[8] Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig, er ist auch berechtigt.
1. Grundlagen des Vorkaufsrechts nach § 15g WGG:1. Grundlagen des Vorkaufsrechts nach Paragraph 15 g, WGG:
[9] 1.1. § 15g WGG wurde mit Art 3 des Bundesgesetzes, „mit dem das Bundesgesetz über die Einrichtung einer Wohnbauinvestitionsbank (WBIB-G) erlassen und das Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geändert werden“ (idF WGG-Novelle 2016), BGBl I 2015/157, eingeführt und zuletzt durch die WGG-Novelle 2019 (BGBl I 2019/85) geändert. Abs 1 hat folgenden Wortlaut: 1.1. Paragraph 15 g, WGG wurde mit Artikel 3, des Bundesgesetzes, „mit dem das Bundesgesetz über die Einrichtung einer Wohnbauinvestitionsbank (WBIB-G) erlassen und das Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geändert werden“ in der Fassung WGG-Novelle 2016), BGBl I 2015/157, eingeführt und zuletzt durch die WGG-Novelle 2019 (BGBl I 2019/85) geändert. Absatz eins, hat folgenden Wortlaut:
„(1) Der Bauvereinigung steht im Fall einer nachträglichen Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten gemäß § 15b in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) ein Vorkaufsrecht zu, das im Grundbuch einzuverleiben ist und dessen Rechtsfolgen im Kaufvertrag zu erläutern sind. Das Vorkaufsrecht zum Kaufpreis gemäß Abs. 2 Z 2 darf ohne Zustimmung der Bauvereinigung binnen fünfzehn Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages nicht gelöscht werden. Es erlischt entweder nach Leistung des Differenzbetrages gemäß Abs. 2 oder spätestens nach fünfzehn Jahren.“„(1) Der Bauvereinigung steht im Fall einer nachträglichen Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten gemäß Paragraph 15 b, in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) ein Vorkaufsrecht zu, das im Grundbuch einzuverleiben ist und dessen Rechtsfolgen im Kaufvertrag zu erläutern sind. Das Vorkaufsrecht zum Kaufpreis gemäß Absatz 2, Ziffer 2, darf ohne Zustimmung der Bauvereinigung binnen fünfzehn Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages nicht gelöscht werden. Es erlischt entweder nach Leistung des Differenzbetrages gemäß Absatz 2, oder spätestens nach fünfzehn Jahren.“
[10] 1.2. In den die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum regelnden Bestimmungen des WGG werden entweder allgemein Baulichkeiten (so in § 15b WGG) oder Wohnungen und Geschäftsräume (in den §§ 15c, 15d und 15g WGG) angeführt. Abstellplätze für Kraftfahrzeuge sind nirgendwo (ausdrücklich) genannt. Nach den Materialien zur WRN 2002, BGBl 2001/162, wollte der Gesetzgeber mit dem Regelungskomplex der §§ 15b ff WGG die seit dem 3. WÄG (BGBl 1993/800) normierten unterschiedlichen Modelle und Wege zur Wohnungseigentumsbegründung im gemeinnützigen Mietwohnungsbestand zusammenfassen und auf eine einheitliche normative Basis stellen (BlgNR 21. GP 2; IA 529 BlgNR 21. GP 10). Auf KFZ-Abstellplätze nehmen aber auch die Materialien nicht Bezug (5 Ob 50/23y Rz 15). 1.2. In den die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum regelnden Bestimmungen des WGG werden entweder allgemein Baulichkeiten (so in Paragraph 15 b, WGG) oder Wohnungen und Geschäftsräume (in den Paragraphen 15 c, 15 d und 15 g WGG) angeführt. Abstellplätze für Kraftfahrzeuge sind nirgendwo (ausdrücklich) genannt. Nach den Materialien zur WRN 2002, BGBl 2001/162, wollte der Gesetzgeber mit dem Regelungskomplex der Paragraphen 15 b, ff WGG die seit dem 3. WÄG (BGBl 1993/800) normierten unterschiedlichen Modelle und Wege zur Wohnungseigentumsbegründung im gemeinnützigen Mietwohnungsbestand zusammenfassen und auf eine einheitliche normative Basis stellen (BlgNR 21. Gesetzgebungsperiode 2, ; IA 529 BlgNR 21. Gesetzgebungsperiode 10, ). Auf KFZ-Abstellplätze nehmen aber auch die Materialien nicht Bezug (5 Ob 50/23y Rz 15).
[10] 1.3. Nach § 15b WGG kann die Bauvereinigung ihre Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräume nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen, wenn die erste Überlassung in Miete oder sonstiger Nutzung erfolgt ist, die Baulichkeit vor mehr als fünf Jahren erstmals bezogen worden ist, die Bauvereinigung nicht bloß Bauberechtigte ist, der Erwerber alle Verpflichtungen der Bauvereinigung, wie insbesondere von zur Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren Erhaltung und Verbesserung gewährten Darlehen (anteilig) übernimmt und der Preis nach den Grundsätzen des § 23 WGG angemessen ist. 1.3. Nach Paragraph 15 b, WGG kann die Bauvereinigung ihre Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräume nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen, wenn die erste Überlassung in Miete oder sonstiger Nutzung erfolgt ist, die Baulichkeit vor mehr als fünf Jahren erstmals bezogen worden ist, die Bauvereinigung nicht bloß Bauberechtigte ist, der Erwerber alle Verpflichtungen der Bauvereinigung, wie insbesondere von zur Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren Erhaltung und Verbesserung gewährten Darlehen (anteilig) übernimmt und der Preis nach den Grundsätzen des Paragraph 23, WGG angemessen ist.
2. Bisherige Rechtsprechung zur Frage der analogen Anwendung der Bestimmungen der §§ 15b ff WGG auf KFZ-Abstellplätze:2. Bisherige Rechtsprechung zur Frage der analogen Anwendung der Bestimmungen der Paragraphen 15 b, ff WGG auf KFZ-Abstellplätze:
[11] 2.1. In der Entscheidung 5 Ob 54/16a, auf die sich die Revisionsrekurswerberin beruft, sprach der Fachsenat aus, dass die Bauvereinigung auch Garagen und Abstellplätze unter den Voraussetzungen des § 15b WGG nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen kann, und bejahte für diesen Fall die analoge Anwendung der Preisbildungsnorm des § 15d WGG, nach der unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 WGG für die nachträgliche Übertragung von Wohnungen oder Geschäftsräumen in das Wohnungseigentum ein Fixpreis vereinbart werden kann. Die Bestimmung nenne zwar ausdrücklich nur „Wohnungen oder Geschäftsräume“, angesichts des Gesetzeszwecks und zur Vermeidung eines Wertungswiderspruchs sei deren Anwendung aber auch auf Garagen- und KFZ-Abstellplätze zu bejahen. 2.1. In der Entscheidung 5 Ob 54/16a, auf die sich die Revisionsrekurswerberin beruft, sprach der Fachsenat aus, dass die Bauvereinigung auch Garagen und Abstellplätze unter den Voraussetzungen des Paragraph 15 b, WGG nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen kann, und bejahte für diesen Fall die analoge Anwendung der Preisbildungsnorm des Paragraph 15 d, WGG, nach der unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des Paragraph 23, WGG für die nachträgliche Übertragung von Wohnungen oder Geschäftsräumen in das Wohnungseigentum ein Fixpreis vereinbart werden kann. Die Bestimmung nenne zwar ausdrücklich nur „Wohnungen oder Geschäftsräume“, angesichts des Gesetzeszwecks und zur Vermeidung eines Wertungswiderspruchs sei deren Anwendung aber auch auf Garagen- und KFZ-Abstellplätze zu bejahen.
[12] 2.2. Die Entscheidung 5 Ob 27/22i hielt daran fest, dass die Bauvereinigung auch die im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnten Garagen- und KFZ-Abstellplätze nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen kann und die Preisbildungsnorm des § 15d WGG in einem solchen Fall anzuwenden ist. Dieselben Erwägungen träfen für die damit im engen Konnex stehenden Bestimmungen des § 18 Abs 3, 3a, 3b WGG sowie § 22 Abs 1 Z 6a und Abs 2 WGG zu. Ohne eine analoge Anwendung auch dieser Bestimmungen bliebe das Rechtsfolgensystem nämlich lückenhaft. 2.2. Die Entscheidung 5 Ob 27/22i hielt daran fest, dass die Bauvereinigung auch die im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnten Garagen- und KFZ-Abstellplätze nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen kann und die Preisbildungsnorm des Paragraph 15 d, WGG in einem solchen Fall anzuwenden ist. Dieselben Erwägungen träfen für die damit im engen Konnex stehenden Bestimmungen des Paragraph 18, Absatz 3, 3 a, 3 b, WGG sowie Paragraph 22, Absatz eins, Ziffer 6 a und Absatz 2, WGG zu. Ohne eine analoge Anwendung auch dieser Bestimmungen bliebe das Rechtsfolgensystem nämlich lückenhaft.
[13] 2.3. In der Entscheidung 5 Ob 27/17g, die nicht die Einverleibung eines Vorkaufsrechts am Abstellplatz selbst betraf, die die Vorinstanzen dort rechtskräftig bewilligt hatten, sondern an schlichten Miteigentumsanteilen an einer unmittelbar anschließenden weiteren Liegenschaft, die als Gemeinschaftsfläche gewidmet worden war, befasste sich der Fachsenat ausführlich mit dem Gesetzeszweck des § 15g WGG. Der Senat stellte die historische Entwicklung der Bestimmung dar und sprach aus, dass die Einverleibung des – als Ausnahme vom Verbot des § 38 Abs 1 Z 3 WEG 2002 konzipierten – Vorkaufsrechts nach § 15g WGG dann nicht in Betracht komme, wenn auf der Liegenschaft (wie dort) Baulichkeiten im Sinn des § 15b WGG gar nicht errichtet seien. Für eine Anwendung des § 15g WGG per analogiam auf Grundflächen, bei welchen es sich – wie dort – um eine Böschung bzw Wiesen und Waldflächen handelt, sah der Fachsenat keinen Raum. Zur analogen Anwendung auf Garagen- und KFZ-Abstellplätze hatte der Senat nicht mehr Stellung zu nehmen. 2.3. In der Entscheidung 5 Ob 27/17g, die nicht die Einverleibung eines Vorkaufsrechts am Abstellplatz selbst betraf, die die Vorinstanzen dort rechtskräftig bewilligt hatten, sondern an schlichten Miteigentumsanteilen an einer unmittelbar anschließenden weiteren Liegenschaft, die als Gemeinschaftsfläche gewidmet worden war, befasste sich der Fachsenat ausführlich mit dem Gesetzeszweck des Paragraph 15 g, WGG. Der Senat stellte die historische Entwicklung der Bestimmung dar und sprach aus, dass die Einverleibung des – als Ausnahme vom Verbot des Paragraph 38, Absatz eins, Ziffer 3, WEG 2002 konzipierten – Vorkaufsrechts nach Paragraph 15 g, WGG dann nicht in Betracht komme, wenn auf der Liegenschaft (wie dort) Baulichkeiten im Sinn des Paragraph 15 b, WGG gar nicht errichtet seien. Für eine Anwendung des Paragraph 15 g, WGG per analogiam auf Grundflächen, bei welchen es sich – wie dort – um eine Böschung bzw Wiesen und Waldflächen handelt, sah der Fachsenat keinen Raum. Zur analogen Anwendung auf Garagen- und KFZ-Abstellplätze hatte der Senat nicht mehr Stellung zu nehmen.
[14] 2.4. Die vom Rekursgericht herangezogene Entscheidung 5 Ob 50/23y betraf die Frage der analogen Anwendung des § 15c WGG und der dort vorgesehenen Anbotspflicht auf KFZ-Ein- oder Abstellplätze. Der Fachsenat führte aus, dass es sich bei dem dort normierten Anspruch des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten auf Übertragung des Mietobjekts ins Wohnungseigentum um einen besonderen gesetzlichen Anspruch handelt, der auf anderer Rechtsgrundlage beruhende Ansprüche auf Erwerb von Wohnungseigentum unberührt lasse. Für eine analoge Anwendung des § 15c WGG auf Ein- oder Abstellplätze sah er allerdings mangels einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes keinen Raum. 2.4. Die vom Rekursgericht herangezogene Entscheidung 5 Ob 50/23y betraf die Frage der analogen Anwendung des Paragraph 15 c, WGG und der dort vorgesehenen Anbotspflicht auf KFZ-Ein- oder Abstellplätze. Der Fachsenat führte aus, dass es sich bei dem dort normierten Anspruch des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten auf Übertragung des Mietobjekts ins Wohnungseigentum um einen besonderen gesetzlichen Anspruch handelt, der auf anderer Rechtsgrundlage beruhende Ansprüche auf Erwerb von Wohnungseigentum unberührt lasse. Für eine analoge Anwendung des Paragraph 15 c, WGG auf Ein- oder Abstellplätze sah er allerdings mangels einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes keinen Raum.
[14] Die Entscheidung 5 Ob 50/23y wurde in der Literatur teils befürwortend, teils ablehnend besprochen.
3. Meinungsstand der Literatur zur Frage der analogen Anwendbarkeit des § 15g WGG auf Ein- oder Abstellplätze:3. Meinungsstand der Literatur zur Frage der analogen Anwendbarkeit des Paragraph 15 g, WGG auf Ein- oder Abstellplätze:
[14] 3.1. Prader/Pittl (WGG2.08 § 15g Rz 4 [Stand 1. 7. 2025, rdb.at]) bejahen die analoge Anwendbarkeit des § 15g WGG auf Abstellplätze und Garagen. Mangels nicht zu rechtfertigender Differenzierung zwischen den Fällen des § 15b und § 15c WGG sei im Fall des § 15g WGG von einer zu schließenden Lücke auszugehen. Die gegenteilige Ansicht könnte zu dem unerwünschten Ergebnis führen, dass die GBV die Wohnung durch Einlösung erwirbt, nicht aber den Abstellplatz, und es dann zu öffentlich-rechtlichen Komplikationen kommt, die zu einer entsprechenden Ausgleichszahlung führen könnten (unter Hinweis auf LVwG 2019/32/0359-3). 3.1. Prader/Pittl (WGG2.08 Paragraph 15 g, Rz 4 [Stand 1. 7. 2025, rdb.at]) bejahen die analoge Anwendbarkeit des Paragraph 15 g, WGG auf Abstellplätze und Garagen. Mangels nicht zu rechtfertigender Differenzierung zwischen den Fällen des Paragraph 15 b und Paragraph 15 c, WGG sei im Fall des Paragraph 15 g, WGG von einer zu schließenden Lücke auszugehen. Die gegenteilige Ansicht könnte zu dem unerwünschten Ergebnis führen, dass die GBV die Wohnung durch Einlösung erwirbt, nicht aber den Abstellplatz, und es dann zu öffentlich-rechtlichen Komplikationen kommt, die zu einer entsprechenden Ausgleichszahlung führen könnten (unter Hinweis auf LVwG 2019/32/0359-3).
[15] 3.2. Schinnagl/Puhr sprechen sich in GeKo Wohnrecht III § 15g WGG Rz 9 [Stand 1. 6. 2023, rdb.at] gegen eine analoge Anwendung des § 15g WGG auf KFZ-Abstellplätze aus. Einerseits enthalte § 15g WGG nicht – wie § 15b WGG – die allgemeine Textierung „Baulichkeiten, Wohnungen, Geschäftsräume“, sondern stelle ausschließlich auf die nachträgliche Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumen ab. Die Zielvorstellungen des Gesetzgebers böten für eine extensive Auslegung keinen Anhaltspunkt, zumal die Ausführungen im Initiativantrag IA 907/A 26. GP zur Verlängerung der Spekulationsfrist nur darauf verwiesen, dass „im EA 448/a(E) NR aus 2018 ua auf das Erfordernis einer stärkeren Verankerung der Wohnzweckbindung gemeinnützigen Wohnraums“ hingewiesen werde und „möglichst lange eine Sozialbindung bei gemeinnützig errichtetem Wohn- und Geschäftsraum aufrechtzuerhalten sei“. 3.2. Schinnagl/Puhr sprechen sich in GeKo Wohnrecht römisch drei Paragraph 15 g, WGG Rz 9 [Stand 1. 6. 2023, rdb.at] gegen eine analoge Anwendung des Paragraph 15 g, WGG auf KFZ-Abstellplätze aus. Einerseits enthalte Paragraph 15 g, WGG nicht – wie Paragraph 15 b, WGG – die allgemeine Textierung „Baulichkeiten, Wohnungen, Geschäftsräume“, sondern stelle ausschließlich auf die nachträgliche Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumen ab. Die Zielvorstellungen des Gesetzgebers böten für eine extensive Auslegung keinen Anhaltspunkt, zumal die Ausführungen im Initiativantrag IA 907/A 26. Gesetzgebungsperiode zur Verlängerung der Spekulationsfrist nur darauf verwiesen, dass „im EA 448/a(E) NR aus 2018 ua auf das Erfordernis einer stärkeren Verankerung der Wohnzweckbindung gemeinnützigen Wohnraums“ hingewiesen werde und „möglichst lange eine Sozialbindung bei gemeinnützig errichtetem Wohn- und Geschäftsraum aufrechtzuerhalten sei“.
[16] 3.3. Schinnagl lehnte auch in ihrem Aufsatz „Die neue spekulationsverhindernde Regelung des § 15i WGG“, immolex 2022/132 (295), unter Berufung auf den genannten Initiativantrag eine analoge Anwendung des § 15g WGG auf Eigentumsübertragungen an Garagen und KFZ-Abstellplätzen ab. Dazu argumentiert sie auch mit der WGG-Novelle 2022 (BGBl I 2022/88) und der dort vorgesehene Deregulierung in § 10a WGG. Künftig seien KFZ-Abstell- und Einstellplätze nämlich nicht mehr bei der Ermittlung der Obergrenze der zu verkaufenden Objekte für die Einstufung als „Nichtpaketverkauf“ einzubeziehen. 3.3. Schinnagl lehnte auch in ihrem Aufsatz „Die neue spekulationsverhindernde Regelung des Paragraph 15 i, WGG“, immolex 2022/132 (295), unter Berufung auf den genannten Initiativantrag eine analoge Anwendung des Paragraph 15 g, WGG auf Eigentumsübertragungen an Garagen und KFZ-Abstellplätzen ab. Dazu argumentiert sie auch mit der WGG-Novelle 2022 (BGBl I 2022/88) und der dort vorgesehene Deregulierung in Paragraph 10 a, WGG. Künftig seien KFZ-Abstell- und Einstellplätze nämlich nicht mehr bei der Ermittlung der Obergrenze der zu verkaufenden Objekte für die Einstufung als „Nichtpaketverkauf“ einzubeziehen.
[17] 3.4. Schwetz vertrat zunächst (WGG1 [2021] § 15g Rz 1), die Ansicht von Prader/Pittl und hielt die analoge Anwendbarkeit für unter teleologischen Aspekten zutreffend. In WGG2 [2024] § 15g Rz 1 weist er zwar auf die Ansicht von Prader/Pittl hin, hält aber fest, dass die Einschränkung des Paketverkaufs durch die WGG-Novelle 2022 (BGBl I 2022/88) eher Gegenteiliges intendiere.3.4. Schwetz vertrat zunächst (WGG1 [2021] Paragraph 15 g, Rz 1), die Ansicht von Prader/Pittl und hielt die analoge Anwendbarkeit für unter teleologischen Aspekten zutreffend. In WGG2 [2024] Paragraph 15 g, Rz 1 weist er zwar auf die Ansicht von Prader/Pittl hin, hält aber fest, dass die Einschränkung des Paketverkaufs durch die WGG-Novelle 2022 (BGBl I 2022/88) eher Gegenteiliges intendiere.
4. Zur Anwendung des § 15g WGG im konkreten Fall:4. Zur Anwendung des Paragraph 15 g, WGG im konkreten Fall:
[18] 4.1. Die Frage der analogen Anwendung dieser Bestimmung auf Ein- oder Abstellplätze im Allgemeinen, zu der das Rekursgericht den Revisionsrekurs zugelassen hat, bedarf im Gegensatz zur Auffassung der Vorinstanzen hier keiner abschließenden Klärung. § 15g WGG sieht ein der veräußernden GBV bereits unmittelbar aufgrund des Gesetzes zustehendes Vorkaufsrecht und dessen Einverleibung vor. Ein solcher Fall ist hier aber nicht zu beurteilen. 4.1. Die Frage der analogen Anwendung dieser Bestimmung auf Ein- oder Abstellplätze im Allgemeinen, zu der das Rekursgericht den Revisionsrekurs zugelassen hat, bedarf im Gegensatz zur Auffassung der Vorinstanzen hier keiner abschließenden Klärung. Paragraph 15 g, WGG sieht ein der veräußernden GBV bereits unmittelbar aufgrund des Gesetzes zustehendes Vorkaufsrecht und dessen Einverleibung vor. Ein solcher Fall ist hier aber nicht zu beurteilen.
[19] 4.2. Die Vorinstanzen haben nämlich den Umstand nicht ausreichend berücksichtigt, dass die Antragstellerinnen hier in grundbuchsfähiger Form ein Vorkaufsrecht – wenn auch unter Bezugnahme auf § 15g WGG – ausdrücklich auch in Bezug auf den KFZ-Abstellplatz „ATP 39“ (B-LNR 179) vereinbart haben und die Zweitantragstellerin eine Aufsandungserklärung abgegeben hat. Nur Zweifel an der Wirksamkeit dieser Vereinbarung in materiell-rechtlicher Hinsicht im Sinn des § 94 Abs 1 Z 3 GBG – die die Vorinstanzen offenbar hatten, ohne dies näher auszuführen – könnten der auf vertraglicher Grundlage begehrten Einverleibung daher entgegenstehen. Solche Zweifel sind aber nicht angebracht. 4.2. Die Vorinstanzen haben nämlich den Umstand nicht ausreichend berücksichtigt, dass die Antragstellerinnen hier in grundbuchsfähiger Form ein Vorkaufsrecht – wenn auch unter Bezugnahme auf Paragraph 15 g, WGG – ausdrücklich auch in Bezug auf den KFZ-Abstellplatz „ATP 39“ (B-LNR 179) vereinbart haben und die Zweitantragstellerin eine Aufsandungserklärung abgegeben hat. Nur Zweifel an der Wirksamkeit dieser Vereinbarung in materiell-rechtlicher Hinsicht im Sinn des Paragraph 94, Absatz eins, Ziffer 3, GBG – die die Vorinstanzen offenbar hatten, ohne dies näher auszuführen – könnten der auf vertraglicher Grundlage begehrten Einverleibung daher entgegenstehen. Solche Zweifel sind aber nicht angebracht.
[20] 4.3. Eine rechtliche Unmöglichkeit der privatautonomen Vereinbarung eines Vorkaufsrechts im Sinn des § 15g WGG ist nicht zu erkennen. Der bloße Umstand, dass diese Bestimmung KFZ-Ein- und Abstellplätze nicht (ausdrücklich) erwähnt, kann nicht als gesetzliches Verbot einer solchen Vereinbarung ausgelegt werden, das sich weder aus den Gesetzesmaterialien noch aus dem Zweck des Gesetzes ergibt, die Spekulation mit weiterverkauften Objekten zu verhindern. Gerade bei einem Verkauf eines KFZ-Ein- oder Abstellplatzes gemeinsam mit dem eines Wohnungseigentumsobjekts, das jedenfalls der unmittelbaren Anwendung von § 15g WGG unterliegt, besteht kein nachvollziehbarer Grund, die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts nach dem Vorbild des § 15g WGG hinsichtlich des mitverkauften KFZ-Ein- oder Abstellplatzes verbieten zu wollen. Auch unter eine der gemäß § 20 Abs 1 lit b WGG an sich anwendbaren Verbotsbestimmungen des § 27 MRG ist die Vereinbarung des Vorkaufsrechts hier nicht zu subsumieren, zumal diese nicht (mehr) das Miet- bzw genossenschaftliche Nutzungsverhältnis, sondern den Erwerb des Wohnungseigentums betrifft. 4.3. Eine rechtliche Unmöglichkeit der privatautonomen Vereinbarung eines Vorkaufsrechts im Sinn des Paragraph 15 g, WGG ist nicht zu erkennen. Der bloße Umstand, dass diese Bestimmung KFZ-Ein- und Abstellplätze nicht (ausdrücklich) erwähnt, kann nicht als gesetzliches Verbot einer solchen Vereinbarung ausgelegt werden, das sich weder aus den Gesetzesmaterialien noch aus dem Zweck des Gesetzes ergibt, die Spekulation mit weiterverkauften Objekten zu verhindern. Gerade bei einem Verkauf eines KFZ-Ein- oder Abstellplatzes gemeinsam mit dem eines Wohnungseigentumsobjekts, das jedenfalls der unmittelbaren Anwendung von Paragraph 15 g, WGG unterliegt, besteht kein nachvollziehbarer Grund, die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts nach dem Vorbild des Paragraph 15 g, WGG hinsichtlich des mitverkauften KFZ-Ein- oder Abstellplatzes verbieten zu wollen. Auch unter eine der gemäß Paragraph 20, Absatz eins, Litera b, WGG an sich anwendbaren Verbotsbestimmungen des Paragraph 27, MRG ist die Vereinbarung des Vorkaufsrechts hier nicht zu subsumieren, zumal diese nicht (mehr) das Miet- bzw genossenschaftliche Nutzungsverhältnis, sondern den Erwerb des Wohnungseigentums betrifft.
[21] 4.4. § 38 Abs 1 Z 3 WEG erklärt zwar insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte als einen der Fälle von Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, für rechtsunwirksam. Allerdings kommt die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit von Vereinbarungen im Sinne des § 38 Abs 1 WEG nur den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Eine sich aus § 38 Abs 1 WEG ergebende Nichtigkeit ist bloß eine relative, auf die sich nur Wohnungseigentumsbewerber bzw Wohnungseigentümer berufen können (RS0126363). Eine amtswegige Berücksichtigung im Grundbuchsverfahren als reinem Urkundenverfahren kommt grundsätzlich nicht in Betracht (vgl RS0018081 [Willensmangel]; umso weniger wenn – wie im konkreten Fall – den Antrag auf Einverleibung des Vorkaufsrechts auch die Zweitantragstellerin als Käuferin stellt. Davon abgesehen ist auch nicht ersichtlich, weshalb die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts nach dem Vorbild des § 15g WGG für einen KFZ-Ein- oder Abstellplatz, der gemeinsam mit einem jedenfalls dem gesetzlichen Vorkaufsrecht nach dieser Bestimmung unterliegenden Wohnungseigentumsobjekt (Wohnung oder Geschäft) von einer GBV verkauft wird, geeignet sein könnte, dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehende Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken (vgl 10 Ob 25/23h [Rz 14 – Unzulässigkeit eines zeitlich unbefristeten Vorkaufsrechts zugunsten einer Stadtgemeinde, das für alle Veräußerungsarten gelten sollte]). Auch aus § 38 Abs 1 Z 3 WEG lassen sich hier daher keine begründeten Bedenken im Sinn des § 94 Abs 1 Z 3 GBG ableiten. Andere von Amts wegen vom Grundbuchsgericht wahrzunehmende Nichtigkeitsgründe in Bezug auf die Vereinbarung der Antragstellerinnnen sind nicht erkennbar. 4.4. Paragraph 38, Absatz eins, Ziffer 3, WEG erklärt zwar insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte als einen der Fälle von Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, für rechtsunwirksam. Allerdings kommt die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit von Vereinbarungen im Sinne des Paragraph 38, Absatz eins, WEG nur den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Eine sich aus Paragraph 38, Absatz eins, WEG ergebende Nichtigkeit ist bloß eine relative, auf die sich nur Wohnungseigentumsbewerber bzw Wohnungseigentümer berufen können (RS0126363). Eine amtswegige Berücksichtigung im Grundbuchsverfahren als reinem Urkundenverfahren kommt grundsätzlich nicht in Betracht vergleiche RS0018081 [Willensmangel]; umso weniger wenn – wie im konkreten Fall – den Antrag auf Einverleibung des Vorkaufsrechts auch die Zweitantragstellerin als Käuferin stellt. Davon abgesehen ist auch nicht ersichtlich, weshalb die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts nach dem Vorbild des Paragraph 15 g, WGG für einen KFZ-Ein- oder Abstellplatz, der gemeinsam mit einem jedenfalls dem gesetzlichen Vorkaufsrecht nach dieser Bestimmung unterliegenden Wohnungseigentumsobjekt (Wohnung oder Geschäft) von einer GBV verkauft wird, geeignet sein könnte, dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehende Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken vergleiche 10 Ob 25/23h [Rz 14 – Unzulässigkeit eines zeitlich unbefristeten Vorkaufsrechts zugunsten einer Stadtgemeinde, das für alle Veräußerungsarten gelten sollte]). Auch aus Paragraph 38, Absatz eins, Ziffer 3, WEG lassen sich hier daher keine begründeten Bedenken im Sinn des Paragraph 94, Absatz eins, Ziffer 3, GBG ableiten. Andere von Amts wegen vom Grundbuchsgericht wahrzunehmende Nichtigkeitsgründe in Bezug auf die Vereinbarung der Antragstellerinnnen sind nicht erkennbar.
5. Zusammenfassend folgt:
[22] § 15g WGG spricht nach seinem Wortlaut davon, dass der Bauvereinigung im Fall einer nachträglichen Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten gemäß § 15b WGG in das Eigentum ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Nach Sinn und Zweck der Bestimmung besteht kein Hindernis, im Fall der nachträglichen Übertragung eines KFZ-Abstellplatzes gemeinsam mit einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit in das (Wohnungs-)Eigentum des Käufers nach § 15b WGG ein im Sinn des § 15g WGG ausgestaltetes Vorkaufsrecht rechtsgeschäftlich zu vereinbaren. Die Vereinbarung eines derartigen Vorkaufsrechts ist weder rechtlich unmöglich noch widerspricht sie § 27 MRG. Eine – nur eine relative Nichtigkeit bewirkende – Rechtsunwirksamkeit nach § 38 Abs 1 Z 3 WEG ist aus der konkreten, im Grundbuchsverfahren allein maßgeblichen Urkundenlage nicht abzuleiten. Einer Einverleibung des im Kaufvertrag nach dem Vorbild des § 15g WGG vereinbarten Vorkaufsrechts steht daher kein grundbücherliches Hindernis entgegen. Paragraph 15 g, WGG spricht nach seinem Wortlaut davon, dass der Bauvereinigung im Fall einer nachträglichen Übertragung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten gemäß Paragraph 15 b, WGG in das Eigentum ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Nach Sinn und Zweck der Bestimmung besteht kein Hindernis, im Fall der nachträglichen Übertragung eines KFZ-Abstellplatzes gemeinsam mit einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit in das (Wohnungs-)Eigentum des Käufers nach Paragraph 15 b, WGG ein im Sinn des Paragraph 15 g, WGG ausgestaltetes Vorkaufsrecht rechtsgeschäftlich zu vereinbaren. Die Vereinbarung eines derartigen Vorkaufsrechts ist weder rechtlich unmöglich noch widerspricht sie Paragraph 27, MRG. Eine – nur eine relative Nichtigkeit bewirkende – Rechtsunwirksamkeit nach Paragraph 38, Absatz eins, Ziffer 3, WEG ist aus der konkreten, im Grundbuchsverfahren allein maßgeblichen Urkundenlage nicht abzuleiten. Einer Einverleibung des im Kaufvertrag nach dem Vorbild des Paragraph 15 g, WGG vereinbarten Vorkaufsrechts steht daher kein grundbücherliches Hindernis entgegen.
[23] 6. Damit war in Stattgebung des Revisionsrekurses dem Grundbuchantrag auch in Bezug auf die Einverleibung und Ersichtlichmachung des Vorkaufsrechts in Ansehung der mit dem Wohnungseigentum am KFZ-Abstellplatz verbundenen Miteigentumsanteile zu bewilligen, zumal weitere Abweisungsgründe nicht ersichtlich sind.
[24] 7. Ein Kostenzuspruch findet im Grundbuchverfahren nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats nicht statt (RS0035961). Die Revisionsrekurswerberinnen haben die Kosten ihres – wenn auch erfolgreichen – Rechtsmittels daher selbst zu tragen.