Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.
Zunächst wendet sich die Hauptmieterin gegen die Rechtsansicht der Vorinstanzen, der Gesellschaftsvertrag zur Errichtung der Kommanditgesellschaft sei abgeschlossen worden, um so der Möglichkeit der Mietzinsanhebung durch die Vermieter entgegenzuwirken; eine Verpachtung des Unternehmens wäre wesentlich einfacher und zweckmäßiger gewesen. Die Mietrechte des Unternehmens seien von der Kommanditistin und Vormieterin Dr. B*** der Gesellschaft nur zum Gebrauch überlassen worden. Der Veräußerungstatbestand im Sinne des § 12 Abs 3 MRG sei nicht erfüllt.Zunächst wendet sich die Hauptmieterin gegen die Rechtsansicht der Vorinstanzen, der Gesellschaftsvertrag zur Errichtung der Kommanditgesellschaft sei abgeschlossen worden, um so der Möglichkeit der Mietzinsanhebung durch die Vermieter entgegenzuwirken; eine Verpachtung des Unternehmens wäre wesentlich einfacher und zweckmäßiger gewesen. Die Mietrechte des Unternehmens seien von der Kommanditistin und Vormieterin Dr. B*** der Gesellschaft nur zum Gebrauch überlassen worden. Der Veräußerungstatbestand im Sinne des Paragraph 12, Absatz 3, MRG sei nicht erfüllt.
Auf die von den Vorinstanzen angenommene und von der Hauptmieterin bekämpfte Umgehungsabsicht der Parteien des Vertrages über die Errichtung der Kommanditgesellschaft St. Georgs-Apotheke Mag. H*** & Co KG braucht aus folgenden Erwägungen nicht eingegangen zu werden:
Nach dem Wortlaut des Punktes III des Gesellschaftsvertrages hat die Kommanditistin Dr. B*** das von ihr bis zur Errichtung der Gesellschaft als Einzelkaufmann betriebene Apothekenunternehmen (§ 1 Abs 2 Z 1 HGB) "samt Inventar und Warenlager wie auch die Rechte aus dem Mietvertrag über das Geschäftslokal" in Anrechnung auf das ihr eingeräumte und für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen maßgebliche Kapitalkonto in Höhe von 100.000 S in die Gesellschaft vorbehaltlos eingebracht. Es handelt sich demnach um eine aus den angeführten Gegenständen und Rechten bestehende einheitliche Sacheinlage, dem Unternehmen in seiner Gesamtheit. Der Wortlaut des Gesellschaftsvertrages entspricht in dieser Beziehung der gemäß § 161 Abs 2 HGB bei Kommanditgesellschaften in Zweifelsfällen anzuwendenden Regel des Art. 7 Nr. 2 der 4. EVHGB, daß auch nicht vertretbare und nicht verbrauchbare Sachen, zu denen nach dem Sachbegriff des ABGB auch Rechte (hier Mietrechte) zu zählen sind (Koziol-Welser, Grundriß II 7 , 6), gemeinschaftliches Eigentum der Gesellschafter werden, wenn sie nicht bloß für die Gewinnverteilung vertraglich bewertet wurden, wie dies hier mit der Festlegung eines einheitlichen Betrages für das gesamte Unternehmen einschließlich der Mietrechte zum Zwecke der Anrechnung auf das der Kommanditistin eröffnete und für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen maßgebliche Kapitalkonto geschehen ist. Daß dies übrigens auch von der Kommanditistin Dr. B*** nicht anders gesehen wurde, ergibt sich aus ihrem (undatierten) Brief an den Erstantragsteller (Beilage F), in dem sie unter Mitteilung der Errichtung der Kommanditgesellschaft mit dem Komplementär Mag. H*** ersuchte, die künftigen Mietzinsvorschreibungen an ihre Gesellschaft zu adressieren, was im gewöhnlichen Sprachgebrauch nach Treu und Glauben nicht anders zu verstehen ist, als daß nunmehr die Kommanditgesellschaft als Mieterin zur Mietzinszahlung verpflichtet ist. So und nicht anders wurde es auch mit Recht von den Vermietern verstanden, die ihren Antrag auf Feststellung der Angemessenheit des begehrten Hauptmietzinses (§§ 12 Abs 3 iVm 37 Abs 1 Z 8 MRG) gegen die Kommanditgesellschaft gerichtet haben. Die Einbringung eines Unternehmens samt den dazu gehörigen Mietrechten am Geschäftslokal als Sacheinlage in eine Kommanditgesellschaft stellt sich aber als eine Unternehmensübertragung mit Einzelrechtsnachfolge dar, die dem Veräußerungstatbestand des § 12 Abs 3 MRG entspricht (Würth-Zingher, MRG 2 , Rdz 5 zu § 12; Würth in Rummel, ABGB, Rdz 8 zu § 12 MRG; Fenyves in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 320;Nach dem Wortlaut des Punktes römisch drei des Gesellschaftsvertrages hat die Kommanditistin Dr. B*** das von ihr bis zur Errichtung der Gesellschaft als Einzelkaufmann betriebene Apothekenunternehmen (Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins, HGB) "samt Inventar und Warenlager wie auch die Rechte aus dem Mietvertrag über das Geschäftslokal" in Anrechnung auf das ihr eingeräumte und für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen maßgebliche Kapitalkonto in Höhe von 100.000 S in die Gesellschaft vorbehaltlos eingebracht. Es handelt sich demnach um eine aus den angeführten Gegenständen und Rechten bestehende einheitliche Sacheinlage, dem Unternehmen in seiner Gesamtheit. Der Wortlaut des Gesellschaftsvertrages entspricht in dieser Beziehung der gemäß Paragraph 161, Absatz 2, HGB bei Kommanditgesellschaften in Zweifelsfällen anzuwendenden Regel des Artikel 7, Nr. 2 der 4. EVHGB, daß auch nicht vertretbare und nicht verbrauchbare Sachen, zu denen nach dem Sachbegriff des ABGB auch Rechte (hier Mietrechte) zu zählen sind (Koziol-Welser, Grundriß römisch zwei 7 , 6), gemeinschaftliches Eigentum der Gesellschafter werden, wenn sie nicht bloß für die Gewinnverteilung vertraglich bewertet wurden, wie dies hier mit der Festlegung eines einheitlichen Betrages für das gesamte Unternehmen einschließlich der Mietrechte zum Zwecke der Anrechnung auf das der Kommanditistin eröffnete und für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen maßgebliche Kapitalkonto geschehen ist. Daß dies übrigens auch von der Kommanditistin Dr. B*** nicht anders gesehen wurde, ergibt sich aus ihrem (undatierten) Brief an den Erstantragsteller (Beilage F), in dem sie unter Mitteilung der Errichtung der Kommanditgesellschaft mit dem Komplementär Mag. H*** ersuchte, die künftigen Mietzinsvorschreibungen an ihre Gesellschaft zu adressieren, was im gewöhnlichen Sprachgebrauch nach Treu und Glauben nicht anders zu verstehen ist, als daß nunmehr die Kommanditgesellschaft als Mieterin zur Mietzinszahlung verpflichtet ist. So und nicht anders wurde es auch mit Recht von den Vermietern verstanden, die ihren Antrag auf Feststellung der Angemessenheit des begehrten Hauptmietzinses (Paragraphen 12, Absatz 3, in Verbindung mit 37 Absatz eins, Ziffer 8, MRG) gegen die Kommanditgesellschaft gerichtet haben. Die Einbringung eines Unternehmens samt den dazu gehörigen Mietrechten am Geschäftslokal als Sacheinlage in eine Kommanditgesellschaft stellt sich aber als eine Unternehmensübertragung mit Einzelrechtsnachfolge dar, die dem Veräußerungstatbestand des Paragraph 12, Absatz 3, MRG entspricht (Würth-Zingher, MRG 2 , Rdz 5 zu Paragraph 12,; Würth in Rummel, ABGB, Rdz 8 zu Paragraph 12, MRG; Fenyves in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 320;
Frotz-Hügel, ÖSt 1982, 144 FN 29). Es ist kein Fall der Gesamtrechtsnachfolge, der von § 12 Abs 3 MRG nicht erfaßt wäre (Kastner, Grundriß des Gesellschaftsrechts 4 , 86 f FN 2 mwN;Frotz-Hügel, ÖSt 1982, 144 FN 29). Es ist kein Fall der Gesamtrechtsnachfolge, der von Paragraph 12, Absatz 3, MRG nicht erfaßt wäre (Kastner, Grundriß des Gesellschaftsrechts 4 , 86 f FN 2 mwN;
Karsten Schmidt, Handelsrecht 2 , 185 f; derselbe in ZHR 1981, 2 ff, insb. 59; OGH in HS 9069 = GesRZ 1976, 95). Die Vorinstanzen haben demnach übersehen, daß ohnedies der Veräußerungstatbestand des § 12 Abs 3 MRG durch Einbringung des gesamten Apothekenunternehmens einschließlich der Mietrechte am Geschäftslokal samt Nebenräumlichkeiten als Sacheinlage der Kommanditistin und vormaligen Mieterin Dr. B*** in die mit Mag. H*** begründete Kommanditgesellschaft gegeben ist. Die in Frage stehenden Mietrechte sind demnach mit der Entstehung der Kommanditgesellschaft am 1.Mai 1984 von der Vormieterin Dr. B*** auf die Kommanditgesellschaft kraft Gesetzes übergegangen (vgl. Würth-Zingher, MRG 2 , Rdz 6 mRsprNw, Fenyves in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 322).Karsten Schmidt, Handelsrecht 2 , 185 f; derselbe in ZHR 1981, 2 ff, insb. 59; OGH in HS 9069 = GesRZ 1976, 95). Die Vorinstanzen haben demnach übersehen, daß ohnedies der Veräußerungstatbestand des Paragraph 12, Absatz 3, MRG durch Einbringung des gesamten Apothekenunternehmens einschließlich der Mietrechte am Geschäftslokal samt Nebenräumlichkeiten als Sacheinlage der Kommanditistin und vormaligen Mieterin Dr. B*** in die mit Mag. H*** begründete Kommanditgesellschaft gegeben ist. Die in Frage stehenden Mietrechte sind demnach mit der Entstehung der Kommanditgesellschaft am 1.Mai 1984 von der Vormieterin Dr. B*** auf die Kommanditgesellschaft kraft Gesetzes übergegangen vergleiche Würth-Zingher, MRG 2 , Rdz 6 mRsprNw, Fenyves in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 322).
Dieser Zeitpunkt ist auch maßgebend für die Ermittlung des "angemessenen Hauptmietzinses" im Sinne des § 12 Abs 3 Satz 3 MRG, denn das Gesetz knüpft das dem Vermieter zum Ausgleich für den von ihm zu duldenden Mieterwechsel eingeräumte Recht, den Mietzins bis zur Angemessenheitsgrenze anzuheben, an den gesetzlichen Mietrechtsübergang, ohne den der Vermieter im Falle des Abschlusses eines neuen Mietvertrages über denselben Bestandgegenstand mit einem neuen Mieter gemäß § 16 Abs 1 Z 1 MRG einen auf den Zeitpunkt der Neuvermietung bezogenen angemessenen Hauptmietzins vereinbaren dürfte, und stellt auf diese Weise in beiden Fällen den Vermieter in seinem Recht auf angemessene Miete gleich. Vom Gesetzeszweck her gesehen ergibt sich keine andere Auslegungsmöglichkeit, es besteht demnach aber auch keine im Wege der Analogie zu schließende Gesetzeslücke, so daß der Verweis der Mieterin auf § 46 Abs 2 MRG, der für die dort genannten Eintrittsberechtigten in Wohnmietverträge ausdrücklich auf den Zeitpunkt des seinerzeitigen Vertragsabschlusses abstellt und damit für Wohnmietverträge eine wegen ihres Ausschließlichkeitscharakters nicht analogiefähige Sonderregelung trifft, unbeachtlich bleiben muß. Auch der Hinweis der Mieterin auf die durch die MR-Novelle 1985 geschaffene Möglichkeit für den Hauptmieter, im Falle der Absicht, sein Unternehmen zu veräußern, den angemessenen Hauptmietzins für das Geschäftslokal durch die zuständige Behörde (Gericht, Gemeinde) bestimmen zu lassen, hat auf die dargelegte Rechtsansicht zu § 12 Abs 3 MRG keinen Einfluß, denn der Gesetzgeber ist bei jener Bestimmung offenkundig von dem Regelfall ausgegangen, daß innerhalb eines Jahres - mit diesem Zeitraum wurde die Rechtswirksamkeit der Entscheidung begrenzt - keine beachtliche Veränderung der Bewertungsgrundlagen stattfindet, so daß dort von den Tatsachengrundlagen zur Zeit des Schlusses der Verhandlung über den Bemessungsantrag auszugehen ist.Dieser Zeitpunkt ist auch maßgebend für die Ermittlung des "angemessenen Hauptmietzinses" im Sinne des Paragraph 12, Absatz 3, Satz 3 MRG, denn das Gesetz knüpft das dem Vermieter zum Ausgleich für den von ihm zu duldenden Mieterwechsel eingeräumte Recht, den Mietzins bis zur Angemessenheitsgrenze anzuheben, an den gesetzlichen Mietrechtsübergang, ohne den der Vermieter im Falle des Abschlusses eines neuen Mietvertrages über denselben Bestandgegenstand mit einem neuen Mieter gemäß Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer eins, MRG einen auf den Zeitpunkt der Neuvermietung bezogenen angemessenen Hauptmietzins vereinbaren dürfte, und stellt auf diese Weise in beiden Fällen den Vermieter in seinem Recht auf angemessene Miete gleich. Vom Gesetzeszweck her gesehen ergibt sich keine andere Auslegungsmöglichkeit, es besteht demnach aber auch keine im Wege der Analogie zu schließende Gesetzeslücke, so daß der Verweis der Mieterin auf Paragraph 46, Absatz 2, MRG, der für die dort genannten Eintrittsberechtigten in Wohnmietverträge ausdrücklich auf den Zeitpunkt des seinerzeitigen Vertragsabschlusses abstellt und damit für Wohnmietverträge eine wegen ihres Ausschließlichkeitscharakters nicht analogiefähige Sonderregelung trifft, unbeachtlich bleiben muß. Auch der Hinweis der Mieterin auf die durch die MR-Novelle 1985 geschaffene Möglichkeit für den Hauptmieter, im Falle der Absicht, sein Unternehmen zu veräußern, den angemessenen Hauptmietzins für das Geschäftslokal durch die zuständige Behörde (Gericht, Gemeinde) bestimmen zu lassen, hat auf die dargelegte Rechtsansicht zu Paragraph 12, Absatz 3, MRG keinen Einfluß, denn der Gesetzgeber ist bei jener Bestimmung offenkundig von dem Regelfall ausgegangen, daß innerhalb eines Jahres - mit diesem Zeitraum wurde die Rechtswirksamkeit der Entscheidung begrenzt - keine beachtliche Veränderung der Bewertungsgrundlagen stattfindet, so daß dort von den Tatsachengrundlagen zur Zeit des Schlusses der Verhandlung über den Bemessungsantrag auszugehen ist.
Schließlich bekämpft die Mieterin Methode und Art der Mietwertermittlung durch die Vorinstanzen.
Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses im Sinne der §§ 12 Abs 3 und 16 Abs 1 MRG, durch welche die Freiheit der Parteien, selbst zu bestimmen, welche Miete sie für das vermietete Objekt als äquivalente Gegenleistung ansehen (subjektive Äquivalenz), eine objektive Grenze finden soll, gibt es nicht (vgl. ImmZ 1985, 377). Eine analoge Anwendung der Methoden, die zur Ermittlung des "angemessenen Entgelts" nach §§ 13 Abs 1 und 14 Abs 1 WGG für Gemeinnützige Bauvereinigungen geboten sind, ist wegen des dort herrschenden Kostendeckungsprinzips der hier gestellten Aufgabe nicht adäquat und deshalb unzulässig (vgl. Weinberger in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 545 ff). Die richtige Methode zu ermitteln, kann also in Wahrheit nur ein Problem der Betriebswirtschaftslehre sein, sie muß jedoch der dem Gericht gestellten Aufgabe adäquat sein. Die Aufgabenadäquanz der vom Sachverständigen gewählten Wertermittlungsmethode und das Bewertungsergebnis sind vom Gericht frei zu würdigen, wobei dem Gewicht der vom Sachverständigen angeführten Gründe maßgebende Bedeutung zukommt (vgl. SZ 53/172). Hier hat der vom Erstgericht bestellte Sachverständige die Vergleichswertmethode gewählt, die grundsätzlich jeder anderen Methode vorzuziehen ist, weil sie mit weniger Unsicherheitsfaktoren behaftet ist als eine bloß abstrakte Ermittlung der Angemessenheitsgrenze. Diese Methode setzt freilich voraus, daß entweder ein Markt besteht, der brauchbare Vergleiche bietet, um das Übliche als Angemessenheitsgrenze im Sinne der ratio legis zu ermitteln, oder doch zumindest einige vergleichsfähige Vermietungsfälle unter annähernd gleichen Verhältnissen im näheren Umkreis herangezogen werden können. Da aber eine völlige Gleichartigkeit und Gleichwertigkeit der Beschaffenheit der zu vergleichenden Vermietungsfälle in der Regel nicht gegeben ist, kann der Sachverständige ohne zusätzliche abstrakte Bewertungskriterien, die auf die Besonderheit des zur Beurteilung stehenden Falles Bedacht nehmen, nicht auskommen. Es ist deshalb auch die Heranziehung fiktiver Mietzinse, die ein objektiver Mieter unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Falles zahlen würde, durchaus zulässig (vgl. Rummel-Schlager, Enteignungsentschädigung 110 f).Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses im Sinne der Paragraphen 12, Absatz 3 und 16 Absatz eins, MRG, durch welche die Freiheit der Parteien, selbst zu bestimmen, welche Miete sie für das vermietete Objekt als äquivalente Gegenleistung ansehen (subjektive Äquivalenz), eine objektive Grenze finden soll, gibt es nicht vergleiche ImmZ 1985, 377). Eine analoge Anwendung der Methoden, die zur Ermittlung des "angemessenen Entgelts" nach Paragraphen 13, Absatz eins und 14 Absatz eins, WGG für Gemeinnützige Bauvereinigungen geboten sind, ist wegen des dort herrschenden Kostendeckungsprinzips der hier gestellten Aufgabe nicht adäquat und deshalb unzulässig vergleiche Weinberger in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 545 ff). Die richtige Methode zu ermitteln, kann also in Wahrheit nur ein Problem der Betriebswirtschaftslehre sein, sie muß jedoch der dem Gericht gestellten Aufgabe adäquat sein. Die Aufgabenadäquanz der vom Sachverständigen gewählten Wertermittlungsmethode und das Bewertungsergebnis sind vom Gericht frei zu würdigen, wobei dem Gewicht der vom Sachverständigen angeführten Gründe maßgebende Bedeutung zukommt vergleiche SZ 53/172). Hier hat der vom Erstgericht bestellte Sachverständige die Vergleichswertmethode gewählt, die grundsätzlich jeder anderen Methode vorzuziehen ist, weil sie mit weniger Unsicherheitsfaktoren behaftet ist als eine bloß abstrakte Ermittlung der Angemessenheitsgrenze. Diese Methode setzt freilich voraus, daß entweder ein Markt besteht, der brauchbare Vergleiche bietet, um das Übliche als Angemessenheitsgrenze im Sinne der ratio legis zu ermitteln, oder doch zumindest einige vergleichsfähige Vermietungsfälle unter annähernd gleichen Verhältnissen im näheren Umkreis herangezogen werden können. Da aber eine völlige Gleichartigkeit und Gleichwertigkeit der Beschaffenheit der zu vergleichenden Vermietungsfälle in der Regel nicht gegeben ist, kann der Sachverständige ohne zusätzliche abstrakte Bewertungskriterien, die auf die Besonderheit des zur Beurteilung stehenden Falles Bedacht nehmen, nicht auskommen. Es ist deshalb auch die Heranziehung fiktiver Mietzinse, die ein objektiver Mieter unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Falles zahlen würde, durchaus zulässig vergleiche Rummel-Schlager, Enteignungsentschädigung 110 f).
Diese Grundsätze sind durch das vom Erstgericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht verletzt worden. Die Mieterin meint zwar, der Sachverständige habe das Bestehen eines Marktes für Geschäftsräumlichkeiten im Gebiet von Kirchberg verneint - dies ist richtig -, sie übersieht aber, daß der Sachverständige genügend Vergleichsfälle, darunter sogar zwei in dem hier betroffenen Haus und darüberhinaus mehrere Fälle in der Umgebung, herangezogen hat, so daß die Grundlagen für die Anwendung der Vergleichswertmethode ausreichend waren.
Schließlich meint die Mieterin, es hätten bei der Wertermittlung nicht bloß objektive Kriterien, sondern auch der individuelle konkrete Vertragszweck Berücksichtigung finden müssen. Dies ist im Grundsätzlichen richtig, doch kann der Umstand, daß eine eventuelle höhere Wärmeabstrahlung durch den Kamin den Apothekenbetrieb beeinträchtigt, deshalb keine Berücksichtigung finden, weil die Schaffung besonderer betriebsnotwendiger klimatischer Raumverhältnisse - Kälte, Wärme, Luftfeuchtigkeit - regelmäßig dem Betriebsinhaber als Mieter und nicht dem Hauseigentümer als Vermieter des Geschäftslokals obliegt.
Der im MRG zum Ausdruck kommende Gedanke, eine "Versteinerung" der Mietzinsobergrenzen zu vermeiden, sondern eine Anpassung an den jeweiligen Geldwert vorzusehen, damit es nicht zu einem Auseinanderklaffen von Reparaturkosten und Mietzinseingängen kommt, rechtfertigt es auch, daß der als angemessen festgestellte Betrag des Hauptmietzinses einer Wertsicherung unterworfen wird (ImmZ 1985, 377 mwN).
Aus den dargelegten Erwägungen muß der Revisionsrekurs der Mieterin erfolglos bleiben.
Der Ausspruch über die Barauslagen - die Kosten rechtsfreundlicher Vertretung hat gemäß § 37 Abs 3 Z 19 MRG jede Partei selbst zu tragen -, welche die Mieterin den Vermietern zu ersetzen hat, beruht auf den §§ 37 Abs 3 Z 19 MRG und 41, 50 ZPO.Der Ausspruch über die Barauslagen - die Kosten rechtsfreundlicher Vertretung hat gemäß Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG jede Partei selbst zu tragen -, welche die Mieterin den Vermietern zu ersetzen hat, beruht auf den Paragraphen 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG und 41, 50 ZPO.