Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Vogel als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schobel, Dr.Redl, Dr.Kellner und Dr.Schiemer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei S***** Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft regGenmbH, *****, vertreten durch Dr.Joachim Hörlsberger, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die beklagten Parteien

1. Franz K*****, und 2. Inge K*****, beide vertreten durch Dr.Christian Obrist, Rechtsanwalt in Zell am See, wegen Aufkündigung eines Wohnungsnutzungsvertrages, infolge außerordentlicher Revision der beklagten Parteien gegen das zum Urteil des Bezirksgerichtes Mittersill vom 6.März 1992, GZ 2 C 729/91-17, ergangene Berufungsurteil des Landesgerichtes Salzburg vom 16.Juli 1992, AZ 21

R 209/92 (ON 22), in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Der außerordentlichen Revision der beklagten Parteien wird stattgegeben. Das angefochtene Berufungsurteil und das erstinstanzliche Urteil werden aufgehoben und die Rechtssache wird zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Prozeßgericht erster Instanz rückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind Kosten des zu ergänzenden Verfahrens.

Begründung:

Die Klägerin ist eine Wohnbaugenossenschaft. Sie überließ mit Vertrag vom 2.Februar 1977 den beiden Beklagten die Nutzung einer Wohnung in einem neu errichteten Haus auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag enthält über die Beendigung des Nutzungsverhältnisses unter anderem auch die Regelung, daß die Kündigungsfrist drei Monate beträgt, Kündigungstermine die Jahresquartalsenden sind und für die Kündigung die Schriftform als vereinbart gilt. Einem Genossenschaftsmitglied kann die Genossenschaft nur aus einem der aufgezählten Kündigungsgründe aufkündigen. Neben der (ordentlichen) Kündigung ist nach § 8 des Vertrages auch eine Vertragsaufhebung durch die Genossenschaft ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung vorgesehen. Ein derartiger Aufhebungsgrund soll erfüllt sein, "wenn... b) das Mitglied oder eine Person, die zu seinem Hausstand gehört oder der es den Gebrauch von Räumen überlassen hat, die guten Sitten verletzt oder sich trotz schriftlicher Ermahnung der Genossenschaft einer erheblichen Belästigung der Vertreter der Genossenschaft oder anderer Hausbewohner schuldig macht...".Die Klägerin ist eine Wohnbaugenossenschaft. Sie überließ mit Vertrag vom 2.Februar 1977 den beiden Beklagten die Nutzung einer Wohnung in einem neu errichteten Haus auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag enthält über die Beendigung des Nutzungsverhältnisses unter anderem auch die Regelung, daß die Kündigungsfrist drei Monate beträgt, Kündigungstermine die Jahresquartalsenden sind und für die Kündigung die Schriftform als vereinbart gilt. Einem Genossenschaftsmitglied kann die Genossenschaft nur aus einem der aufgezählten Kündigungsgründe aufkündigen. Neben der (ordentlichen) Kündigung ist nach Paragraph 8, des Vertrages auch eine Vertragsaufhebung durch die Genossenschaft ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung vorgesehen. Ein derartiger Aufhebungsgrund soll erfüllt sein, "wenn... b) das Mitglied oder eine Person, die zu seinem Hausstand gehört oder der es den Gebrauch von Räumen überlassen hat, die guten Sitten verletzt oder sich trotz schriftlicher Ermahnung der Genossenschaft einer erheblichen Belästigung der Vertreter der Genossenschaft oder anderer Hausbewohner schuldig macht...".

Der erste Beklagte war mehrere Jahre im Sinne einer Wahl der Hausversammlung Hausbesorger und wurde auf gleiche Weise wieder abberufen. Nach dem Auszug seines kurzfristigen Nachfolgers ist eine Frau Hausbesorgerin, mit der und deren Ehemann der erste Beklagte schon jahrelang in Streit lebt und die er wiederholt auf verschiedenste Weise beschimpfte.

Der erste Beklagte fiel aber auch anderen Hausbewohnern lästig, insbesondere durch die Art seiner Inanspruchnahme von Parkflächen sowie durch Behinderung anderer Parkplatzbenützer und durch Beschimpfung mehrerer Hausbewohner.

Die Klägerin drohte in einem mit 7.Dezember 1990 datierten an den ersten Beklagten gerichteten Schreiben die Kündigung an, falls vom ersten Beklagten und seinen Familienangehörigen die ständigen Streitereien mit den übrigen Hausbewohnern nicht eingestellt würden.

Mit dem Mitte Juni 1991 bei Gericht eingelangten Schriftsatz kündigte die Klägerin den Beklagten die vertragliche Nutzung der Vierzimmerwohnung gemäß § 30 Abs 2 Z 3 MRG zum 31.Juli 1991 auf. Dazu führte die Klägerin aus, die Beklagten, und zwar vor allem der erste Beklagte, hätten durch ihr rücksichtsloses und grob ungehöriges Verhalten den Hausmitbewohnern das Zusammenleben verleidet. Der erste Beklagte habe die nunmehrige Hausbesorgerin sowie deren Ehemann ständig ungerechtfertigt beschimpft und bedroht und zuletzt zu Pfingsten (1991) in Anwesenheit Dritter des ständigen Lügens bezichtigt.Mit dem Mitte Juni 1991 bei Gericht eingelangten Schriftsatz kündigte die Klägerin den Beklagten die vertragliche Nutzung der Vierzimmerwohnung gemäß Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, MRG zum 31.Juli 1991 auf. Dazu führte die Klägerin aus, die Beklagten, und zwar vor allem der erste Beklagte, hätten durch ihr rücksichtsloses und grob ungehöriges Verhalten den Hausmitbewohnern das Zusammenleben verleidet. Der erste Beklagte habe die nunmehrige Hausbesorgerin sowie deren Ehemann ständig ungerechtfertigt beschimpft und bedroht und zuletzt zu Pfingsten (1991) in Anwesenheit Dritter des ständigen Lügens bezichtigt.

Diese Kündigung wurde dem ersten Beklagten am 20.Juni 1991 und der zweiten Beklagten tags zuvor zugestellt.

Die Beklagten wendeten unter anderem die Mißachtung des vereinbarten Kündigungstermines und die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist ein. Sie bestritten das Vorliegen eines Kündigungsgrundes im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 MRG.Die Beklagten wendeten unter anderem die Mißachtung des vereinbarten Kündigungstermines und die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist ein. Sie bestritten das Vorliegen eines Kündigungsgrundes im Sinne des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, MRG.

Die Klägerin entgegnete zum Einwand des verfehlten Kündigungstermines und der Nichteinhaltung der Kündigungsfrist, das als Kündigungsgrund geltend gemachte Verhalten erfülle auch den Aufhebungsgrund im Sinne des § 8 Buchstabe b des Nutzungsvertrages.Die Klägerin entgegnete zum Einwand des verfehlten Kündigungstermines und der Nichteinhaltung der Kündigungsfrist, das als Kündigungsgrund geltend gemachte Verhalten erfülle auch den Aufhebungsgrund im Sinne des Paragraph 8, Buchstabe b des Nutzungsvertrages.

Das Prozeßgericht erster Instanz ging davon aus, daß dem ersten Beklagten das Schreiben der Klägerin vom 7.Dezember 1990 zugegangen ist, daß aber die auf ständigem Unfrieden und Reibereien beruhende unangenehme Wohnsituation für die übrigen Hausbewohner fortbestünde. Welche konkreten Verhaltensweisen die Beklagten oder die mit ihnen in der Wohnung lebenden Angehörigen nach dem Zugang des Schreibens vom 7. Dezember 1990 konkret gesetzt haben, stellte das Prozeßgericht erster Instanz nicht fest. Das Prozeßgericht erster Instanz sah vor allem durch das Verhalten des ersten Beklagten einen Vertragsaufhebungsgrund als erfüllt, der zum Begehren auf sofortige Räumung berechtigt hätte, sodaß die für die ordentliche Kündigung vereinbarten Termine und Fristen nicht eingehalten zu werden bräuchten. Da das zum Vertragsbeendigungsgrund erhobene Verhalten in einem jahrelangen Gesamtverhalten bestanden habe, gereiche es der Klägerin auch nicht zum Nachteil, daß sie den Aufhebungsgrund nicht schon früher geltend gemacht habe. Das Prozeßgericht erster Instanz verpflichtete die Beklagten deshalb zur Räumung der Wohnung.

Das Berufungsgericht bestätigte dieses erstinstanzliche Urteil mit der Ergänzung, daß es die Aufkündigung spruchmäßig als rechtswirksam erklärte. Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei.

Es billigte die erstrichterliche Ansicht, daß ein Aufhebungsgrund auch als Kündigungsgrund geltend gemacht werden könne, ohne daß dies in der Aufkündigung ausdrücklich hervorgehoben werden müßte. Es teilte auch die erstrichterliche Beurteilung, daß das mit 7.Dezember 1990 datierte Schreiben der Klägerin als schriftliche Ermahnung im Sinne des § 8 des Nutzungsvertrages zu werten sei. In tatsächlicher Hinsicht legte das Berufungsgericht zugrunde, daß der (erste) Beklagte sein unleidliches Parkplatzverhalten bis Juni 1991 fortgesetzt habe. Diese Tatsachenannahme ist allerdings durch die erstinstanzlichen Feststellungen insofern nicht gedeckt, als das Prozeßgericht erster Instanz lediglich feststellte, es habe dem ersten Beklagten, aber auch seinem Sohn, "welcher zeitweise eine eigene Wohnung im Haus...bewohnte, und zwar vom Dezember 1990 bis 26.6.1991, Spaß (gemacht), parkende Fahrzeuge von Hausbewohnern oder deren Besuchern mit ihren Fahrzeugen...einzusperren...". Die Zeitbestimmung Dezember 1990 bis 26.Juni 1991 bezieht sich eindeutig auf das Bewohnen einer eigenen Wohnung im selben Haus durch den Sohn der Beklagten, nicht aber auf die Behinderung von anderen Hausbewohnern und deren Besuchern am Fortfahren mit ihren geparkten Fahrzeugen. Das Berufungsgericht qualifizierte das Verhalten des ersten Beklagten und seiner Angehörigen hilfsweise als Verletzung der guten Sitten (die nach dem Nutzungsvertrag auch ohne vorangegangene schriftliche Abmahnung zum Grund einer Vertragsaufhebung gemacht werden könnte). Auch zur Frage der rechtzeitigen Geltendmachung des Vertragsbeendigungsgrundes teilte das Berufungsgericht die erstrichterliche Ansicht.Es billigte die erstrichterliche Ansicht, daß ein Aufhebungsgrund auch als Kündigungsgrund geltend gemacht werden könne, ohne daß dies in der Aufkündigung ausdrücklich hervorgehoben werden müßte. Es teilte auch die erstrichterliche Beurteilung, daß das mit 7.Dezember 1990 datierte Schreiben der Klägerin als schriftliche Ermahnung im Sinne des Paragraph 8, des Nutzungsvertrages zu werten sei. In tatsächlicher Hinsicht legte das Berufungsgericht zugrunde, daß der (erste) Beklagte sein unleidliches Parkplatzverhalten bis Juni 1991 fortgesetzt habe. Diese Tatsachenannahme ist allerdings durch die erstinstanzlichen Feststellungen insofern nicht gedeckt, als das Prozeßgericht erster Instanz lediglich feststellte, es habe dem ersten Beklagten, aber auch seinem Sohn, "welcher zeitweise eine eigene Wohnung im Haus...bewohnte, und zwar vom Dezember 1990 bis 26.6.1991, Spaß (gemacht), parkende Fahrzeuge von Hausbewohnern oder deren Besuchern mit ihren Fahrzeugen...einzusperren...". Die Zeitbestimmung Dezember 1990 bis 26.Juni 1991 bezieht sich eindeutig auf das Bewohnen einer eigenen Wohnung im selben Haus durch den Sohn der Beklagten, nicht aber auf die Behinderung von anderen Hausbewohnern und deren Besuchern am Fortfahren mit ihren geparkten Fahrzeugen. Das Berufungsgericht qualifizierte das Verhalten des ersten Beklagten und seiner Angehörigen hilfsweise als Verletzung der guten Sitten (die nach dem Nutzungsvertrag auch ohne vorangegangene schriftliche Abmahnung zum Grund einer Vertragsaufhebung gemacht werden könnte). Auch zur Frage der rechtzeitigen Geltendmachung des Vertragsbeendigungsgrundes teilte das Berufungsgericht die erstrichterliche Ansicht.

Die Beklagten fechten das bestätigende Berufungsurteil aus den Revisionsgründen des § 503 Z 3 und 4 ZPO mit einem auf Aufhebung der Kündigung und Abweisung des Räumungsbegehrens zielenden Abänderungsantrag sowie einem hilfsweise gestellten Aufhebungsantrag an.Die Beklagten fechten das bestätigende Berufungsurteil aus den Revisionsgründen des Paragraph 503, Ziffer 3 und 4 ZPO mit einem auf Aufhebung der Kündigung und Abweisung des Räumungsbegehrens zielenden Abänderungsantrag sowie einem hilfsweise gestellten Aufhebungsantrag an.

Die Klägerin machte mit der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung vor allem die Beschränkung der Beschwer der Beklagten auf das Kosteninteresse geltend, weil die Beklagten bereits im Sinne einer eigenen Aufkündigung aus der aufgekündigten Wohnung ausgezogen wären. Im übrigen strebt die Klägerin die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung an.

Die außerordentliche Revision ist wegen der dem Berufungsgericht unterlaufenen offensichtlichen Fehlinterpretation der erstinstanzlichen Feststellungen zur Wahrung der Rechtssicherheit zulässig. Das Rechtsmittel ist auch im Sinne des Aufhebungsantrages berechtigt.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten eine gerichtliche Aufkündigung eingebracht. Darin hat sie den zum Vertragsbeendigungsgrund erhobenen Sachverhalt mit hinlänglicher Deutlichkeit ausgeführt. Dieser war sowohl dem § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG als auch dem § 1118 erster Fall ABGB unterstellbar, unterfiel aber auch der Vertragsregelung nach § 8 des Nutzungsvertrages. Soweit darin eine Einschränkung oder eine erschwerte Geltendmachung eines Kündigungs-(Aufhebungs-)Grundes enthalten ist, ist die Vertragsregelung wirksam. Das vertraglich vereinbarte Erfordernis schriftlicher Abmahnung ist daher beachtlich. Diese Regelung bedeutet der Sache nach aber, daß nur eine Fortsetzung des störenden Verhaltens ungeachtet der Abmahnung zur Vertragsbeendigung berechtigen soll. Für den Fall, daß das störende Verhalten allerdings als Verstoß gegen die guten Sitten zu werten wäre, sollte eine schriftliche Ermahnung überflüssig sein. Ob ein Verstoß gegen die guten Sitten vorliegt, läßt sich nur aufgrund der konkreten Art und Weise sowie der näheren Umstände des störenden Verhaltens beurteilen. Ob aber die Beklagten nach dem Zugang des zutreffend als schriftliche Ermahnung qualifizierten Schreibens vom 7. Dezember 1990 überhaupt weiterhin Störungshandlungen gesetzt haben und zutreffendenfalls welche und unter welchen Umständen, ist dem vom Prozeßgericht erster Instanz festgestellten Sachverhalt nicht zu entnehmen. Darin liegen erhebliche Feststellungsmängel.Die Klägerin hat gegen die Beklagten eine gerichtliche Aufkündigung eingebracht. Darin hat sie den zum Vertragsbeendigungsgrund erhobenen Sachverhalt mit hinlänglicher Deutlichkeit ausgeführt. Dieser war sowohl dem Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, zweiter Fall MRG als auch dem Paragraph 1118, erster Fall ABGB unterstellbar, unterfiel aber auch der Vertragsregelung nach Paragraph 8, des Nutzungsvertrages. Soweit darin eine Einschränkung oder eine erschwerte Geltendmachung eines Kündigungs-(Aufhebungs-)Grundes enthalten ist, ist die Vertragsregelung wirksam. Das vertraglich vereinbarte Erfordernis schriftlicher Abmahnung ist daher beachtlich. Diese Regelung bedeutet der Sache nach aber, daß nur eine Fortsetzung des störenden Verhaltens ungeachtet der Abmahnung zur Vertragsbeendigung berechtigen soll. Für den Fall, daß das störende Verhalten allerdings als Verstoß gegen die guten Sitten zu werten wäre, sollte eine schriftliche Ermahnung überflüssig sein. Ob ein Verstoß gegen die guten Sitten vorliegt, läßt sich nur aufgrund der konkreten Art und Weise sowie der näheren Umstände des störenden Verhaltens beurteilen. Ob aber die Beklagten nach dem Zugang des zutreffend als schriftliche Ermahnung qualifizierten Schreibens vom 7. Dezember 1990 überhaupt weiterhin Störungshandlungen gesetzt haben und zutreffendenfalls welche und unter welchen Umständen, ist dem vom Prozeßgericht erster Instanz festgestellten Sachverhalt nicht zu entnehmen. Darin liegen erhebliche Feststellungsmängel.

Auch wenn ein unleidliches Verhalten jahrelang fortgesetzt wurde, kann der Störer sich nicht darauf berufen, daß die Beeinträchtigten das Verhalten für alle Zukunft allein dadurch gebilligt hätten, daß es nicht schon zu einem früheren Zeitpunkt zum Anlaß einer Vertragsbeendigung genommen worden ist. Solange das unleidliche Verhalten fortgesetzt wird, kann es - innerhalb angemessener Frist von der letzten Eingriffshandlung - als Vertragsbeendigungsgrund geltend gemacht werden.

Die Aufkündigung wurde im anhängigen Rechtsstreit nicht in ein reines Räumungsbegehren umgewandelt; lediglich die Berufung der Beklagten auf die vereinbarte Kündigungsfrist und den vereinbarten Kündigungstermin wurden als unwirksam angesehen, weil die Beklagten sich auch eine fristlose Vertragsaufhebung hätten gefallen lassen müssen und die Einwendungen aus diesem Grund geradezu sittenwidrig wären. Was den Beklagten mit der Kündigung vorgeworfen wurde, hat sich dadurch inhaltlich in keiner Weise geändert. Die Qualifikation als Aufhebungsgrund diente keiner Erweiterung der Kündigungsgründe, sondern ausschließlich der Abwehr der Einwendungen des verfehlten Kündigungstermines und der Nichteinhaltung der Kündigungsfrist.

Nach den Behauptungen der Revisionsgegnerin seien die Revisionswerber inzwischen im Sinne einer eigenen Aufkündigung des Nutzungsvertrages aus der zu räumenden Wohnung bereits ausgezogen. Maßgebend bleibt aber der im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz gegebene Sachverhalt. Tatsächliche Veränderungen nach diesem Zeitpunkt vermögen grundsätzlich am Fortbestand des Rechtsschutzinteresses einer Partei nichts zu ändern.

Zur Behebung der aufgezeigten Feststellungsmängel bedarf es einer Ergänzung des Verfahrens in erster Instanz.

In Stattgebung der außerordentlichen Revision waren daher die Urteile beider Vorinstanzen aufzuheben und die Rechtssache zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Prozeßgericht erster Instanz rückzuverweisen.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf § 52 ZPO.Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf Paragraph 52, ZPO.