SZ 21/127

Bei Kündigungsschutz kann im Mietvertrag auf Mahnung im Sinne des § 1118 ABGB. nicht wirksam verzichtet werden.Bei Kündigungsschutz kann im Mietvertrag auf Mahnung im Sinne des Paragraph 1118, ABGB. nicht wirksam verzichtet werden.

Entscheidung vom 8. September 1948, 3 Ob 319/48.

I. Instanz: Bezirksgericht Baden; II. Instanz: Kreisgericht Wiener Neustadt.römisch eins. Instanz: Bezirksgericht Baden; römisch zwei. Instanz: Kreisgericht Wiener Neustadt.

Die Kläger machen gegen das abweisende Urteil des Berufungsgerichtes den Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung geltend mit dem Antrage, das dem Räumungsbegehren stattgebende Urteil des Bezirksgerichtes wiederherzustellen.

Die Kläger stützen ihr Räumungsbegehren darauf, daß die Beklagte nach Ablauf des Mietvertrages vom 10. April 1943 und nach Räumung des Bestandgegenstandes (Stall und Dachboden) diesen eigenmächtig wieder in Besitz genommen hätten. Die Beklagten behaupten, daß der bis 31. Dezember 1944 geschlossene Mietvertrag (in der Klage unrichtig als Pachtvertrag bezeichnet) stillschweigend verlängert und daß der Mietzins weiterhin bezahlt worden sei. Die Untergerichte nehmen als erwiesen an, daß die Beklagten den Bestandgegenstand nicht geräumt haben, daß das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt wurde und daß die Beklagten für mehr als ein Vierteljahr mit dem Mietzinse im Rückstand sind.

Der Erstrichter hat der Räumungsklage mit der Begründung stattgegeben, daß laut Mietvertrag vom 10. April 1943 das Mietverhältnis ohne Kündigung gelöst werden könne, wenn die Mieter länger als ein Vierteljahr mit dem Mietzins im Rückstand seien.

Das Berufungsgericht hat das Räumungsbegehren abgewiesen und ausgeführt, daß die Kläger sich nicht auf § 1118 ABGB. berufen haben.Das Berufungsgericht hat das Räumungsbegehren abgewiesen und ausgeführt, daß die Kläger sich nicht auf Paragraph 1118, ABGB. berufen haben.

Der Revision der klagenden Partei gab der Oberste Gerichtshof nicht Folge.

Entscheidungsgründe:

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Erstrichter über den geltend gemachten Klagegrund hinausgegangen ist. Da Mieterschutzfreiheit nicht behauptet wurde, ist davon auszugehen, daß die Beklagten gemäß § 23 MietG. den Schutz des § 19 MietG. genießen. Es kann daher, falls der Mietvertrag nicht einvernehmlich gelöst wird. Nichtzahlung des Zinses nur gemäß § 19, Abs. 2, Z. 1 MietG. oder gemäß § 1118 ABGB. zur Auflösung des Bestandverhältnisses führen. In beiden Fällen ist eine Einmahnung des Mietzinses erforderlich. Daß die Beklagten gemahnt worden wären, wurde nicht behauptet. Der Mietvertrag enthält keinen ausdrücklichen Verzicht auf Mahnung im Sinne des § 1118 ABGB.; aber selbst wenn ein solcher Verzicht aus dem Wortlaute des Vertrages herausgelesen werden könnte, wäre er unbeachtlich, da der Mieter auf den ihm gesetzlich zukommenden Schutz nicht wirksam verzichten kann. Wollte man gestatten, daß im Mietvertrage die Voraussetzungen für die Auflösung des Bestandverhältnisses nach Belieben geregelt werden dürfen, würde damit der Umgehung des Kündigungsschutzes Tür und Tor geöffnet.Es kann dahingestellt bleiben, ob der Erstrichter über den geltend gemachten Klagegrund hinausgegangen ist. Da Mieterschutzfreiheit nicht behauptet wurde, ist davon auszugehen, daß die Beklagten gemäß Paragraph 23, MietG. den Schutz des Paragraph 19, MietG. genießen. Es kann daher, falls der Mietvertrag nicht einvernehmlich gelöst wird. Nichtzahlung des Zinses nur gemäß Paragraph 19,, Absatz 2,, Ziffer eins, MietG. oder gemäß Paragraph 1118, ABGB. zur Auflösung des Bestandverhältnisses führen. In beiden Fällen ist eine Einmahnung des Mietzinses erforderlich. Daß die Beklagten gemahnt worden wären, wurde nicht behauptet. Der Mietvertrag enthält keinen ausdrücklichen Verzicht auf Mahnung im Sinne des Paragraph 1118, ABGB.; aber selbst wenn ein solcher Verzicht aus dem Wortlaute des Vertrages herausgelesen werden könnte, wäre er unbeachtlich, da der Mieter auf den ihm gesetzlich zukommenden Schutz nicht wirksam verzichten kann. Wollte man gestatten, daß im Mietvertrage die Voraussetzungen für die Auflösung des Bestandverhältnisses nach Belieben geregelt werden dürfen, würde damit der Umgehung des Kündigungsschutzes Tür und Tor geöffnet.