Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin P*, vertreten durch Mag. Elisabeth Nitsche, Mietervereinigung Österreichs, *, gegen die Antragsgegner 1. G* reg.GenmbH, *, vertreten durch Dr. Martin Lechner, Rechtsanwalt in Wien, und sämtliche weitere Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ * KG * [Liegenschaftsadressen *], darunter 28. B* GmbH, *, vertreten durch Dr. Alexander Scheitz, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 52 Abs 1 Z 6 iVm § 20 Abs 3 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der 28. Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 11. Februar 2026, GZ 38 R 205/25s, 38 R 206/25p, 38 R 207/25k, 38 R 208/25g-48, denDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin P*, vertreten durch Mag. Elisabeth Nitsche, Mietervereinigung Österreichs, *, gegen die Antragsgegner 1. G* reg.GenmbH, *, vertreten durch Dr. Martin Lechner, Rechtsanwalt in Wien, und sämtliche weitere Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ * KG * [Liegenschaftsadressen *], darunter 28. B* GmbH, *, vertreten durch Dr. Alexander Scheitz, Rechtsanwalt in Wien, wegen Paragraph 52, Absatz eins, Ziffer 6, in Verbindung mit Paragraph 20, Absatz 3, WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der 28. Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 11. Februar 2026, GZ 38 R 205/25s, 38 R 206/25p, 38 R 207/25k, 38 R 208/25g-48, den

Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Paragraph 52, Absatz 2, WEG in Verbindung mit Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG zurückgewiesen.

Begründung:

[1]              Gegenstand des Verfahrens ist die Durchsetzung der Pflicht der Erstantragsgegnerin als Verwalterin, den Wohnungseigentümern für die Jahre 2017, 2018 und 2019 nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (§ 52 Abs 1 Z 6 iVm § 20 Abs 3 WEG). Gegenstand des Verfahrens ist die Durchsetzung der Pflicht der Erstantragsgegnerin als Verwalterin, den Wohnungseigentümern für die Jahre 2017, 2018 und 2019 nach den Regelungen des Paragraph 34, WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (Paragraph 52, Absatz eins, Ziffer 6, in Verbindung mit Paragraph 20, Absatz 3, WEG).

[2]              Das Erstgericht stellte mit Zwischensachbeschluss vom 29. 10. 2023 den Verteilungsschlüssel für die Jahre 2017, 2018 und 2019 fest. Mit (richtig) Sachbeschluss vom 30. 7. 2024 trug es der „Antragsgegnerin“ unter Androhung der Verhängung einer Geldstrafe auf, binnen acht Wochen für die Abrechnungsperioden 2017, 2018 und 2019 jeweils eine formal ordnungsgemäße und materiell richtige Jahresabrechnung zu legen.

[3]              Im Kopf dieser beiden Entscheidungen waren bei der Bezeichnung der Rechtssache jeweils nur die Erstantragsgegnerin und als Zweitantragsgegner jener Wohnungseigentümer genannt, an den der verfahrenseinleitende Antrag gemäß der Anordnung des § 52 Abs 2 Z 4 WEG individuell zugestellt wurde. Mit gesonderten Beschlüssen jeweils vom 8. 5. 2025 berichtigte das Erstgericht sowohl den Zwischensachbeschluss als auch den Sachbeschluss, indem es jeweils im Kopf der Entscheidung sämtliche weiteren Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft namentlich als Antragsgegner anführte. Im Kopf dieser beiden Entscheidungen waren bei der Bezeichnung der Rechtssache jeweils nur die Erstantragsgegnerin und als Zweitantragsgegner jener Wohnungseigentümer genannt, an den der verfahrenseinleitende Antrag gemäß der Anordnung des Paragraph 52, Absatz 2, Ziffer 4, WEG individuell zugestellt wurde. Mit gesonderten Beschlüssen jeweils vom 8. 5. 2025 berichtigte das Erstgericht sowohl den Zwischensachbeschluss als auch den Sachbeschluss, indem es jeweils im Kopf der Entscheidung sämtliche weiteren Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft namentlich als Antragsgegner anführte.

[4]              Gegen diese Berichtigungsbeschlüsse sowie gegen den Zwischensachbeschluss und den Sachbeschluss richteten sich Rekurse der 28. Antragsgegnerin. Den beiden Rekursen gegen die Berichtigungsbeschlüsse gab das Rekursgericht nicht Folge. Es bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den ordentlichen Revisonsrekurs nicht zu.

[5]              Hinsichtlich der Rekurse der 28. Antragsgegnerin gegen den Zwischensachbeschluss und den Sachbeschluss stellte das Rekursgericht die Akten vorerst unerledigt dem Erstgericht mit dem Auftrag zurück, eine Ausfertigung dieser Entscheidungen jeweils in der berichtigten Fassung auch den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern durch Hausanschlag zuzustellen.

[6]              Gegen die Bestätigung der Berichtigungsbeschlüsse des Erstgerichts durch das Rekursgericht erhob die 28. Antragsgegnerin einen außerordentlichen Revisionsrekurs; dieser zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf und ist daher zurückzuweisen. Gegen die Bestätigung der Berichtigungsbeschlüsse des Erstgerichts durch das Rekursgericht erhob die 28. Antragsgegnerin einen außerordentlichen Revisionsrekurs; dieser zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG auf und ist daher zurückzuweisen.

[7]              1. Im Verfahren zur Durchsetzung der Abrechnungsverpflichtung nach § 20 Abs 3 iVm § 52 Abs 1 Z 6 WEG kommt allen Wohnungseigentümern Parteistellung zu (§ 52 Abs 2 Z 2 WEG; 5 Ob 48/23d; RS0119055). Diese Stellung der Wohnungseigentümer als Partei im materiellen Sinn ist allein an das aufrechte bücherliche Eigentum geknüpft (RS0083100; RS0083106). 1. Im Verfahren zur Durchsetzung der Abrechnungsverpflichtung nach Paragraph 20, Absatz 3, in Verbindung mit Paragraph 52, Absatz eins, Ziffer 6, WEG kommt allen Wohnungseigentümern Parteistellung zu (Paragraph 52, Absatz 2, Ziffer 2, WEG; 5 Ob 48/23d; RS0119055). Diese Stellung der Wohnungseigentümer als Partei im materiellen Sinn ist allein an das aufrechte bücherliche Eigentum geknüpft (RS0083100; RS0083106).

[8]              Die Antragstellerin hat in ihrem Antrag zudem alle übrigen Wohnungseigentümer der Liegenschaft formell als weitere Verfahrensparteien bezeichnet und zu deren Individualisierung auf den angeschlossenen Grundbuchsauszug verwiesen. Diese sind damit auch Partei im formellen Sinn (§ 2 Abs 1 Z 2 AußStrG). Die Antragstellerin hat in ihrem Antrag zudem alle übrigen Wohnungseigentümer der Liegenschaft formell als weitere Verfahrensparteien bezeichnet und zu deren Individualisierung auf den angeschlossenen Grundbuchsauszug verwiesen. Diese sind damit auch Partei im formellen Sinn (Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 2, AußStrG).

[9]              2. Nach § 52 Abs 2 Z 4 WEG können Zustellungen an mehr als sechs Wohnungseigentümer durch Hausanschlag vorgenommen werden. Die Zustellung durch Hausanschlag ist eine gesetzliche Fiktion der Kenntnismöglichkeit für die Betroffenen (5 Ob 50/20v; RS0113768 [T3]). 2. Nach Paragraph 52, Absatz 2, Ziffer 4, WEG können Zustellungen an mehr als sechs Wohnungseigentümer durch Hausanschlag vorgenommen werden. Die Zustellung durch Hausanschlag ist eine gesetzliche Fiktion der Kenntnismöglichkeit für die Betroffenen (5 Ob 50/20v; RS0113768 [T3]).

[10]          Um die Warnfunktion für die Wohnungseigentümer zu erhöhen und ihnen ihre Verfahrensstellung deutlich zu machen, bedarf es zwar grundsätzlich der Anführung sämtlicher Parteien im Kopf der anzuschlagenden Entscheidung (5 Ob 50/20v; vgl etwa 5 Ob 167/03z; 5 Ob 274/08t). In Anerkennung der damit in der Praxis verbundenen Schwierigkeiten erfordert dies aber nicht notwendigerweise die namentliche Nennung aller Wohnungseigentümer und/oder nicht deren laufende Aktualisierung (vgl RS0083106). Wie schon das Rekursgericht zutreffend klargestellt hat, genügt vielmehr, dass aus dem Kopf der zuzustellenden Entscheidung erkennbar ist, dass nicht allein den dort namentlich angeführten Personen Parteistellung zukommt, sondern auch den übrigen Wohnungseigentümern und sie daher durch die Entscheidung in ihrer Rechtsstellung tangiert werden können. Es ist also nicht unbedingt erforderlich, jeden Wohnungseigentümer namentlich anzuführen, sondern es reicht auch eine entsprechende Sammelbezeichnung aus, die allen übrigen Mit- und Wohnungseigentümern ihre Parteistellung deutlich vor Augen führt. Ein den in § 52 Abs 2 Z 4 WEG vorgesehenen Zustellvorschriften entsprechender Hausanschlag bewirkt also auch gegenüber einem – aus welchen Gründen immer – in der Entscheidungsausfertigung nicht namentlich genannten Wohnungseigentümer eine rechtswirksame Zustellung. Dass ein Wohnungseigentümer im Kopf der Entscheidung nicht ausdrücklich als Partei angeführt wird, steht seiner Einbeziehung in das Verfahren durch den Hausanschlag also nicht entgegen. Nur wenn durch die Entscheidung ein Exekutionstitel geschaffen wird, ist eine möglichst präzise Bezeichnung jedenfalls jener Parteien anzustreben, für die oder gegen die der Exekutionstitel erwirkt wird (5 Ob 50/20v mwN). Um die Warnfunktion für die Wohnungseigentümer zu erhöhen und ihnen ihre Verfahrensstellung deutlich zu machen, bedarf es zwar grundsätzlich der Anführung sämtlicher Parteien im Kopf der anzuschlagenden Entscheidung (5 Ob 50/20v; vergleiche etwa 5 Ob 167/03z; 5 Ob 274/08t). In Anerkennung der damit in der Praxis verbundenen Schwierigkeiten erfordert dies aber nicht notwendigerweise die namentliche Nennung aller Wohnungseigentümer und/oder nicht deren laufende Aktualisierung vergleiche RS0083106). Wie schon das Rekursgericht zutreffend klargestellt hat, genügt vielmehr, dass aus dem Kopf der zuzustellenden Entscheidung erkennbar ist, dass nicht allein den dort namentlich angeführten Personen Parteistellung zukommt, sondern auch den übrigen Wohnungseigentümern und sie daher durch die Entscheidung in ihrer Rechtsstellung tangiert werden können. Es ist also nicht unbedingt erforderlich, jeden Wohnungseigentümer namentlich anzuführen, sondern es reicht auch eine entsprechende Sammelbezeichnung aus, die allen übrigen Mit- und Wohnungseigentümern ihre Parteistellung deutlich vor Augen führt. Ein den in Paragraph 52, Absatz 2, Ziffer 4, WEG vorgesehenen Zustellvorschriften entsprechender Hausanschlag bewirkt also auch gegenüber einem – aus welchen Gründen immer – in der Entscheidungsausfertigung nicht namentlich genannten Wohnungseigentümer eine rechtswirksame Zustellung. Dass ein Wohnungseigentümer im Kopf der Entscheidung nicht ausdrücklich als Partei angeführt wird, steht seiner Einbeziehung in das Verfahren durch den Hausanschlag also nicht entgegen. Nur wenn durch die Entscheidung ein Exekutionstitel geschaffen wird, ist eine möglichst präzise Bezeichnung jedenfalls jener Parteien anzustreben, für die oder gegen die der Exekutionstitel erwirkt wird (5 Ob 50/20v mwN).

[11]          3. Verfahrensparteien müssen demnach zwar nur dann jedenfalls namentlich angeführt werden, wenn sie mit einer Leistungspflicht belegt werden. Das macht aber die vom Erstgericht vorgenommene Berichtigung der Entscheidung durch namentliche Nennung aller übrigen Wohnungseigentümer (und nicht bloß durch Ergänzung um eine Sammelbezeichnung) aber weder unrichtig noch unzulässig. Angesichts der formalen und materiellen Parteistellung auch dieser Wohnungseigentümer kommt es dadurch zu keiner Ausdehnung des Verfahrens auf andere („neue“) Parteien.

[12]          Die Berichtigung für sich genommen bewirkt auch nicht die Sanierung einer allfälligen Verletzung des rechtlichen Gehörs der bisher nicht namentlich genannten Antragsgegner. Die gegenteilige Annahme der Revisionsrekurswerberin, aus der sie die Unzulässigkeit der Berichtigung ableiten will, beruht auf einem Missverständnis der Rechtsprechung zur Möglichkeit der Sanierung einer Verletzung des rechtlichen Gehörs.

[13]          Die Verletzung des rechtlichen Gehörs bildet im Außerstreitverfahren einen Verfahrensfehler, der analog § 55 Abs 3 AußStrG zwar aus Anlass eines zulässigen Rechtsmittels sogar von Amts wegen aufzugreifen ist, aber nicht – wie die Nichtigkeitsgründe der Zivilprozessordnung – absolut wirkt (RS0119971 [T7]). Er ist vielmehr nur dann wahrzunehmen, wenn er Einfluss auf die Richtigkeit der Entscheidung haben konnte (5 Ob 13/22f; RS0120213). Nach § 58 Abs 1 Z 1 und Abs 3 iVm § 71 Abs 4 AußStrG ist auch bei diesem schweren Verfahrensmangel vor der Entscheidung auf Aufhebung und Zurückverweisung der Außerstreitsache an eine Vorinstanz zu prüfen, ob nicht eine Bestätigung „selbst aufgrund der Angaben im (Revisions-)Rekursverfahren“ oder eine Abänderung ohne weitere Erhebungen möglich ist. Um in diesem Sinn beurteilen zu können, ob die vom Gesetzgeber bei Vorliegen dieser Voraussetzungen für die Erledigung eines Rechtsmittels in der Sache abgelehnte Aufhebung der angefochtenen Entscheidung vermeidbar ist, ist es erforderlich, den bisher nicht gehörten Parteien Gelegenheit zu geben, sich am Rechtsmittelverfahren zu beteiligen und ihre materiellen und/oder prozessualen Rechte geltend zu machen oder auch nicht (5 Ob 13/22f; RS0123128). Der Fachsenat hat daher für das wohnrechtliche Außerstreitverfahren schon wiederholt ausgesprochen, dass eine allfällige Verletzung des Parteiengehörs weiterer Verfahrensparteien dann als saniert anzusehen wäre, wenn diese nach Zustellung der Sachentscheidung kein zulässiges Rechtsmittel erheben oder den Stand des Verfahrens genehmigen (5 Ob 212/24y mwN). Mit Rücksicht auf § 58 Abs 2 AußStrG ist davon auszugehen, dass auch eine Beteiligung am Rechtsmittelverfahren ohne Geltendmachung der Gehörsverletzung deren Heilung bedeutet (10 Ob 24/24p mwN). Die Verletzung des rechtlichen Gehörs bildet im Außerstreitverfahren einen Verfahrensfehler, der analog Paragraph 55, Absatz 3, AußStrG zwar aus Anlass eines zulässigen Rechtsmittels sogar von Amts wegen aufzugreifen ist, aber nicht – wie die Nichtigkeitsgründe der Zivilprozessordnung – absolut wirkt (RS0119971 [T7]). Er ist vielmehr nur dann wahrzunehmen, wenn er Einfluss auf die Richtigkeit der Entscheidung haben konnte (5 Ob 13/22f; RS0120213). Nach Paragraph 58, Absatz eins, Ziffer eins und Absatz 3, in Verbindung mit Paragraph 71, Absatz 4, AußStrG ist auch bei diesem schweren Verfahrensmangel vor der Entscheidung auf Aufhebung und Zurückverweisung der Außerstreitsache an eine Vorinstanz zu prüfen, ob nicht eine Bestätigung „selbst aufgrund der Angaben im (Revisions-)Rekursverfahren“ oder eine Abänderung ohne weitere Erhebungen möglich ist. Um in diesem Sinn beurteilen zu können, ob die vom Gesetzgeber bei Vorliegen dieser Voraussetzungen für die Erledigung eines Rechtsmittels in der Sache abgelehnte Aufhebung der angefochtenen Entscheidung vermeidbar ist, ist es erforderlich, den bisher nicht gehörten Parteien Gelegenheit zu geben, sich am Rechtsmittelverfahren zu beteiligen und ihre materiellen und/oder prozessualen Rechte geltend zu machen oder auch nicht (5 Ob 13/22f; RS0123128). Der Fachsenat hat daher für das wohnrechtliche Außerstreitverfahren schon wiederholt ausgesprochen, dass eine allfällige Verletzung des Parteiengehörs weiterer Verfahrensparteien dann als saniert anzusehen wäre, wenn diese nach Zustellung der Sachentscheidung kein zulässiges Rechtsmittel erheben oder den Stand des Verfahrens genehmigen (5 Ob 212/24y mwN). Mit Rücksicht auf Paragraph 58, Absatz 2, AußStrG ist davon auszugehen, dass auch eine Beteiligung am Rechtsmittelverfahren ohne Geltendmachung der Gehörsverletzung deren Heilung bedeutet (10 Ob 24/24p mwN).

[14]               Die Sanierung einer allfälligen Verletzung des Parteiengehörs weiterer Verfahrensparteien setzt demnach voraus, dass die übergangene Partei nach rechtswirksamer Zustellung der Sachentscheidung kein zulässiges Rechtsmittel erhebt, den Stand des Verfahrens genehmigt oder die Gehörsverletzung nicht geltend macht. Allein die nochmalige Zustellung der durch Anführung weiterer Verfahrensparteien berichtigten Entscheidung bewirkt keine Sanierung der allfälligen Verletzung deren Parteiengehörs.

[15]          4. Auch mit dem Hinweis, dass die – wie gezeigt nicht zu beanstandende – Berichtigung der Parteienbezeichnung im Kopf des Sachbeschlusses die Unbestimmtheit der Bezeichnung des im Spruch zur Leistung Verpflichteten nicht klärt, sondern verstärkt, wirft der Revisionsrekurs keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung in Bezug auf die hier angefochtenen Entscheidungen auf.

[16]          Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG). Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (Paragraph 71, Absatz 3, AußStrG).