Begründung:
Im Jahre 1993 beauftragte der Beklagte die C***** I***** GmbH (im Folgenden I***** GmbH) mit der Verwaltung seines mehrstöckigen Hauses in 1150 Wien und in weiterer Folge auch mit den Vertragsverhandlungen über den Verkauf einer darin befindlichen Wohnung. An dieser Wohnung im Ausmaß von 70 m2 sollte nach Abschluss des beabsichtigten Dachgeschossausbaues Wohnungseigentum begründet werden. Die Klägerin interessierte sich für diese Wohnung, da sie beabsichtigte eine Familie zu gründen und erkundigte sich bei der I***** GmbH über verschiedene dieses Objekt betreffende Umstände, so ob mit dem Einbau eines Liftes zu rechnen sei. Es wurde ihr von der I***** GmbH zugesagt, dass noch vor dem Dachgeschossausbau in ein paar Monaten der Lift eingebaut werde. Auch eine Generalsanierung des Hauses solle erfolgen und die Möglichkeit eines Autoabstellplatzes im Hof bestehen. Es sei bei der Baupolizei schon alles "unter Dach und Fach" gebracht. Da der Klägerin die angebotene Wohnung zwar gut gefiel, aber etwas zu klein war, wurde ihr auch zugesagt, dass es möglich sei, in dem über der Wohnung liegenden Dachgeschossausbau Teile dazu zu erwerben. In dem Anbot an den Beklagten über den Erwerb der Wohnung zu einem Kaufpreis von S 1,5 Mio wurden dann als im Kaufpreis enthaltende Zusatzleistungen einerseits die Option auf den Erwerb von 45 m2 Dachgeschoss zu einem Kaufpreis von S 28.000/m2 und eines Autoabstellplatzes, andererseits aber auch der Lifteinbau, der Einbau einer Gegensprechanlage und die Renovierung im Zuge des Dachgeschossausbaues, jeweils ohne Kostenbeteiligung der Käufer, festgehalten. Der Beginn für den Ausbau des Dachgeschosses im Frühjahr 1994 und die Beendigung maximal ein Jahr später wurde von der I*****gesellschaft zugesagt, war im schriftlichen Anbot aber nicht enthalten, ebensowenig in dem am 21. 7. 1993 zu dem genannten Kaufpreis abgeschlossenen Kaufvertrag. In diesem verpflichtete sich der Beklagte nur, dafür Sorge zu tragen, dass bis spätestens zwei Jahre nach Beendigung der beabsichtigten Bauvorhaben bzw spätestens 5 Jahre ab Vertragserrichtung das Nutzwertfestsetzungs- verfahren durchgeführt und im Anschluss daran Wohnungseigentum begründet wird. Von dem Kaufpreis von S 1,5 Mio entfielen S 100.000,-- auf das Inventar. Auch im Kaufvertrag wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Klägerin sich an den Kosten des Liftes, dem Einbau der Gegensprechanlage sowie der Renovierung des Hauses im Zuge des Dachgeschossausbaues nicht zu beteiligen haben wird und dass ihr eine Option an dem über ihrer Wohnung liegenden Teil des Dachbodens im Ausmaß von 55 m2 zu einem Baukostenindex gesicherten Preis von S 28.000,-- je/m2 eingeräumt wird.
Tatsächlich wurde dann nur die Gegensprechanlage eingebaut, während das hinsichtlich des Dachgeschossausbaues am 31. 1. 1994 gestellte Bauansuchen nach verschiedenen vergeblichen Verbesserungsaufträgen letztlich am 4. 4. 1995 zurückgewiesen wurde und erst am 25. 7. 1996 neuerlich eingebracht, jedoch nach einem Verbesserungsauftrag auch nicht weiter verfolgt wurde. Die Klägerin versuchte zuerst im März 1994 über die I***** GmbH Auskunft über die Verzögerungen zu erlangen und wandte sich schließlich dann im Sommer 1994 an den Beklagten, der bei einem Treffen im August 1994 dann zusagte, dass mit den Bauarbeiten gleich begonnen werde und diese ein Jahr dauern würden. Als dann 1995 mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen worden war, entschloss sich die Klägerin, eine andere Wohnung anzuschaffen und kaufte im März 1995 ein Haus. Sie bot die hier maßgebliche Wohnung zuerst zu einem Kaufpreis von S 1,9 Mio an, musste aber ua wegen des fehlendes Liftes ihre Kaufpreiserwartungen reduzieren und verkaufte sie schließlich zu einem Preis von S 1, 180.000,-- wovon S 80.000,-- auf das in der Wohnung vorhandene Inventar entfielen. Dass die Klägerin einen höheren Kaufpreis erzielen hätte können, konnte nicht festgestellt werden, ebensowenig, dass die von ihr getätigten Investitionen über den Betrag hinausgingen, der dafür angesetzt war.
Bei Kauf der Wohnung im Jahre 1993 hatte diese einen Marktwert von S 1,160.000,-- (exklusive Inventar), wobei sich dieser Wert bei Durchführung der Sanierungsmaßnahmen auf S 1,460.000,-- gesteigert und durch die Option auf den ausgebauten Dachboden in nicht feststellbarem Ausmaß, jedoch durch die Übergabe des zugesagten Kellerabteiles um weitere S 12.000,-- erhöht hätte.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin S 440.000,--, da die Zusagen über den Einbau des Liftes, die Gesamtrenovierung, die Möglichkeit des Parkplatzes und die Option auf den Zukauf einer Dachgeschosswohnung nicht realisiert worden seien. Auch über Urgenz habe der Beklagte den vereinbarten Termin Sommer 1995 nicht eingehalten. Der Anspruch werde ua auf Vertragsanpassung wegen Irrtums oder Arglist, Gewährleistung aber auch Schadenersatz gestützt. Die Wohnung sei ohne die zugesagten aber nicht verwirklichten Zusatzleistungen nur höchstens S 1 Mio wert gewesen. Die Klägerin hätte auch noch verschiedene, im Einzelnen dargestellte Investitionen im Wert von S 100.000,-- in dieser Wohnung vorgenommen, aber trotzdem nur einen Kaufpreis von S 1,1 Mio erzielt, weshalb sie Anspruch auf die Differenz habe und zusätzlich auch noch auf den Schaden, der ihr durch die angefallenen Nebengebühren in Höhe von S 40.000,-- entstanden sei.
Der Beklagte bestritt und beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und wandte im Wesentlichen ein, dass gar keine fixe Zusage über den zeitlichen Ablauf der Sanierungs- und Bauarbeiten abgegeben wurde und die Verzögerungen darauf zurückzuführen seien, dass sein Architekt im Oktober 1994 ermordet worden wäre. Der Kaufpreis sei auch ausgehend von den Miteigentumsanteilen berechtigt. Die Klägerin habe ihre Schadenminderungspflicht verletzt, weil sie die Wohnung unter ihrem Wert verkauft habe.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Es folgerte rechtlich, ausgehend von dem einleitend festgestellten Sachverhalt, dass sich der Beklagte die Zusagen der I*****gesellschaft zurechnen lassen müsse. Die Verzögerung der Bauarbeiten von mehr als 3 Jahre sei jedenfalls als Verletzung vertraglicher Verpflichtungen anzusehen. Dass den Beklagten daran kein Verschulden treffe, habe er nicht beweisen können. Ausgehend davon, dass bei Erfüllung der Zusagen die Wohnung zu einem Gesamtpreis von S 1,540.000,-- hätte verkauft werden können, im tatsächlichen Zustand aber nur S 1,1 Mio an Kaufpreis erzielbar waren, sei das Begehren über S 440.000,-- gerechtfertigt.
Das Berufungsgericht gab der gegen dieses Urteil vom Beklagten erhobenen Berufung in der Hauptsache keine Folge. Es ging rechtlich davon aus, dass der Beklagte sich die Zusagen der I*****gesellschaft zurechnen lassen müsse, da er dieser nicht nur Geschäftsvermittlungs-, sondern auch Verhandlungsvollmacht erteilt habe. Die Klägerin habe als Käuferin nach den Grundsätzen des redlichen Geschäftsverkehrs Aufklärung über die Umstände betreffend die Sanierung und den Ausbau der Dachboden sowie den Abschluss der Arbeiten erwarten können. Da der Beklagte die Schuldlosigkeit an der Verletzung dieser Aufklärungspflichten nicht habe nachweisen können, müsse er für den dadurch der Klägerin entstandenen Schaden einstehen und dieser die Differenz des tatsächlich erzielten Kaufpreises zu jenem Kaufpreis, den sie bei Eintreten der zugesagten Umstände hätte erzielen können, ersetzen. Dieser Schaden sei spätestens mit dem Zeitpunkt entstanden, in dem die Zusagen nicht in einem absehbaren Zeitraum erfüllt wurden.
Die ordentliche Revision erachtete das Berufungsgericht als zulässig, da der Oberste Gerichtshof einen unmittelbaren vergleichbaren Fall bisher nicht entschieden habe.