SZ 43/166

Die Kosten der Behebung der durch einen versotteten Kamin verursachten Verputzschäden in einer Wohnung sind nicht Betriebskosten i S des § 2 Abs 2 Z 2 MGDie Kosten der Behebung der durch einen versotteten Kamin verursachten Verputzschäden in einer Wohnung sind nicht Betriebskosten i S des Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 2, MG

OGH 30. September 1970, 5 Ob 186/70 (LGZ Graz 3 R 86/70; BGZ Graz 8 Msch 17/69)

I.S. des Antrages des Mieters Heinrich F stellte das Schlichtungsamt des Magistrates G mit Bescheid vom 27. November 1969, A 15-854/69, fest, daß die Vermieter des Hauses G, L-Straße 69 beim Antragsteller durch die anteilsmäßige Verrechnung von 10.300 S für das Kaminausschleifen im November 1969 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um 579.28 S in ungesetzlicher Weise überschritten hätten. Aus der Begründung dieses Bescheides ergibt sich, daß dem Antragsteller im November 1969 unter Betriebskosten ein Betrag von 1147.42 S (= der nach dem Betriebskostenschlüssel von 11.14 1/2 auf ihn entfallende Anteil der für das Kaminausschleifen entstandenen Aufwendungen der Vermieter laut Rechnung der Firma H vom 12. November 1969 von zusammen 10.300 S) verrechnet wurde. Die Verrechnung der unter den Positionen 2, 3 und 4 dieser Rechnung veranschlagten Leistungen (Abschlagen des Kaminaußenverputzes, Herstellen eines Isolier- und Dichtungsverputzes und Anbringung eines Grob- und Feinverputzes über dem Isolierputz) würden nach Ansicht des Schlichtungsamtes mit Recht vom Mieter bekämpft, da die Kosten dieser Arbeiten nicht zu den im § 2 Abs 2 Z 2 MG genannten zählen. Es handle sich vielmehr bei diesen Arbeiten um solche zur Instandhaltung des Hauses, die aus dem Hauptmietzins zu bestreiten seien. Nach Abzug der Rechnungsposten für diese Leistungen verbleibe ein Betrag von 5100 S, von dem der Antragsteller nach dem Betriebskostenschlüssel 568.14 S zu tragen habe. Mit der darüber hinausgehenden Vorschreibung sei das zulässige Zinsausmaß überschritten worden.römisch eins.S. des Antrages des Mieters Heinrich F stellte das Schlichtungsamt des Magistrates G mit Bescheid vom 27. November 1969, A 15-854/69, fest, daß die Vermieter des Hauses G, L-Straße 69 beim Antragsteller durch die anteilsmäßige Verrechnung von 10.300 S für das Kaminausschleifen im November 1969 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um 579.28 S in ungesetzlicher Weise überschritten hätten. Aus der Begründung dieses Bescheides ergibt sich, daß dem Antragsteller im November 1969 unter Betriebskosten ein Betrag von 1147.42 S (= der nach dem Betriebskostenschlüssel von 11.14 1/2 auf ihn entfallende Anteil der für das Kaminausschleifen entstandenen Aufwendungen der Vermieter laut Rechnung der Firma H vom 12. November 1969 von zusammen 10.300 S) verrechnet wurde. Die Verrechnung der unter den Positionen 2, 3 und 4 dieser Rechnung veranschlagten Leistungen (Abschlagen des Kaminaußenverputzes, Herstellen eines Isolier- und Dichtungsverputzes und Anbringung eines Grob- und Feinverputzes über dem Isolierputz) würden nach Ansicht des Schlichtungsamtes mit Recht vom Mieter bekämpft, da die Kosten dieser Arbeiten nicht zu den im Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 2, MG genannten zählen. Es handle sich vielmehr bei diesen Arbeiten um solche zur Instandhaltung des Hauses, die aus dem Hauptmietzins zu bestreiten seien. Nach Abzug der Rechnungsposten für diese Leistungen verbleibe ein Betrag von 5100 S, von dem der Antragsteller nach dem Betriebskostenschlüssel 568.14 S zu tragen habe. Mit der darüber hinausgehenden Vorschreibung sei das zulässige Zinsausmaß überschritten worden.

Mit dieser Entscheidung gaben sich die Vermieter nicht zufrieden und sie beantragten die Entscheidung des Gerichtes.

Im nunmehrigen Verfahren wurde der auf den Antragsteller entfallende Betriebskostenanteil von 11.14% und die Vorschreibung des nach diesem Schlüssel von einem Rechnungsbetrag von 10.300 S errechneten Anteiles an den Betriebskosten im November 1969 außer Streit gestellt. Überdies kam hervor, daß die Rechnung der Firma H vom 12. November 1969 nachträglich richtiggestellt wurde (jetzt: Rechnung vom 12. Dezember 1969. Beilage ./1) und insgesamt nur auf einen Betrag von 8740 S lautet. In dieser Rechnung werden zusammen 2020 S für das Abschlagen des versotteten Kaminverputzes, das Herstellen eines feinen Isolier- und Dichtungsverputzes und das Herstellen des groben und feinen Verputzes mit Thermoputz begehrt (hierbei unterlief dem Rechnungsleger noch bei der zuletzt genannten Position zu seinem Nachteil ein Rechenfehler von 80 S). Außerdem umfaßt der neue Rechnungsbetrag unter anderem Teilposten von 1452 S für die Behebung von Wasserrohrbrüchen und 300 S für die Lieferung und Versetzung von zwei Kamintürchen.

Das Erstgericht stellte fest, daß die Vermieter durch die anteilsmäßige Verrechnung von 10.300 S für das Kaminausschleifen hinsichtlich des Antragstellers das gesetzliche Zinsausmaß um 510.21 S in unzulässiger Weise überschritten hätten. Dieser Entscheidung lag die Auffassung zugrunde, daß die in der Rechnung der Firma H mit zusammen 2020 S verrechneten Arbeiten nicht zu jenem zählten, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden dürften. Dazu nahm das Erstgericht als erwiesen an, daß ein Kaminschlauch des Hauses im Bereich der Wohnung der Erstantragsgegnerin zu einer so starken Versottung des Mauerwerkes und des Verputzes geführt habe, daß der Verputz im Vorzimmer und eines straßenseitigen Zimmers dieser Wohnung in der Breite des Kaminschlauches und der Zungen über die ganze Höhe der Wohnung von der Versottung völlig durchdrungen war. Im Zuge des Kaminausschleifens sei deshalb der Verputz in der Wohnung der Erstantragsgegnerin im Bereich der Versottung abgeschlagen und neu angebracht worden, wodurch Kosten von zusammen 2020 S aufgelaufen seien, während die Kosten für das Kaminausschleifen selbst 5720 S betragen hätten (der zuletzt genannte Betrag beruht offenbar auf einem Rechenfehler, da der Antragsteller die Überwälzung weiterer Rechnungsposten nicht bekämpfte und aus der Begründung des Beschlusses nicht ersichtlich ist, daß das Erstgericht andere Posten als jene für die Verputzarbeiten ausscheiden wollte. Vom Rechnungsbetrag über 8740 S verbleibt jedoch nach Abzug der Verputzarbeiten im Betrag von 2020 S ein Betrag von 6720 S). Im übrigen, meinte das Erstgericht, entsprachen die in der Rechnung Beilage ./1 enthaltenen Ansätze für das Kaminausschleifen den üblichen unbedingt notwendigen Arbeiten und seien die verrechneten Kosten der Höhe nach nicht zu beanstanden. Allerdings seien durch die Versottung im Mauerwerk Schäden bzw im Verputz braune Flecken aufgetreten, die in der betroffenen Wohnung einen selchkammerähnlichen Geruch verbreiteten und die Bewohnbarkeit der Räume beeinträchtigten, weshalb diese Schäden unbedingt behoben werden mußten. Dennoch seien nur die Kosten des Kaminausschleifens selbst, also der Neubelegung (offenbar gemeint: Neubelehmung zum Zwecke der Abdichtung - vgl MietSlg 5020) und der Neubemörtelung der Kaminschläuche und allenfalls jene Kosten, die im unmittelbaren Zusammenhang mit den Ausschleifarbeiten stehen, sowie die Kosten einer allfälligen Druckprobe als Betriebskosten i S des § 2 Abs 2 Z 2 MG anzusehen. Daran ändere es auch nichts, daß zur Behebung dieser Versottungsschäden unter Umständen die Erneuerung des Kaminmauerwerkes, jedenfalls aber die Anbringung eines entsprechenden neuen Verputzes notwendig sei, da durch das Ausschleifen der Kamine diese Schäden am Verputz nicht beseitigt werden könnten. Für die ordnungsgemäße Beheizbarkeit der Kamine sei bloß ihr Ausschleifen notwendig. Die Kosten der Behebung anderer Schäden müßten aus der Mietzinsreserve getragen werden. Deshalb hätten der Antragsteller als Betriebskosten nur 11.14% von 5720 S (= 637.21 S) zu bezahlen, während durch die Vorschreibung von 1147.42 S das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um 510.21 S überschritten worden sei.Das Erstgericht stellte fest, daß die Vermieter durch die anteilsmäßige Verrechnung von 10.300 S für das Kaminausschleifen hinsichtlich des Antragstellers das gesetzliche Zinsausmaß um 510.21 S in unzulässiger Weise überschritten hätten. Dieser Entscheidung lag die Auffassung zugrunde, daß die in der Rechnung der Firma H mit zusammen 2020 S verrechneten Arbeiten nicht zu jenem zählten, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden dürften. Dazu nahm das Erstgericht als erwiesen an, daß ein Kaminschlauch des Hauses im Bereich der Wohnung der Erstantragsgegnerin zu einer so starken Versottung des Mauerwerkes und des Verputzes geführt habe, daß der Verputz im Vorzimmer und eines straßenseitigen Zimmers dieser Wohnung in der Breite des Kaminschlauches und der Zungen über die ganze Höhe der Wohnung von der Versottung völlig durchdrungen war. Im Zuge des Kaminausschleifens sei deshalb der Verputz in der Wohnung der Erstantragsgegnerin im Bereich der Versottung abgeschlagen und neu angebracht worden, wodurch Kosten von zusammen 2020 S aufgelaufen seien, während die Kosten für das Kaminausschleifen selbst 5720 S betragen hätten (der zuletzt genannte Betrag beruht offenbar auf einem Rechenfehler, da der Antragsteller die Überwälzung weiterer Rechnungsposten nicht bekämpfte und aus der Begründung des Beschlusses nicht ersichtlich ist, daß das Erstgericht andere Posten als jene für die Verputzarbeiten ausscheiden wollte. Vom Rechnungsbetrag über 8740 S verbleibt jedoch nach Abzug der Verputzarbeiten im Betrag von 2020 S ein Betrag von 6720 S). Im übrigen, meinte das Erstgericht, entsprachen die in der Rechnung Beilage ./1 enthaltenen Ansätze für das Kaminausschleifen den üblichen unbedingt notwendigen Arbeiten und seien die verrechneten Kosten der Höhe nach nicht zu beanstanden. Allerdings seien durch die Versottung im Mauerwerk Schäden bzw im Verputz braune Flecken aufgetreten, die in der betroffenen Wohnung einen selchkammerähnlichen Geruch verbreiteten und die Bewohnbarkeit der Räume beeinträchtigten, weshalb diese Schäden unbedingt behoben werden mußten. Dennoch seien nur die Kosten des Kaminausschleifens selbst, also der Neubelegung (offenbar gemeint: Neubelehmung zum Zwecke der Abdichtung - vergleiche MietSlg 5020) und der Neubemörtelung der Kaminschläuche und allenfalls jene Kosten, die im unmittelbaren Zusammenhang mit den Ausschleifarbeiten stehen, sowie die Kosten einer allfälligen Druckprobe als Betriebskosten i S des Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 2, MG anzusehen. Daran ändere es auch nichts, daß zur Behebung dieser Versottungsschäden unter Umständen die Erneuerung des Kaminmauerwerkes, jedenfalls aber die Anbringung eines entsprechenden neuen Verputzes notwendig sei, da durch das Ausschleifen der Kamine diese Schäden am Verputz nicht beseitigt werden könnten. Für die ordnungsgemäße Beheizbarkeit der Kamine sei bloß ihr Ausschleifen notwendig. Die Kosten der Behebung anderer Schäden müßten aus der Mietzinsreserve getragen werden. Deshalb hätten der Antragsteller als Betriebskosten nur 11.14% von 5720 S (= 637.21 S) zu bezahlen, während durch die Vorschreibung von 1147.42 S das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um 510.21 S überschritten worden sei.

Das Rekursgericht änderte diese Entscheidung dahin ab, daß der Antrag des Mieters, eine Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes durch die anteilsmäßige Verrechnung von 10.300 S für das Kaminausschleifen festzustellen, abgewiesen wurde. Dem Antragsteller wurden die Verfahrenskosten auferlegt. Zugleich sprach das Rekursgericht aus, daß über eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung entschieden worden sei.

Nach Auffassung des Rekursgerichtes handelt es sich zwar bei den strittigen Verputzarbeiten nicht um solche, die anläßlich des Ausschleifens entstanden sind, weil diese Arbeiten unabhängig von den anderen ausgeführt hätten werden können. Es liege jedoch im Wesen der aufgetretenen Verputzschäden, daß sie im Zuge der Kaminbenützung in längeren oder kürzeren Abständen auftreten. Da das Kaminausschleifen ohne die Beseitigung des versotteten Verputzes nach den Ausführungen des Sachverständigen sinnlos gewesen wäre, müßte den Kosten der Beseitigung der durch den Betrieb des Kamines am Verputz aufgetretenen Versottungsschäden die gleiche rechtliche Qualifikation wie den Kosten des Kaminausschleifens zuerkannt werden. Es handle sich daher bei den strittigen Kosten um Betriebskosten, weshalb der vorliegende Antrag des Mieters abzuweisen sei.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs des Antragstellers teilweise Folge. Er änderte den Beschluß des Rekursgerichtes dahin ab, daß die Entscheidung zu lauten hat: "Die Vermieter haben im November 1969 gegenüber dem Antragsteller durch die Verrechnung eines Betrages von 1147.42 S als anteilsmäßige Betriebskosten für das Kaminausschleifen (Gesamtrechnungsbetrag 10.300 S) das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um 398.81 S überschritten".

Aus der Begründung:

Gem § 2 Abs 2 Z 2 MG sind die Kosten für Rauchfangkehrung Betriebskosten. § 2 der Wiener Kehrverordnung, LGBl 1957/23, bestimmt, daß die Reinigung der Kehrgegenstände im allgemeinen durch Kehrung vorzunehmen ist. Enge Rauchfänge, die durch Kehrung nicht mehr entsprechend gereinigt werden können, sind auszubrennen. Schliefbare Rauchfänge dürfen nicht ausgebrannt werden. Ist ihre ordnungsgemäße Reinigung durch Abkratzen des Belages nicht mehr möglich, so sind sie zu belehmen. Daraus ergibt sich, daß zur Kehrung der Kamine auch das Abkratzen des durch Ruß, Schlacke und Asche gebildeten Belages an der Innenseite der Kamine gehört, soweit dieser Belag durch die normale Befeuerung der Öfen und Herde verursacht wurde. Nach § 7 der Wiener Kehrverordnung ist das Belehmen schliefbarer Kamine durch den für das Haus bestellten Fachmann - Rauchfangkehrer - so vorzunehmen, daß der Rauchfang innenseitig, soweit dies nötig ist, mit einem Lehmanstrich versehen und wieder nach dem Trocknen mit dem gelösten Pech abgekratzt wird. Auch bei nicht schliefbaren gemauerten Kaminen können die Wandungen durch Abbröckeln des Innenverputzes rauh und undicht werden. Die in einem solchen Fall notwendige Herstellung eines neuen Innenputzes im Schlot wird Ausschleifen genannt. Wie der Oberste Gerichtshof mehrfach ausgesprochen hat, gehören zu den Kosten der Rauchfangkehrung im weiteren Sinn auch die Kosten einer Neubelehmung des Kaminverputzes (Ausschleifen), wenn im Zuge der Kaminkehrung bei der notwendigen mehr oder minder gewaltsamen Entfernung von Ruß und Schlacke der Innenverputz und Mörtel beschädigt werden. Ebenso sind die Kosten einer nach dieser Arbeit erforderlichen Druckprobe als Betriebskosten verrechenbar. Dagegen sind die Kosten für die Behebung anderer Kaminschäden, die nicht auf solche Ursachen zurückgehen, aber anläßlich des Kaminausschleifens hervorkommen, nicht als Betriebskosten anzusehen (vgl MietSlg 5020, 7128). Maßgebend für die Beurteilung bestimmter Kosten im Zusammenhang mit der Kaminkehrung als Betriebskosten ist somit, ob die durchgeführten Arbeiten der Behebung von Schäden dienten, die bei der Reinigung der Kamine unvermeidlich entstanden. Da es sich bei der "Versottung" des Kamins, wie die Untergerichte feststellten, um Schäden völlig anderer Art handelt, deren Ursache in der nicht sachgemäßen Anlage des Kamins oder in der Befeuerung von für den vorhandenen Kamin ungeeigneten Brennstoffen, allenfalls in einer zu starken Drosselung der Öfen gelegen sein kann, sind die Kosten für die Beseitigung der "Versottung" keinesfalls als Betriebskosten i S des § 2 Abs 2 Z 2 MG anzusehen. Noch vielweniger können die Kosten der Behebung weiterer Schäden, die durch die "Versottung" eines Kamines entstanden sind, also der Schäden am Kaminmauerwerk und außerhalb desselben, z B am Verputz der Innenräume des Hauses, die an einem solchen Kamin gelegen sind, als Betriebskosten auf die Mieter des ganzen Hauses überwälzt werden. Da es sich bei den hier strittigen Kosten um die Kosten der Beseitigung der durch die Versottung eines Kamins entstandenen Verputzschäden in einer Wohnung, nämlich jener der Erstantragsgegnerin, handelt, waren die Vermieter entgegen der Auffassung des Rekursgerichtes nicht berechtigt, diese Kosten dem Antragsgegner als Betriebskosten anteilsmäßig vorzuschreiben.Gem Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 2, MG sind die Kosten für Rauchfangkehrung Betriebskosten. Paragraph 2, der Wiener Kehrverordnung, LGBl 1957/23, bestimmt, daß die Reinigung der Kehrgegenstände im allgemeinen durch Kehrung vorzunehmen ist. Enge Rauchfänge, die durch Kehrung nicht mehr entsprechend gereinigt werden können, sind auszubrennen. Schliefbare Rauchfänge dürfen nicht ausgebrannt werden. Ist ihre ordnungsgemäße Reinigung durch Abkratzen des Belages nicht mehr möglich, so sind sie zu belehmen. Daraus ergibt sich, daß zur Kehrung der Kamine auch das Abkratzen des durch Ruß, Schlacke und Asche gebildeten Belages an der Innenseite der Kamine gehört, soweit dieser Belag durch die normale Befeuerung der Öfen und Herde verursacht wurde. Nach Paragraph 7, der Wiener Kehrverordnung ist das Belehmen schliefbarer Kamine durch den für das Haus bestellten Fachmann - Rauchfangkehrer - so vorzunehmen, daß der Rauchfang innenseitig, soweit dies nötig ist, mit einem Lehmanstrich versehen und wieder nach dem Trocknen mit dem gelösten Pech abgekratzt wird. Auch bei nicht schliefbaren gemauerten Kaminen können die Wandungen durch Abbröckeln des Innenverputzes rauh und undicht werden. Die in einem solchen Fall notwendige Herstellung eines neuen Innenputzes im Schlot wird Ausschleifen genannt. Wie der Oberste Gerichtshof mehrfach ausgesprochen hat, gehören zu den Kosten der Rauchfangkehrung im weiteren Sinn auch die Kosten einer Neubelehmung des Kaminverputzes (Ausschleifen), wenn im Zuge der Kaminkehrung bei der notwendigen mehr oder minder gewaltsamen Entfernung von Ruß und Schlacke der Innenverputz und Mörtel beschädigt werden. Ebenso sind die Kosten einer nach dieser Arbeit erforderlichen Druckprobe als Betriebskosten verrechenbar. Dagegen sind die Kosten für die Behebung anderer Kaminschäden, die nicht auf solche Ursachen zurückgehen, aber anläßlich des Kaminausschleifens hervorkommen, nicht als Betriebskosten anzusehen vergleiche MietSlg 5020, 7128). Maßgebend für die Beurteilung bestimmter Kosten im Zusammenhang mit der Kaminkehrung als Betriebskosten ist somit, ob die durchgeführten Arbeiten der Behebung von Schäden dienten, die bei der Reinigung der Kamine unvermeidlich entstanden. Da es sich bei der "Versottung" des Kamins, wie die Untergerichte feststellten, um Schäden völlig anderer Art handelt, deren Ursache in der nicht sachgemäßen Anlage des Kamins oder in der Befeuerung von für den vorhandenen Kamin ungeeigneten Brennstoffen, allenfalls in einer zu starken Drosselung der Öfen gelegen sein kann, sind die Kosten für die Beseitigung der "Versottung" keinesfalls als Betriebskosten i S des Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 2, MG anzusehen. Noch vielweniger können die Kosten der Behebung weiterer Schäden, die durch die "Versottung" eines Kamines entstanden sind, also der Schäden am Kaminmauerwerk und außerhalb desselben, z B am Verputz der Innenräume des Hauses, die an einem solchen Kamin gelegen sind, als Betriebskosten auf die Mieter des ganzen Hauses überwälzt werden. Da es sich bei den hier strittigen Kosten um die Kosten der Beseitigung der durch die Versottung eines Kamins entstandenen Verputzschäden in einer Wohnung, nämlich jener der Erstantragsgegnerin, handelt, waren die Vermieter entgegen der Auffassung des Rekursgerichtes nicht berechtigt, diese Kosten dem Antragsgegner als Betriebskosten anteilsmäßig vorzuschreiben.

Auf die Frage, ob in der Rechnung Beilage ./1 darüberhinaus weitere Rechnungsposten enthalten sind, die nicht als Betriebskosten überwälzt werden dürfen, ist mangels entsprechender Antragstellung bzw im Hinblick auf die Rekursausführungen des Antragstellers nicht einzugehen.

Eine Wiederherstellung der Entscheidung des Erstrichters kommt

jedoch nicht in Betracht, da dieser Entscheidung ein offenbarer

Rechenfehler zugrundeliegt. Aus der Gesamtrechnung Beilage ./1 über

8740.-  S waren im Rahmen der Anfechtung

2020.-  S ---------- auszuscheiden. Vom Restbetrag von

6720.-  S entfallen auf den Antragsteller 11.14% =

748.61 S Durch die Vorschreibung des aus dem Rechnungsbetrag von

10.300 S prozentuell errechneten Anteiles des Antragstellers an

diesen Kosten von                         1147.42 S haben die

Antragsgegner somit das zulässige Zinsausmaß für November 1969 um

den Betrag von                          398.81 S überschritten.

In diesem Umfang erweist sich somit der Rekurs als begrundet.