SZ 40/60

Die Entfernung von Fenstersprossen hat eine Beeinträchtigung der Erscheinung des Hauses zur Folge und kann daher vom Vermieter untersagt werden.

Entscheidung vom 27. April 1967, 6 Ob 114/67.

I. Instanz: Bezirksgericht Bregenz; II. Instanz: Landesgericht Feldkirch.römisch eins. Instanz: Bezirksgericht Bregenz; römisch zwei. Instanz: Landesgericht Feldkirch.

Die klagende Partei ist Eigentümerin einer Siedlung in Bregenz, die zur M.-Straße eine etwa 100 m lange Straßenfront aufweist, in der sich auch das Haus Nr. 17 befindet. Die Parterrewohnung dieses Hauses wurde mit schriftlichem Mietvertrag vom 17. Februar 1943 der Beklagten und ihrem damaligen Gatten Gottfried K. vermietet. Nach Scheidung dieser Ehe blieb die Beklagte Alleinmieterin der Wohnung, in die sie später ihren jetzigen Gatten aufnahm. Dieser hat mit Wissen und Willen der Beklagten im Sommer 1965 bei den beiden in die G.-Straße gehenden Fenstern der Wohnung je eine senkrechte sowie zwei waagrechte Fenstersprossen entfernt und eine durchgehende Glasscheibe eingesetzt. Trotz mehrfacher Aufforderung weigert sich die Beklagte, den früheren Zustand wieder herzustellen.

Nach § 9 Punkt 1 des Mietvertrages dürfen Um- und Einbauten, insbesondere Installationen, nur mit schriftlicher Erlaubnis vorgenommen und beseitigt werden. Gemäß § 10 Punkt 4 haben die Mieter jeden in der Wohnung entstandenen Schaden, soweit sie nicht selbst zu dessen Beseitigung verpflichtet sind, unverzüglich der Vermieterin anzuzeigen. § 14 verpflichtet die Mieter, sich der jeweiligen Hausgemeinschaftsordnung zu unterwerfen. Punkt 1 der Hausordnung sieht u. a. vor, daß bauliche Veränderungen und solche an Feuerstätten und Installationen sowie der Einbau von Badewannen nur mit schriftlicher Genehmigung durchgeführt werden dürfen, außerdem ist nach diesem Punkt das Aushängen der Außenfenster untersagt.Nach Paragraph 9, Punkt 1 des Mietvertrages dürfen Um- und Einbauten, insbesondere Installationen, nur mit schriftlicher Erlaubnis vorgenommen und beseitigt werden. Gemäß Paragraph 10, Punkt 4 haben die Mieter jeden in der Wohnung entstandenen Schaden, soweit sie nicht selbst zu dessen Beseitigung verpflichtet sind, unverzüglich der Vermieterin anzuzeigen. Paragraph 14, verpflichtet die Mieter, sich der jeweiligen Hausgemeinschaftsordnung zu unterwerfen. Punkt 1 der Hausordnung sieht u. a. vor, daß bauliche Veränderungen und solche an Feuerstätten und Installationen sowie der Einbau von Badewannen nur mit schriftlicher Genehmigung durchgeführt werden dürfen, außerdem ist nach diesem Punkt das Aushängen der Außenfenster untersagt.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Emanuel Th. bedeutet die Entfernung der Fenstersprossen eine wesentliche Änderung der Außenfassade, die sich auf die architektonische Geschlossenheit der Front nachteilig auswirkt. Gemäß § 15 (2) der Landesbauordnung für Vorarlberg bedarf diese Veränderung der Genehmigung der Baubehörde, die aber nicht eingeholt wurde.Nach dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Emanuel Th. bedeutet die Entfernung der Fenstersprossen eine wesentliche Änderung der Außenfassade, die sich auf die architektonische Geschlossenheit der Front nachteilig auswirkt. Gemäß Paragraph 15, (2) der Landesbauordnung für Vorarlberg bedarf diese Veränderung der Genehmigung der Baubehörde, die aber nicht eingeholt wurde.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren, die Beklagte sei schuldig, die Fenstersprossen wieder einzusetzen und somit den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, mit folgender Begründung statt:

Die Beklagte habe sich durch ihre Unterschrift den Bestimmungen des Mietvertrages unterworfen. Die Fenster seien ein integrierender Bestandteil der Wohnung, Änderungen daran seien daher Umbauten, die der schriftlichen Erlaubnis der Vermieterin bedürfen. Da eine solche nicht vorliege, sei die Beklagte zur Wiederherstellung des früheren Zustandes verpflichtet; dies auch aus dem Titel des Schadenersatzes, weil durch ihre eigenmächtige Vorgangsweise das einheitliche Bild der Häuserfront gestört werde.

Daß auch andere Mieter die gleichen Veränderungen vorgenommen haben, hindere das Klagebegehren nicht und lasse dieses insbesondere nicht als Schikane erscheinen, da es der klagenden Partei frei stehe, gegen einen Mieter einen Musterprozeß zu führen.

Es brauche auch nicht untersucht zu werden, ob die Fenstersprossen wegen ihres angefaulten Zustandes entfernt werden mußten, da die Beklagte im Falle einer Reparatur den früheren Zustand nicht hätte verändern dürfen.

Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes 15.000 S übersteige.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Beklagten nicht Folge.

Aus den Entscheidungsgründen:

Auszugehen ist von der auf das Sachverständigengutachten gegrundeten Feststellung der Untergerichte, daß die vom Gatten der Beklagten mit deren Wissen und Willen vorgenommene Entfernung der Fenstersprossen eine wesentliche Änderung der Außenfassade bedeutet, die sich auf die architektonische Geschlossenheit der Front des Hauses nachteilig auswirkt. Da sich die Beklagte gemäß § 14 des von ihr seinerzeit unterfertigten Mietvertrages der jeweiligen Hausordnung unterworfen hat und nach dieser bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Genehmigung der Vermieterin durchgeführt werden dürfen, hätte die Beklagte die Fenstersprossen nur entfernen dürfen, wenn sie vorher die schriftliche Zustimmung der klagenden Partei erwirkt hätte. Mangels einer solchen Zustimmung war sie zu der Veränderung nicht berechtigt.Auszugehen ist von der auf das Sachverständigengutachten gegrundeten Feststellung der Untergerichte, daß die vom Gatten der Beklagten mit deren Wissen und Willen vorgenommene Entfernung der Fenstersprossen eine wesentliche Änderung der Außenfassade bedeutet, die sich auf die architektonische Geschlossenheit der Front des Hauses nachteilig auswirkt. Da sich die Beklagte gemäß Paragraph 14, des von ihr seinerzeit unterfertigten Mietvertrages der jeweiligen Hausordnung unterworfen hat und nach dieser bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Genehmigung der Vermieterin durchgeführt werden dürfen, hätte die Beklagte die Fenstersprossen nur entfernen dürfen, wenn sie vorher die schriftliche Zustimmung der klagenden Partei erwirkt hätte. Mangels einer solchen Zustimmung war sie zu der Veränderung nicht berechtigt.

Auch die Heranziehung des § 18 (1) MietG., der für dem Mietengesetz unterliegende Bestandverhältnisse zwingendes Recht darstellt (SZ. XXII 109), auf andere Bestandverhältnisse sinngemäß angewendet wird, dort aber hinter einer gegenteiligen Parteienvereinbarung zurücksteht (MietSlg. 8856), führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar haben die Untergerichte eine Feststellung, ob das Bestandverhältnis der Beklagten dem Mietengesetz unterliegt, unterlassen. Selbst wenn dies aber zuträfe, könnte die Klägerin die von der Beklagten vorgenommene Veränderung untersagen, weil sie eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses zur Folge hat und überdies der baubehördlichen Bewilligung bedarf, da eine solche nach § 15 (2) der Landesbauordnung für Vorarlberg für wesentliche Veränderungen erforderlich ist, zu welchen auch jene gerechnet werden, durch die das äußere Ansehen des Gebäudes eine Änderung erfahren soll.Auch die Heranziehung des Paragraph 18, (1) MietG., der für dem Mietengesetz unterliegende Bestandverhältnisse zwingendes Recht darstellt (SZ. römisch 22 109), auf andere Bestandverhältnisse sinngemäß angewendet wird, dort aber hinter einer gegenteiligen Parteienvereinbarung zurücksteht (MietSlg. 8856), führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar haben die Untergerichte eine Feststellung, ob das Bestandverhältnis der Beklagten dem Mietengesetz unterliegt, unterlassen. Selbst wenn dies aber zuträfe, könnte die Klägerin die von der Beklagten vorgenommene Veränderung untersagen, weil sie eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses zur Folge hat und überdies der baubehördlichen Bewilligung bedarf, da eine solche nach Paragraph 15, (2) der Landesbauordnung für Vorarlberg für wesentliche Veränderungen erforderlich ist, zu welchen auch jene gerechnet werden, durch die das äußere Ansehen des Gebäudes eine Änderung erfahren soll.

Es läßt sich auch nicht sagen, daß die Veränderung der Übung des Verkehrs entspräche oder einem wichtigen Interesse des Mieters diene. Denn es entspricht weder der Übung des Verkehrs, daß jeder Mieter eigenmächtig Veränderungen an seinen Fenstern und damit an dem Gesamteindruck der Fassade vornehmen darf, noch kann hieran ein wichtiges Interesse des Mieters anerkannt werden, wie dies etwa bei der Einleitung des Telefons, der Einrichtung eines Badezimmers und dergleichen der Fall ist.

Insofern in der Revision geltend gemacht wird, es hätte die Vornahme eines Augenscheines ergeben, daß durch die Entfernung der Fenstersprossen keineswegs das architektonische Bild des Gebäudes geändert worden sei, wird der geltend gemachte Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung nicht dem Gesetze gemäß ausgeführt, sondern ein Mangel des Verfahrens erster Instanz geltend gemacht. Dies verstößt gegen den Grundsatz, daß Verfahrensmängel nur einmal, und zwar in nächst höherer Instanz geltend gemacht werden können. Überdies entspricht es der Lebenserfahrung, daß es auch bei einem architektonisch noch so anspruchslosen Bau nachteilig auf das Gesamtbild der Hausfront wirkt, wenn die Fenster des Hauses nicht einheitlich gestaltet sind. Der Einwand, daß diese Geschlossenheit durch Aushängen sämtlicher Außenfenster wiederhergestellt werden könnte, erledigt sich schon durch den Hinweis darauf, daß in der Hausordnung das Aushängen der Außenfenster ausdrücklich untersagt ist.

Geht man aber davon aus, daß durch die von der Beklagten vorgenommene Veränderung das Aussehen des Hauses beeinträchtigt wird und somit der Klägerin ein Interesse auf Wiederherstellung des früheren Zustandes zugebilligt werden muß, dann braucht die klagende Partei mit ihrem Begehren auf Rückgängigmachung der Veränderung und Wiederherstellung des früheren Zustandes auch nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zuzuwarten; vielmehr steht ihr dieses Recht schon jetzt zu.