Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Mag.Engelmaier als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Kellner, Dr.Schiemer, Dr.Prückner und Dr.Schenk als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Georges K*****, CH*****, 2. Dr.Frederic K*****, I*****,

3. Maria Vittoria C*****, I*****, 4. Antonietta C*****, I*****, 5. Nicoletta C*****, I*****, alle vertreten durch Boller Langhammer Schubert, Rechtsanwälte OEG in Wien, wider die beklagte Partei J***** GmbH, *****vertreten durch Dr.Heidi Bernhart, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 20.Februar 1997, GZ 40 R 5/97z-26, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Döbling vom 9.Oktober 1996, GZ 5 C 142/95d-20, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Der Revision wird Folge gegeben. Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben, die Rechtssache wird zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Die Kläger als Eigentümer kündigten der Beklagten als Mieterin die im dritten Trakt des Gebäudes ***** Wien, ***** befindliche "Kuranstalt" samt den im zweiten Trakt im Rahmen der Kuranstalt benützten Magazinen sowie die zwischen der Kuranstalt und dem Hintertrakt gelegene Grünfläche und das auf dieser befindliche Schwimmbad samt Liegewiese und Zubehör zum 30.6.1995 gerichtlich auf und begehrten die Räumung. Sie brachten vor, die Beklagte mache vom Bestandobjekt einen erheblich nachteiligen Gebrauch, sie habe das Schwimmbad und die Grünanlagen verwüstet, so daß die Baupolizei eingeschritten sei und die Eigentümer verpflichtet habe, das Schwimmbad wieder instandzusetzen. Die Beklagte unternehme alles, um sich die Mietrechte zu sichern. Das von der Rechtsvorgängerin etablierte Unternehmen sei nur zum Zweck der Sicherung der Mietrechte erworben worden. Die Grünanlage samt Schwimmbecken sei untrennbarer Teil der Kuranstalt. Die Devastierung der Grünanlage samt Becken stelle gleichzeitig die Nichtbenützung eines erheblichen Teiles der in Bestand gegebenen Flächen dar.

Die Beklagte wandte ein, das Schwimmbad sei weder von ihr noch von ihrer Rechtsvorgängerin betrieben worden. Bereits zum Zeitpunkt ihres Unternehmenserwerbes sei das Schwimmbad devastiert, daher unbenützbar und wertlos gewesen. Es bestehe keine Betriebspflicht, die Erhaltung wäre den Klägern als Vermietern oblegen. Die Beklagte habe zur Vermeidung noch weiterer schwerer Schäden Reparaturarbeiten in Auftrag gegeben, welche den Vermietern oblegen wären. Sie habe daher Forderungen an die Kläger. Das erworbene Unternehmen (Kuranstalt) werde im Rahmen der Berechtigung weiter betrieben. Die Grünanlage samt Schwimmbecken sei ein getrennter Teil des Bestandobjektes mit eigenem Eingang. Den Klägern seien der Zustand und die konkreten Verhältnisse seit Jahren bekannt, die Bestandgegenstände seien unrichtig bezeichnet. Die Kläger hätten sich des geltend gemachten Kündigungsgrundes verschwiegen.

Das Erstgericht hob die Aufkündigung als rechtsunwirksam auf und wies das Räumungsbegehren ab. Es stellte fest, daß sich das von der Beklagten benützte und angemietete Bestandobjekt, in dem die Kuranstalt betrieben wird, im dritten Hintertrakt der Liegenschaft ***** Wien, ***** befindet. Hinter diesem Betriebsgebäude ist in der extrem langgestreckten Parzelle eine Grünfläche mit Schwimmbecken angeordnet. Spätestens seit 1990 ist dieses nicht mehr in Betrieb. Schon damals war das Schwimmbecken entleert und durch hineingeschütteten Bauschutt verschiedenster Art stark in Mitleidenschaft gezogen. Die Wände und der Boden des Schwimmbeckens sind stark rissig und offenkundig undicht. Zumindest in einer Ecke des Beckens ist die Verkleidung überhaupt entfernt. Die um das Becken angeordnete Grünfläche ist stark devastiert, auf dem festgetretenen Boden wächst nur vereinzelt Unkraut, Baumaterialien im größeren Umfang sowie zahlreiche Kanalrohre sind dort gelagert. Dieser Umstand war bereits "zu diesem Zeitpunkt" (gemeint offenbar 1990) jedenfalls dem Erstkläger und seiner Mutter Maria K***** bekannt. Am 23.8.1994 war das Schwimmbecken dann noch weiter mit Bauschutt gefüllt, die Grünflächen um das Becken befinden sich weiterhin im kläglichen Zustand.

Rechtlich sei der Kündigungsgrund der Nichtbenützung eines erheblichen Teiles der in Bestand gegebenen Fläche nicht verwirklicht, weil nur die Grünanlage samt Becken nicht benützt würden, die Kuranstalt aber offensichtlich betrieben werde. Dem Erstkläger sei bereits seit 1990 klar gewesen - und dies sei den übrigen Liegenschaftseigentümern zuzurechnen - daß das Schwimmbecken und die Grünanlagen devastiert gewesen seien. Durch das Zuwarten mit der Aufkündigung bis Februar 1995 hätten sich die Kläger des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG verschwiegen.Rechtlich sei der Kündigungsgrund der Nichtbenützung eines erheblichen Teiles der in Bestand gegebenen Fläche nicht verwirklicht, weil nur die Grünanlage samt Becken nicht benützt würden, die Kuranstalt aber offensichtlich betrieben werde. Dem Erstkläger sei bereits seit 1990 klar gewesen - und dies sei den übrigen Liegenschaftseigentümern zuzurechnen - daß das Schwimmbecken und die Grünanlagen devastiert gewesen seien. Durch das Zuwarten mit der Aufkündigung bis Februar 1995 hätten sich die Kläger des Kündigungsgrundes des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG verschwiegen.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Kläger Folge, erklärte die Aufkündigung für wirksam und verpflichtete die Beklagte zur Räumung. Ein Eingehen auf die geltend gemachten Verfahrensmängel und die Beweisrüge, von wem die Verwüstung ausgegangen sei, erübrige sich, weil der Tatbestand des § 30 Abs 2 Z 7 MRG schon nach den Behauptungen in der Aufkündigung nicht vorliege, dieser setze das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit in der vereinbarten oder gleichartigen Weise voraus, die Nichtbenützung müsse aber den gesamten Mietgegenstand umfassen. Nicht benützt würden im vorliegenden Fall aber nur Grünanlage samt Schwimmbecken, somit nicht der gesamte Mietgegenstand.Das Berufungsgericht gab der Berufung der Kläger Folge, erklärte die Aufkündigung für wirksam und verpflichtete die Beklagte zur Räumung. Ein Eingehen auf die geltend gemachten Verfahrensmängel und die Beweisrüge, von wem die Verwüstung ausgegangen sei, erübrige sich, weil der Tatbestand des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 7, MRG schon nach den Behauptungen in der Aufkündigung nicht vorliege, dieser setze das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit in der vereinbarten oder gleichartigen Weise voraus, die Nichtbenützung müsse aber den gesamten Mietgegenstand umfassen. Nicht benützt würden im vorliegenden Fall aber nur Grünanlage samt Schwimmbecken, somit nicht der gesamte Mietgegenstand.

Von einem Verzicht auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG könne entgegen der Ansicht des Erstgerichtes nicht ausgegangen werden. Der Grundsatz, daß Kündigungsgründe ohne Verzug geltend gemacht werden müßten, sei auf Dauertatbestände nicht anzuwenden. Selbst wenn die Mehrheit der Miteigentümer vom Zustand des Schwimmbeckens und der Grünanlage seit 1990 Kenntnis gehabt habe, könne daraus ein schlüssiger Verzicht auf die Geltendmachung des vorliegenden Kündigungsgrundes nicht abgeleitet werden. Ausgehend von den unbekämpften Feststellungen habe das Verhalten der Beklagten den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG verwirklicht, weil durch Unterlassung der notwendigen Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgt sei. Unabhängig davon, ob der Zustand des Schwimmbeckens und des Gartens durch die Beklagte verursacht worden sei (hiezu fehle es an Feststellungen), sei der Kündigungsgrund schon deshalb gegeben, weil auch das jahrelange Belassen des Zustandes wichtigen Interessen des Vermieters widerspreche.Von einem Verzicht auf den Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG könne entgegen der Ansicht des Erstgerichtes nicht ausgegangen werden. Der Grundsatz, daß Kündigungsgründe ohne Verzug geltend gemacht werden müßten, sei auf Dauertatbestände nicht anzuwenden. Selbst wenn die Mehrheit der Miteigentümer vom Zustand des Schwimmbeckens und der Grünanlage seit 1990 Kenntnis gehabt habe, könne daraus ein schlüssiger Verzicht auf die Geltendmachung des vorliegenden Kündigungsgrundes nicht abgeleitet werden. Ausgehend von den unbekämpften Feststellungen habe das Verhalten der Beklagten den Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG verwirklicht, weil durch Unterlassung der notwendigen Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgt sei. Unabhängig davon, ob der Zustand des Schwimmbeckens und des Gartens durch die Beklagte verursacht worden sei (hiezu fehle es an Feststellungen), sei der Kündigungsgrund schon deshalb gegeben, weil auch das jahrelange Belassen des Zustandes wichtigen Interessen des Vermieters widerspreche.

Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei, weil die Frage, ob ein konkret festgestelltes Verhalten als "unleidlich" zu beurteilen sei, nur nach den konkreten Umständen des Einzelfalles beurteilt werden könne.

Die Revision der Beklagten ist zulässig, weil infolge grober, in der Berufung auch gerügter und vom Berufungsgericht nicht behandelter Verfahrens- und Feststellungsmängel die rechtliche Beurteilung des Vorliegens des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG keineswegs möglich ist.Die Revision der Beklagten ist zulässig, weil infolge grober, in der Berufung auch gerügter und vom Berufungsgericht nicht behandelter Verfahrens- und Feststellungsmängel die rechtliche Beurteilung des Vorliegens des Kündigungsgrundes nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, MRG keineswegs möglich ist.

Die Beklagte hat (neben der Verschweigung des geltend gemachten Kündigungsgrundes) gegen das Vorbringen des Klägers, sie habe das mitgemietete Bestandobjekt Schwimmbad samt Grünanlage verwüstet, eingewendet, die Vermieter seien ihrer Verpflichtung, das Bestandobjekt in brauchbarem Zustand zu erhalten, nicht nachgekommen und hätten ernste Schäden nicht behoben, die Beklagte sei gezwungen gewesen, selbst Reparaturen durchzuführen. Das Schwimmbad sei von der Beklagten nie betrieben worden, es habe auch keine Betriebspflicht bestanden. Durch die langjährige Nichtbenützung sei das Schwimmbad wertlos geworden. Das Berufungsgericht hat die Aufkündigung für rechtswirksam erklärt, weil es eine Verschweigung verneinte, obwohl nicht einmal der Umfang des Mietvertrages geklärt ist. Den im Akt erliegenden Urkunden Beilage B "Nachtrag zum Übereinkommen vom 16. bzw 17.7.1960" und Beilage C "Vertragsurkunde vom 14.10.1966" ist nicht zu entnehmen, ob ein einheitlicher Bestandvertrag für die "Kuranstalt" und die Grünanlage samt Schwimmbecken bestand, oder ob es sich um getrennte Bestandverträge handelt und ob beide (vgl die unterschiedlichen Befristungen in diesen Urkunden) und in welchem Umfang (Beilage B erwähnt die "Mitpachtung eines Nebengartens, der nicht im Eigentum der Kläger steht) bis heute überhaupt aufrechterhalten wurde. Die Beklagte hat getrennte Mietverträge eingewendet. Es ist ebensowenig geklärt, wer nach dem Mietvertrag zur Erhaltung des Schwimmbades und der Grünflächen verpflichtet ist, inwieweit ernste Schäden des Bestandobjektes von dem hiezu verpflichteten (Hauseigentümer oder nach vertraglicher Vereinbarung Mieter) nicht behoben wurden und aus welchen Gründen der offenbar immer weiter fortschreitende Verfall erfolgte. Es steht nicht fest, wer für die Ablagerung von Bauschutt verantwortlich ist, von wem und zu welcher Zeit dieser erfolgte und welche Maßnahmen durch die - bisher nicht geklärte - Hausverwaltung, deren Tätigkeit oder Untätigkeit sich die Kläger zurechnen lassen müssen - gesetzt wurden. Es steht auch nicht fest, wann und in welchem Umfang die Beklagte in den oder die Mietverträge ihres Rechtsvorgängers eingetreten ist und wann die Hausverwaltung davon Kenntnis erlangte. Sollte sich herausstellen, daß der nun zum Anlaß der Aufkündigung genommene Zustand von Garten und Schwimmbecken im wesentlichen schon zum Zeitpunkt des Eintrittes der Beklagten in den oder die Bestandverträge unter Kenntnisnahme der Hausverwaltung hievon bestand und ist diese danach durch Jahre hindurch untätig geblieben, könnte nicht von einem Dauertatbestand gesprochen werden, der einen konkludenten Verzicht auf den Kündigungsgrund ausschließen könnte. Vor allem aber kann der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauches nur verwirklicht sein, wenn die Beklagte überhaupt zur Erhaltung des Mietobjektes in brauchbarem Zustand verpflichtet war und nicht ernste Schäden vorlagen, deren Behebung nach dem mangels Behauptung eines Ausnahmetatbestandes anzuwendenden MRG dem Vermieter oblegen wäre.Die Beklagte hat (neben der Verschweigung des geltend gemachten Kündigungsgrundes) gegen das Vorbringen des Klägers, sie habe das mitgemietete Bestandobjekt Schwimmbad samt Grünanlage verwüstet, eingewendet, die Vermieter seien ihrer Verpflichtung, das Bestandobjekt in brauchbarem Zustand zu erhalten, nicht nachgekommen und hätten ernste Schäden nicht behoben, die Beklagte sei gezwungen gewesen, selbst Reparaturen durchzuführen. Das Schwimmbad sei von der Beklagten nie betrieben worden, es habe auch keine Betriebspflicht bestanden. Durch die langjährige Nichtbenützung sei das Schwimmbad wertlos geworden. Das Berufungsgericht hat die Aufkündigung für rechtswirksam erklärt, weil es eine Verschweigung verneinte, obwohl nicht einmal der Umfang des Mietvertrages geklärt ist. Den im Akt erliegenden Urkunden Beilage B "Nachtrag zum Übereinkommen vom 16. bzw 17.7.1960" und Beilage C "Vertragsurkunde vom 14.10.1966" ist nicht zu entnehmen, ob ein einheitlicher Bestandvertrag für die "Kuranstalt" und die Grünanlage samt Schwimmbecken bestand, oder ob es sich um getrennte Bestandverträge handelt und ob beide vergleiche die unterschiedlichen Befristungen in diesen Urkunden) und in welchem Umfang (Beilage B erwähnt die "Mitpachtung eines Nebengartens, der nicht im Eigentum der Kläger steht) bis heute überhaupt aufrechterhalten wurde. Die Beklagte hat getrennte Mietverträge eingewendet. Es ist ebensowenig geklärt, wer nach dem Mietvertrag zur Erhaltung des Schwimmbades und der Grünflächen verpflichtet ist, inwieweit ernste Schäden des Bestandobjektes von dem hiezu verpflichteten (Hauseigentümer oder nach vertraglicher Vereinbarung Mieter) nicht behoben wurden und aus welchen Gründen der offenbar immer weiter fortschreitende Verfall erfolgte. Es steht nicht fest, wer für die Ablagerung von Bauschutt verantwortlich ist, von wem und zu welcher Zeit dieser erfolgte und welche Maßnahmen durch die - bisher nicht geklärte - Hausverwaltung, deren Tätigkeit oder Untätigkeit sich die Kläger zurechnen lassen müssen - gesetzt wurden. Es steht auch nicht fest, wann und in welchem Umfang die Beklagte in den oder die Mietverträge ihres Rechtsvorgängers eingetreten ist und wann die Hausverwaltung davon Kenntnis erlangte. Sollte sich herausstellen, daß der nun zum Anlaß der Aufkündigung genommene Zustand von Garten und Schwimmbecken im wesentlichen schon zum Zeitpunkt des Eintrittes der Beklagten in den oder die Bestandverträge unter Kenntnisnahme der Hausverwaltung hievon bestand und ist diese danach durch Jahre hindurch untätig geblieben, könnte nicht von einem Dauertatbestand gesprochen werden, der einen konkludenten Verzicht auf den Kündigungsgrund ausschließen könnte. Vor allem aber kann der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauches nur verwirklicht sein, wenn die Beklagte überhaupt zur Erhaltung des Mietobjektes in brauchbarem Zustand verpflichtet war und nicht ernste Schäden vorlagen, deren Behebung nach dem mangels Behauptung eines Ausnahmetatbestandes anzuwendenden MRG dem Vermieter oblegen wäre.

Da die bisher getroffenen wenigen Feststellungen und Verfahrensergebnisse in keiner Weise zu einer abschließenden rechtlichen Beurteilung ausreichen, erweist sich eine umfangreiche Verfahrensergänzung durch das Erstgericht als unumgänglich.

Der Ausspruch über den Vorbehalt der Rechtsmittelkosten beruht auf § 52 ZPO.Der Ausspruch über den Vorbehalt der Rechtsmittelkosten beruht auf Paragraph 52, ZPO.