Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Mag.Engelmaier als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Kellner, Dr.Schiemer, Dr.Prückner und Dr.Schenk als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei B*****gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Gernot Nachtnebel, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Dipl.-Ing.Wolfgang R*****, vertreten durch Dr.Peter Schmidgruber und Dr.Filip Sternberg, Rechtsanwälte in Wien, wegen Aufkündigung, infolge außerordentlicher Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 15.Jänner 1997, GZ 41 R 657/96p-17, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 10.September 1996, GZ 4 C 1045/95d-11, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei hat der beklagten Partei die mit 5.458,24 S (darin 903,04 S Umsatzsteuer und 40,-- S Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und die mit 5.228,64 S (darin 541,44 S Umsatzsteuer und 1.980,-- S Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Der Beklagte, ein Bundesbediensteter, mietete 1986 eine Wohnung im Ausmaß von 74,79 m2. Das Mietobjekt befindet sich auf einer Liegenschaft, die im Eigentum der Republik Österreich stand und 1994 an die Klägerin veräußert wurde. Die Hausverwaltung besorgte bis Ende 1994 die Bundesbaudirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland, die gleichzeitig auch Dienstgeberin des Beklagten war. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Zusätzlich wurde vereinbart, daß der Mieter eine an das Mietobjekt anschließende, an eine Dritte vermietete Räumlichkeit bei deren Freiwerden hinzumietet (dies auch im Interesse der Vermieterin an der Schaffung einer größeren Wohneinheit). Der Beklagte heiratete im September 1988. Er hat drei eheliche Kinder, die 1989, 1992 und 1994 geboren wurden. Der Beklagte bewohnte zunächst das Mietobjekt. 1990 ersuchte er den zuständigen Vertreter der Vermieterin (den Abteilungsleiter für mietrechtliche Angelegenheiten der Bundesbaudirektion) um Verständnis dafür, daß er sich wegen der beengten Wohnverhältnisse und der Größe seiner Familie ein Ersatzquartier nehme, bis die Nebenwohnung frei werde. Er mietete auf fünf Jahre eine größere Wohnung, die er mit seiner Familie bewohnte. Dies war dem Dienstgeber des Beklagten und damit auch der Vermieterin bekannt. Der Beklagte teilte dem Vertreter der Vermieterin auch ausdrücklich mit, daß er nicht mehr in der Mietwohnung wohne. Daß der Beklagte am 16.3.1994 die von ihm angemietete Ersatzwohnung als Eigentumswohnung (Ehegattenwohnungseigentum) erworben hatte, teilte er der Vermieterin nicht mit. Er erklärte ihr aber immer wieder sein Interesse am Mietobjekt. Für die Vermietung von bundeseigenen Mietobjekten an Bundesbedienstete sahen Richtlinien des zuständigen Bundesministeriums (für wirtschaftliche Angelegenheiten) vor, daß gegenüber Bundesbediensteten nicht "die volle Härte des Gesetzes" angewendet werden sollte, daß also nicht in jedem Fall von möglichen Kündigungsgründen Gebrauch gemacht werden sollte. Aufgrund dieser Richtlinien wurde dem Beklagten von der Vermieterin gestattet, daß er (befristet) nicht im Mietobjekt wohnt.

Die Klägerin stützte ihre am 25.9.1995 eingebrachte gerichtliche Aufkündigung auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 4 (Weitergabe der Wohnung) und Z 6 MRG (Nichtbenützung des Mietobjektes). Der Beklagte wohne ständig in einer anderen Wohnung.Die Klägerin stützte ihre am 25.9.1995 eingebrachte gerichtliche Aufkündigung auf die Kündigungsgründe des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, (Weitergabe der Wohnung) und Ziffer 6, MRG (Nichtbenützung des Mietobjektes). Der Beklagte wohne ständig in einer anderen Wohnung.

Der Beklagte erhob Einwendungen. Er habe die Wohnung nicht weitergegeben. Er habe sie zwar nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses verwendet, die Vermieterin habe aber auf die Geltendmachung der herangezogenen Kündigungsgründe verzichtet. Der Hausverwaltung sei bekannt gewesen, daß der Beklagte bereits vor fünf Jahren in eine andere Wohnung übersiedelt sei. Die Klägerin habe sich ihres Rechts auf Kündigung verschwiegen.

Die Klägerin replizierte, sich des Rechts auf Kündigung nicht verschwiegen und darauf auch nicht verzichtet zu haben. Sie habe die Liegenschaft auf der Grundlage des BIG-Gesetzes erworben. Gesetzesabsicht sei die Verwertung von Liegenschaften im Bundeseigentum. Die Klägerin sei verpflichtet, alle mietrechtlichen Möglichkeiten zur Freimachung der Liegenschaften von Bestandverhältnissen auszuschöpfen. Bundesbediensteten als Mietern sei die Berufung auf Verschweigung oder Verzicht auf Kündigungsgründe rechtlich nicht möglich. Der Klägerin sei in der Zeit vor der Kündigung der wahre Sachverhalt nicht bekannt gewesen, sodaß es an einer Grundlage für eine Kündigung mit Erfolgsaussicht gefehlt habe. Ein Verzicht oder eine Verschweigung könne schon deshalb nicht eingetreten sein, weil der Beklagte gegenüber der Vermieterin stets erklärt habe, daß er weiter Interesse an der Wohnung habe. Tatsächlich habe er eine Eigentumswohnung angeschafft.

Das Erstgericht hob die Kündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. Es stellte über den schon wiedergegebenen Sachverhalt hinaus im wesentlichen fest, daß sich durch den Ankauf der Eigentumswohnung durch den Beklagten für die Vermieterin nichts geändert hätte, wenn der Beklagte an seiner Absicht festgehalten hätte, die Mietwohnung selbst (mit seiner Familie) zu bewohnen und die Nachbarwohnung bei Freiwerden hinzuzumieten. In diesem Fall hätte die Vermieterin vom Beklagten auch nicht verlangt, die Eigentumswohnung wieder zu verkaufen. Es wäre nur die tatsächliche Benützung der Mietwohnung verlangt worden (S 8 in ON 11). Die Nachbarwohnung sei derzeit noch nicht frei.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, es bestehe keinerlei Hinweis, daß der Beklagte die Wohnung auch nur teilweise weitergegeben hätte. Die Nichtbenützung der Mietwohnung sei der Vermieterin bekannt gewesen. Zwar sei für den Verzicht auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes ein strenger Maßstab anzulegen; die Duldung der Nichtbenützung der Wohnung durch mehrere Jahre lasse jedoch keinen vernünftigen Grund zu Zweifeln offen, daß die Nichtbenützung von der Vermieterin akzeptiert worden sei. Die Klägerin müsse sich die Kenntnis ihrer Rechtsvorgängerin zurechnen lassen. Der Vermieterin sei zwar zunächst nicht bekannt gewesen, daß der Beklagte eine Eigentumswohnung erworben habe, die Nichtbenützung der Mietwohnung sei aber schon vor diesem Wohnungserwerb akzeptiert worden. Die Vermieterin habe zumindest für die Dauer bis zum Freiwerden der Nachbarwohnung auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG) verzichtet.In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, es bestehe keinerlei Hinweis, daß der Beklagte die Wohnung auch nur teilweise weitergegeben hätte. Die Nichtbenützung der Mietwohnung sei der Vermieterin bekannt gewesen. Zwar sei für den Verzicht auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes ein strenger Maßstab anzulegen; die Duldung der Nichtbenützung der Wohnung durch mehrere Jahre lasse jedoch keinen vernünftigen Grund zu Zweifeln offen, daß die Nichtbenützung von der Vermieterin akzeptiert worden sei. Die Klägerin müsse sich die Kenntnis ihrer Rechtsvorgängerin zurechnen lassen. Der Vermieterin sei zwar zunächst nicht bekannt gewesen, daß der Beklagte eine Eigentumswohnung erworben habe, die Nichtbenützung der Mietwohnung sei aber schon vor diesem Wohnungserwerb akzeptiert worden. Die Vermieterin habe zumindest für die Dauer bis zum Freiwerden der Nachbarwohnung auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung (Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 6, MRG) verzichtet.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin Folge. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes und beurteilte den Sachverhalt rechtlich im wesentlichen dahin, es sei für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung im Sinne des § 863 ABGB notwendig, daß mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund übrig bleibe, am Verzichtswillen der Vermieterin zu zweifeln. Bei der Prüfung der Schlüssigkeit eines Verhaltens sei ein strenger Maßstab anzulegen. Der Beklagte habe das Verhalten der Vermieterin nicht als generellen Verzicht auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG verstehen dürfen. Es sei nur eine Zustimmung für eine vorübergehende Nichtbenützung der Wohnung, solange die Familie des Beklagten in einem Ersatzquartier wohne, anzunehmen gewesen. Der Beklagte habe die Vermieterin um Verständnis ersucht, daß er ein Ersatzquartier nehmen werde, weil die Nachbarwohnung noch nicht frei geworden sei. Dieses Provisorium sei durch die Anschaffung der Eigentumswohnung beendet. Der Beklagte habe nicht darauf vertrauen dürfen, daß die Vermieterin die Nichtbenützung der aufgekündigten Wohnung auch für den Fall dulde, daß er und seine Frau eine Eigentumswohnung erwerben. Eine solche Wohnung sei nicht mehr als "Ersatzquartier" anzusehen.Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin Folge. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes und beurteilte den Sachverhalt rechtlich im wesentlichen dahin, es sei für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung im Sinne des Paragraph 863, ABGB notwendig, daß mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund übrig bleibe, am Verzichtswillen der Vermieterin zu zweifeln. Bei der Prüfung der Schlüssigkeit eines Verhaltens sei ein strenger Maßstab anzulegen. Der Beklagte habe das Verhalten der Vermieterin nicht als generellen Verzicht auf den Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 6, MRG verstehen dürfen. Es sei nur eine Zustimmung für eine vorübergehende Nichtbenützung der Wohnung, solange die Familie des Beklagten in einem Ersatzquartier wohne, anzunehmen gewesen. Der Beklagte habe die Vermieterin um Verständnis ersucht, daß er ein Ersatzquartier nehmen werde, weil die Nachbarwohnung noch nicht frei geworden sei. Dieses Provisorium sei durch die Anschaffung der Eigentumswohnung beendet. Der Beklagte habe nicht darauf vertrauen dürfen, daß die Vermieterin die Nichtbenützung der aufgekündigten Wohnung auch für den Fall dulde, daß er und seine Frau eine Eigentumswohnung erwerben. Eine solche Wohnung sei nicht mehr als "Ersatzquartier" anzusehen.

Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei.

Mit seiner außerordentlichen Revision beantragt der Beklagte, das Urteil des Erstgerichtes wiederherzustellen.

In der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung beantragt die Klägerin, die Revision zurückzuweisen oder ihr nicht Folge zu geben.

Die Revision ist zulässig und berechtigt.

Im Revisionsverfahren ist nur mehr die Rechtsfrage strittig, ob die Vermieterin auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG schlüssig verzichtet hat. Wohl ist die Auslegung des Verzichtswillens von den festgestellten Umständen des Einzelfalls abhängig, was die Annahme einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO grundsätzlich ausschließt. Wenn allerdings die von der Rechtsprechung entwickelten Auslegungsgrundsätze vom Gericht zweiter Instanz zwar richtig wiedergegeben werden, dennoch aber ein unrichtiges Auslegungsergebnis erzielt wird, ist die Revision unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit (Fallgerechtigkeit) zulässig.Im Revisionsverfahren ist nur mehr die Rechtsfrage strittig, ob die Vermieterin auf den Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 6, MRG schlüssig verzichtet hat. Wohl ist die Auslegung des Verzichtswillens von den festgestellten Umständen des Einzelfalls abhängig, was die Annahme einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des Paragraph 502, Absatz eins, ZPO grundsätzlich ausschließt. Wenn allerdings die von der Rechtsprechung entwickelten Auslegungsgrundsätze vom Gericht zweiter Instanz zwar richtig wiedergegeben werden, dennoch aber ein unrichtiges Auslegungsergebnis erzielt wird, ist die Revision unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit (Fallgerechtigkeit) zulässig.

Ein Verzicht auf einen Kündigungsgrund unter dem Gesichtspunkt des § 863 ABGB hat zur Voraussetzung, daß das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung unter Umständen erfolgte, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, daß der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen wolle. Die hier festgestellten Umstände ergeben - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes - durchaus zweifelsfrei, daß die Vermieterin in Kenntnis aller relevanten Umstände damit einverstanden war, daß der Mieter das Mietobjekt bis zum Freiwerden der Nachbarwohnung und der dann gegebenen Möglichkeit der Wohnraumvergrößerung nicht selbst benützt und seine Wohnungsbedürfnisse bis dahin in einem "Ersatzquartier" befriedigt. Die Qualifikation des Verhaltens der Vermieterin als befristeten, schlüssigen Verzicht auf den Kündigungsgrund zieht auch das Berufungsgericht nicht in Zweifel. Es steht nur auf dem Standpunkt, daß eine Eigentumswohnung nicht als "Ersatzquartier" angesehen werden könne. Mit diesem Ausdruck habe der Beklagte der Vermieterin gegenüber den Eindruck erweckt, daß die Nichtbenützung des Mietobjektes ein nur provisorischer Zustand sei. Dabei übersieht das Berufungsgericht, daß es bei der Auslegung des Verzichtswillens der Vermieterin primär auf die Verhältnisse vor dem Ankauf der Eigentumswohnung durch den Mieter ankommt. Nach den damaligen Verhältnissen ist aber von einem unbedingten Verzicht auf eine Kündigung aus dem angeführten Grund bis zum Freiwerden der Nachbarwohnung auszugehen. Der Fall, daß der beklagte Mieter seine Ersatzwohnung in der Folge als Eigentumswohnung erwerben könnte, wurde von beiden Seiten nicht bedacht. Das nachfolgende Ereignis spielt daher für die Auslegung des Parteiwillens bei Abgabe der Verzichtserklärung bzw bei der Duldung der Nichtbenützung der Wohnung keine entscheidende Rolle. Es könnte allenfalls Bedeutung für die Anfechtung des Verzichts aus dem Grund der Irreführung oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sein. Einer erfolgreichen Anfechtung (das Parteivorbringen der Klägerin inkludiert allenfalls eine solche Anfechtung) steht hier allerdings der vom Erstgericht festgestellte Umstand entgegen, daß die Vermieterin selbst bei Kenntnis des Umstands, daß die Ersatzwohnung eine Eigentumswohnung wäre, auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung verzichtet und nur auf die tatsächliche Benützung der Mietwohnung bestanden hätte. Die Auslegung des Berufungsgerichtes, daß eine Eigentumswohnung keinesfalls als "Ersatzquartier" qualifiziert werden könnte, ist keineswegs zwingend, insbesondere nicht der gezogene Schluß, ein solches Ersatzquartier könne nicht als provisorisch angesehen werden. Dem ist vor allem entgegenzuhalten, daß Eigentumswohnungen notorischerweise sehr häufig als bloße Vermögensanlage erworben und weitervermietet werden. Auf die soziale Problematik, daß ein Bundesbediensteter über eine Eigentumswohnung verfügt und gleichzeitig Mieter einer (günstigen) bundeseigenen Mietwohnung der Republik ist, braucht nicht eingegangen werden. Diese Frage hat auf die rechtliche Beurteilung der Art und des Umfanges des Verzichts der Vermieterin keinen Einfluß. Dazu ist auf die festgestellten Richtlinien des Bundesministeriums und die danach geübte Praxis der Vermieterin zu verweisen, wonach gegen Bundesbedienstete als Mieter eben nicht alle rechtlichen Durchsetzungsmöglichkeiten, die einem Vermieter zur Verfügung stehen, angewendet werden sollten. Unter Beachtung auch dieses Umstands besteht am dargelegten Verzichtswillen der Vermieterin auf den Kündigungsgrund kein Zweifel.Ein Verzicht auf einen Kündigungsgrund unter dem Gesichtspunkt des Paragraph 863, ABGB hat zur Voraussetzung, daß das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung unter Umständen erfolgte, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, daß der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen wolle. Die hier festgestellten Umstände ergeben - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes - durchaus zweifelsfrei, daß die Vermieterin in Kenntnis aller relevanten Umstände damit einverstanden war, daß der Mieter das Mietobjekt bis zum Freiwerden der Nachbarwohnung und der dann gegebenen Möglichkeit der Wohnraumvergrößerung nicht selbst benützt und seine Wohnungsbedürfnisse bis dahin in einem "Ersatzquartier" befriedigt. Die Qualifikation des Verhaltens der Vermieterin als befristeten, schlüssigen Verzicht auf den Kündigungsgrund zieht auch das Berufungsgericht nicht in Zweifel. Es steht nur auf dem Standpunkt, daß eine Eigentumswohnung nicht als "Ersatzquartier" angesehen werden könne. Mit diesem Ausdruck habe der Beklagte der Vermieterin gegenüber den Eindruck erweckt, daß die Nichtbenützung des Mietobjektes ein nur provisorischer Zustand sei. Dabei übersieht das Berufungsgericht, daß es bei der Auslegung des Verzichtswillens der Vermieterin primär auf die Verhältnisse vor dem Ankauf der Eigentumswohnung durch den Mieter ankommt. Nach den damaligen Verhältnissen ist aber von einem unbedingten Verzicht auf eine Kündigung aus dem angeführten Grund bis zum Freiwerden der Nachbarwohnung auszugehen. Der Fall, daß der beklagte Mieter seine Ersatzwohnung in der Folge als Eigentumswohnung erwerben könnte, wurde von beiden Seiten nicht bedacht. Das nachfolgende Ereignis spielt daher für die Auslegung des Parteiwillens bei Abgabe der Verzichtserklärung bzw bei der Duldung der Nichtbenützung der Wohnung keine entscheidende Rolle. Es könnte allenfalls Bedeutung für die Anfechtung des Verzichts aus dem Grund der Irreführung oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sein. Einer erfolgreichen Anfechtung (das Parteivorbringen der Klägerin inkludiert allenfalls eine solche Anfechtung) steht hier allerdings der vom Erstgericht festgestellte Umstand entgegen, daß die Vermieterin selbst bei Kenntnis des Umstands, daß die Ersatzwohnung eine Eigentumswohnung wäre, auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung verzichtet und nur auf die tatsächliche Benützung der Mietwohnung bestanden hätte. Die Auslegung des Berufungsgerichtes, daß eine Eigentumswohnung keinesfalls als "Ersatzquartier" qualifiziert werden könnte, ist keineswegs zwingend, insbesondere nicht der gezogene Schluß, ein solches Ersatzquartier könne nicht als provisorisch angesehen werden. Dem ist vor allem entgegenzuhalten, daß Eigentumswohnungen notorischerweise sehr häufig als bloße Vermögensanlage erworben und weitervermietet werden. Auf die soziale Problematik, daß ein Bundesbediensteter über eine Eigentumswohnung verfügt und gleichzeitig Mieter einer (günstigen) bundeseigenen Mietwohnung der Republik ist, braucht nicht eingegangen werden. Diese Frage hat auf die rechtliche Beurteilung der Art und des Umfanges des Verzichts der Vermieterin keinen Einfluß. Dazu ist auf die festgestellten Richtlinien des Bundesministeriums und die danach geübte Praxis der Vermieterin zu verweisen, wonach gegen Bundesbedienstete als Mieter eben nicht alle rechtlichen Durchsetzungsmöglichkeiten, die einem Vermieter zur Verfügung stehen, angewendet werden sollten. Unter Beachtung auch dieses Umstands besteht am dargelegten Verzichtswillen der Vermieterin auf den Kündigungsgrund kein Zweifel.

Die Entscheidung über die Kosten beider Rechtsmittelverfahren beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.Die Entscheidung über die Kosten beider Rechtsmittelverfahren beruht auf den Paragraphen 41 und 50 ZPO.