Die von den Beklagten gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes wegen Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung erhobene Revision ist nicht gerechtfertigt.
Mit den beiden erstgenannten Revisionsgründen unternehmen die Beklagten weitgehend den unzulässigen Versuch einer Bekämpfung der vorinstanzlichen Tatsachenfeststellungen. Es erübrigt sich sohin auf diese Ausführungen einzugehen.
Die Einholung eines Sachverständigengutachtens bezüglich der Aufwendungen der Beklagten hat das Berufungsgericht aus rechtlichen Gründen für entbehrlich gehalten. Demnach ist die diesbezügliche Rüge der Revision der Rechtsrüge zuzuordnen, weshalb sie im Zusammenhang mit dieser zu behandeln sein wird.
Zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, daß im vorliegenden Fall von der zulässigen Vereinbarung einer Mietzinsvorauszahlung keine Rede sein kann. Grundsätzlich fallen zwar Mietzinsvorauszahlungen nicht unter das Verbot des § 27 MRG, doch darf durch sie der zulässige Hauptmietzins nicht überschritten werden. Im Falle einer Anwendbarkeit des § 16 MRG, die im vorliegenden Fall außer Streit steht, muß daher eine Mietzinsvorauszahlung, soll sie als zulässig gewertet werden, so eindeutig sein, daß die Frage der Angemessenheit des Mietzinses überprüft werden kann. Die Angemessenheit einer auf den Hauptmietzins anzurechnenden einmaligen Leistung kann aber nicht beurteilt werden, wenn eine zumindest schlüssige Abrede über die Mietzeit fehlt, für die die einmalige Leistung ein Entgelt darstellen soll (Würth-Zingher, MRG 2 , Anm. 2 zu § 27, ImmZ 1985, 48). Eine solche zumindest schlüssige Abrede wurde hier nichteinmal behauptet.Zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, daß im vorliegenden Fall von der zulässigen Vereinbarung einer Mietzinsvorauszahlung keine Rede sein kann. Grundsätzlich fallen zwar Mietzinsvorauszahlungen nicht unter das Verbot des Paragraph 27, MRG, doch darf durch sie der zulässige Hauptmietzins nicht überschritten werden. Im Falle einer Anwendbarkeit des Paragraph 16, MRG, die im vorliegenden Fall außer Streit steht, muß daher eine Mietzinsvorauszahlung, soll sie als zulässig gewertet werden, so eindeutig sein, daß die Frage der Angemessenheit des Mietzinses überprüft werden kann. Die Angemessenheit einer auf den Hauptmietzins anzurechnenden einmaligen Leistung kann aber nicht beurteilt werden, wenn eine zumindest schlüssige Abrede über die Mietzeit fehlt, für die die einmalige Leistung ein Entgelt darstellen soll (Würth-Zingher, MRG 2 , Anmerkung 2 zu Paragraph 27,, ImmZ 1985, 48). Eine solche zumindest schlüssige Abrede wurde hier nichteinmal behauptet.
Ob die von den Beklagten behauptete Wahlmöglichkeit zwischen einem höheren Mietzins und einer Investitionsablöse gesetzlich überhaupt zulässig wäre, muß hier nicht geprüft werden, weil eine solche Wahlmöglichkeit im vorliegenden Fall nicht festgestellt worden ist.
Was nun die Frage der überwälzbarkeit von Investitionen anlangt, die zur Anhebung der nach § 16 MRG zu beurteilenden Kategorie erforderlich waren, so ist zu beachten, daß das Mietrechtsgesetz Höchstmietzinse im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung festsetzt. Diese Höchstmietzinse sind demnach ein Entgelt für die Zurverfügungstellung einer Wohnung bestimmten Standards. Daraus ergibt sich aber zwingend, daß neben diesen Höchstmietzinsen kein weiteres Entgelt für die Erreichung jenes Standards, der einen bestimmten Höchstmietzins rechtfertigen kann, begehrt werden darf. Demnach kann der Vermieter die Abgeltung seiner eigenen Investitionen, soweit sie nicht § 10 MRG zuzuordnen sind nicht verlangen, und zwar auch dann nicht, wenn er den laufend zulässigen Mietzins nicht ausgeschöpft hat (vgl. Würth in Rummel, Rdz 4 zu § 27 MRG). Letzteres ergibt sich schon daraus, daß der vereinbarte Mietzins Grundlage für eine weitere Gestaltung des Bestandrechtes ist, sodaß der Höhe nach zwar bestimmte, bezüglich des Zeitraumes jedoch unbestimmte Zahlungen die erforderliche Klarheit bezüglich der Vertragsgestaltung verhindern würden. Hier gilt dasselbe, was oben bezüglich der Mietzinsvorauszahlungen ausgeführt worden ist. Selbst wenn der zulässige Kategoriezins nicht zur Gänze ausgeschöpft wurde, sind daneben vereinbarte einmalige Zahlungen nur dann zulässig, wenn sie die Qualifikation einer Mietzinsvorauszahlung aufweisen und soweit durch sie der gesetzlich zulässige Hauptmietzins nicht überschritten wird. Eine überprüfbarkeit in diesem Sinne ist aber immer nur dann gegeben, wenn der Zeitraum feststeht, für den solche Zahlungen geleistet werden. Dies ist hier nicht der Fall.Was nun die Frage der überwälzbarkeit von Investitionen anlangt, die zur Anhebung der nach Paragraph 16, MRG zu beurteilenden Kategorie erforderlich waren, so ist zu beachten, daß das Mietrechtsgesetz Höchstmietzinse im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung festsetzt. Diese Höchstmietzinse sind demnach ein Entgelt für die Zurverfügungstellung einer Wohnung bestimmten Standards. Daraus ergibt sich aber zwingend, daß neben diesen Höchstmietzinsen kein weiteres Entgelt für die Erreichung jenes Standards, der einen bestimmten Höchstmietzins rechtfertigen kann, begehrt werden darf. Demnach kann der Vermieter die Abgeltung seiner eigenen Investitionen, soweit sie nicht Paragraph 10, MRG zuzuordnen sind nicht verlangen, und zwar auch dann nicht, wenn er den laufend zulässigen Mietzins nicht ausgeschöpft hat vergleiche Würth in Rummel, Rdz 4 zu Paragraph 27, MRG). Letzteres ergibt sich schon daraus, daß der vereinbarte Mietzins Grundlage für eine weitere Gestaltung des Bestandrechtes ist, sodaß der Höhe nach zwar bestimmte, bezüglich des Zeitraumes jedoch unbestimmte Zahlungen die erforderliche Klarheit bezüglich der Vertragsgestaltung verhindern würden. Hier gilt dasselbe, was oben bezüglich der Mietzinsvorauszahlungen ausgeführt worden ist. Selbst wenn der zulässige Kategoriezins nicht zur Gänze ausgeschöpft wurde, sind daneben vereinbarte einmalige Zahlungen nur dann zulässig, wenn sie die Qualifikation einer Mietzinsvorauszahlung aufweisen und soweit durch sie der gesetzlich zulässige Hauptmietzins nicht überschritten wird. Eine überprüfbarkeit in diesem Sinne ist aber immer nur dann gegeben, wenn der Zeitraum feststeht, für den solche Zahlungen geleistet werden. Dies ist hier nicht der Fall.
Aus den aufgezeigten Erwägungen ergibt sich, daß es sich bei den 70.000,-- S auf jeden Fall um eine unzulässige Leistung im Sinne des § 27 MRG gehandelt hat, sodaß Beweisaufnahmen betreffend die Höhe der Investitionen entbehrlich waren.Aus den aufgezeigten Erwägungen ergibt sich, daß es sich bei den 70.000,-- S auf jeden Fall um eine unzulässige Leistung im Sinne des Paragraph 27, MRG gehandelt hat, sodaß Beweisaufnahmen betreffend die Höhe der Investitionen entbehrlich waren.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41 und 50 ZPO.Die Kostenentscheidung gründet sich auf die Paragraphen 41 und 50 ZPO.