Entscheidungsgründe:
Die Geschoßdecken des 1911 errichteten Hauses der Klägerin in Wien-Döbling sind als Holztramdecken ausgebildet. Die Hauseigentümerin benützt eine Wohnung im ersten Stock. Im April 1986 vermietete sie die über ihren Wohnräumen liegende Wohnung an die Beklagte, die schon damals zur Sanierung dieser Räumlichkeiten entschlossen war. Damit war die Klägerin einverstanden. Im Zuge dieser Arbeiten ließ die Beklagte eine mit Gips verputzte Schilfwand zwischen dem Badezimmer und einem anderen Raum abtragen, um das Bad zu vergrößern. Auf dem Boden des bisherigen Badezimmers waren Plastikfliesen verlegt, der anschließende Raum hatte einen Holzboden. Eine Feuchtigkeitsisolierung war nicht vorhanden. Der Ehegatte der Beklagten verflieste mit fremder Hilfe das neue Badezimmer, ohne eine ausreichende Feuchtigkeitsisolierung anzubringen; die Fliesen wurden einfach auf dem Estrich verlegt. In dem hinzugewonnenen Raum, der über dem Schlafzimmer der Klägerin liegt, wurde die Badewanne installiert. Eine Baubewilligung hatte die Beklagte vor den Umbauarbeiten nicht eingeholt. Ende März 1989 gewahrte die Klägerin Feuchtigkeitsflecken an der Decke ihres Schlafzimmers. Diese waren dadurch entstanden, daß entweder Wasser aus einem schadhaften Abflußrohr oder Spritzwasser aus dem Badezimmer mangels der erforderlichen Feuchtigkeitsisolierung durch die Holztramdecke gedrungen war. Die Klägerin informierte sogleich den Ehegatten der Beklagten, der aber meinte, der Schaden werde schon von der Haushaltsversicherung gedeckt werden. In der Folge verständigte die Klägerin den Hausverwalter von den Feuchtigkeitsflecken, der darauf die Wohnung der Beklagten besichtigte und feststellte, daß die Schilftrennwand abgetragen war; der Ehegatte der Beklagten berichtete ihn, auf den Estrich des neuen Badezimmers seien Fliesen verlegt worden. Mit Schreiben vom 24.7.1990 forderte der Hausverwalter die Beklagte zur Herstellung einer Feuchtigkeitsisolierung auf. Deren damaligen Rechtsvertreter antwortete mit Schreiben vom 28.8.1990, die Beklagte habe im Zuge der Verfliesung für eine entsprechende Feuchtigkeitsisolierung in anderer Weise Sorge getragen. In Beantwortung dieses Schreibens forderte der Hausverwalter die Beklagte auf, binnen drei Monaten eine fachgerechte Feuchtigkeitsisolierung durch einen befugten Gewerbsmann vornehmen zu lassen. Die Beklagte brachte die geforderte Feuchtigkeitsisolierung nicht an. Es besteht deshalb die Gefahr, daß die Holzträme durch Spritzwasser aus dem Bad der Beklagten durchfeuchtet werden und dadurch die Substanz des Hauses gefährdet wird.
Mit am 7.2.1991 beim Erstgericht eingelangten Schriftsatz kündigte die Klägerin der Beklagten die von dieser gemietete Wohnung auf. Sie brachte - soweit für das Rechtsmittelverfahren noch von Bedeutung - vor, die Beklagte habe entgegen dem Mietvertrag bauliche Veränderungen vornehmen lassen, die zu einer erheblichen Verschlechterung des Mietgegenstandes geführt hätten. Dabei sei insbesondere die erforderliche Feuchtigkeitsisolierung nicht angebracht worden, sodaß die Gefahr ärgster Wasserschäden im Haus bestehe.
Die Beklagte bestritt die Verschlechterung durch die baulichen Veränderungen, denen die Klägerin zugestimmt habe. Das Bad sei fachgerecht verfliest und es bestehe ein ausreichender Schutz vor Feuchtigkeitsschäden.
Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und gab dem Räumungsbegehren statt.
Rechtlich meinte es, die geltend gemachten Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall, Z 4 und Z 6 MRG seien zwar nicht verwirklicht, der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG liege dagegen vor. Daß die Beklagte die erforderliche Baubewilligung nicht eingeholt habe, sei zwar unerheblich, die Arbeiten im Bad hätten jedoch sachgemäß durchgeführt werden müssen. Dazu gehöre die der Bauordnung entsprechende Herstellung einer Feuchtigkeitsdichtung, die der unter dem Boden liegenden Holzdecke gegen Feuchtigkeit wirksamen Schutz biete. Es bestehe daher die Gefahr, daß die Holzträme langsam durchfeuchtet würden und dadurch die Substanz des Hauses geschädigt werde. Die Beklagte sei bereits im Jänner 1990 auf die Durchfeuchtung der Decke aufmerksam gemacht worden. Der Hausverwalter habe sie einige Monate später aufgefordert, den Badezimmerboden gegen Feuchtigkeit zu isolieren. Zumindest von da an sei auch für die Beklagte erkennbar gewesen, daß der nicht sachgerechte Umbau des Badezimmers zu einer Substanzgefährdung des Hauses führen könne.Rechtlich meinte es, die geltend gemachten Kündigungsgründe nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, zweiter Fall, Ziffer 4 und Ziffer 6, MRG seien zwar nicht verwirklicht, der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG liege dagegen vor. Daß die Beklagte die erforderliche Baubewilligung nicht eingeholt habe, sei zwar unerheblich, die Arbeiten im Bad hätten jedoch sachgemäß durchgeführt werden müssen. Dazu gehöre die der Bauordnung entsprechende Herstellung einer Feuchtigkeitsdichtung, die der unter dem Boden liegenden Holzdecke gegen Feuchtigkeit wirksamen Schutz biete. Es bestehe daher die Gefahr, daß die Holzträme langsam durchfeuchtet würden und dadurch die Substanz des Hauses geschädigt werde. Die Beklagte sei bereits im Jänner 1990 auf die Durchfeuchtung der Decke aufmerksam gemacht worden. Der Hausverwalter habe sie einige Monate später aufgefordert, den Badezimmerboden gegen Feuchtigkeit zu isolieren. Zumindest von da an sei auch für die Beklagte erkennbar gewesen, daß der nicht sachgerechte Umbau des Badezimmers zu einer Substanzgefährdung des Hauses führen könne.
Das Gericht zweiter Instanz hob die Aufkündigung auf, wies das Räumungsbegehren ab und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es übernahm die erstinstanzlichen Feststellungen und führte in Erledigung der Rechtsrüge aus, es sei nicht mehr strittig, daß die bisher gleichfalls geltend gemachten Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall, Z 4 und Z 6 MRG nicht vorlägen. Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall sei dann gegeben, wenn das gesetz- oder vertragswidrige Verhalten des Mieters die Substanz des Mietgegenstandes verletze oder zumindest gefährde oder der bestimmungswidrige Gebrauch objektiv betrachtet geeignet sei, wichtige Interessen des Vermieters zu verletzen. Nicht jede gesetz- oder vertragswidrige Verwendung des Bestandgegenstands durch den Mieter rechtfertige jedoch die Aufkündigung des Bestandverhältnisses, sie berechtige den Vermieter vielmehr in erster Linie bloß, die Unterlassung der unzulässigen Benützung zu verlangen. Damit das vertragswidrige Verhalten den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs bilde, müßten wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Der Kündigungsgrund setze kein Verschulden voraus, eine Abmahnung sei nur notwendig, wenn die Schädlichkeit des Verhaltens nicht ohne weiteres erkennbar sei. Der sorglose Umgang mit Wasser stelle den Kündigungsgrund grundsätzlich her. Auch im vorliegenden Fall sei eine Substanzgefährdung des Hauses zu bejahen, weil mangels Feuchtigkeitsisolierung die Gefahr bestehe, daß die Holzträme durch Spritzwasser aus dem Badezimmer durchfeuchtet werden. Der Sachverhalt rechtfertige die auf § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG gestützte Aufkündigung jedoch noch nicht: Auf dem Boden des bei Anmietung der Wohnung durch die Beklagte bereits vorhandenen Badezimmers seien Plastikfliesen verlegt gewesen, eine Feuchtigkeitsisolierung habe jedoch nicht bestanden. Daß die Klägerin bei der Vermietung einen entsprechenden Vorbehalt gemacht habe, eine Benützung des Badezimmers sei infolge der fehlenden Feuchtigkeitsisolierung nicht möglich, habe die Klägerin in erster Instanz nicht behauptet. Stelle nun auch die Tatsache, daß die Beklagte das Badezimmer ohne Anbringung einer ausreichenden Feuchtigkeitsisolierung neu hergestellt habe, ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten dar, so könne ihr jedoch noch keine derart grobe Vertragswidrigkeit angelastet werden, daß die Aufkündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt erscheine, berücksichtige man, daß die Klägerin selbst im ursprünglich vermieteten Badezimmer gleichfalls nicht für einen entsprechenden Feuchtigkeitsschutz gesorgt habe. Daß der Vermieter seine eigene Instandhaltungspflicht vernachlässigt hat, rechtfertige zwar die Schaffung eines substanzgefährenden Zustandes durch den Mieter nicht, das gelte jedoch dann nicht, wenn - wie hier - ein gewisser Zusammenhang zwischen dem vertragswidrigen Verhalten des Mieters und dem Verhalten des Vermieters bestehe: Hätte die Beklagte das ihr vermietete Badezimmer ohne Umbauarbeiten benützt, hätte für die Substanz der Holztramdecke die gleiche Gefahr bestanden.Das Gericht zweiter Instanz hob die Aufkündigung auf, wies das Räumungsbegehren ab und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es übernahm die erstinstanzlichen Feststellungen und führte in Erledigung der Rechtsrüge aus, es sei nicht mehr strittig, daß die bisher gleichfalls geltend gemachten Kündigungsgründe des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, zweiter Fall, Ziffer 4, und Ziffer 6, MRG nicht vorlägen. Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall sei dann gegeben, wenn das gesetz- oder vertragswidrige Verhalten des Mieters die Substanz des Mietgegenstandes verletze oder zumindest gefährde oder der bestimmungswidrige Gebrauch objektiv betrachtet geeignet sei, wichtige Interessen des Vermieters zu verletzen. Nicht jede gesetz- oder vertragswidrige Verwendung des Bestandgegenstands durch den Mieter rechtfertige jedoch die Aufkündigung des Bestandverhältnisses, sie berechtige den Vermieter vielmehr in erster Linie bloß, die Unterlassung der unzulässigen Benützung zu verlangen. Damit das vertragswidrige Verhalten den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs bilde, müßten wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Der Kündigungsgrund setze kein Verschulden voraus, eine Abmahnung sei nur notwendig, wenn die Schädlichkeit des Verhaltens nicht ohne weiteres erkennbar sei. Der sorglose Umgang mit Wasser stelle den Kündigungsgrund grundsätzlich her. Auch im vorliegenden Fall sei eine Substanzgefährdung des Hauses zu bejahen, weil mangels Feuchtigkeitsisolierung die Gefahr bestehe, daß die Holzträme durch Spritzwasser aus dem Badezimmer durchfeuchtet werden. Der Sachverhalt rechtfertige die auf Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG gestützte Aufkündigung jedoch noch nicht: Auf dem Boden des bei Anmietung der Wohnung durch die Beklagte bereits vorhandenen Badezimmers seien Plastikfliesen verlegt gewesen, eine Feuchtigkeitsisolierung habe jedoch nicht bestanden. Daß die Klägerin bei der Vermietung einen entsprechenden Vorbehalt gemacht habe, eine Benützung des Badezimmers sei infolge der fehlenden Feuchtigkeitsisolierung nicht möglich, habe die Klägerin in erster Instanz nicht behauptet. Stelle nun auch die Tatsache, daß die Beklagte das Badezimmer ohne Anbringung einer ausreichenden Feuchtigkeitsisolierung neu hergestellt habe, ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten dar, so könne ihr jedoch noch keine derart grobe Vertragswidrigkeit angelastet werden, daß die Aufkündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt erscheine, berücksichtige man, daß die Klägerin selbst im ursprünglich vermieteten Badezimmer gleichfalls nicht für einen entsprechenden Feuchtigkeitsschutz gesorgt habe. Daß der Vermieter seine eigene Instandhaltungspflicht vernachlässigt hat, rechtfertige zwar die Schaffung eines substanzgefährenden Zustandes durch den Mieter nicht, das gelte jedoch dann nicht, wenn - wie hier - ein gewisser Zusammenhang zwischen dem vertragswidrigen Verhalten des Mieters und dem Verhalten des Vermieters bestehe: Hätte die Beklagte das ihr vermietete Badezimmer ohne Umbauarbeiten benützt, hätte für die Substanz der Holztramdecke die gleiche Gefahr bestanden.