Begründung:
Die Antragstellerin ist Mieterin der von ihr als Wohnung benützten Objekte Nr.3, 4 und 4a im Hause *****, das im hier entscheidungswesentlichen Zeitraum (Jänner 1988 bis April 1990) im Eigentum des Antragsgegners stand.
Die Antragstellerin begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor
der Schlichtungsstelle (Schli 1 und 2/88; ON 16) - die
Feststellung, ihr gegenüber sei durch die Vorschreibung eines Erhaltungsbeitrages von S 1.595,88 (statt richtig S 344,26) seit Jänner 1988 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um monatlich S 1.251,62 überschritten worden (letzte Verhandlung vor der Schlichtungsstelle: 3.4.1990). Der Erhaltungsbeitrag sei nach erfolgter Teilkündigung von früher zum Mietobjekt gehörenden Geschäftsräumlichkeiten und nunmehr bloßer Verwendung des bleibenden Mietobjektes als Wohnung auf Basis einer Wohnung der Ausstattungskategorie D zu ermitteln; auch sei die Berechnung des Erhaltungsbeitrages an sich unrichtig vorgenommen worden.
Der Antragsgegner wendete (ua) ein (ON 1), er habe der Umwidmung der früher überwiegend als Geschäftslokal verwendeten Räume in eine Wohnung nie zugestimmt, sodaß der Erhaltungsbeitrag auf Basis einer Wohnung der Ausstattungskategorie A zu ermitteln sei.
Das Erstgericht stellte fest, der Antragsgegner habe gegenüber der Antragstellerin durch Vorschreibung und Einhebung eines Erhaltungsbeitrages von monatlich S 373,40 (Jänner bis Dezember 1988), S 397,64 (Jänner bis November 1989) und S 584,60 (Dezember 1989 bis April 1990) das gesetzlich zulässige Zinsausmaß in den Monaten Jänner 1988 bis Februar 1990 um die jeweils genannten vorgeschriebenen Beträge, in den Monaten März 1990 und April 1990 um je S 294,08 überschritten, und verhielt den Antragsgegner zur Zurückzahlung zuviel eingehobener Beträge von insgesamt S 11.197,95, zuzüglich 10 % Umsatzsteuer, sohin von S 12.317,75.
Dieser Entscheidung liegt neben den eingangs wiedergegebenen unbestrittenen Tatsachen folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Antragstellerin wurden neben den oben genannten Erhaltungs- und
Verbesserungsbeiträgen von Jänner 1988 bis November 1989 S 1.132,07
an Hauptmietzins (erhöht nach § 7 MG) und S 15,41 WWF-Beitrag, ab
Dezember 1989 S 953,30 Hauptmietzins und S 15,41 WWF-Beitrag
vorgeschrieben.
Auf Grund eines mündlichen Mietvertrages (Gedächtnisnotiz vom 8.Juli 1936) mieteten die Schwiegereltern der Antragstellerin die Wohungs- und Geschäftsräumlichkeiten top Nr.3 und 4 für die Dauer von zehn Jahren. Zu dem Bestandobjekt gehörten damals die im Keller gelegenen Räumlichkeiten, bestehend aus einem Stechraum mit zwei anschließenden kleinen Räumen, einem Kessel- und Selchraum, einem Maschinenraum, einem Vorraum sowie einem Eisraum mit weiterem Vorraum. Darüber hinaus gehörten die Räumlichkeiten im Parterre des Hauses, die zum Teil als Laden und zum Teil als Wohnräume gewidmet waren, zum Bestandobjekt. Am 5.Juni 1946 wurde das Kabinett top Nr.4 a dazugemietet.
Die im Keller gelegenen Räumlichkeiten dienten als eigentliche Betriebsräume der Fleischerei.
Zum Zwecke der Zinsbemessung wurde in der Gedächtnisnotiz vom 8.Juli 1936 festgehalten, daß der Jahresfriedenskronenzins 1914 für die Geschäftsräume 1.260 FK und für die Wohnräume 340 FK betragen habe. Laut Mietvertrag vom 5.Juni 1946 betrug der Jahresfriedenszins für das dazugemietete Kabinett top Nr.4 a 170 Kronen. Tatsächlich belief sich der Jahresfriedenszins für die Geschäfts- und Wohnräume top Nummer 3 - 4 aber nur auf 1.103 Kronen, für das Kabinett top Nr.4 a war der Friedenskronenbetrag mit 170 richtig wiedergegeben.
Nach dem Tode der Schwiegereltern der Antragstellerin wurde der Betrieb vom Ehemann fortgeführt. Dieser trat in die Mietrechte seiner verstorbenen Eltern ein. Der Ehemann der Antragstellerin verstarb im Jahre 1986, die Antragstellerin ist in die Mietrechte ihres verstorbenen Gatten eingetreten.
Mit rechtskräftiger Entscheidung des Bezirksgerichtes Hernals (5 Msch
2/85) wurde gemäß § 7 und 28 Abs 3 MG die Einhebung eines erhöhten
Hauptmietzinses in der Zeit vom 1.September 1983 bis 30.November
1989 im Ausmaß von S 9,50 pro Friedenskrone und in der Zeit vom
1. Dezember 1989 bis 28.Februar 1990 in der Höhe von S 8,- pro
Friedenskrone für zulässig erklärt. Im Anhang dieser Entscheidung
befindet sich ein Verzeichnis der Mietgegenstände, aus dem sich
ergibt, daß der Berechnung für das Bestandobjekt top Nr.3 - 4 ein
Jahresmietzins 1914 von 1.430 FK zu Grunde gelegt wird. Das
Kabinett top Nr.4 a fehlt in der Aufstellung, dürfte aber mit 170 Kronen gemeinsam mit den Geschäftsräumlichkeiten (1.260 Kronen) berücksichtigt worden sein. Nicht berücksichtigt wurden die Wohnräumlichkeiten, die laut Gedächtnisnotiz vom 8.Juli 1936 mit 340 Kronen bewertet wurden.
Im Jahre 1973 hat der (inzwischen verstorbene) Ehegatte der Antragestellerin die Geschäftstätigkeit (Fleischerei) eingestellt. Seither dienen sämtliche Räumlichkeiten im Parterre des Hauses als Wohnraum. Spätestens 1975 erfuhr der Kläger, daß der Ehegatte der Antragstellerin infolge seiner Pensionierung den Fleischereibetrieb geschlossen hatte. 1978 teilte der Ehemann der Antragstellerin auch anläßlich eines Gerichtsverfahrens dem Antragsgegner mit, daß er den Betrieb gesperrt habe. Dies ist vom Antragsgegner zur Kenntnis genommen worden, aus Anlaß eines weiteren Gerichtsverfahren fand im Jahre 1984 ein Lokalaugenschein in den Bestandräumlichkeiten statt. Spätestens seit diesem Zeitpunkt wußte der Antragsgegner aus eigener Wahrnehmung, daß das Verkaufslokal als Abstellraum und die Kellerräumlichkeiten als Holz- bzw Kohlenkeller benützt werden.
Die Antragstellerin hat sämtliche im Keller gelegenen Räumlichkeiten, bestehend aus dem Stechraum mit zwei anschließenden kleinen Räumen, einem Kessel- und Selchraum, einem Maschinenraum, einem Vorraum sowie einem Eisraum zum 31.März 1987 gerichtlich aufgekündigt. Diese Aufkündigung wurde mit Urteil des Bezirksgerichtes Hernals (4 C 687/86) (rechtskräftig) für rechtswirksam erklärt.
Noch während dieses laufenden Verfahrens hat der Antragsgegner den Mietvertrag zur Antragstellerin gemäß § 30 Abs 2 Ziffer 7 MRG zur Gänze mit der Begründung aufgekündigt, die Antragstellerin benütze die Räumlichkeiten widmungswidrig, sie habe sie unberechtigter Weise als Wohnung "umfunktioniert". Mit (rechtskräftig gewordenem) Urteil des Bezirksgerichtes Hernals (4 C 1735/87x) vom 4. Jänner 1988 wurde diese Aufkündigung im Wesentlichen mit der Begründung für rechtsunwirksam erkärt, daß der Antragsgegner zumindestens seit 1978 gewußt habe, daß die Räumlichkeiten ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden und daher eine konkludente Umwidmung erfolgt sei.Noch während dieses laufenden Verfahrens hat der Antragsgegner den Mietvertrag zur Antragstellerin gemäß Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7 MRG zur Gänze mit der Begründung aufgekündigt, die Antragstellerin benütze die Räumlichkeiten widmungswidrig, sie habe sie unberechtigter Weise als Wohnung "umfunktioniert". Mit (rechtskräftig gewordenem) Urteil des Bezirksgerichtes Hernals (4 C 1735/87x) vom 4. Jänner 1988 wurde diese Aufkündigung im Wesentlichen mit der Begründung für rechtsunwirksam erkärt, daß der Antragsgegner zumindestens seit 1978 gewußt habe, daß die Räumlichkeiten ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden und daher eine konkludente Umwidmung erfolgt sei.
Im Zeitpunkt der Anmietung der Räumlichkeiten im Jahre 1936 verfügten diese über kein WC im Inneren. Auch ein Bad und eine Etagenheizung waren nicht vorhanden; diese wurden erst von der Antragstellerin bzw ihren Rechtsvorgängern eingebaut.
Bei den vorliegenden Bestandräumlichkeiten top Nr.3 - 4 und 4 a handelt es sich daher um eine Wohnung, welche die Urkategorie "D" aufgewiesen hat.
In der Entscheidung des Bezirksgerichtes Hernals (5 Msch 2/85) ist
festgehalten, daß die Wohnungen Nr.5, 6, 7 und 15 - 16 nicht dem
Mietengesetz unterliegen und in den Wohnungen Nr.5, 8 - 9, 15 -
16, 24 - 25 Wasser und WC bereits in den Wohnungen vorhanden war.
Beim Vergleich der Substandardwohnungen und des entsprechenden Jahresmietzinses 1914 ergibt sich, daß für eine Fläche von 641 m2 ein Betrag von 6.556 FK jährlich anzusetzen ist. Dies ergibt einen durchschnittlichen Jahresmietwert von 10,23 FK/m2; unter Berücksichtigung dieses durchschnittlichen Jahresfriedenskronenzinses und der Größe des Bestandobjektes entspricht dies einem Mietwert von 866 FK, der fiktiv auf das Mietobjekt der Antragstellerin entfällt.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt im wesentlichen wie folgt:
Bei dem Mietobjekt der Antragstellerin handle es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D. Das Mietobjekt sei nämlich als Wohnung, nicht aber als Geschäftsraum gewidmet, weil nach der Teilkündigung der nicht mehr benötigten Fleischereiräumlichkeiten auf Grund der konkludenten Parteieneinigung der Mietgegenstand nunmehr ausschließlich Wohnzwecken diene.
Für die Beurteilung der Ausstattungskategorie seien die Verhältnisse im Zeitpunkt der Anmietung (Juli 1936) maßgebend, weil die Antragstellerin in den Mietvertrag ihres Ehegatten und dieser wiederum in den Mietvertrag seiner Eltern eingetreten sei.
Bis einschließlich Februar 1990, in welchem Monat die bewilligte
Hauptmietzinserhöhung nach § 7 MG ausgelaufen sei, wäre die
Einhebung eines Erhaltungsbeitrages unzulässig gewesen, weil der
gemäß § 7 MG erhöhte Hauptmietzins zwei Drittel des
Kategoriemietzinses zuzüglich WWF-Beitrag überstiegen habe. Für die folgenden zwei Monate sei der zulässige Erhaltungsbeitrag um monatlich S 290,52 überschritten worden (zwei Drittel von S 6,70 mal 84,65 = S 378,10, wovon S 72,17 an Hauptmietzins und S 15,41 an WWF-Beitrag abzuziehen seien).
Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß in antragsabweisendem Sinn ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.
Das Rekursgericht stellte nach Durchführung einer mündlichen Rekursverhandlung folgenden Sachverhalt ergänzend fest:
Der im Jahre 1936 von den Schwiegereltern der Antragstellerin mit den damaligen Hauseigentümern abgeschlossene Mietvertrag umfaßte das Geschäftslokal top Nr.3 und 4 samt zugehörigen Kellerräumen (Fleischereiräumlichkeiten) und die Wohnung top Nr.22 im zweiten Stock. Nach dem Tod dieser Mieter wurde dieses einheitliche Mietverhältnis dadurch beendet, daß die Wohnung im zweiten Stock an den Schwager der Antragstellerin vermietet wurde. Das Mietverhältnis über die Fleischereiräumlichkeiten, ein im Jahre 1946 zu Wohnzwecken hinzugemietetes Kabinett sowie einen danach durch Abmauerung eines Gangteiles geschaffenen Raum setzte der Ehegatte der Antragstellerin fort. Dieser beendete die Geschäftstätigkeit (Fleischerei) im Jahre 1973 wegen Pensionierung. Seither wurden die Räumlichkeiten im Parterre nur noch zu Wohnzwecken benützt. Nach dem Tod ihres Ehegatten (1986) setzte die Antragstellerin das Mietverhältnis als Alleinerbin fort und kündigte mangels Bedarfes die zum Fleischereibetrieb benützten Kellerräume gerichtlich auf. Die Aufkündigung wurde trotz Einwendungen des Antragsgegners für wirksam erkannt. Die Räumlichkeiten wurden Ende 1987 zurückgestellt.
Auf den ab 1.1.1988 verbliebenen Teil des Mietobjektes entfällt ein Anteil von 930 FK pro Jahr, während für die von der Antragstellerin bis 31.12.1987 genutzten Räumlichkeiten 1.430,- FK pro Jahr entfielen. Die gemäß § 7 MG bewilligte Mietzinserhöhung betrug demnach von Jänner 1988 bis November 1989 S 736,25 pro Monat, von Dezember 1989 bis Februar 1990 S 620,- pro Monat. Der nicht erhöhte Hauptmietzins (S 3,- pro FK) beträgt S 232,50 pro Monat.Auf den ab 1.1.1988 verbliebenen Teil des Mietobjektes entfällt ein Anteil von 930 FK pro Jahr, während für die von der Antragstellerin bis 31.12.1987 genutzten Räumlichkeiten 1.430,- FK pro Jahr entfielen. Die gemäß Paragraph 7, MG bewilligte Mietzinserhöhung betrug demnach von Jänner 1988 bis November 1989 S 736,25 pro Monat, von Dezember 1989 bis Februar 1990 S 620,- pro Monat. Der nicht erhöhte Hauptmietzins (S 3,- pro FK) beträgt S 232,50 pro Monat.
Erst seit Abmauerung des Gangteiles in den 50-iger Jahren verfügen die Parterreräumlichkeiten über ein WC im Inneren.
Rechtlich führte das Rekursgericht im wesentlichen folgendes aus:
Bei Beurteilung der Widmung der Räume sei auf das Jahr 1946 abzustellen, weil seit damals die Wohnung Nr.22 nicht mehr Gegenstand jenes Mietverhältnisses sei, in welches die Antragstellerin als Universalrechtsnachfolgerin hinsichtlich der durch ihren Gatten gemieteten Räumlichkeiten, allenfalls auch als Einzelrechtsnachfolgerin hinsichtlich des Kabinettes 4 a eingetreten sei. Verwendungszweck sei klar und deutlich überwiegend der Betrieb der Fleischerei mit dem Gassenlokal gewesen, mögen auch die Antragstellerin und ihr Gatte in Teilen des Geschäftes gewohnt haben. Auch die Hinzunahme eines Gangteiles ändere daran nichts.
Daran schließe die Frage, ob die Rückgabe der ausschließlich zum Betrieb der Fleischerei verwendeten Kellerräumlichkeiten am überwiegenden Geschäftszweck des Mietvertrages etwas änderte. Dies sei zu verneinen:
Der Vermieter habe gegen die im Gesetz nicht vorgesehene Teilkündigung des Mieters remonstriert. Aber auch die Kündigung wegen nicht mehr ausgeübter geschäftlicher Betätigung sei dem Vermieter versagt worden. Die Antragstellerin, die erst seit dem Tod ihres Gatten (1986) Mieterin sei und diese Teilkündigung 1987 initiiert habe, könne daher aus dem Verhalten des Antragsgegners nicht den Schluß gezogen haben, dieser sei mit einer einvernehmlichen Umwidmung der Räumlichkeiten nunmehr ausschließlich zu Wohnzwecken einverstanden. Es habe somit "bei den überwiegenden Geschäftszwecken" zu verbleiben.
Durch die Rückgabe eines Teiles des Mietobjektes habe sich dessen Nutzfläche auf 84,65 m2 vermindert.
Gemäß § 45 Abs 1 Z 2 MRG seien zur Berechnung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages mangels Behauptung eines niedrigeren angemessenen Hauptmietzinses für Geschäftslokale zwei Drittel des Kategorie-A-Mietzinses heranzuziehen, der auf Grund der bisherigen Vorschriften oder einer vorher geschlossenen Vereinbarung zu entrichtende Hauptmietzins abzuziehen und auch die Rundungsvorschrift des § 45 Abs 1 Z 3 MRG zu beachten.Gemäß Paragraph 45, Absatz eins, Ziffer 2, MRG seien zur Berechnung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages mangels Behauptung eines niedrigeren angemessenen Hauptmietzinses für Geschäftslokale zwei Drittel des Kategorie-A-Mietzinses heranzuziehen, der auf Grund der bisherigen Vorschriften oder einer vorher geschlossenen Vereinbarung zu entrichtende Hauptmietzins abzuziehen und auch die Rundungsvorschrift des Paragraph 45, Absatz eins, Ziffer 3, MRG zu beachten.
Der Kategorie-A-Mietzins habe vom Februar 1984 bis November 1988 S 24,40/m2, von Dezember 1988 bis November 1991 S 26,90/m2 betragen. Für das 84,65 m2 große Mietobjekt machten zwei Drittel des Kategorie-A-Mietzinses daher S 1.376,97 (Jänner 1988 bis November 1988) bzw S 1.518,06 (Dezember 1988 bis November 1991) aus.
Damit stelle sich die weitere Frage, wie sich die Rückgabe eines Teiles des Mietobjektes auf die bewilligte Erhöhung der Hauptmietzinse nach § 7 MG auswirke:Damit stelle sich die weitere Frage, wie sich die Rückgabe eines Teiles des Mietobjektes auf die bewilligte Erhöhung der Hauptmietzinse nach Paragraph 7, MG auswirke:
Das Rekursgericht sei der Überzeugung, daß es die gleichen Rechtsfolgen eines niedrigen Friedenskronenzinsanteiles für das verkleinerte Mietobjekt haben müsse, egal ob einvernehmlich oder durch Kündigung das Mietobjekt verkleinert werde und ob die ausgeschiedenen Teile allenfalls neu vermietet werden. Der hypothetische Mietwert 1914 für das verkleinerte Mietobjekt sei daher die Berechnungsgrundlage für die bereits als zulässig ausgesprochene Mietzinserhöhung. Somit sei zur Ermittlung des Unterschiedsbetrages im Sinne des § 45 Abs 1 MRG für die Zeit von Jänner 1988 bis November 1989 der 9 1/2fache Friedenskronenzins (ausgehend von 930,- Friedenskronen pro Jahr) und für die Zeit von Dezember 1989 bis Februar 1990 der 8fache heranzuziehen. Das ergebe die in den Feststellungen genannten Beträge.Das Rekursgericht sei der Überzeugung, daß es die gleichen Rechtsfolgen eines niedrigen Friedenskronenzinsanteiles für das verkleinerte Mietobjekt haben müsse, egal ob einvernehmlich oder durch Kündigung das Mietobjekt verkleinert werde und ob die ausgeschiedenen Teile allenfalls neu vermietet werden. Der hypothetische Mietwert 1914 für das verkleinerte Mietobjekt sei daher die Berechnungsgrundlage für die bereits als zulässig ausgesprochene Mietzinserhöhung. Somit sei zur Ermittlung des Unterschiedsbetrages im Sinne des Paragraph 45, Absatz eins, MRG für die Zeit von Jänner 1988 bis November 1989 der 9 1/2fache Friedenskronenzins (ausgehend von 930,- Friedenskronen pro Jahr) und für die Zeit von Dezember 1989 bis Februar 1990 der 8fache heranzuziehen. Das ergebe die in den Feststellungen genannten Beträge.
Zu diesen Hauptmietzins-Beträgen sei der monatliche Betrag von S 15,41 (WWAF-Beitrag) hinzuzuzählen.
Dies ergebe folgende Berechnung des Erhaltungsbeitrages:
1/88-11/88 12/88-11/89 12/89-2/90 3/90-4/90
2/3Kategorie A: 1.376,97 1.518,06 1.518,06 1.518,06
- zul.Hauptmietz.: 736,25 736,25 620,-- 232,50
- WWAF: 15,41 15,41 15,41 15,41
625,31 766,40 882,65 1.270,15
gerundet 625,30 882,60 1.270,10
vorgeschrieben: 373,40 373,40 584,60 584,60
bzw. 397,64
In keinem Zeitpunkt des verfahrensgegenständlichen Zeitraumes sei daher der zulässige Erhaltungsbeitrag überschritten worden.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil die Frage der Auswirkung einer Teilkündigung des Mieters auf den vereinbarten Verwendungszweck des Mietobjektes einerseits und eine bewilligte Erhöhung der Hauptmietzinse im Sinne des § 7 MG anderseits von grundsätzlicher Bedeutung sei.Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil die Frage der Auswirkung einer Teilkündigung des Mieters auf den vereinbarten Verwendungszweck des Mietobjektes einerseits und eine bewilligte Erhöhung der Hauptmietzinse im Sinne des Paragraph 7, MG anderseits von grundsätzlicher Bedeutung sei.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß dahin abzuändern, daß der Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder hergestellt werde.
Eine Beantwortung des Revisionsrekurses wurde nicht erstattet.