Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Brenn als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen Dr. Weixelbraun-Mohr und Dr. Kodek und die Hofräte Dr. Stefula und Mag. Schober als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei M* OG, *, vertreten durch Mag. Ursula Schilchegger und andere Rechtsanwälte in Wels, gegen die beklagte Partei J* GmbH, *, vertreten durch die Scherbaum Seebacher Rechtsanwälte GmbH in Graz, wegen 16.426,26 EUR sA und Feststellung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Leoben als Berufungsgericht vom 24. November 2025, GZ 1 R 67/25g-23, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Leoben vom 22. April 2025, GZ 5 C 369/24m-17, teilweise abgeändert und teilweise aufgehoben wurde, den

Beschluss

gefasst:

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 1.505,40 EUR (darin enthalten 250,90 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

[1]              Anlässlich des Erwerbs eines Unternehmens durch die Beklagte schloss diese mit der Klägerin, von der die verkaufende Gesellschaft insgesamt fünf Betriebsobjekte angemietet hatte, am 1. Mai 2021 ihrerseits einen Mietvertrag über diese Objekte. Im Mietvertrag wurde eine Gesamt-Pauschalmiete von monatlich 24.000 EUR brutto vereinbart. Der Strombezugsvertrag für eines dieser Objekte lautete bei Mietvertragsabschluss und noch bis inklusive September 2024 nach wie vor auf die Klägerin, der daher die Stromkosten vom Energieversorger vorgeschrieben wurden.

[2]              Die Klägerin begehrte den Ersatz der von ihr im Zeitraum von Juni 2022 bis September 2024 getragenen Stromkosten für das betreffende Mietobjekt sowie die Feststellung, dass die im Mietvertrag vereinbarte Gesamtmiete die durch den Eigenbezug der Beklagten für dieses Mietobjekt anfallenden Stromkosten nicht beinhalte.

[3]              Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab.

[4]              Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil dahin ab, dass es mit Teilurteil dem Feststellungsbegehren stattgab. Die Entscheidung über das Zahlungsbegehren hob es im Hinblick auf die von der Beklagten erhobenen Gegenforderungen auf und trug dem Erstgericht insoweit die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf.

[5]                 Das Berufungsgericht erklärte die Revision gegen das Teilurteil im Hinblick auf die Entscheidungen zu 6 Ob 179/23a und 5 Ob 8/88 nachträglich zur Frage für zulässig, ob eine Pauschalmietzinsvereinbarung auch die Stromkosten des Mieters umfasse.

[6]              Die Revision der Beklagten, mit der diese die Abweisung des Feststellungsbegehrens anstrebt, ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts mangels erheblicher Rechtsfrage nicht zulässig. Die Revision der Beklagten, mit der diese die Abweisung des Feststellungsbegehrens anstrebt, ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Paragraph 508 a, Absatz eins, ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts mangels erheblicher Rechtsfrage nicht zulässig.

[7]                 1. Ein echter pauschaler Mietzins besteht in der Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einem einzigen Betrag. Eine solche Pauschalmietzinsvereinbarung lässt daher eine gesonderte Einhebung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nicht zu, weshalb der Vermieter das Risiko vorhersehbarer Erhöhungen der ihn treffenden Lasten (Betriebskosten und öffentliche Abgaben) voll zu tragen hat (RS0069848 [T2, T3, T4]; vgl auch Reiber in Kainc/Reiber, immolexikon „Mietzins“). Ein Pauschalmietzins kann, eine entsprechende Vereinbarung vorausgesetzt, auch die anteiligen Aufwendungen für die Zentralheizung des Hauses beinhalten (vgl 5 Ob 8/88). 1. Ein echter pauschaler Mietzins besteht in der Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einem einzigen Betrag. Eine solche Pauschalmietzinsvereinbarung lässt daher eine gesonderte Einhebung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nicht zu, weshalb der Vermieter das Risiko vorhersehbarer Erhöhungen der ihn treffenden Lasten (Betriebskosten und öffentliche Abgaben) voll zu tragen hat (RS0069848 [T2, T3, T4]; vergleiche auch Reiber in Kainc/Reiber, immolexikon „Mietzins“). Ein Pauschalmietzins kann, eine entsprechende Vereinbarung vorausgesetzt, auch die anteiligen Aufwendungen für die Zentralheizung des Hauses beinhalten vergleiche 5 Ob 8/88).

[8]              2. Von diesen Rechtsprechungsgrundsätzen ist das Berufungsgericht mit seiner Beurteilung, dass die Stromkosten für das fragliche Objekt – mangels Parteienvereinbarung – von der „Pauschalmiete“ nicht umfasst seien, nicht abgewichen. Zur Frage der Einbeziehung der Stromkosten in den vereinbarten Mietzins konnte nur eine Negativfeststellung getroffen werden, weshalb von einer für die beklagte Mieterin günstigen Sondervereinbarung nicht ausgegangen werden kann.

[9]              3. Die von der Beklagten ins Treffen geführte Entscheidung zu 6 Ob 179/23a ist nicht einschlägig. Dieser lag nämlich der – nicht vergleichbare – Sachverhalt zugrunde, dass nach Abschluss des Mietvertrags eine Haus-Zentralheizungsanlage errichtet und auch das Bestandobjekt daran angeschlossen wurde, ohne dass eine Erhöhung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses vereinbart wurde, weshalb davon ausgegangen wurde, dass die Versorgung der Wohnung über die zentrale Heizungsanlage Inhalt des Mietvertrags geworden und durch den bisherigen Mietzins abgegolten war.

[10]          4. Mangels erheblicher Rechtsfrage ist die Revision zurückzuweisen.

[11]          Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Die Klägerin hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen. Die Kostenentscheidung beruht auf Paragraphen 41, 50, ZPO. Die Klägerin hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen.