dass die Räumung nicht vollzogen werden sollte, wenn bis Jahresende 2010 der gesamte Rückstand an Miete und Kosten beglichen sei, der laufende Mietzins und monatlich zumindest 1.000 EUR auf den Rückstand bezahlt würden. Diese Vereinbarung wurde später von den Parteien nicht mehr abgeändert oder widerrufen, weder die Höhe der Raten noch das Zahlungsziel. Im Hinblick auf die Vereinbarung beantragte die beklagte Partei, mit der Exekution inne zu halten.
Von Jänner 2010 bis Dezember 2010 leistete die klagende Partei unregelmäßige Zahlungen. Da die klagende Partei ihrer Zahlungsverpflichtung sowohl aus der getroffenen Vereinbarung als auch betreffend den laufenden Mietzins nur schleppend nachkam und im Juli 2010 überhaupt keine Zahlungen leistete, beantragte der Beklagtenvertreter im Juli 2010 die Anberaumung eines neuen Räumungstermins, welcher für den 29. September 2010 festgesetzt wurde. Als der Termin nahte, zahlte die klagende Partei im September in zwei Raten insgesamt 9.000 EUR, worauf die beklagte Partei beim Termin auf den Vollzug der Räumung verzichtete. Damals waren noch 5.788,40 EUR offen, darin 3.869,58 EUR an Verfahrenskosten aus dem Titel- und aus dem Exekutionsverfahren.
Anlässlich der beiden Zahlungen im September 2010 übergab der Beklagtenvertreter dem Geschäftsführer der klagenden Partei eine handschriftliche Aufzeichnung über die Rückstände; der darin verzeichnete Gesamtbetrag war um 52 Cent zu hoch. Im Oktober 2010 leistete die klagende Partei keine Zahlungen, worauf die beklagte Partei am 19. Oktober 2010 die Anberaumung eines neuerlichen Räumungstermins beantragte, der für den 3. Dezember 2010 festgesetzt wurde. Kurz vor diesem Termin suchte der Geschäftsführer der klagenden Partei den Beklagtenvertreter auf und teilte ihm mit, er wolle das Geschäft aufgeben, am 31. Dezember 2010 oder eventuell auch ein paar Tage später werde er es zurückstellen und Anfang 2011 für etwa ein Jahr in die USA gehen, danach hätte er Aussicht auf ein anderes Lokal. Ungeachtet des Anfang Dezember bestehenden Rückstands verzichtete die beklagte Partei - im Hinblick auf die angekündigte Rückstellung des Lokals - auf die Räumung am 3. Dezember 2010; sie wollte sich weitere Kosten ersparen.
Per 31. Dezember 2010 betrug der Gesamtrückstand 2.220,58 EUR.
Nachdem die beklagte Partei mit Schriftsatz vom 2. März 2011 neuerlich die Räumung begehrt hatte, brachte die klagende Partei am 22. März 2011 eine Oppositionsklage ein: Da die klagende Partei entsprechend der getroffenen Vereinbarung Vollzahlung geleistet habe und damit der Räumungsverzicht wirksam geworden sei, sei der Räumungsanspruch der beklagten Partei erloschen.
Das Erstgericht wies die Klage ab. Die klagende Partei habe die getroffene Vereinbarung, dass bis Jahresende 2010 die gesamten - rückständigen und laufenden - Mietzinse und Kosten zu begleichen seien, nicht eingehalten, weshalb der Anspruch der beklagten Partei auf Räumung nicht erloschen sei.
Das Berufungsgericht verneinte eine Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens, übernahm die erstinstanzlichen Feststellungen (mit Ausnahme einer nach Ansicht des Berufungsgerichts überschießenden Feststellung betreffend den Verzicht auf die für 29. September 2010 angesetzte Räumung), hielt eine Ergänzung der Feststellungen aus rechtlichen Gründen für nicht erforderlich und bestätigte die Rechtsansicht des Erstgerichts, dass die klagende Partei die vereinbarte Vollzahlung nicht geleistet habe. Im erstinstanzlichen Verfahren habe die klagende Partei nicht vorgebracht, dass der Inhalt der getroffenen Vereinbarung dahin gegangen sei, dass nur ein von der beklagten Partei bekanntgegebener Rückstand zu zahlen gewesen wäre, um den Exekutionsverzicht wirksam werden zu lassen.