Nach den - vom Beklagten mit dessen durch das Gericht zweiter Instanz ungeprüft gebliebenen Beweisrüge allerdings bekämpften - Feststellungen des Erstgerichts kam es bei der Besprechung am 25.7.1990 „im wesentlichen“ zu einer Einigung zwischen dem Beklagten und der von deren Geschäftsführer vertretenen Baugesellschaft über den Verkauf bzw. Kauf des Grundstücks um den Preis von S 800,-- je Quadratmeter. Da der Geschäftsführer jedoch noch weitere Erhebungen über die Beschaffenheit des Grundstücks habe anstellen wollen, habe ihm der Beklagte über dessen Ersuchen „ausdrücklich zugesichert“, er bleibe ihm bis Ende August 1990 im Wort. Ende August 1990 habe der Geschäftsführer (zu ergänzen wohl: namens der Baugesellschaft) dem Beklagten schriftlich mitgeteilt, er nehme das Anbot an. Das Gericht zweiter Instanz sah dessenungeachtet den Kaufvertrag über das Grundstück als nicht zustandegekommen an, habe sich der Beklagte doch geweigert, die Annahmeerklärung zur Kenntnis zu nehmen; noch dazu sei das Grundstück in der Zwischenzeit anderweitig verkauft worden. Diese Auffassung steht mit der Rechtslage nicht im Einklang:
Sollte es - was mangels Erledigung der Beweisrüge durch das Berufungsgericht noch nicht endgültig feststeht - am 25.7.1990 in der Tat zu einer Einigung über die wesentlichen Vertragspunkte gekommen sein, sollte sich der Geschäftsführer der am Kauf interessierten Baugesellschaft weiters den Abschluß zwecks Erhebung weiterer für ihn wesentlicher Umstände vorbehalten und sollte ihm schließlich der Beklagte - auch namens seiner Schwester - über dessen Ersuchen zugesichert haben, er bleibe ihm bis Ende August 1990 im Wort, so ist darin eine Einigung des Beklagten und der Baugesellschaft über den Verkauf bzw. Kauf des Grundstücks um den ausgehandelten Preis zu erblicken, an welche allerdings zunächst - bis zum Ablauf der vereinbarten Annahmefrist - nur die Verkäufer gebunden waren; den Vertrag mit dem schon festgelegten Inhalt konnte die Baugesellschaft durch ihre „Annahmeerklärung“ einseitig in Geltung setzen: Einerlei, ob nun die Zusicherung des Beklagten, dem Geschäftsführer der Baugesellschaft im Wort zu bleiben, als Verkaufsofferte mit verlängerter Bindungswirkung oder als Einräumung einer Kaufoption beurteilt wird, kam dann der Kaufvertrag ohne weiteres Zutun der Verkäufer bereits mit dem fristgerechten Zugang der Annahme (Gestaltungserklärung) zustande. An diesem Ergebnis könnte es weder etwas ändern, daß der Beklagte und seine Schwester das Grundstück während der offenen Bindungsfrist (auch) einem anderen Interessenten verkauften, noch daß der Beklagte die Annahmeerklärung des Geschäftsführers der Baugesellschaft nicht zur Kenntnis nahm. Das Grundstück wäre dann eben - die wirksame Bevollmächtigung des Beklagten durch seine Schwester, wozu noch Stellung zu nehmen sein wird, vorausgesetzt - an zwei verschiedene Käufer veräußert worden („Doppelverkauf“).
Nach den allerdings bekämpften erstinstanzlichen Feststellungen könnte demnach ein Kaufvertrag mit der von der Klägerin namhaft gemachten Baugesellschaft zustandegekommen sein. Das Erstgericht hat allerdings die wenig deutliche Feststellung getroffen, es sei „im wesentlichen“ zu einer Einigung zwischen den Verhandlungspartnern gekommen: Der Wortsinn dieser Feststellung spräche zwar gegen eine vollständige Einigung zwischen den Vertragspartnern, denkbar wäre aber wohl auch deren Deutung dahin, daß die Verhandlungspartner eine Einigung über die wesentlichen Punkte des abzuschließenden Vertrages erzielten, wofür einerseits die Feststellung über deren Einigung über die Höhe des Kaufpreises und andererseits die Erklärung des Beklagten spricht, im Wort zu bleiben, die bei mangelnder Einigung wohl kaum verständlich wäre. Einer Präzisierung der Sachverhaltsgrundlage in dieser Richtung bedarf es indessen nicht, weil der von der Klägerin behauptete Kaufvertrag über das lediglich im Hälfteeeigentum des Beklagten gestandene Grundstück nach den erstinstanzlichen Feststellungen schon aus einem anderen Grund nicht zustandegekommen ist:
Die Schwester des Beklagten hat als Hälfteeigentümerin diesen nach den erstinstanzlichen Feststellungen lediglich zu Verkaufsverhandlungen „ermächtigt“ und sich vorbehalten, beim Geschäftsabschluß „dabeizusein“; diese etwas unpräzise Feststellung kann wohl nur so verstanden werden, daß sich die Schwester des Beklagten damit vorbehalten wollte, am Abschluß des Kaufvertrages selbst mitzuwirken. Sie hat ihrem Bruder demnach nur ein Verhandlungmandat mit bestimmten (Preis-)Richtlinien, aber keine Abschlußvollmacht erteilt. Daran ändert auch die vom Erstgericht festgestellte Erklärung des Beklagten bei der Besprechung vom 25.7.1990 nichts, er könne auch im Namen seiner Schwester „sprechen“, sofern man darin überhaupt die Berufung auf eine Abschlußvollmacht erblicken wollte. Steht fest, daß sich die Schwester des Beklagten den Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück vorbehalten hat, hätte sie sich zum Vertragsabschluß führende Erklärungen ihres Bruder nur dann zurechnen lassen müssen, wenn der Geschäftsführer der Baugesellschaft aus ihrem (sonstigen) Verhalten hätte folgern dürfen, sie wolle entweder damit Vollmacht erteilen (stillschweigende Vollmachtserteilung) oder sie habe bereits früher Vollmacht (Anscheinsvollmacht) erteilt (vgl. Koziol-Welser, Grundriß9 I 170). Da der Dritte in beiden Fällen in seinem Vertrauen auf das Verhalten des Vertretenen geschützt wird, müssen Umstände vorhanden sein, die geeignet sind, in ihm den begründeten Glauben zu erwecken, daß der Vertreter zum Abschluß dieses Geschäfts ermächtigt ist (Koziol-Welser aaO 171; Strasser in Rummel, ABGB2 § 1002 Rz 49 mwN). Bloße Erklärungen desjenigen, der sich auf die ihm erteilte Vollmacht beruft, schaffen den äußeren Tatbestand einer ausreichenden Vollmacht dagegen nicht, sodaß der Dritte, der auf deren Richtigkeit vertraut, auf eigene Gefahr handelt; der scheinbar Vertretene wird dadurch jedenfalls nicht gebunden (SZ 54/46 ua; Strasser aaO §§ 1016, 1017 Rz 7).Die Schwester des Beklagten hat als Hälfteeigentümerin diesen nach den erstinstanzlichen Feststellungen lediglich zu Verkaufsverhandlungen „ermächtigt“ und sich vorbehalten, beim Geschäftsabschluß „dabeizusein“; diese etwas unpräzise Feststellung kann wohl nur so verstanden werden, daß sich die Schwester des Beklagten damit vorbehalten wollte, am Abschluß des Kaufvertrages selbst mitzuwirken. Sie hat ihrem Bruder demnach nur ein Verhandlungmandat mit bestimmten (Preis-)Richtlinien, aber keine Abschlußvollmacht erteilt. Daran ändert auch die vom Erstgericht festgestellte Erklärung des Beklagten bei der Besprechung vom 25.7.1990 nichts, er könne auch im Namen seiner Schwester „sprechen“, sofern man darin überhaupt die Berufung auf eine Abschlußvollmacht erblicken wollte. Steht fest, daß sich die Schwester des Beklagten den Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück vorbehalten hat, hätte sie sich zum Vertragsabschluß führende Erklärungen ihres Bruder nur dann zurechnen lassen müssen, wenn der Geschäftsführer der Baugesellschaft aus ihrem (sonstigen) Verhalten hätte folgern dürfen, sie wolle entweder damit Vollmacht erteilen (stillschweigende Vollmachtserteilung) oder sie habe bereits früher Vollmacht (Anscheinsvollmacht) erteilt vergleiche Koziol-Welser, Grundriß9 römisch eins 170). Da der Dritte in beiden Fällen in seinem Vertrauen auf das Verhalten des Vertretenen geschützt wird, müssen Umstände vorhanden sein, die geeignet sind, in ihm den begründeten Glauben zu erwecken, daß der Vertreter zum Abschluß dieses Geschäfts ermächtigt ist (Koziol-Welser aaO 171; Strasser in Rummel, ABGB2 Paragraph 1002, Rz 49 mwN). Bloße Erklärungen desjenigen, der sich auf die ihm erteilte Vollmacht beruft, schaffen den äußeren Tatbestand einer ausreichenden Vollmacht dagegen nicht, sodaß der Dritte, der auf deren Richtigkeit vertraut, auf eigene Gefahr handelt; der scheinbar Vertretene wird dadurch jedenfalls nicht gebunden (SZ 54/46 ua; Strasser aaO Paragraphen 1016, 1017, Rz 7).
Der Beklagte hat schon nach den erstinstanzlichen Feststellungen die ihm von seiner Schwester erteilte Vollmacht überschritten, indem er - nach den allerdings insoweit bekämpften Feststellungen des Erstgerichts - auch in deren Namen der Baugesellschaft bis Ende August 1990 eine Kaufoption einräumte und damit für die Grundstückseigentümer bindende Vertragserklärungen abgab. Der ohne zureichende Vertretungsmacht gesetzte Geschäftsakt ist unwirkam (SZ 60/20; Koziol-Welser aaO 175; Strasser aaO §§ 1016, 1017 Rz 11), weil er dem (vorgeschützten) Geschäftsherrn nicht zugerechnet werden kann, aber auch nicht für oder gegen den Vertreter selbst wirkt, weil dieser im fremden Namen handelte. Der Beklagte und seine Schwester waren je zur Hälfte Eigentümer des zum Verkauf angebotenen Grundstücks, sodaß sich der Beklagte mangels ausreichender Bevollmächtigung durch die Miteigentümerin nur so weit hätte vertraglich verpflichten können, als sein Grundstücksanteil zur Disposition stand. Gegenstand der Kaufoption war aber das Grundstück als Ganzes und nicht etwa nur (oder auch) der Hälfteanteil des Beklagten. Schon deshalb, weil die Leistung bei geschuldeter Übereignung einer Sache nicht derart teilbar ist, daß der Schuldner bloß einen Anteil hievon übertragen könnte (JBl. 1992, 591 mwN), könnte die Kaufoption auch nicht etwa in einen wirksamen, bloß den Grundstücksanteil des Beklagten betreffenden Teil und einen mangels zureichender Vertretungsmacht unwirksamen Teil zerlegt werden (vgl. GlU 3267; Strasser aaO §§ 1016, 1017 Rz 10). Im übrigen stützt die Klägerin ihren Provisionsanspruch auch nur auf den mit den Grundstückseigentümern über das gesamte Grundstück und nicht etwa auf einem bloß mit dem Beklagten über dessen Anteil geschlossenen Kaufvertrag. Die Schwester des Beklagten hat den Kaufvertrag oder wenigstens die Kaufoption auch nicht etwa im Sinne des § 1016 ABGB genehmigt, sondern im Gegenteil gemeinsam mit ihrem Bruder zwischenzeitig das Grundstück an einen anderen Interessenten verkauft.Der Beklagte hat schon nach den erstinstanzlichen Feststellungen die ihm von seiner Schwester erteilte Vollmacht überschritten, indem er - nach den allerdings insoweit bekämpften Feststellungen des Erstgerichts - auch in deren Namen der Baugesellschaft bis Ende August 1990 eine Kaufoption einräumte und damit für die Grundstückseigentümer bindende Vertragserklärungen abgab. Der ohne zureichende Vertretungsmacht gesetzte Geschäftsakt ist unwirkam (SZ 60/20; Koziol-Welser aaO 175; Strasser aaO Paragraphen 1016, 1017, Rz 11), weil er dem (vorgeschützten) Geschäftsherrn nicht zugerechnet werden kann, aber auch nicht für oder gegen den Vertreter selbst wirkt, weil dieser im fremden Namen handelte. Der Beklagte und seine Schwester waren je zur Hälfte Eigentümer des zum Verkauf angebotenen Grundstücks, sodaß sich der Beklagte mangels ausreichender Bevollmächtigung durch die Miteigentümerin nur so weit hätte vertraglich verpflichten können, als sein Grundstücksanteil zur Disposition stand. Gegenstand der Kaufoption war aber das Grundstück als Ganzes und nicht etwa nur (oder auch) der Hälfteanteil des Beklagten. Schon deshalb, weil die Leistung bei geschuldeter Übereignung einer Sache nicht derart teilbar ist, daß der Schuldner bloß einen Anteil hievon übertragen könnte (JBl. 1992, 591 mwN), könnte die Kaufoption auch nicht etwa in einen wirksamen, bloß den Grundstücksanteil des Beklagten betreffenden Teil und einen mangels zureichender Vertretungsmacht unwirksamen Teil zerlegt werden vergleiche GlU 3267; Strasser aaO Paragraphen 1016, 1017, Rz 10). Im übrigen stützt die Klägerin ihren Provisionsanspruch auch nur auf den mit den Grundstückseigentümern über das gesamte Grundstück und nicht etwa auf einem bloß mit dem Beklagten über dessen Anteil geschlossenen Kaufvertrag. Die Schwester des Beklagten hat den Kaufvertrag oder wenigstens die Kaufoption auch nicht etwa im Sinne des Paragraph 1016, ABGB genehmigt, sondern im Gegenteil gemeinsam mit ihrem Bruder zwischenzeitig das Grundstück an einen anderen Interessenten verkauft.
Ist der Kaufvertrag mit der von der Klägerin namhaft gemachten Baugesellschaft über das Grundstück damit mangels Bevollmächtigung des Beklagten durch seine Schwester nicht zustandegekommen, so steht der Klägerin auch kein Provisionsanspruch gegen den Beklagten zu, hatte ihr dieser doch selbst nach den von ihm bekämpften Feststellungen des Erstgerichtes eine Provision (nur) für den Fall versprochen, daß es durch ihre Vermittlung zu einem (Kauf-)Vertrag (zu ergänzen: über das Grundstück) komme. Daß aber deren verdienstliche Vermittlungstätigkeit für den - wirksamen - Abschluß des Kaufvertrags mit einer anderen Gesellschaft zumindest mitursächlich gewesen wäre, hat sie selbst nicht einmal behauptet.
Die Klägerin stützt ihr Zahlungsbegehren zwar auch auf Schadenersatz, doch setzte ein solcher Anspruch voraus, daß der Beklagte den Geschäftsabschluß in sittenwidriger Weise - also in reiner Schädigungsabsicht ihr gegenüber - unterlassen hätte (MietSlg. 40.730 uva; Jabornegg in JBl. 1992, 655). Dem wäre zwar der Fall gleichzuhalten, daß der Beklagte seine Schwester in deren Entschluß, der Kaufoption ihre Genehmigung zu versagen, mit der Absicht beeinflußte, um die Klägerin um ihre Provision zu bringen, doch hat die Klägerin solches nicht vorgebracht.
Nur aus diesen von der Argumentation des Gerichtes zweiter Instanz abweichenden Erwägungen erweist sich das Klagebegehren nicht als berechtigt, sodaß der Revision ein Erfolg zu versagen ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.Die Kostenentscheidung beruht auf den Paragraphen 41 und 50 ZPO.