Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Marold als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Griehsler, Dr. Jensik, Dr. Zehetner und Dr. Klinger als Richter im Konkurs über das Vermögen des Rolf H*****, infolge Revisionsrekurses des Masseverwalters Dr. Karl Eppacher, Rechtsanwalt in Hall in Tirol, gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 25. Juni 1984, GZ 1 R 173/84-74, womit infolge Rekurses des Gemeinschuldners, vertreten durch Dr. Karl G. Aschaber, Rechtsanwalt in Innsbruck, der Beschluss des Landesgerichts Innsbruck vom 27. Jänner 1984, GZ S 96/83-26, abgeändert wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Rolf H*****, über dessen Vermögen am 19. Juli 1983 der Konkurs eröffnet wurde, schloss am 26. September 1978 als Pächter mit der Agrargemeinschaft A*****, als Verpächterin einen Pachtvertrag über eine 12.500 m² umfassende Teilfläche aus dem Grundstück 1030/6 (EZ 174 II KG W*****) zum Zweck der Errichtung einer Sportanlage. Nach diesem Vertrag begann das Pachtverhältnis am 1. Dezember 1978. Es wurde auf die Dauer von 50 Jahren geschlossen. Dem Pächter wurde die Möglichkeit eingeräumt, das Pachtverhältnis schon vorher unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist aufzulösen. Die Parteien vereinbarten ferner die automatische Auflösung des Pachtverhältnisses für den Fall, dass der Pächter mit der Bezahlung des Pachtzinses ein Jahr in Verzug ist. Als Pachtzins wurde ein jährlicher wertgesicherter Betrag von 31.250 S vereinbart. In allen Fällen der Beendigung des Pachtverhältnisses wurde der Verpächterin laut Punkt VIII des Pachtvertrags das Wahlrecht überlassen, entweder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Pachtgrundstücks oder die Belassung des bestehenden Zustands zu verlangen, wobei in letzterem Fall „alle Versorgungsanlagen sowie Baulichkeiten des Pächters in das Eigentum der Verpächterin übergehen“ sollten.Rolf H*****, über dessen Vermögen am 19. Juli 1983 der Konkurs eröffnet wurde, schloss am 26. September 1978 als Pächter mit der Agrargemeinschaft A*****, als Verpächterin einen Pachtvertrag über eine 12.500 m² umfassende Teilfläche aus dem Grundstück 1030/6 (EZ 174 römisch zwei KG W*****) zum Zweck der Errichtung einer Sportanlage. Nach diesem Vertrag begann das Pachtverhältnis am 1. Dezember 1978. Es wurde auf die Dauer von 50 Jahren geschlossen. Dem Pächter wurde die Möglichkeit eingeräumt, das Pachtverhältnis schon vorher unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist aufzulösen. Die Parteien vereinbarten ferner die automatische Auflösung des Pachtverhältnisses für den Fall, dass der Pächter mit der Bezahlung des Pachtzinses ein Jahr in Verzug ist. Als Pachtzins wurde ein jährlicher wertgesicherter Betrag von 31.250 S vereinbart. In allen Fällen der Beendigung des Pachtverhältnisses wurde der Verpächterin laut Punkt römisch acht des Pachtvertrags das Wahlrecht überlassen, entweder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Pachtgrundstücks oder die Belassung des bestehenden Zustands zu verlangen, wobei in letzterem Fall „alle Versorgungsanlagen sowie Baulichkeiten des Pächters in das Eigentum der Verpächterin übergehen“ sollten.

Der Gemeinschuldner errichtete in der Folge auf dem Pachtgrundstück einen Tennisplatz, bestehend aus 6 umzäunten Tennisplätzen, einem Klubhaus samt Nebengebäude, einer Bocciabahn und einem Kinderspielplatz. Die Höhe der von ihm hiezu aufgewendeten finanziellen Mittel ist nicht bekannt.

Der Gemeinschuldner verpachtete die Tennisanlage mit Wirkung vom 1. Jänner 1982 gegen einen jährlichen wertgesicherten Pachtzins von 50.000 S zuzüglich 8 % Umsatzsteuer an Gerold H*****. Am 8. April 1982 wurde Hans W***** wider den Gemeinschuldner zur Hereinbringung einer vollstreckbaren Forderung von 217.399,20 S samt Anhang die Exekution durch Pfändung des vom Gemeinschuldner betriebenen Tennisplatzgewerbes und der diesem Gewerbe zugrundeliegenden Konzession sowie durch Zwangsverwaltung dieses Gewerbes samt Konzession bewilligt (Zustellung des Verfügungsverbots an den Gemeinschuldner am 21. April 1982). Der vom Bezirksgericht Schwaz zu E 2577/82 bestellte Zwangsverwalter, Komm Rat Heinrich S*****, brachte den zwischen dem Gemeinschuldner und Gerold H***** abgeschlossenen Pachtvertrag wegen Nichtzahlung des Pachtzinses durch Gerold H***** mit Wirkung vom 31. Juli 1983 zur Auflösung.

Nach Eröffnung des Konkurses über das Vermögen des Gemeinschuldners meldete die Agrargemeinschaft A***** eine Pachtzinsforderung von 92.314,60 S in der dritten Klasse der Konkursgläubiger an. Davon wurde in der Prüfungstagsatzung ein Teilbetrag von 26.000 S festgestellt; der Rest von 66.314,60 S wurde „mangels Anspruchs“ bestritten.

Der Pachtvertrag zwischen der Agrargemeinschaft und dem Gemeinschuldner vom 26. September 1978 wurde vom Masseverwalter bisher nicht aufgekündigt. Die Tennisanlage wurde vom Masseverwalter mit Genehmigung des Erstgerichts nach Auflösung des Pachtvertrags mit Gerold H***** durch den Zwangsverwalter für einen Teil des restlichen Jahres 1983 an den Verein Tennisklub W***** verpachtet und im Jahre 1984 an diesen Verein bittleihweise überlassen.

Laut Bericht des Masseverwalters vom 23. November 1983 hat die Agrargemeinschaft A***** in ihrer Vollversammlung vom 3. November 1983 folgende Beschlüsse gefasst:

1.) Einvernehmliche Auflösung des Pachtvertrags vom 27. September 1978;

2.) Weiterverpachtung an den neuen Pächter Klaus S*****, Leiter der Schi- und Sportschule in W*****;

3.) Zahlung eines Betrags von 247.000 S durch die Masse an die Agrargemeinschaft aus dem Titel der einvernehmlichen Lösung des Pachtvertrags.

Klaus S***** bot zunächst als Ablöse für die baulichen Anlagen 700.000 S einschließlich Umsatzsteuer. Rechtsanwalt Dr. Gerald Gärtner teilte dem Masseverwalter mit Schreiben vom 11. Jänner 1984 mit, dass einer seiner Mandanten bereit sei, für Pachtrechte und Inventar 900.000 S brutto zu zahlen, wobei über eine Verbesserung dieses Anbots verhandelt werden könnte.

Laut Bericht des Masseverwalters vom 25. Jänner 1984 konnte in Verhandlungen mit der Agrargemeinschaft erreicht werden, dass diese weder die ersatzlose Übernahme des Vermögens durch sie laut Vertrag noch die Räumung der Liegenschaft durch den Gemeinschuldner verlangt und sich gegen Zahlung von 247.000 S seitens der Konkursmasse zur Weiterverpachtung des Grundstücks an Klaus S***** bereit erklärt, der sich seinerseits gegenüber dem Masseverwalter verpflichtete, für das zur Masse gehörende Betriebsvermögen eine Ablöse von 840.000 S (einschließlich 20 % USt = 140.000 S) an die Konkursmasse zu bezahlen. Dieses Verwertungsergebnis - der Konkursmasse verbliebe ein Betrag von 453.000 S (700.000 S - 247.000 S) - ist nach Ansicht des Masseverwalters ungeachtet eines Schätzwerts des Betriebsvermögens von 1.100.060 S (Gutachten des Sachverständigen Hans H***** vom 13. Dezember 1983) günstiger als die Annahme des - in der Folge überdies zurückgezogenen Anbots des Gemeinschuldners auf Abschluss eines Zwangsausgleichs.

Das Erstgericht genehmigte den zwischen dem Masseverwalter und Klaus S***** am 24. Jänner 1984 abgeschlossenen Kaufvertrag über das zur Masse gehörende Betriebsvermögen im Wesentlichen aus der Erwägung, dass mit dem der Masse verbleibenden Kaufpreisrest von 453.000 S die Masseforderungen sowie die Konkursforderungen erster und zweiter Klasse erfüllt werden könnten und alle übrigen Gläubiger mit etwa der gleichen Quote rechnen könnten, die der Gemeinschuldner in seinem Zwangsausgleichsantrag angeboten hätte; dieses Verwertungsergebnis sei daher sowohl für die Konkursgläubiger als auch für den Gemeinschuldner als günstig anzusehen.

Gegen die Genehmigung des Kaufvertrags vom 24. Jänner 1984 erhoben Ursula K***** und der Gemeinschuldner Rekurs.

Ursula K***** führte aus, sie habe für das Betriebsvermögen des Gemeinschuldners laut Schreiben ihres Vertreters Rechtsanwalt Dr. Gärtner vom 11. Jänner 1984 den Betrag von 900.000 S geboten und eine Verbesserung dieses Anbots in Aussicht gestellt. Sie legte ihrem Rekurs eine Bestätigung der Sparkasse S***** bei, wonach sie Mittel von 1,2 Mio S frei verfügbar habe.

Der Gemeinschuldner machte geltend, dass der Sachverständige Hans H***** zu einem unrichtigen Schätzungsergebnis gekommen sei, weil er bei der Einsetzung der Herstellungskosten der Tennisplätze nur ein Flächenausmaß von 370 m² zugrundegelegt habe. Tatsächlich betrage die Tennisplatzfläche mehr als das Zehnfache, nämlich 3.900 m². Der Sachverständige habe auch übersehen, dass der Tennisplatz aus 5 und nicht aus 3 Schichten bestehe, sodass - auf heutige Verhältnisse bezogen - mit Herstellungskosten in Höhe von 4,7 Mio S gerechnet werden müsse.

Der Rekurs der Ursula K***** wurde vom Rekursgericht zurückgewiesen; dem dagegen erhobenen Revisionsrekurs der Genannten wurde vom Obersten Gerichtshof nicht Folge gegeben.

Dem Rekurs des Gemeinschuldners wurde vom Rekursgericht Folge gegeben. Das Rekursgericht änderte den erstgerichtlichen Beschluss dahin ab, dass der Antrag des Masseverwalters auf konkursgerichtliche Genehmigung des von ihm als Verkäufer mit Klaus S***** als Käufer abgeschlossenen Kaufvertrags über das zur Masse gehörende Betriebsvermögen des Gemeinschuldners zum Preis von 840.000 S einschließlich Umsatzsteuer abgewiesen werde, und sprach aus, dass der Wert des Gegenstands, über den es entschieden habe, 300.000 S übersteige. Es führte aus:

In seinem Bericht vom 19. April 1984 habe der Masseverwalter mitgeteilt, dass sich der Sachverständige tatsächlich geirrt und seinen Berechnungen anstelle einer Fläche von 3.762 m² nur eine solche von 370 m² zugrunde gelegt habe; nunmehr sei der Sachverständige laut Gutachten vom 12. April 1984 zu einem Zeitwert von 2.986.808 S gekommen. Der Masseverwalter räume ein, dass unter diesen Umständen der gebotene Kaufpreis nur mehr 28 % des Schätzwerts betrage, weshalb er „den Antrag auf Genehmigung des im Akt erliegenden Kaufvertrags zurückziehe und gleichzeitig beantrage, eben denselben Kaufvertrag aufgrund des neuen Gutachtens zu genehmigen“. Im Falle des kridamäßigen Verkaufs, so führe der Masseverwalter aus, bestehe kaum Aussicht auf ein höheres Meistbot; die Agrargemeinschaft habe mitgeteilt, dass sie bereits den Pachtvertrag mit Klaus S***** ausgehandelt habe, mit dem Gemeinschuldner nicht mehr zusammenarbeiten wolle, das Pachtverhältnis mit diesem als aufgelöst betrachte und die Räumung beantragen werde, wenn der Kaufvertrag nicht bis spätestens 20. April 1984 vom Konkursgericht genehmigt werden sollte; er werde um eine Fristverlängerung bemüht sein. Der Masseverwalter befürchte also, dass die Masse dadurch einen Verlust erleiden könne, dass die Agrargemeinschaft ihre Ankündigung wahr mache und vom Masseverwalter die Räumung der Liegenschaft verlange. Dennoch sei der Rekurs des Gemeinschuldners berechtigt:

Gemäß § 114 Abs 1 KO habe der Masseverwalter das zur Konkursmasse gehörige Vermögen zu verwalten und zu verwerten. Wenn ein Unternehmen nicht fortgeführt werden könne, habe bei Fehlen eines Gläubigerausschusses - wie hier - das Konkursgericht auf Vorschlag des Masseverwalters die für die Beteiligten günstigste Art der Verwertung zu bestimmen (§§ 90, 114 Abs 4 KO).Gemäß Paragraph 114, Absatz eins, KO habe der Masseverwalter das zur Konkursmasse gehörige Vermögen zu verwalten und zu verwerten. Wenn ein Unternehmen nicht fortgeführt werden könne, habe bei Fehlen eines Gläubigerausschusses - wie hier - das Konkursgericht auf Vorschlag des Masseverwalters die für die Beteiligten günstigste Art der Verwertung zu bestimmen (Paragraphen 90, 114, Absatz 4, KO).

Im vorliegenden Fall sei das Erstgericht aufgrund des ihm vorliegenden Schätzungsgutachtens des Sachverständigen Hans H***** der Ansicht gewesen, dass bei einem Zeitwert von rund 1.100.000 S der freihändige Verkauf des Vermögens zum Preis von 840.000 S vertretbar und für alle Beteiligten von Vorteil sei. Das hätte durchaus gebilligt werden können. Wie sich jedoch zwischenzeitig herausgestellt habe, betrage der Wert des Kaufgegenstands nahezu das Dreifache, sodass von einem angemessenen Kaufpreis und von einer für die Gläubiger und den Gemeinschuldner vorteilhaften Kaufgelegenheit nicht mehr gesprochen werden könne. Der von Klaus S***** gebotene Kaufpreis stehe vielmehr in einem krassen Missverhältnis zum Zeitwert der Anlage, sodass schon aus diesem Grund eine Genehmigung des Vertrags nicht in Erwägung gezogen werden könne.

Der Hinweis des Gemeinschuldners auf den höheren Schätzwert stelle keine unzulässige Neuerung im Konkursverfahren dar, weil es sich hiebei nicht um eine neue Tatsache handle, die erst nach der Beschlussfassung erster Instanz entstanden sei. Der Wert der Liegenschaft sei auch schon zur Zeit dieser Beschlussfassung höher gewesen, es habe lediglich ein neues Beweismittel hierüber Klarheit geschaffen (§ 176 Abs 2 KO). Das Vorbringen des Gemeinschuldners im Rekurs, den höheren Zeitwert der Anlage betreffend, sei daher beachtlich, zumal dieser Wert auch vom Masseverwalter anerkannt werde.Der Hinweis des Gemeinschuldners auf den höheren Schätzwert stelle keine unzulässige Neuerung im Konkursverfahren dar, weil es sich hiebei nicht um eine neue Tatsache handle, die erst nach der Beschlussfassung erster Instanz entstanden sei. Der Wert der Liegenschaft sei auch schon zur Zeit dieser Beschlussfassung höher gewesen, es habe lediglich ein neues Beweismittel hierüber Klarheit geschaffen (Paragraph 176, Absatz 2, KO). Das Vorbringen des Gemeinschuldners im Rekurs, den höheren Zeitwert der Anlage betreffend, sei daher beachtlich, zumal dieser Wert auch vom Masseverwalter anerkannt werde.

Es sei dem Masseverwalter darin beizupflichten, dass es die Agrargemeinschaft als Verpächterin des Grundstücks, auf dem die Tennisanlage errichtet sei, in der Hand habe, die Person des ihr genehmen Pächters zu bestimmen. Deshalb werde der Masseverwalter angesichts der neuen Situation mit ihr in weitere Verhandlungen eintreten müssen, um eine den Interessen der Konkursgläubiger besser entsprechende Lösung zu finden, doch werde, sollte die Agrargemeinschaft unter Berufung auf Punkt VIII des Pachtvertrags darauf beharren, dass sie die Wiederherstellung des früheren Zustands oder die Überlassung der Anlagen verlangen könne, wohl auch eine rechtliche Prüfung dieser Frage in der Richtung ins Auge zu fassen sein, ob diese Bestimmung nach dem Willen der Vertragsparteien auch dann zu gelten habe, wenn das Pachtverhältnis anstelle der primär ins Auge gefassten 50-jährigen Dauer nur 6 Jahre lang bestanden habe.Es sei dem Masseverwalter darin beizupflichten, dass es die Agrargemeinschaft als Verpächterin des Grundstücks, auf dem die Tennisanlage errichtet sei, in der Hand habe, die Person des ihr genehmen Pächters zu bestimmen. Deshalb werde der Masseverwalter angesichts der neuen Situation mit ihr in weitere Verhandlungen eintreten müssen, um eine den Interessen der Konkursgläubiger besser entsprechende Lösung zu finden, doch werde, sollte die Agrargemeinschaft unter Berufung auf Punkt römisch acht des Pachtvertrags darauf beharren, dass sie die Wiederherstellung des früheren Zustands oder die Überlassung der Anlagen verlangen könne, wohl auch eine rechtliche Prüfung dieser Frage in der Richtung ins Auge zu fassen sein, ob diese Bestimmung nach dem Willen der Vertragsparteien auch dann zu gelten habe, wenn das Pachtverhältnis anstelle der primär ins Auge gefassten 50-jährigen Dauer nur 6 Jahre lang bestanden habe.

Obgleich es für die Entscheidung über den gegenständlichen Rekurs des Gemeinschuldners nicht von Bedeutung sei, werde bei künftigen Abschlüssen mit der Agrargemeinschaft doch auch klarzustellen sein, aus welchem Rechtsgrund eine Zahlung an die Agrargemeinschaft aus dem für die Ablöse der Tennisanlage zu zahlenden Kaufpreis zu leisten sei.

Der Vollständigkeit halber sei auch noch darauf hinzuweisen, dass - da hinsichtlich der Tennisplatzanlage schon vor der Konkurseröffnung die Zwangsverwaltung iSd §§ 97 ff EO eingeleitet worden sei - die die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger an diesem Vermögen Befriedigungsrechte erlangt hätten, auf die bei der Verwertung desselben als Massevermögen Bedacht zu nehmen sein werde (vgl insb § 120 Abs 2, §§ 123, 86 Abs 2 KO).Der Vollständigkeit halber sei auch noch darauf hinzuweisen, dass - da hinsichtlich der Tennisplatzanlage schon vor der Konkurseröffnung die Zwangsverwaltung iSd Paragraphen 97, ff EO eingeleitet worden sei - die die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger an diesem Vermögen Befriedigungsrechte erlangt hätten, auf die bei der Verwertung desselben als Massevermögen Bedacht zu nehmen sein werde vergleiche insb Paragraph 120, Absatz 2,, Paragraphen 123, 86, Absatz 2, KO).

Gegen den abändernden Beschluss des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs des Masseverwalters mit dem Antrag auf Wiederherstellung des Beschlusses des Erstgerichts.

Der Masseverwalter vertritt nach wie vor den Standpunkt, dass der Kaufpreis bei richtiger rechtlicher und wirtschaftlicher Betrachtung nicht nur in keinem Missverhältnis zum Schätzwert stehe, sondern das nach den derzeitigen Umständen maximal Erreichbare darstelle. Die gesamte Tennisanlage befinde sich auf fremdem Grund, nämlich auf einer Liegenschaft der Agrargemeinschaft A*****. Der Agrargemeinschaft als Verpächterin stünden im Falle des Verzugs mit der Pachtzinszahlung vertragliche und gesetzliche Ansprüche zu, welche von ihr auch geltend gemacht würden. Falls die Agrargemeinschaft den von ihm vorgeschlagenen Käufer des Betriebsvermögens nicht als Pächter akzeptiere, drohe die Unverwertbarkeit der Masse. Es hätten zwar mehrere Käufer, zum Beispiel Ursula K*****, ihr Interesse angemeldet, sich dann aber nicht zu konkreten Kaufverhandlungen entscheiden können. Ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Schätzwert sei nicht nur wegen der schwierigen Verwertbarkeit, sondern auch deshalb zu verneinen, weil es nach dem Inhalt des Pachtvertrags vom 26. September 1978 äußerst fraglich sei, ob der Gemeinschuldner überhaupt ein Betriebsanlagevermögen im geschätzten Wert von 2.986.808 S besitze. Im Falle eines längeren Rechtsstreits wäre für die Masse kaum etwas zu gewinnen. Die Räumung könnte dennoch begehrt werden; die Anlage würde verfallen oder große Erhaltungskosten erfordern, welche die Masse nicht aufbringen könne. Die vorgesehenen Leistungen an die Agrargemeinschaft entbehrten nicht eines Rechtstitels; sie seien als Abgeltung des Verzichts der Agrargemeinschaft auf ihre weitergehenden Rechte aus dem Pachtvertrag vereinbart worden.

Der Revisionsrekurs ist zwar zulässig, aber nicht berechtigt.

Wie der Begründung der angefochtenen Entscheidung entnommen werden kann, hat das Rekursgericht die vom Masseverwalter aufgezeigten wirtschaftlichen und rechtlichen Schwierigkeiten, die sich einer Verwertung des Betriebsvermögens des Gemeinschuldners entgegenstellen, keineswegs verkannt. Der Oberste Gerichtshof billigt angesichts der nach der erstgerichtlichen Beschlussfassung vom Sachverständigen vorgenommenen erheblichen Korrektur des Schätzwerts die Auffassung des Rekursgerichts, dass derzeit noch nicht gesagt werden kann, die Genehmigung des vom Masseverwalter bei Vorliegen des geringeren Schätzwerts in Aussicht genommenen Kaufvertrags liege im Interesse der Konkursgläubiger. Der Masseverwalter wird unter Hinweis auf den nunmehr wesentlich höher geschätzten Zeitwert der Tennisanlage, die einem von der Agrargemeinschaft akzeptierten Pächter als Käufer des Betriebsvermögens des Gemeinschuldners zur Verfügung stehen wird, in weitere Verhandlungen mit der Agrargemeinschaft und mit den bisherigen Kaufinteressenten Klaus S***** und Ursula K***** oder mit neu auftretenden Kaufinteressenten eintreten müssen, um eine den Interessen der Konkursgläubiger besser entsprechende Lösung zu erzielen. Dass Ursula K***** mit dem Masseverwalter noch keine konkreten Kaufverhandlungen aufgenommen hat, fällt mit Rücksicht darauf nicht entscheidend ins Gewicht, dass die Genehmigung des Kaufvertrags mit Klaus S***** bisher in Schwebe war. Die Klärung der Frage, ob unter den nunmehr gegebenen Umständen ein besseres Kaufanbot erreicht werden kann, wird möglichst rasch herbeizuführen sein.

Es war daher dem Revisionsrekurs ein Erfolg zu versagen.