SZ 34/5

Die Anbotspflicht nach § 20 WWG. kann nicht dadurch umgangen werden, daß an Stelle einer früheren größeren Wohnung mehrere kleinere geschaffen werden.Die Anbotspflicht nach Paragraph 20, WWG. kann nicht dadurch umgangen werden, daß an Stelle einer früheren größeren Wohnung mehrere kleinere geschaffen werden.

Entscheidung vom 11. Jänner 1961, 3 Ob 391/60.

I. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien; II. Instanz:römisch eins. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien; römisch zwei. Instanz:

Oberlandesgericht Wien.

Die Kläger begehren als Mehrheitsmiteigentümer einer Liegenschaft mit der vorliegenden negativen Feststellungsklage die Feststellung, daß dem Beklagten kein Anspruch als Altmieter nach § 20 WWG. auf eine Wohnung in dem aus den Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wiederherzustellenden Wohnhaus zustehe und die Kläger daher nicht verpflichtet seien, dem Beklagten ein Anbot hinsichtlich einer in diesem Haus zu errichtenden Wohnung nach § 20 WWG. zum käuflichen Erwerb des Wohnungseigentums zu stellen. Im wesentlichen wurde die Klage damit begrundet, daß bei dem aus den Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds herzustellenden Neubau des am 21. Februar 1945 durch Kriegseinwirkung zerstörten Hauses an Stelle der ehemaligen, vom Beklagten gemietet, und im Mezzanin gelegen gewesenen Wohnung in der Größe von vier Zimmern, zwei Kabinetten und Nebenräumen und einem Flächenausmaß von 191 m2 nunmehr vier kleinere Wohnungen errichtet werden sollten. Es stunden daher dem Beklagten mangels Identität der neu zu vermietenden Räume mit seiner früheren Wohnung entgegen der von ihm aufgestellten Behauptung Altmietrechte im Sinn des § 20 WWG. nicht zu.Die Kläger begehren als Mehrheitsmiteigentümer einer Liegenschaft mit der vorliegenden negativen Feststellungsklage die Feststellung, daß dem Beklagten kein Anspruch als Altmieter nach Paragraph 20, WWG. auf eine Wohnung in dem aus den Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wiederherzustellenden Wohnhaus zustehe und die Kläger daher nicht verpflichtet seien, dem Beklagten ein Anbot hinsichtlich einer in diesem Haus zu errichtenden Wohnung nach Paragraph 20, WWG. zum käuflichen Erwerb des Wohnungseigentums zu stellen. Im wesentlichen wurde die Klage damit begrundet, daß bei dem aus den Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds herzustellenden Neubau des am 21. Februar 1945 durch Kriegseinwirkung zerstörten Hauses an Stelle der ehemaligen, vom Beklagten gemietet, und im Mezzanin gelegen gewesenen Wohnung in der Größe von vier Zimmern, zwei Kabinetten und Nebenräumen und einem Flächenausmaß von 191 m2 nunmehr vier kleinere Wohnungen errichtet werden sollten. Es stunden daher dem Beklagten mangels Identität der neu zu vermietenden Räume mit seiner früheren Wohnung entgegen der von ihm aufgestellten Behauptung Altmietrechte im Sinn des Paragraph 20, WWG. nicht zu.

Der Beklagte stellte die Tatsache seiner Altmietrechte an der in der Klage genannten Wohnung, deren totale Zerstörung durch Kriegseinwirkung und den geplanten Wiederaufbau aus den Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds außer Streit, beantragte aber die Abweisung der Klage, weil die von den Klägern geplante Schaffung von vier Kleinwohnungen an Stelle seiner früheren, größeren Wohnung nur eine unzulässige Umgehung des § 20 WWG. zum Zweck der Vernichtung seiner Altmietrechte bedeuten würde. Er habe die Kläger zuhanden ihrer Hausverwaltung vergeblich zur Anerkennung seiner Altmietrechte aufgefordert.Der Beklagte stellte die Tatsache seiner Altmietrechte an der in der Klage genannten Wohnung, deren totale Zerstörung durch Kriegseinwirkung und den geplanten Wiederaufbau aus den Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds außer Streit, beantragte aber die Abweisung der Klage, weil die von den Klägern geplante Schaffung von vier Kleinwohnungen an Stelle seiner früheren, größeren Wohnung nur eine unzulässige Umgehung des Paragraph 20, WWG. zum Zweck der Vernichtung seiner Altmietrechte bedeuten würde. Er habe die Kläger zuhanden ihrer Hausverwaltung vergeblich zur Anerkennung seiner Altmietrechte aufgefordert.

Das Erstgericht wies die Klage ohne Aufnahme von Beweisen ab.

Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und bewertete den Streitgegenstand mit mehr als 10.000 S.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der klagenden Parteien nicht Folge.

Aus den Entscheidungsgründen:

Die amtswegige Überprüfung des Feststellungsinteresses der Kläger führt zwar zu einem bejahenden Ergebnis, weil durch diese negative Feststellungsklage ein für beide Teile nachteiliger Schwebezustand beendet werden soll (SZ. XXVI 116). In der Sache selbst ist aber der erhobene Anspruch unbegrundet. Die Anbotspflicht an den Altmieter im Sinne des § 20 Abs. 1 und 2 WWG. ist im Gesetz unter den dort genannten Voraussetzungen zwingend vorgeschrieben. Wie der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung SZ. XXVI 88 zum Ausdruck brachte, kann sich der Hauseigentümer dieser gesetzlichen Pflicht nicht dadurch entziehen, daß er durch geringfügige bauliche Veränderungen mehrere Bestandobjekte in eines zusammenzieht und auf diese Weise versucht, den Altmieter eines der früheren Bestandobjekte bei der Neuvergebung der Bestandräume auszuschalten. Das gleiche muß auch für den Versuch gelten, an Stelle eines früheren, größeren Bestandobjektes des kriegszerstörten Hauses nunmehr mehrere kleinere Bestandobjekte zu schaffen und auf diese Weise den Altmieter des früheren, größeren Bestandobjektes bei der Neuvermietung nach dem Wiederaufbau auszuschalten. Dies käme der Umgehung einer zwingenden gesetzlichen Vorschrift bei der Verfügung über ein aus öffentlichen Mitteln aufgebautes Bestandobjekt gleich. Ein solcher Anspruch ist daher bei Gericht nicht durchsetzbar. Die Kläger grunden aber im wesentlichen ihren Anspruch auf die begehrte Feststellung, daß dem Beklagten keine Altmietrechte im Sinne des § 20 WWG. an dem geplanten Wiederaufbau zustunden und sie daher keine entsprechende Anbotspflicht treffe, nur darauf, daß an Stelle der früheren, vom Beklagten gemietet gewesenen größeren Wohnung nun vier kleinere Wohnungen gebaut werden sollen. Ihre Behauptung, daß nach den Richtlinien des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds eine so große Wohnung, wie sie der Kläger in dem zerstörten Hause hatte, nicht wiederhergestellt werden könne, scheitert an dem Wortlaut des § 20 WWG., der eine solche Einschränkung, wie sie unrichtig auch vom Berufungsgericht angenommen wurde, nicht kennt. Der von den Klägern erhobene Anspruch läßt sich daher aus ihrem Vorbringen nicht ableiten.Die amtswegige Überprüfung des Feststellungsinteresses der Kläger führt zwar zu einem bejahenden Ergebnis, weil durch diese negative Feststellungsklage ein für beide Teile nachteiliger Schwebezustand beendet werden soll (SZ. römisch 26 116). In der Sache selbst ist aber der erhobene Anspruch unbegrundet. Die Anbotspflicht an den Altmieter im Sinne des Paragraph 20, Absatz eins und 2 WWG. ist im Gesetz unter den dort genannten Voraussetzungen zwingend vorgeschrieben. Wie der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung SZ. römisch 26 88 zum Ausdruck brachte, kann sich der Hauseigentümer dieser gesetzlichen Pflicht nicht dadurch entziehen, daß er durch geringfügige bauliche Veränderungen mehrere Bestandobjekte in eines zusammenzieht und auf diese Weise versucht, den Altmieter eines der früheren Bestandobjekte bei der Neuvergebung der Bestandräume auszuschalten. Das gleiche muß auch für den Versuch gelten, an Stelle eines früheren, größeren Bestandobjektes des kriegszerstörten Hauses nunmehr mehrere kleinere Bestandobjekte zu schaffen und auf diese Weise den Altmieter des früheren, größeren Bestandobjektes bei der Neuvermietung nach dem Wiederaufbau auszuschalten. Dies käme der Umgehung einer zwingenden gesetzlichen Vorschrift bei der Verfügung über ein aus öffentlichen Mitteln aufgebautes Bestandobjekt gleich. Ein solcher Anspruch ist daher bei Gericht nicht durchsetzbar. Die Kläger grunden aber im wesentlichen ihren Anspruch auf die begehrte Feststellung, daß dem Beklagten keine Altmietrechte im Sinne des Paragraph 20, WWG. an dem geplanten Wiederaufbau zustunden und sie daher keine entsprechende Anbotspflicht treffe, nur darauf, daß an Stelle der früheren, vom Beklagten gemietet gewesenen größeren Wohnung nun vier kleinere Wohnungen gebaut werden sollen. Ihre Behauptung, daß nach den Richtlinien des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds eine so große Wohnung, wie sie der Kläger in dem zerstörten Hause hatte, nicht wiederhergestellt werden könne, scheitert an dem Wortlaut des Paragraph 20, WWG., der eine solche Einschränkung, wie sie unrichtig auch vom Berufungsgericht angenommen wurde, nicht kennt. Der von den Klägern erhobene Anspruch läßt sich daher aus ihrem Vorbringen nicht ableiten.

Mit Recht sind die Vorgerichte auch auf die weitere, mit dem Begehren auf Feststellung des Fehlens einer Anbotspflicht in einem gewissen Widerspruch stehende Behauptung der Kläger nicht eingegangen, ein Angestellter der klägerischen Hausverwaltung habe dem Beklagten, der unstreitig den Beruf eines Arztes ausübt, erklärt, er könne an Stelle der im Mezzanin gelegen gewesenen Altwohnung im geplanten Dachgeschoß des neuen dreistöckigen Hauses eine Dreieinhalbzimmerwohnung haben. Auch wenn es sich hier um eine entsprechende Anbotstellung im Sinne des § 20 WWG. gehandelt hätte, wäre der Beklagte berechtigt gewesen, ein solches Anbot abzulehnen, weil es im Sinn der Beurteilung durch die Vorgerichte nach der stockwerksmäßigen Lage und der Zahl der Räume im Verhältnis zur Altwohnung offenkundig kein angemessenes Bestandobjekt enthalten hätte (SZ. XXVI 88). Auf die Frage, welche Auswirkung die Abweisung der Klage auf die Ausführung der Baupläne an dem Haus hat, war nicht einzugehen, weil, wie schon ausgeführt, die Bestimmungen des § 20 WWG. zwingenden Charakter haben.Mit Recht sind die Vorgerichte auch auf die weitere, mit dem Begehren auf Feststellung des Fehlens einer Anbotspflicht in einem gewissen Widerspruch stehende Behauptung der Kläger nicht eingegangen, ein Angestellter der klägerischen Hausverwaltung habe dem Beklagten, der unstreitig den Beruf eines Arztes ausübt, erklärt, er könne an Stelle der im Mezzanin gelegen gewesenen Altwohnung im geplanten Dachgeschoß des neuen dreistöckigen Hauses eine Dreieinhalbzimmerwohnung haben. Auch wenn es sich hier um eine entsprechende Anbotstellung im Sinne des Paragraph 20, WWG. gehandelt hätte, wäre der Beklagte berechtigt gewesen, ein solches Anbot abzulehnen, weil es im Sinn der Beurteilung durch die Vorgerichte nach der stockwerksmäßigen Lage und der Zahl der Räume im Verhältnis zur Altwohnung offenkundig kein angemessenes Bestandobjekt enthalten hätte (SZ. römisch 26 88). Auf die Frage, welche Auswirkung die Abweisung der Klage auf die Ausführung der Baupläne an dem Haus hat, war nicht einzugehen, weil, wie schon ausgeführt, die Bestimmungen des Paragraph 20, WWG. zwingenden Charakter haben.