SZ 43/50

Keine Anrechnung einer Verwaltungsgebühr nach § 2 Abs 2 Z 7 MG für vermietete unverbaute GrundflächenKeine Anrechnung einer Verwaltungsgebühr nach Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG für vermietete unverbaute Grundflächen

OGH 25. Februar 1970, 5 Ob 20/70 (OLG Wien 2 R 194/69; HG Wien 4 Cg 402/69)

Die Klägerin vermietete der Beklagten ein Fabriksareal, bestehend aus dem sog "Saalgebäude" und unverbauten Grundflächen im Gesamtausmaß von 14.913 m2, wovon 12.449 m2 auf die unverbauten Flächen entfallen. Bis einschließlich Juni 1968 hat die Beklagte den vertraglich vereinbarten und den Bestimmungen des MG entsprechenden monatlichen Mietzins gezahlt. Im Juli 1968 schrieb die Klägerin der Beklagten, rückwirkend ab 1. Jänner 1968, unter Berufung auf § 2 Abs. 2 Z 7 MG idF des MRÄG eine Verwaltungsgebühr von jährlich 4 S pro Quadratmeter der Nutzfläche aller gemieteten Objekte vor. Danach ergab sich ein monatlicher Gesamtmietzins von 10.679.21 S, den die Beklagte auch für die Zeit bis einschließlich Dezember 1968 zahlte, jedoch mit dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung. Sie ging von der Auffassung aus, die Klägerin könne für die vermieteten unverbauten Grundflächen von 12.449 m2 keine Verwaltungsgebühr begehren, sondern nur für das Saalgebäude, weshalb ihr ein monatlicher Betrag von 4150 S zuviel an Verwaltungsgebühr vorgeschrieben worden sei. Bei den vermieteten unverbauten Grundflächen handelt es sich um den Vorplatz vor dem Schloßgebäude und um die Parzelle Nr 562/1, auf der sich im Eigentum der Beklagten stehende Superädifikate befinden.Die Klägerin vermietete der Beklagten ein Fabriksareal, bestehend aus dem sog "Saalgebäude" und unverbauten Grundflächen im Gesamtausmaß von 14.913 m2, wovon 12.449 m2 auf die unverbauten Flächen entfallen. Bis einschließlich Juni 1968 hat die Beklagte den vertraglich vereinbarten und den Bestimmungen des MG entsprechenden monatlichen Mietzins gezahlt. Im Juli 1968 schrieb die Klägerin der Beklagten, rückwirkend ab 1. Jänner 1968, unter Berufung auf Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG in der Fassung des MRÄG eine Verwaltungsgebühr von jährlich 4 S pro Quadratmeter der Nutzfläche aller gemieteten Objekte vor. Danach ergab sich ein monatlicher Gesamtmietzins von 10.679.21 S, den die Beklagte auch für die Zeit bis einschließlich Dezember 1968 zahlte, jedoch mit dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung. Sie ging von der Auffassung aus, die Klägerin könne für die vermieteten unverbauten Grundflächen von 12.449 m2 keine Verwaltungsgebühr begehren, sondern nur für das Saalgebäude, weshalb ihr ein monatlicher Betrag von 4150 S zuviel an Verwaltungsgebühr vorgeschrieben worden sei. Bei den vermieteten unverbauten Grundflächen handelt es sich um den Vorplatz vor dem Schloßgebäude und um die Parzelle Nr 562/1, auf der sich im Eigentum der Beklagten stehende Superädifikate befinden.

Die Klägerin begehrt die Zahlung von insgesamt 54.629.85 S samt 4% Zinsen als Mietzins für die Monate Jänner bis Mai 1969.

Die Beklagte wendet ein, die Klägerin habe ihr für das Jahr 1968 um 49.796 S zuviel an Verwaltungsgebühren für die unverbauten Grundflächen verrechnet. Sie werde den gesetzlichen Mietzins so lange nicht zahlen, bis ihre Gegenforderung für die mit Vorbehalt der Rückzahlung geleisteten 49.796 S abgedeckt sei. Demgegenüber wendete die Klägerin Verjährung des Rückforderungsanspruchs ein.

Das Erstgericht erkannte die Klageforderung mit 33.879.85 S als zu Recht und mit 20.750 S als nicht zu Recht, die Gegenforderung mit 49.796 S als zu Recht bestehend und wies demnach das Klagebegehren zur Gänze ab. Es ging bei der rechtlichen Beurteilung davon aus, daß die in § 2 Abs 2 Z 7 MG i d F des MRÄG vorgesehene Verwaltungsgebühr nicht für vermietete unverbaute Flächen, sondern nur für Räume in Häusern begehrt werden könne. Die Klägerin sei daher nicht berechtigt, ein Verwaltungshonorar für die unverbauten Flächen zu verrechnen, weshalb die Vorschreibung eines Betrages von monatlich 4150 S seit 1. Jänner 1968 zu Unrecht erfolgt sei, so daß die Klägerin monatlich nur 6775.95 S zu fordern berechtigt sei, das seien für fünf Monate 33.879.85 S. Die von der Beklagten erhobene Gegenforderung von 49.796 S sei nicht verjährt. Sie sei daher dem berechtigten Teil der Klageforderung von 33.879.85 S fällig und unverjährt gegenübergestanden; diese sei sohin durch Aufrechnung erloschen.Das Erstgericht erkannte die Klageforderung mit 33.879.85 S als zu Recht und mit 20.750 S als nicht zu Recht, die Gegenforderung mit 49.796 S als zu Recht bestehend und wies demnach das Klagebegehren zur Gänze ab. Es ging bei der rechtlichen Beurteilung davon aus, daß die in Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG i d F des MRÄG vorgesehene Verwaltungsgebühr nicht für vermietete unverbaute Flächen, sondern nur für Räume in Häusern begehrt werden könne. Die Klägerin sei daher nicht berechtigt, ein Verwaltungshonorar für die unverbauten Flächen zu verrechnen, weshalb die Vorschreibung eines Betrages von monatlich 4150 S seit 1. Jänner 1968 zu Unrecht erfolgt sei, so daß die Klägerin monatlich nur 6775.95 S zu fordern berechtigt sei, das seien für fünf Monate 33.879.85 S. Die von der Beklagten erhobene Gegenforderung von 49.796 S sei nicht verjährt. Sie sei daher dem berechtigten Teil der Klageforderung von 33.879.85 S fällig und unverjährt gegenübergestanden; diese sei sohin durch Aufrechnung erloschen.

Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil mit der Maßgabe, daß es zu lauten habe: "Das Klagebegehren, die Beklagte sei schuldig, der Klägerin den Betrag von 54.629.85 S samt Zinsen zu zahlen, wird abgewiesen. Da die Beklagte keine prozessuale Aufrechnungseinrede i S des § 391 ZPO erhoben habe, sondern nur in der Klagebeantwortung ausgeführt habe, sie werde den von ihr als richtig angesehenen Teil der Mietzinsforderung der Klägerin, also 33.879.85 S, so lange nicht zahlen, bis ihre Gegenforderung für die unter Vorbehalt der Rückforderung geleisteten 49.796 S abgedeckt sein werde, und damit zum Ausdruck gebracht habe, daß die Klageforderung bereits vor Klageerhebung durch Aufrechnung erloschen sei, habe kein Anlaß bestanden, über die Gegenforderung urteilsmäßig zu entscheiden.Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil mit der Maßgabe, daß es zu lauten habe: "Das Klagebegehren, die Beklagte sei schuldig, der Klägerin den Betrag von 54.629.85 S samt Zinsen zu zahlen, wird abgewiesen. Da die Beklagte keine prozessuale Aufrechnungseinrede i S des Paragraph 391, ZPO erhoben habe, sondern nur in der Klagebeantwortung ausgeführt habe, sie werde den von ihr als richtig angesehenen Teil der Mietzinsforderung der Klägerin, also 33.879.85 S, so lange nicht zahlen, bis ihre Gegenforderung für die unter Vorbehalt der Rückforderung geleisteten 49.796 S abgedeckt sein werde, und damit zum Ausdruck gebracht habe, daß die Klageforderung bereits vor Klageerhebung durch Aufrechnung erloschen sei, habe kein Anlaß bestanden, über die Gegenforderung urteilsmäßig zu entscheiden.

Der Rechtsauffassung des Erstgerichts, die in § 2 Abs 2 Z 7 MG vorgesehene Verwaltungsgebühr könne für die Nutzung unverbauter Grundflächen nicht begehrt werden, sei beizutreten. Der Ausführung der Berufungswerberin sei zwar beizupflichten, daß der in § 1 Abs 1 MG verwendete Ausdruck, Geschäftsräumlichkeiten aller Art" darauf hinweise, daß der Gesetzgeber eine enge Abgrenzung dieses Begriffs vermeiden wollte; damit sollten im Gegensatz zu den Wohnräumen alle Objekte erfaßt werden, die dem Mieter zu geschäftlichen oder überhaupt zu beruflichen Zwecken dienten, weshalb auch gemietete Plätze darunter fallen sollten. Daraus sei aber für die Klägerin nichts zu gewinnen, weil in der genannten Gesetzesstelle ausdrücklich von der Verwaltung des Hauses und von der Nutzfläche des Hauses gesprochen werde, nach welcher die Verwaltungsauslagen zu berechnen seien. Der Wortlaut des Gesetzes lasse daher darauf schließen, daß der Vermieter Verwaltungsauslagen nur für umbaute Räume als Betriebskosten in Rechnung zu stellen berechtigt sei. Diese Auffassung finde ihre Rechtfertigung auch in den EB zu Art I Z 7 der RV des MRÄG, wonach der wesentliche Teil der Hausverwaltungstätigkeit in der regelmäßigen Überwachung des Bauzustandes sowie in der Veranlassung und Überwachung der notwendigen Erhaltungsarbeiten liege; bei der Miete unverbauter Grundstücke falle dieser wesentliche Teil der Verwaltungstätigkeit aber weg. Auch verbleibe dem Vermieter für solche Grundstücke, wie Lagerplätze u dgl, der Hauptmietzins im wesentlichen ungeschmälert, weil Erhaltungsauslagen in dem Ausmaß, wie sie bei vermieteten Gebäuden aus den Hauptmietzinsen zu bestreiten seien, bei solchen Grundstücken in der Regel nicht entstunden.Der Rechtsauffassung des Erstgerichts, die in Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG vorgesehene Verwaltungsgebühr könne für die Nutzung unverbauter Grundflächen nicht begehrt werden, sei beizutreten. Der Ausführung der Berufungswerberin sei zwar beizupflichten, daß der in Paragraph eins, Absatz eins, MG verwendete Ausdruck, Geschäftsräumlichkeiten aller Art" darauf hinweise, daß der Gesetzgeber eine enge Abgrenzung dieses Begriffs vermeiden wollte; damit sollten im Gegensatz zu den Wohnräumen alle Objekte erfaßt werden, die dem Mieter zu geschäftlichen oder überhaupt zu beruflichen Zwecken dienten, weshalb auch gemietete Plätze darunter fallen sollten. Daraus sei aber für die Klägerin nichts zu gewinnen, weil in der genannten Gesetzesstelle ausdrücklich von der Verwaltung des Hauses und von der Nutzfläche des Hauses gesprochen werde, nach welcher die Verwaltungsauslagen zu berechnen seien. Der Wortlaut des Gesetzes lasse daher darauf schließen, daß der Vermieter Verwaltungsauslagen nur für umbaute Räume als Betriebskosten in Rechnung zu stellen berechtigt sei. Diese Auffassung finde ihre Rechtfertigung auch in den EB zu Artikel römisch eins, Ziffer 7, der Regierungsvorlage des MRÄG, wonach der wesentliche Teil der Hausverwaltungstätigkeit in der regelmäßigen Überwachung des Bauzustandes sowie in der Veranlassung und Überwachung der notwendigen Erhaltungsarbeiten liege; bei der Miete unverbauter Grundstücke falle dieser wesentliche Teil der Verwaltungstätigkeit aber weg. Auch verbleibe dem Vermieter für solche Grundstücke, wie Lagerplätze u dgl, der Hauptmietzins im wesentlichen ungeschmälert, weil Erhaltungsauslagen in dem Ausmaß, wie sie bei vermieteten Gebäuden aus den Hauptmietzinsen zu bestreiten seien, bei solchen Grundstücken in der Regel nicht entstunden.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Klägerin nicht Folge.

Aus den Entscheidungsgründen:

Zunächst verweist die Revision darauf, daß auch unverbaute Grundflächen nach § 1 Abs. 1 MG als Geschäftsräume anzusehen seien und den Bestimmungen dieses Gesetzes unterlägen. Auf diese dem Schrifttum und der Lehre entsprechende Auffassung hat das Berufungsgericht Bezug genommen; es hat aber darauf verwiesen, daß der Wortlaut des § 2 Abs 2 Z 7 MG der von der Klägerin vertretenen Auffassung entgegenstehe, daß für alle von § 1 Abs 1 MG umfaßten Geschäftsräumlichkeiten die Verwaltungsgebühr gefordert werden könne. Dies mit Recht, denn § 2 Abs 2 MG, der die Art und das Ausmaß der Betriebskosten regelt, nennt in seiner Z 7 nur Auslagen für die Verwaltung des Hauses, die nach der Nutzfläche des Hauses zu verrechnen sind. Danach gilt als Nutzfläche des Hauses die Gesamtfläche aller Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten des Hauses abzüglich der Wandstärken. Daß hierunter alle von § 1 Abs 1 MG umfaßten Geschäftsräumlichkeiten gemeint sein sollen, leuchtet aus der eigentümlichen Bedeutung des Wortlauts dieser Gesetzesstelle nicht hervor, weder in ihrem Zusammenhang noch aus der klaren Absicht des Gesetzgebers. Gewiß sind Lagerplätze und andere zu geschäftlichen Zwecken benützte unverbaute Flächen Geschäftsräumlichkeiten i S des § 1 Abs 1 MG, sie sind aber nicht Geschäftsräumlichkeiten des Hauses, hinsichtlich deren in § 2 Abs 2 Z 7 MG eine Sonderbestimmung getroffen wird. Wenn die Klägerin behauptet, der Gesetzgeber hätte es sicherlich sprachlich zum Ausdruck gebracht, wenn er die Absicht gehabt hätte, mit dieser Bestimmung die des § 1 Abs 1 MG auszuschalten, so ist dieser Meinung entgegenzusetzen, daß er seiner Absicht, nur für solche Geschäftsräume, die in einem vermieteten Haus gelegen sind, die Vorschreibung einer Verwaltungsgebühr vorzusehen, dadurch genügend Ausdruck gegeben hat, daß er von Geschäftsräumen des Hauses, nicht aber allgemein von Geschäftsräumen spricht, die sonst dem weiteren Begriff des § 1 Abs 1 MG zu unterstellen wären. Zu Unrecht wendet sich daher die Klägerin auch gegen die Heranziehung der EB (500 BlgNR 11. GP), wonach die Berechnung nach der Nutzfläche des Hauses mit der Begründung als berechtigt bezeichnet wurde, daß ein wesentlicher Teil der Hausverwaltungstätigkeit in der regelmäßigen Überwachung des Bauzustandes sowie in der Veranlassung und Überwachung der notwendigen Erhaltungsarbeiten liege. Der Annahme des Berufungsgerichts, daß bei der Miete unverbauter Grundstücke dieser wesentliche Teil der Verwaltungstätigkeit wegfalle und Erhaltungsauslagen in dem Ausmaß, wie sie bei der Vermietung von Gebäuden aus den Hauptmietzinsen zu bestreiten seien, bei solchen Grundstücken in der Regel nicht entstunden, kann nicht entgegengetreten werden. Die Revisionsbehauptung, das Berufungsgericht habe ausgeführt, daß mit der Vermietung von Lagerplätzen keinerlei Verwaltungsaufwand verbunden sei, trifft nicht zu; das Berufungsgericht hat nur darauf hingewiesen, daß bei unverbauten Grundstücken Verwaltungsauslagen in der Regel nicht im gleichen Maß wie bei Häusern entstehen.Zunächst verweist die Revision darauf, daß auch unverbaute Grundflächen nach Paragraph eins, Absatz eins, MG als Geschäftsräume anzusehen seien und den Bestimmungen dieses Gesetzes unterlägen. Auf diese dem Schrifttum und der Lehre entsprechende Auffassung hat das Berufungsgericht Bezug genommen; es hat aber darauf verwiesen, daß der Wortlaut des Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG der von der Klägerin vertretenen Auffassung entgegenstehe, daß für alle von Paragraph eins, Absatz eins, MG umfaßten Geschäftsräumlichkeiten die Verwaltungsgebühr gefordert werden könne. Dies mit Recht, denn Paragraph 2, Absatz 2, MG, der die Art und das Ausmaß der Betriebskosten regelt, nennt in seiner Ziffer 7, nur Auslagen für die Verwaltung des Hauses, die nach der Nutzfläche des Hauses zu verrechnen sind. Danach gilt als Nutzfläche des Hauses die Gesamtfläche aller Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten des Hauses abzüglich der Wandstärken. Daß hierunter alle von Paragraph eins, Absatz eins, MG umfaßten Geschäftsräumlichkeiten gemeint sein sollen, leuchtet aus der eigentümlichen Bedeutung des Wortlauts dieser Gesetzesstelle nicht hervor, weder in ihrem Zusammenhang noch aus der klaren Absicht des Gesetzgebers. Gewiß sind Lagerplätze und andere zu geschäftlichen Zwecken benützte unverbaute Flächen Geschäftsräumlichkeiten i S des Paragraph eins, Absatz eins, MG, sie sind aber nicht Geschäftsräumlichkeiten des Hauses, hinsichtlich deren in Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG eine Sonderbestimmung getroffen wird. Wenn die Klägerin behauptet, der Gesetzgeber hätte es sicherlich sprachlich zum Ausdruck gebracht, wenn er die Absicht gehabt hätte, mit dieser Bestimmung die des Paragraph eins, Absatz eins, MG auszuschalten, so ist dieser Meinung entgegenzusetzen, daß er seiner Absicht, nur für solche Geschäftsräume, die in einem vermieteten Haus gelegen sind, die Vorschreibung einer Verwaltungsgebühr vorzusehen, dadurch genügend Ausdruck gegeben hat, daß er von Geschäftsräumen des Hauses, nicht aber allgemein von Geschäftsräumen spricht, die sonst dem weiteren Begriff des Paragraph eins, Absatz eins, MG zu unterstellen wären. Zu Unrecht wendet sich daher die Klägerin auch gegen die Heranziehung der EB (500 BlgNR 11. GP), wonach die Berechnung nach der Nutzfläche des Hauses mit der Begründung als berechtigt bezeichnet wurde, daß ein wesentlicher Teil der Hausverwaltungstätigkeit in der regelmäßigen Überwachung des Bauzustandes sowie in der Veranlassung und Überwachung der notwendigen Erhaltungsarbeiten liege. Der Annahme des Berufungsgerichts, daß bei der Miete unverbauter Grundstücke dieser wesentliche Teil der Verwaltungstätigkeit wegfalle und Erhaltungsauslagen in dem Ausmaß, wie sie bei der Vermietung von Gebäuden aus den Hauptmietzinsen zu bestreiten seien, bei solchen Grundstücken in der Regel nicht entstunden, kann nicht entgegengetreten werden. Die Revisionsbehauptung, das Berufungsgericht habe ausgeführt, daß mit der Vermietung von Lagerplätzen keinerlei Verwaltungsaufwand verbunden sei, trifft nicht zu; das Berufungsgericht hat nur darauf hingewiesen, daß bei unverbauten Grundstücken Verwaltungsauslagen in der Regel nicht im gleichen Maß wie bei Häusern entstehen.

Ebensowenig kann dem Vorwurf der Revision gefolgt werden, das Berufungsgericht habe den in § 2 Abs 2 Z 7 MG verwendeten Begriff "Geschäftsräumlichkeiten" zu Unrecht einschränkend ausgelegt. Es wäre im Gegenteil eine unzulässige ausdehnende Auslegung der angeführten Gesetzesstelle, wollte man die Auffassung vertreten, mit den Worten "Geschäftsräumlichkeiten des Hauses" seien ganz allgemein die in § 1 Abs 1 MG genannten Geschäftsräumlichkeiten und daher auch alle gewerblich genutzten Lagerplätze u dgl gemeint. Demnach vermag der OGH den von Sobalik, Die Verwaltungsauslagen als Betriebskosten nach § 2 Abs 2 Z 7 MG, ÖJZ 1968, 174 dargelegten Erwägungen, auf die sich die Klägerin zur Untermauerung ihrer Rechtsansicht bezieht, nicht zu folgen.Ebensowenig kann dem Vorwurf der Revision gefolgt werden, das Berufungsgericht habe den in Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG verwendeten Begriff "Geschäftsräumlichkeiten" zu Unrecht einschränkend ausgelegt. Es wäre im Gegenteil eine unzulässige ausdehnende Auslegung der angeführten Gesetzesstelle, wollte man die Auffassung vertreten, mit den Worten "Geschäftsräumlichkeiten des Hauses" seien ganz allgemein die in Paragraph eins, Absatz eins, MG genannten Geschäftsräumlichkeiten und daher auch alle gewerblich genutzten Lagerplätze u dgl gemeint. Demnach vermag der OGH den von Sobalik, Die Verwaltungsauslagen als Betriebskosten nach Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 7, MG, ÖJZ 1968, 174 dargelegten Erwägungen, auf die sich die Klägerin zur Untermauerung ihrer Rechtsansicht bezieht, nicht zu folgen.

Auf die in der ersten Instanz erhobene Verjährungseinrede war mit Rücksicht auf die in der mündlichen Berufungsverhandlung von der Klägerin abgegebene Erklärung, das erstinstanzliche Urteil in dieser Richtung nicht zu bekämpfen, nicht mehr einzugehen.