Begründung:
[1] Die Beklagte betreibt die Festungsbahn in der Stadt Salzburg, die Besucher zur Festung Hohensalzburg und zurück zur Talstation bringt. Die Klägerin hatte von ihr Geschäftsflächen in der Talstation gemietet, in denen sie einen Souvenirshop und eine Ausstellung betrieb.
[2] Im Mietvertrag vom 23. März 2001 heißt es unter „Mietdauer, Bestandzweck, Vormietrecht“:
„Das Mietverhältnis beginnt mit dem der Beendigung der Umbauarbeiten folgenden Monatsersten und wird, gerechnet ab diesem Tag, auf die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen.
Unberührt hievon bleibt das Recht beider Vertragsteile, den Mietvertrag nach den Bestimmungen der §§ 1117, 1118 ABGB (Untauglichkeit des Mietobjektes, Nichtbezahlung der Miete, erheblich nachteiliger Gebrauch) mit sofortiger Wirkung aufzukündigen bzw die vorzeitige Aufhebung des Vertrages zu erklären.Unberührt hievon bleibt das Recht beider Vertragsteile, den Mietvertrag nach den Bestimmungen der Paragraphen 1117, 1118, ABGB (Untauglichkeit des Mietobjektes, Nichtbezahlung der Miete, erheblich nachteiliger Gebrauch) mit sofortiger Wirkung aufzukündigen bzw die vorzeitige Aufhebung des Vertrages zu erklären.
Der Vermieter ist berechtigt, das Bestandverhältnis mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn
a) der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzinszahlungen trotz Mahnung und Setzung einer Nachfrist von zumindest 14 Tagen in Verzug geraten ist;
b) vom Mieter eine Vertragspflicht grob verletzt wurde und der Mieter den dadurch entstandenen Schaden nicht innerhalb angemessener, vom Vermieter bekanntgegebener Frist wiedergutmacht […];
c) der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht und dieses Verhalten trotz Setzung einer angemessenen Nachfrist durch den Vermieter nicht beendet;
d) der Mietgegenstand oder Teile desselben an Dritte ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters entgeltlich oder unentgeltlich überlassen werden;
e) über das Vermögen des Mieters ein Konkurs-, Ausgleichs- oder Vorverfahren eröffnet oder ein Konkursantrag mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wird bzw. wenn gegen die Mieterin ein gerichtlicher Auftrag zur Vorlage des Vermögensverzeichnisses ergangen ist bzw drei Exekutionsanträge bewilligt worden sind.
f) Im Falle des Eigenbedarfs des Vermieters am Mietgegenstand oder an Teilen desselben steht dem Vermieter unbeschadet des Vorliegens eines befristeten Mietvertrages das Recht zu, diesen Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Monaten zum jeweiligen Kalenderquartal aufzukündigen […].
Der Bestandgegenstand wird dem Mieter zum Betrieb eines Souvenirshops gehobener Qualität sowie zum Verkauf von (Glas-)Kunstgegenständen, eines Buffets und zur Verwendung zu Ausstellungszwecken vermietet.
Der Vermieter räumt dem Mieter ein Vormietrecht auf die Dauer von weiteren zehn Jahren ab Ablauf dieses Mietvertrags zu Marktpreisen auf die vertragsgegenständlichen Mietflächen bzw Mieträumlichkeiten ein.“
[3] Im selben Jahr trafen die Streitteile eine Inkassovereinbarung, nach der die Beklagte für die Klägerin von ihren Fahrgästen mit dem Fahrpreis (und dem Eintrittspreis für die Festung) auch das Entgelt für die Ausstellung im Bestandobjekt einheben sollte.
[4] Diese Inkassovereinbarung enthält unter Punkt 5.0 „Vertragsdauer“ folgende Regelung:
„Diese Vereinbarung beginnt mit der Eröffnung der von [der Klägerin] geplanten Ausstellung zu laufen und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Sie kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderjahres aufgekündigt werden. Auf die Dauer des Bestandes eines Mietvertrags zwischen [der Klägerin] und der [Beklagten] verzichten die Vertragsparteien auf eine Aufkündigung dieser Vereinbarung.
Eine allfällige Aufkündigung hat mittels eingeschriebenen Schreibens an die jeweils zuletzt bekannt gegebene Adresse des anderen Vertragspartners zu erfolgen. Die sechsmonatige Frist gilt als gewahrt, wenn das Kündigungsschreiben dem anderen Partner spätestens am 30. Juni jenes Jahres, mit dessen Ablauf die Beendigung des Vertragsverhältnisses gewünscht wird, zugeht.
Unabhängig davon ist es jeder der Vertragsparteien gestattet, diese Vereinbarung mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn der andere Vertragspartner einen so wichtigen Grund setzt, dass dem den Vertrag auflösenden Partner ein weiteres Verbleiben unzumutbar ist. Dies wäre insbesondere
a) die Liquidation eines Vertragspartners oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über den jeweils anderen Vertragspartner;
b) Wenn ein Vertragspartner wesentliche Verpflichtungen dieses Vertrags trotz Androhung der Vertragsauflösung unter Setzung einer Nachfrist von vier Wochen nicht nachkommt.“
[5] Ein übereinstimmender Parteiwille, die Laufzeit der Inkassovereinbarung entgegen deren Wortlaut an den Mietvertrag zu koppeln, konnte nicht festgestellt werden.
[6] Am 16. Jänner/20. Februar 2003 schlossen die Parteien einen Nachtrag zum Mietvertrag, in dem festgehalten wurde, dass nach Abschluss der Umbauarbeiten im Bestandobjekt nun das genaue Flächenausmaß feststehe und somit ab 1. August 2002 ein bestimmter Mietzins samt Betriebskosten und zuzüglich eines Betrags von 500 EUR netto für die Freiflächen vorzuschreiben sei. Die Klägerin verpflichtete sich, die Miete für die Freifläche für den Zeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2022 im Vorhinein zu zahlen.
[7] Seit einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt berechtigte auch die „Salzburg Card“ der T* GmbH zur Benützung der Festungsbahn, zum Eintritt in die Festung und in die von der Klägerin betriebene Ausstellung. Die letzte vertragliche Grundlage dafür bildet die „Salzburg Card Vereinbarungs-Verlängerung“ vom 5. Jänner 2018, die auch die Klägerin als Vertragspartei mitunterzeichnete. Diese Vereinbarung hat unter anderem folgenden Inhalt:
„1. Die Laufzeit der derzeit bestehenden Verträge endet am 31.12.2017.
2. Ab 1.1.2018 gelangt für das Komplettangebot 'Festung' pro Erwachsener-Registrierung ein Betrag in Höhe von 7,70 EUR und pro Kind-Registrierung ein Betrag in Höhe von 4,50 EUR zur Verrechnung […].
3. Die monatliche Statistik der Registrierungen beim Torbogen bzw der Bergfahrten Festungsbahn ist Basis für die jeweilige Gutschrift, welche innerhalb von 14 Tagen der [Beklagten] übermittelt wird. Die Abrechnung erfolgt ab 1.1.2018 nur mehr mit [der Beklagten]. Die [Beklagte] verteilt ihrerseits die Gelder an die anderen drei Partner im Verhältnis der Besucherzahlen 2016. Der Aufteilungsschlüssel beträgt demnach für [die Beklagte] 39,37 %, für […] und für [die Klägerin] 3,60 %. […]
5. Alle Partner stimmen zu, dass künftige Preis- bzw Vertragsänderungen der Einfachheit halber ausschließlich zwischen der T* GmbH und der [Beklagten] ausverhandelt und schriftlich vereinbart werden und für alle Partner bindend sind.
6. Diese Vereinbarung kann unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Jahresende aufgekündigt werden. Erstmalig somit zum 31.12.2018. Sollte keine Kündigung erfolgen, so verlängert sich diese Vereinbarung automatisch um ein weiteres Jahr. […]“
[8] Mit Schreiben vom 14. Juni 2022 forderte die Beklagte die Klägerin zur ordnungsgemäßen Rückstellung des Bestandobjekts am 31. Juli 2022 um 13:00 Uhr auf. Sie wies darauf hin, dass das Mietverhältnis an diesem Tag ende und sie einer darüber hinausgehenden Fortführung des Bestandverhältnisses keinesfalls zustimme. Mit Ende des Bestandverhältnisses ende auch die zwischen den Parteien geschlossene Inkassovereinbarung automatisch. In eventu löse die Beklagte diese Vereinbarung vorsorglich auch aus wichtigem Grund, konkret wegen des Endes des Bestandverhältnisses, bereits jetzt mit 31. Juli 2022 auf. Lediglich aus äußerster rechtlicher Vorsicht werde außerdem in eventu die Inkassovereinbarung auch ordentlich zum nächstmöglichen Kündigungstermin aufgekündigt.
[9] Mit Schreiben vom 3. August 2022 teilte die Beklagte der Klägerin weiters mit, auch die Salzburg Card-Vereinbarung sei durch den Ablauf des Bestandvertrags automatisch beendet worden, und kündigte diese Vereinbarung vorsichtshalber ordentlich. Sie teilte weiters mit, dass die Vereinbarung gemäß deren Punkt 5. dahin abgeändert werde, dass die Klägerin nicht mehr Teil davon sei.
[10] Zwischen den Parteien war zunächst strittig, ob der Mietvertrag mit 31. Juli 2022 ausgelaufen war. Mit Urteil des Bezirksgerichts Salzburg vom 17. Oktober 2022 wurde festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Streitteilen nicht dem MRG unterliegt und mit 31. Juli 2022 geendet hat. Dieses Urteil wurde mit Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 22. März 2023 bestätigt. Die dagegen von der (hier) Klägerin erhobene außerordentliche Revision wurde mit Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 3. August 2023 zurückgewiesen.
[11] Die Klägerin räumte das Bestandobjekt nicht zum 31. Juli 2022, sondern verblieb darin bis zum 30. September 2024 mit der Behauptung, sie habe von einer zwischen den Parteien vereinbarten Verlängerungsoption Gebrauch gemacht.
[12] Nach dem 31. Juli 2022 verkaufte die Beklagte die Kombitickets für die Festungsbahn, die auch Ausstellungen in den Räumlichkeiten der Festung umfassten, weiterhin zum selben Preis wie zuvor, wies jedoch ab 1. August 2022 sowohl durch einen Aushang im Kassenbereich als auch auf ihrer Website darauf hin, dass die Ausstellung der Klägerin nicht mehr Teil des Angebots sei. Die Beklagte leitete dementsprechend beginnend mit August 2022 auch keine Zahlungen mehr an die Klägerin weiter.
[13] Die Klägerin begehrt mit ihrer Stufenklage von der Beklagten die Rechnungslegung über den Verkauf von Tickets im Zeitraum von 1. August 2022 bis 30. September 2023 und die Zahlung des sich aufgrund der Abrechnung ergebenden Betrags. Durch das Auslaufen des Mietvertrags sei nicht auch die Inkassovereinbarung beendet worden; vielmehr setze deren – frist- und termingebundene – Kündigung die vorherige Beendigung des Mietvertrags voraus. Ein vom Vertragswortlaut abweichender natürlicher Konsens habe nicht bestanden. Die Beklagte habe weiterhin das Inkasso für die Klägerin vorgenommen und die Tarife nicht reduziert, die inkassierten Beträge aber nicht mehr an die Klägerin abgeführt. Die Klägerin habe bis zur Räumung am 30. September 2024 die Ausstellung im Bestandobjekt weiter betrieben und diese sei auch von Kunden besucht worden. Die neben der Inkassovereinbarung bestehende Salzburg Card-Vereinbarung sei von der Beklagten nie wirksam aufgekündigt worden, weil die Kündigung nicht an alle Vertragsparteien gerichtet gewesen sei.
[14] Die Beklagte wendete ein, die Inkassovereinbarung sei im Sinn des natürlichen Konsens der Parteien mit Auslaufen des Mietvertrags erloschen. Jedenfalls aber sei die mit 14. Juni und 3. August 2022 hilfsweise erklärte außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (nämlich wegen der Beendigung des Mietverhältnisses) wirksam geworden.
[15] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Kündigungsregelung der Inkassovereinbarung sei planwidrig unvollständig, weil sie nicht regle, welche Rechtsfolgen die Beendigung des Mietverhältnisses für sie haben solle. Der vereinbarte Kündigungsverzicht für die Dauer eines Mietvertrags lasse keinen Rückschluss darauf zu, ob die Vereinbarung über diesen Zeitpunkt hinaus bestehen solle. Mit Beendigung des Mietvertrags entfalle allerdings die rechtliche Grundlage für den Ausstellungsbetrieb der Klägerin. Der Vertrag verliere damit seinen Leistungsgegenstand. Eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe daher, dass die Inkassovereinbarung mit der rechtskräftigen Beendigung des Mietverhältnisses automatisch geendet habe. Darüber hinaus führe auch die von der Beklagten erklärte außerordentliche Kündigung zum selben Ergebnis. Ein wichtiger Grund für die Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses liege insbesondere bei Wegfall der Geschäftsgrundlage des Vertrags vor, hier also aufgrund der Beendigung des Mietvertrags. Die Vereinbarung zur Salzburg-Card folge dem rechtlichen Schicksal der Inkassovereinbarung, obwohl mehrere Vertragspartner vorhanden seien.
[16] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin nicht Folge und erklärte die ordentliche Revision für nicht zulässig. Die Berufung führe keine tauglichen Argumente ins Treffen, warum die Beurteilung des Erstgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle einen hinreichend wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung der Inkassovereinbarung dar, unrichtig sein solle. Auf die vom Erstgericht erläuterte Frage einer planwidrigen Lücke im Inkassovertrag komme es nicht an, weil die Bestimmungen über die Vertragsdauer derart widersprüchlich seien, dass ihr Wortlaut eine sinnvolle Auslegung nicht zulasse. Ein Auslegungsergebnis, wonach die Beklagte verpflichtet sei, nach Auslaufen des von vornherein befristeten Mietvertrags noch über mehrere Monate Entgelt für Ausstellungen der Klägerin in den dann nicht mehr gemieteten Räumen einzuheben, sei unplausibel.
[17] Mit ihrer Revision strebt die Klägerin die Stattgebung des Klagebegehrens an; hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.
[18] In ihrer vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsbeantwortung beantragt die Beklagte, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise, dieser nicht Folge zu geben.