Begründung:
Die beiden Kläger, vertreten durch den Hausverwalter Dr. Johannes K***, dieser vertreten durch den Klagevertreter, kündigten dem Beklagten das im Haus Spittelberggasse 3, 1070 Wien, vermietete Geschäftslokal Nr. 1 zum 30. Juni 1988 gerichtlich auf. Der Beklagte erhob gegen die Aufkündigung Einwendungen und brachte unter anderem vor, der Hausverwalter sei vom Zweitkläger nicht bevollmächtigt, es fehle daher an der "Prozeßfähigkeit" der kündigenden Parteien.
Mit Beschluß vom 22. März 1989 erklärte das Erstgericht das bisherige Verfahren für nichtig und erkannte die Erstklägerin schuldig, der beklagten Partei die aufgelaufenen Prozeßkosten zu bezahlen. Es stellte unter anderem fest, daß die Erstklägerin Mehrheitseigentümerin, der Zweitkläger, der in den USA ansässig und dessen Anschrift vom Klagevertreter nicht bekanntgegeben wurde, Minderheitseigentümer des Hauses Spittelberggasse 3 ist. Der Hausverwalter Dr. Johannes K*** verwaltet die gegenständliche Liegenschaft seit dem Jahre 1949. Er wurde mit der Verwaltung mit schriftlicher Vollmacht der Erstklägerin sowie der Rechtsvorgängerin des Zweitklägers vom 1. August 1949 betraut. Ein schriftlicher Nachweis der Bevollmächtigung durch den Zweitkläger, der bisher immer mit der Hausverwaltung einverstanden war, liegt nicht vor. Dem Klagevertreter wurde vom Hausverwalter Prozeßvollmacht zur gerichtlichen Aufkündigung erteilt.
Rechtlich leitete das Erstgericht aus diesem Sachverhalt ab, vor Erlassen einer gerichtlichen Entscheidung müsse den Parteien Gelegenheit gegeben werden, sich zum Sachverhalt in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht zu äußern. Der Zweitkläger sei im Verfahren nicht vertreten, weil trotz gerichtlichen Auftrages vom Hausverwalter keine Vollmacht vorgelegt worden sei. Eine Ladung des unvertretenen Zweitklägers sei mangels Bekanntgabe einer Adresse nicht möglich gewesen. Nach § 477 Abs. 1 Z 4 ZPO sei das Verfahren nichtig, wenn einer Partei die Möglichkeit, vor Gericht zu verhandeln, durch einen ungesetzlichen Vorgang, insbesondere durch Unterlassung der Zustellung entzogen werde. Das Verfahren sei nichtig, weil die Prozeßvoraussetzung der Vertretungsmacht des Einschreiters nicht vorliege.Rechtlich leitete das Erstgericht aus diesem Sachverhalt ab, vor Erlassen einer gerichtlichen Entscheidung müsse den Parteien Gelegenheit gegeben werden, sich zum Sachverhalt in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht zu äußern. Der Zweitkläger sei im Verfahren nicht vertreten, weil trotz gerichtlichen Auftrages vom Hausverwalter keine Vollmacht vorgelegt worden sei. Eine Ladung des unvertretenen Zweitklägers sei mangels Bekanntgabe einer Adresse nicht möglich gewesen. Nach Paragraph 477, Absatz eins, Ziffer 4, ZPO sei das Verfahren nichtig, wenn einer Partei die Möglichkeit, vor Gericht zu verhandeln, durch einen ungesetzlichen Vorgang, insbesondere durch Unterlassung der Zustellung entzogen werde. Das Verfahren sei nichtig, weil die Prozeßvoraussetzung der Vertretungsmacht des Einschreiters nicht vorliege.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der klagenden Parteien Folge, behob den angefochtenen Beschluß und sprach aus, daß der Wert des Beschwerdegegenstandes S 300.000 übersteige. Es führte aus, im vorliegenden Fall sei nicht die Frage des rechtlichen Gehörs im Sinne des § 477 Abs. 1 Z 4 ZPO, sondern jene der ordnungsgemäßen Vertretung oder Ermächtigung zur Prozeßführung entscheidend. Der Hausverwalter sei durch die Erstklägerin als Mehrheitseigentümerin mit der Liegenschaftsverwaltung betraut. Die Verwaltung einer gemeinschaftlichen Sache komme gemäß § 833 ABGB in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Mehrheit zu. Der so bestellte Verwalter sei Machthaber aller Miteigentümer, sogar der überstimmten Minderheit, selbst wenn diese mit seiner Bestellung nicht einverstanden gewesen sei. Im Außenverhältnis könne der Hausverwalter als direkter Stellvertreter alle Miteigentümer im Rechtsstreit vertreten. Er sei im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zur Aufkündigung von Mietverträgen berechtigt und könne mit der Prozeßführung auch einen Rechtsanwalt bevollmächtigen. Die zweitklagende Partei sei daher im Verfahren ordnungsgemäß vertreten, ein Nichtigkeitsgrund liege nicht vor.Das Rekursgericht gab dem Rekurs der klagenden Parteien Folge, behob den angefochtenen Beschluß und sprach aus, daß der Wert des Beschwerdegegenstandes S 300.000 übersteige. Es führte aus, im vorliegenden Fall sei nicht die Frage des rechtlichen Gehörs im Sinne des Paragraph 477, Absatz eins, Ziffer 4, ZPO, sondern jene der ordnungsgemäßen Vertretung oder Ermächtigung zur Prozeßführung entscheidend. Der Hausverwalter sei durch die Erstklägerin als Mehrheitseigentümerin mit der Liegenschaftsverwaltung betraut. Die Verwaltung einer gemeinschaftlichen Sache komme gemäß Paragraph 833, ABGB in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Mehrheit zu. Der so bestellte Verwalter sei Machthaber aller Miteigentümer, sogar der überstimmten Minderheit, selbst wenn diese mit seiner Bestellung nicht einverstanden gewesen sei. Im Außenverhältnis könne der Hausverwalter als direkter Stellvertreter alle Miteigentümer im Rechtsstreit vertreten. Er sei im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zur Aufkündigung von Mietverträgen berechtigt und könne mit der Prozeßführung auch einen Rechtsanwalt bevollmächtigen. Die zweitklagende Partei sei daher im Verfahren ordnungsgemäß vertreten, ein Nichtigkeitsgrund liege nicht vor.