Begründung:
Der Kläger ist Eigentümer einer Liegenschaft in G*****, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in dem darauf befindlichen Gebäude.
Die Beklagte wohnt seit ihrer Geburt in dieser Wohnung. Nach dem Tod ihrer Mutter trat sie 1964 in deren Mietrechte ein. Bis 1988 war sie als Lehrerin tätig und hielt sich - abgesehen von Urlauben und von Reisen, die sie meist während der Sommerferien unternahm - regelmäßig in der Wohnung auf. Der "Lebensgefährte" der Beklagten, den sie Anfang der 90er-Jahre kennenlernte, wohnt seit 1991 in einer Mietwohnung im Untergeschoß eines Hauses in Klagenfurt. Diese Wohnung besteht aus zwei Zimmern, einer Küche und einem Bad. Zum Haus gehören rund 1.000 m² Grund, die der "Lebensgefährte" pflegt und mitbenützen darf. Die "Miete" für diese Wohnung zahlt ausschließlich er.
Die Beklagte kam seit Beginn der 90er-Jahre bis etwa zwischen Februar und Mai 2002 im Schnitt alle drei bis vier Wochen in ihre Wohnung im Haus des Klägers, meist zu Monatsanfang oder am Monatsende, wobei sie sich jeweils zwei bis drei, manchmal auch vier Tage dort aufhielt. Dabei wurde sie überwiegend von ihrem "Lebensgefährten" begleitet, was während der letzten Jahre häufiger geschah als zuvor. In den Jahren 2000 und 2001 war die Beklagte vor allem im Sommer auch für sechs bis sieben Wochen durchgehend von der aufgekündigten Wohnung abwesend, weshalb sie ein paar mal die Miete für etwa zwei Monate vorausbezahlte. Seit dem Zeitraum zwischen Februar und Mai 2002 ist sie häufiger in der Wohnung anwesend, und zwar etwa zwei- bis dreimal monatlich für ein paar Tage. Wenn sie nicht dort war, hielt sie sich vorwiegend bei ihrem "Lebensgefährten" in Klagenfurt auf.
Mit ihrem "Lebensgefährten" machte sie bei ihren Aufenthalten am Ort der aufgekündigten Wohnung regelmäßig Ausflüge, so insbesondere zum Wandern in der Umgebung und nach Ungarn. Darüber hinaus absolvierte sie mit ihm regelmäßig Verwandtenbesuche in Deutschland, Tschechien und Tirol, und zwar in Deutschland und Tschechien zwei- bis dreimal jährlich ein bis zwei Wochen lang und in Tirol etwas weniger häufig. Weiters hielten sie sich ein paar mal (drei- bis viermal) jährlich für einige Tage in Salzburg auf, weil in der Nähe der Arzt des "Lebensgefährten" seine Ordination hat. Bis zu maximal einem Monat pro Jahr urlaubte die Beklagte auch allein. Zumindest einmal, und zwar im Dezember 2001 und Jänner 2002, pflegte sie ihre Halbschwester in Klagenfurt, wobei sie sich etwas mehr als die Hälfte der beiden Monate bei ihr aufhielt.
Vom 15. Jänner bis zum 7. Februar 2002 war sie in einem Kurhaus in Klagenfurt wegen eines Kreuzleidens in ambulanter Behandlung.
Sie kaufte nach dem Verkauf eines Gartengrundstücks im Jahr 1997 eine etwa 100 m² große Eigentumswohnung im 5. Stock mit Balkon in Klagenfurt als "Alterssicherung". Die Wohnung ist voll eingerichtet, bewohnbar, jedoch renovierungsbedürftig. Sie bewohnt diese Wohnung nicht, hat dort aber schon nach Renovierungsarbeiten genächtigt. Sie vereinbarte mit der Tochter ihres "Lebensgefährten", dass diese bei Bedarf ihre Versorgung in einem Heim bzw auf einem Pflegeplatz bezahlt oder sie selbst pflegt und dafür die Eigentumswohnung erhalten soll. Tatsächlich leistete diese Tochter ihr seit dem Jahr 2000 monatliche Zahlungen, welche als "Anzahlung" für einen Pflegeplatz gedacht sind, bewohnt aber die Eigentumswohnung (noch) nicht.
Der Kläger erwarb das Haus im Juli 2001 vom Voreigentümer, dem das Haus von 1979 bis Juni 2001 gehörte und der bis Dezember 2001 auch dort wohnte. Ihn störten die längeren Ortsabwesenheiten der Beklagten nicht.
Der Kläger kündigte der Beklagten mit der ihr am 15. Mai 2002 zugestellten gerichtlichen Aufkündigung das Bestandverhältnis zum 30. Juni 2002 auf und stützte sich auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG. Er brachte dazu vor, die Beklage benütze ihre Wohnung seit vielen Monaten nicht mehr, sondern wohne mit ihrem Lebensgefährten in Klagenfurt, wo ihr im Übrigen auch eine Eigentumswohnung gehöre.Der Kläger kündigte der Beklagten mit der ihr am 15. Mai 2002 zugestellten gerichtlichen Aufkündigung das Bestandverhältnis zum 30. Juni 2002 auf und stützte sich auf den Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 6, MRG. Er brachte dazu vor, die Beklage benütze ihre Wohnung seit vielen Monaten nicht mehr, sondern wohne mit ihrem Lebensgefährten in Klagenfurt, wo ihr im Übrigen auch eine Eigentumswohnung gehöre.
Die Beklagte wandte ein, sie habe nach wie vor ein dringendes Wohnbedürfnis an der aufgekündigten Wohnung und verwende sie auch regelmäßig zu Wohnzwecken. Der Mittelpunkt ihrer "Lebenserhaltung" liege in der aufgekündigten Wohnung. Sie habe auch in den letzten Jahren eine Renovierung mit einem Kostenaufwand von rund (umgerechnet) 14.534,57 EUR durchgeführt. Bei der Wohnung in Klagenfurt handle es sich um eine reine Geldanlage. Darin solle ihre Tochter (richtig: die Tochter ihres "Lebensgefährten") leben. Dabei spiele auch der finanzielle Versorgungsgedanke eine Rolle. Sie halte sich zwar gelegentlich in der Wohnung eines ihr seit ca 10 Jahren bekannten Mannes auf, dort liege aber nicht der Mittelpunkt ihrer "Lebenserhaltung". Dem Voreigentümer sei bekannt gewesen, dass sie sich gelegentlich in dieser Wohnung aufhalte. Er habe auch diesen Mann gekannt. Ihre Lebensumstände hätten sich seither nicht verändert. Auch diese seien dem Voreigentümer bekannt gewesen. Sie sei seit 1988 im Ruhestand, habe aber den Mittelpunkt ihrer Lebenserhaltung seit Geburt in der aufgekündigten Wohnung. Es sei nur richtig, dass sie viele Reisen unternehme. Sie habe keine andere Wohnmöglichkeit.
Das Erstgericht erkannte mit Urteil die Aufkündigung als wirksam und verurteilte die Beklagte zur Räumung der gemieteten Wohnung binnen 14 Tagen und zur Übergabe an den Kläger geräumt von ihren Fahrnissen.
Das Erstgericht traf die eingangs wiedergegebenen Feststellungen. In rechtlicher Hinsicht führte es aus, nach stRsp verwirkliche das Benützen zweier Wohnungen an sich noch nicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG, wenn der Mieter oder eintrittsberechtigte Personen die aufgekündigte Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr oder mehrere Tage in der Woche als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt benützen. Bei der Benützung einer Wohnung ein- bis zweimal pro Woche und an freien Wochenenden handle es sich nicht um eine regelmäßige Benützung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters. Die Beklagte benütze ihre Wohnung im Schnitt nur zwei bis vier Tage alle drei bis vier Wochen und vorwiegend dazu, um von dort aus Ausflüge zu unternehmen. Die Wohnung diene daher nur der bloßen Bequemlichkeit und nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Ein stillschweigender Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrunds sei aus den getroffenen Feststellungen nicht ableitbar.Das Erstgericht traf die eingangs wiedergegebenen Feststellungen. In rechtlicher Hinsicht führte es aus, nach stRsp verwirkliche das Benützen zweier Wohnungen an sich noch nicht den Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 6, MRG, wenn der Mieter oder eintrittsberechtigte Personen die aufgekündigte Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr oder mehrere Tage in der Woche als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt benützen. Bei der Benützung einer Wohnung ein- bis zweimal pro Woche und an freien Wochenenden handle es sich nicht um eine regelmäßige Benützung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters. Die Beklagte benütze ihre Wohnung im Schnitt nur zwei bis vier Tage alle drei bis vier Wochen und vorwiegend dazu, um von dort aus Ausflüge zu unternehmen. Die Wohnung diene daher nur der bloßen Bequemlichkeit und nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Ein stillschweigender Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrunds sei aus den getroffenen Feststellungen nicht ableitbar.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Berufungsgericht der Berufung der Beklagten nicht Folge und sprach aus, dass die ordentliche Revision nicht zulässig sei.
Die 2. Instanz billigte die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts. Angesichts der Tatsache, dass die Beklagte über eine bewohnbare Eigentumswohnung in Klagenfurt verfüge, wo auch ihr Lebensgefährte wohne, sei die festgestellte Benützung der aufgekündigten Wohnung keine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken, die schutzwürdig wäre. Einer Feststellung, wo die Beklagte die Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses vollziehe, bedürfe es nicht, weil die insoweit beweispflichtige Beklagte weder ein besonders schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags behauptet noch den Beweis angetreten habe, sie werde in naher Zukunft in die Wohnung zurückkehren. Feststellungen zu einem möglichen konkludenten Verzicht auf den Kündigungsgrund hätten zu unterbleiben, weil ein solcher aus den von der Beklagten in erster Instanz aufgestellten Behauptungen nicht ableitbar sei. Ob sie ihr Wohnbedürfnis in ihrer Eigentumswohnung oder in der Mietwohnung ihres Lebensgefährten befriedige, sei irrelevant, jedenfalls habe sie an der Aufrechterhaltung des aufgekündigten Mietvertrags kein schutzwürdiges Interesse. Der Schwerpunkt ihrer Lebenshaltung liege nicht einmal partiell in der aufgekündigten Wohnung, ihr Interesse an dieser gehe nicht über bloße Bequemlichkeit hinaus.
Die außerordentliche Revision der Beklagten ist zulässig und auch im Sinne ihres hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags berechtigt.
Der Kläger, dem vom Obersten Gerichtshof die Beantwortung der Revision freigestellt worden war, beteiligte sich am Revisionsverfahren nicht.