Der Beklagte macht in seinem Rechtsmittel geltend, den Klägern sei ab 4.4.1991 bekannt gewesen, daß er in das Mietrecht seiner Großmutter eingetreten sei, sie hätten daher ab diesem Zeitpunkt eine Erklärung gemäß § 46 Abs 2 MRG abgeben können. Sie hätten aber am 11.7.1991 die Räumungsklage eingebracht, spätestens ab dem 24.2.1993, dem Zeitpunkt der Zustellung des Ersturteiles, sei ihnen klar gewesen, daß der Beklagte in das Mietrecht seiner Großmutter eingetreten sei. Die Kläger hätten aber erst am 16.2.1994 eine Erhöhung des Hauptmietzinses verlangt, bis zu diesem Zeitpunkt habe der Beklagte regelmäßig Miete und Betriebskosten bezahlt. Über drei Jahre habe der Beklagte den ihm angemessenen und vereinbarten Mietzins bezahlt und hätten es die klagenden Parteien über den gleichen Zeitraum unterlassen, eine Zinsanhebung auf den Kategoriemietzins zu verlangen, sodaß davon ausgegangen werden könne, daß die Kläger auf eine Mietzinserhöhung verzichtet hätten.Der Beklagte macht in seinem Rechtsmittel geltend, den Klägern sei ab 4.4.1991 bekannt gewesen, daß er in das Mietrecht seiner Großmutter eingetreten sei, sie hätten daher ab diesem Zeitpunkt eine Erklärung gemäß Paragraph 46, Absatz 2, MRG abgeben können. Sie hätten aber am 11.7.1991 die Räumungsklage eingebracht, spätestens ab dem 24.2.1993, dem Zeitpunkt der Zustellung des Ersturteiles, sei ihnen klar gewesen, daß der Beklagte in das Mietrecht seiner Großmutter eingetreten sei. Die Kläger hätten aber erst am 16.2.1994 eine Erhöhung des Hauptmietzinses verlangt, bis zu diesem Zeitpunkt habe der Beklagte regelmäßig Miete und Betriebskosten bezahlt. Über drei Jahre habe der Beklagte den ihm angemessenen und vereinbarten Mietzins bezahlt und hätten es die klagenden Parteien über den gleichen Zeitraum unterlassen, eine Zinsanhebung auf den Kategoriemietzins zu verlangen, sodaß davon ausgegangen werden könne, daß die Kläger auf eine Mietzinserhöhung verzichtet hätten.
Die nunmehr rückwirkend geltend gemachte Forderung sei auch sittenwidrig, weil es unzulässig sei, einem Vermieter zu gestatten, zu welchem Zeitpunkt auch immer, eine Mietzinserhöhung gemäß § 46 Abs 2 MRG durchzuführen und dadurch den Mieter vehement in seiner Existenz zu gefährden.Die nunmehr rückwirkend geltend gemachte Forderung sei auch sittenwidrig, weil es unzulässig sei, einem Vermieter zu gestatten, zu welchem Zeitpunkt auch immer, eine Mietzinserhöhung gemäß Paragraph 46, Absatz 2, MRG durchzuführen und dadurch den Mieter vehement in seiner Existenz zu gefährden.
Die Absicht des Gesetzgebers bei der Schaffung des MRG sei jene gewesen, den sozial schwächeren Mieter nicht der Gefahr von Willkürhandlungen des sozial stärkeren Vermieters auszusetzen.
Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden.
Im gegenständlichen Fall liegt der maßgebliche Zeitpunkt für die Anhebung des Mietzinses vor dem 1.3.1994, es gilt daher das MRG in der vor dem 3. WÄG geltenden Fassung (Würth/Zingher, WohnR 94, Anm 1 zu § 46 MRG). Gemäß § 46 Abs 2 MRG darf der Vermieter vom in das Hauptmietrecht Eintretenden, sofern er nicht dem Personenkreis des § 46 Abs 1 MRG angehört, ab dem auf den Eintritt folgenden Zinstermin eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem Betrag begehren, der sich für die Wohnung bei Zugrundelegung des § 16 Abs 2 bis 4 und der Ausstattungskategorie im Zeitpunkt des seinerzeitigen Vertragsabschlusses oder einer späteren, vom Vermieter finanzierten Standardverbesserung errechnet. Die Anhebung erfolgt durch formungebundene empfangsbedürftige Erklärung des Vermieters gegenüber dem Eintretenden (Würth in Rummel2, Rz 2 zu § 46 MRG). Durch § 46 Abs 2 MRG wurde dem Vermieter ein den Mietvertrag veränderndes Gestaltungsrecht eingeräumt, das ihm eine Anpassung der Höhe des Hauptmietzinses an die für Neuvereinbarungen festgelegten Höchstsätze ermöglicht. Der Vermieter soll im Fall des Eintritts nicht begünstigter Angehöriger in einen bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung so gestellt werden, wie er stünde, wenn er mangels eines solchen Eintrittes über die frei gewordene Wohnung einen neuen Hauptmietvertrag abgeschlossen hätte (MietSlg 40.606). Das Ziel der Regelung des § 46 Abs 2 MRG ist die allmähliche Angleichung der niedrigen Zinse an das Niveau der Kategoriezinse nach § 16 Abs 2 MRG (Derbolav, MRG, Anm 3 zu § 46). Anders als in den §§ 12 Abs 3, 16 Abs 6 und 45 Abs 2 MRG (jeweils idF vor dem 3. WÄG) ist in § 46 Abs 2 MRG keine Frist zur Geltendmachung des Erhöhungsbegehrens normiert; eine analoge Anwendung dieser Bestimmungen würde eine Gesetzeslücke, also eine planwidrige Unvollständigkeit voraussetzen (Bydlinski in Rummel2, Rz 2 zu § 7 mwN). Eine solche liegt aber nicht vor. Es kann dem Gesetzgeber des MRG nicht unterstellt werden, daß er dieses Problem nicht gesehen hätte; vielmehr kann durch die Möglichkeit der rückwirkenden Geltendmachung eines der Prinzipien des MRG, nämlich die Erhaltung des erhaltungswürdigen Hausbestandes und die Schaffung eines sozial gerechten Preises für alle Wohnungen realisiert werden (425 Blg NR 15. GP, 27). Es handelt sich bei dem Anspruch des Vermieters, den erhöhten Mietzins zu fordern, um einen normalen Mietzinsanspruch, der innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB sowie jede andere Hauptmietzinsforderung auch, rückwirkend geltend gemacht werden kann (Iro, Die Übertragung des Mietrechts an Wohnungen, RZ 1983, 213 [218]).Im gegenständlichen Fall liegt der maßgebliche Zeitpunkt für die Anhebung des Mietzinses vor dem 1.3.1994, es gilt daher das MRG in der vor dem 3. WÄG geltenden Fassung (Würth/Zingher, WohnR 94, Anmerkung 1 zu Paragraph 46, MRG). Gemäß Paragraph 46, Absatz 2, MRG darf der Vermieter vom in das Hauptmietrecht Eintretenden, sofern er nicht dem Personenkreis des Paragraph 46, Absatz eins, MRG angehört, ab dem auf den Eintritt folgenden Zinstermin eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem Betrag begehren, der sich für die Wohnung bei Zugrundelegung des Paragraph 16, Absatz 2 bis 4 und der Ausstattungskategorie im Zeitpunkt des seinerzeitigen Vertragsabschlusses oder einer späteren, vom Vermieter finanzierten Standardverbesserung errechnet. Die Anhebung erfolgt durch formungebundene empfangsbedürftige Erklärung des Vermieters gegenüber dem Eintretenden (Würth in Rummel2, Rz 2 zu Paragraph 46, MRG). Durch Paragraph 46, Absatz 2, MRG wurde dem Vermieter ein den Mietvertrag veränderndes Gestaltungsrecht eingeräumt, das ihm eine Anpassung der Höhe des Hauptmietzinses an die für Neuvereinbarungen festgelegten Höchstsätze ermöglicht. Der Vermieter soll im Fall des Eintritts nicht begünstigter Angehöriger in einen bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung so gestellt werden, wie er stünde, wenn er mangels eines solchen Eintrittes über die frei gewordene Wohnung einen neuen Hauptmietvertrag abgeschlossen hätte (MietSlg 40.606). Das Ziel der Regelung des Paragraph 46, Absatz 2, MRG ist die allmähliche Angleichung der niedrigen Zinse an das Niveau der Kategoriezinse nach Paragraph 16, Absatz 2, MRG (Derbolav, MRG, Anmerkung 3 zu Paragraph 46,). Anders als in den Paragraphen 12, Absatz 3, 16, Absatz 6 und 45 Absatz 2, MRG (jeweils in der Fassung vor dem 3. WÄG) ist in Paragraph 46, Absatz 2, MRG keine Frist zur Geltendmachung des Erhöhungsbegehrens normiert; eine analoge Anwendung dieser Bestimmungen würde eine Gesetzeslücke, also eine planwidrige Unvollständigkeit voraussetzen (Bydlinski in Rummel2, Rz 2 zu Paragraph 7, mwN). Eine solche liegt aber nicht vor. Es kann dem Gesetzgeber des MRG nicht unterstellt werden, daß er dieses Problem nicht gesehen hätte; vielmehr kann durch die Möglichkeit der rückwirkenden Geltendmachung eines der Prinzipien des MRG, nämlich die Erhaltung des erhaltungswürdigen Hausbestandes und die Schaffung eines sozial gerechten Preises für alle Wohnungen realisiert werden (425 Blg NR 15. GP, 27). Es handelt sich bei dem Anspruch des Vermieters, den erhöhten Mietzins zu fordern, um einen normalen Mietzinsanspruch, der innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist des Paragraph 1486, Ziffer 4, ABGB sowie jede andere Hauptmietzinsforderung auch, rückwirkend geltend gemacht werden kann (Iro, Die Übertragung des Mietrechts an Wohnungen, RZ 1983, 213 [218]).
Zutreffend sind daher die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß der Vermieter den erhöhten Hauptmietzins innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB auch rückwirkend geltend machen kann, sofern nicht aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ein konkludenter Verzicht im Sinne des § 863 ABGB anzunehmen ist (so auch LGZ Wien, MietSlg 38.599).Zutreffend sind daher die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß der Vermieter den erhöhten Hauptmietzins innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist des Paragraph 1486, Ziffer 4, ABGB auch rückwirkend geltend machen kann, sofern nicht aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ein konkludenter Verzicht im Sinne des Paragraph 863, ABGB anzunehmen ist (so auch LGZ Wien, MietSlg 38.599).
Entgegen der Ansicht des Klägers liegt auch, wie die Vorinstanzen bereits ausgeführt haben, ein stillschweigender Verzicht der Kläger auf die Erhöhung des Hauptmietzinses nicht vor. Für die Konkludenz, also die Schlüssigkeit eines Verhaltens ist gemäß § 863 ABGB ein strenger Maßstab anzulegen, insbesondere ist bei Annahme stillschweigenden Verzichtes besondere Vorsicht geboten (Rummel in Rummel2, Rz 14 zu § 863). Voraussetzung hiefür ist, daß besondere Umstände darauf hinweisen, daß der Verzicht ernstlich gewollt ist und der Schuldner unter Bedachtnahme auf die im redlichen Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche und unter Berücksichtigung aller Umstände den zweifelsfreien Schluß ziehen durfte und auch tatsächlich gezogen hat, daß der Berechtigte ernstlich auf einen Anspruch verzichtet (vgl Schubert in Rummel2, Rz 11 zu §§ 988, 989). So wie bei bloßer Entgegennahme der Mietzinse in der ursprünglichen Höhe ein Verzicht auf Aufwertungsbeträge nicht angenommen werden kann (JBl 1982, 426), kann auch in der Unterlassung der Geltendmachung der Erhöhung des Hauptmietzinses auf den Kategoriemietzins ein stillschweigender Verzicht nicht erblickt werden. Dazu kommt noch im vorliegenden Fall, daß die Kläger den Beklagten zunächst überhaupt nicht als Mieter anerkennen wollten, sodaß von einem schlüssigen Verzicht auf die Mietzinserhöhung keine Rede sein kann.Entgegen der Ansicht des Klägers liegt auch, wie die Vorinstanzen bereits ausgeführt haben, ein stillschweigender Verzicht der Kläger auf die Erhöhung des Hauptmietzinses nicht vor. Für die Konkludenz, also die Schlüssigkeit eines Verhaltens ist gemäß Paragraph 863, ABGB ein strenger Maßstab anzulegen, insbesondere ist bei Annahme stillschweigenden Verzichtes besondere Vorsicht geboten (Rummel in Rummel2, Rz 14 zu Paragraph 863,). Voraussetzung hiefür ist, daß besondere Umstände darauf hinweisen, daß der Verzicht ernstlich gewollt ist und der Schuldner unter Bedachtnahme auf die im redlichen Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche und unter Berücksichtigung aller Umstände den zweifelsfreien Schluß ziehen durfte und auch tatsächlich gezogen hat, daß der Berechtigte ernstlich auf einen Anspruch verzichtet vergleiche Schubert in Rummel2, Rz 11 zu Paragraphen 988, 989,). So wie bei bloßer Entgegennahme der Mietzinse in der ursprünglichen Höhe ein Verzicht auf Aufwertungsbeträge nicht angenommen werden kann (JBl 1982, 426), kann auch in der Unterlassung der Geltendmachung der Erhöhung des Hauptmietzinses auf den Kategoriemietzins ein stillschweigender Verzicht nicht erblickt werden. Dazu kommt noch im vorliegenden Fall, daß die Kläger den Beklagten zunächst überhaupt nicht als Mieter anerkennen wollten, sodaß von einem schlüssigen Verzicht auf die Mietzinserhöhung keine Rede sein kann.
Es war daher der Revision des Beklagten ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.Die Entscheidung über die Kosten gründet sich auf die Paragraphen 41, 50, ZPO.