SZ 44/109

Bei der Feststellung der Mietzinsreserve sind auch andere als in § 6 Abs 3 MG genannte, zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses erforderliche Aufwendungen als Abzugspost zu berücksichtigen. War zur Durchführung solcher Arbeiten - nicht bloß unbedingt notwendiger Arbeiten iS des § 7 Abs 2 MG - die Aufnahme eines Kredits notwendig, der vorzeitig aus Eigenmitteln zurückgezahlt wurde, kann die Verzinsung dieser Eigenmittel (höchstens 4%) als Abzugspost berücksichtigt werdenBei der Feststellung der Mietzinsreserve sind auch andere als in Paragraph 6, Absatz 3, MG genannte, zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses erforderliche Aufwendungen als Abzugspost zu berücksichtigen. War zur Durchführung solcher Arbeiten - nicht bloß unbedingt notwendiger Arbeiten iS des Paragraph 7, Absatz 2, MG - die Aufnahme eines Kredits notwendig, der vorzeitig aus Eigenmitteln zurückgezahlt wurde, kann die Verzinsung dieser Eigenmittel (höchstens 4%) als Abzugspost berücksichtigt werden

OGH 7. 7. 1971, 5 Ob 100/71 (LGZ Wien 41 R 426/70; BG Döbling 5 Msch 7/70)

Da die Schlichtungsstelle nicht innerhalb der Frist des § 31 Abs 2 MG über den von der Eigentümerin des Hauses W, Dstraße 56. eingebrachten Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß § 7 Abs 2 MG entschied, begehrten sieben von insgesamt 14 Mietern die Entscheidung des Gerichtes.Da die Schlichtungsstelle nicht innerhalb der Frist des Paragraph 31, Absatz 2, MG über den von der Eigentümerin des Hauses W, Dstraße 56. eingebrachten Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß Paragraph 7, Absatz 2, MG entschied, begehrten sieben von insgesamt 14 Mietern die Entscheidung des Gerichtes.

Das Erstgericht sprach aus, daß unbedingt notwendige Erhaltungsarbeiten mit einem Kostenaufwand von S 512.812.36 unter Berücksichtigung eines Jahresmietwertes von S 32.400.-, einer Hauptmietzinsberechnung der letzten fünf Jahre, einer angemessenen sparkassenmäßigen Verzinsung und einer Aufteilungsdauer von zehn Jahren eine Hauptmietzinserhöhung rechtfertigten. In der Begründung dieses Beschlusses wurde ausgeführt: Die Höhe der Kosten der unbedingt notwendigen Arbeiten werde von den Mietern mit dem im Spruch genannten Betrag anerkannt. Dazu kämen noch die Geldbeschaffungskosten von 8% dieses Betrages, sodaß ein Gesamtaufwand von S 553.837.35 erforderlich sei. Bei der Berechnung der Mietzinsreserve sei der am 1. 1. 1964 angeblich bestehende Aktivsaldo von S 180.000.- nicht zu berücksichtigen, da der fünfjährige Verrechnungszeitraum im Hinblick auf den Zeitpunkt der Antragstellung der Vermieterin bei der Schlichtungsstelle (7. 7. 1969) erst mit 1. 8. 1964 beginne. Im übrigen ergebe sich selbst nach den Behauptungen der Antragsgegner über die folgende Verrechnung der Hauptmietzinseinnahmen noch immer ein Passivum von zirka S 50.000.-. Aber selbst wenn man zugunsten der Antragsgegner annehme, daß keine Mietzinsreserve vorhanden sei, erscheine die Erhöhung der Hauptmietzinse dem Gründe nach gerechtfertigt, weil in den nächsten zehn Jahren an Mietzinsen auch nach den Behauptungen der Antragsgegner nur S 400.000.- eingingen.

Über Rekurs der Antragsgegner hob die zweite Instanz diesen Beschluß auf. Die Sache wurde mit dem Ausspruch, daß über eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu entscheiden sei, zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen: Zwar habe das Erstgericht übersehen, meinte das Rekursgericht, daß der Vermieter zur Dartuung eines Passivsaldos seiner Mietzinsverrechnung auch auf einen mehr als fünf Jahre vor der Antragstellung an die Schlichtungsstelle zurückliegenden Zeitraum zurückgreifen könne, doch ergebe sich nach den Behauptungen der Antragsgegner zum Ende des Jahres 1970 eine (aktive) Mietzinsreserve von S 202.606.90. Ausgehend von dem unbestritten notwendigen Kostenaufwand der Erhaltungsarbeiten von S 512.812.36 verringere sich das aufzunehmende Kapital daher auf

S 310.205.46 und die Geldbeschaffungskosten auf

S 24.816.43, ------------- das Gesamterfordernis betrage somit

S 335.021.89. Bei einer 7 1/2%igen Verzinsung dieses Kapitals und einer Laufzeit des Darlehens von zehn Jahren ergebe sich eine Halbjahresannuität von S 23.500.-, sodaß der Summe der 20 Annuitäten von rund S 470.000.- bei einem jährlichen Zinsertrag von

S 48.000.- in zehn Jahren eine Summe von S 480.000.- gegenüberstunde. Unter diesen Umständen wäre keine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig. Es seien daher die Behauptungen der Antragsgegner zu prüfen. Außerdem sei von Amts wegen die Höhe der seit 1964 angefallenen verrechnungspflichtigen Hauptmietzinse festzustellen.

Diesen Aufhebungsbeschluß bekämpft die Antragstellerin insoweit, als dem Erstgericht für das fortzusetzende Verfahren Aufträge erteilt worden seien, die dem Gesetz nicht entsprächen oder entbehrlich seien. Sie beantragte, den angefochtenen Beschluß zwar zu bestätigen, jedoch dem Erstgericht nur die ihrer Meinung nach zutreffenden Rechtsgrundsätze zu überbinden.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge.

Aus der Begründung:

Diesfalls besteht kein Streit über die Höhe des erforderlichen Reparaturaufwandes, wohl aber darüber, ob durch diesen Aufwand überhaupt ein Fehlbetrag im Sinne des § 7 Abs 1 MG entsteht. In der Frage der Ermittlung der sogenannten Mietzinsreserve erachtet sich die Rekurswerberin durch die Ausführungen des angefochtenen Beschlusses insoweit beschwert, als das Rekursgericht die Kosten einer vorausgegangenen Darlehensaufnahme für Erhaltungsarbeiten gemäß § 6 Abs 1 MG und die in den Tilgungsraten enthaltene Verzinsungskomponente nur dann für anrechenbar gehalten habe, wenn die Darlehensaufnahme zur Verteilung der Kosten auf die Bestanddauer notwendig gewesen wäre. Nach Meinung der Rekurswerberin müsse bei der Berechnung der Mietzinsreserve auch die gesetzliche Verzinsung des zur vorzeitigen Rückzahlung eines solchen Darlehens aufgewendeten Kapitaleinsatzes als Passivpost berücksichtigt werden.Diesfalls besteht kein Streit über die Höhe des erforderlichen Reparaturaufwandes, wohl aber darüber, ob durch diesen Aufwand überhaupt ein Fehlbetrag im Sinne des Paragraph 7, Absatz eins, MG entsteht. In der Frage der Ermittlung der sogenannten Mietzinsreserve erachtet sich die Rekurswerberin durch die Ausführungen des angefochtenen Beschlusses insoweit beschwert, als das Rekursgericht die Kosten einer vorausgegangenen Darlehensaufnahme für Erhaltungsarbeiten gemäß Paragraph 6, Absatz eins, MG und die in den Tilgungsraten enthaltene Verzinsungskomponente nur dann für anrechenbar gehalten habe, wenn die Darlehensaufnahme zur Verteilung der Kosten auf die Bestanddauer notwendig gewesen wäre. Nach Meinung der Rekurswerberin müsse bei der Berechnung der Mietzinsreserve auch die gesetzliche Verzinsung des zur vorzeitigen Rückzahlung eines solchen Darlehens aufgewendeten Kapitaleinsatzes als Passivpost berücksichtigt werden.

Nach § 7 MG kann es zu einer Erhöhung der Hauptmietzinse kommen, wenn die zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses erforderlichen Auslagen einschließlich des Erfordernisses nach § 6 Abs 3 dieses Gesetzes auch unter Heranziehung der in den letzten fünf Jahren nicht zu den in § 6 Abs 1 leg cit genannten Zwecken verwendeten Teile der Hauptmietzinse die Summe der in § 7 Abs 1 MG genannten Zinseingänge und der entsprechend vervielfachten Jahresmietwerte übersteigen.Nach Paragraph 7, MG kann es zu einer Erhöhung der Hauptmietzinse kommen, wenn die zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses erforderlichen Auslagen einschließlich des Erfordernisses nach Paragraph 6, Absatz 3, dieses Gesetzes auch unter Heranziehung der in den letzten fünf Jahren nicht zu den in Paragraph 6, Absatz eins, leg cit genannten Zwecken verwendeten Teile der Hauptmietzinse die Summe der in Paragraph 7, Absatz eins, MG genannten Zinseingänge und der entsprechend vervielfachten Jahresmietwerte übersteigen.

Wohl bestimmt § 6 Abs 2 MG, daß Erhaltungsauslagen, die in größeren als einjährigen Abständen wiederkehren, zuzüglich einer angemessenen Verzinsung des aufgewendeten Eigen- oder Fremdkapitals aus den Hauptmietzinsen längstens innerhalb eines Zeitraumes zu bestreiten sind, der ihrer regelmäßigen Bestandsdauer entspricht, und es ordnet auch § 6 Abs 3 MG an, daß zum ordnungsgemäßen Erhaltungsaufwand das gemäß einer Entscheidung des Gerichtes auf das Jahr entfallende Erfordernis für die Verzinsung und Tilgung eigenen oder fremden Kapitals gehört. Aus der demonstrativen Aufzählung der Arbeiten in § 6 Abs 2 MG, nämlich vollständige Erneuerung der Dachrinnen und Ablaufrohre, größere Herstellungen am Dach, Verputz oder Anstrich der Außenseite des Hauses, einerseits und der Bezugnahme des § 6 Abs 3 MG auf eine Entscheidung des Gerichts andererseits ergibt sich, daß eine Regelung für die Fälle getroffen wurde, die zur Einhebung eines erhöhten Vielfachen des Jahresmietzinses 1914 (§ 7 Abs 2 MG) führen. Das folgt auch aus der Fassung des vierten Satzes des § 7 Abs 2 MG: "Handelt es sich um eine größere Instandhaltungsarbeit (§ 6 Abs 2 MietG.) ..." und der dort enthaltenen Zitierung des § 6 Abs 2 MG. Die für den Fall umfangreicherer Erhaltungsarbeiten getroffene Regelung, die zu einer Mietzinserhöhung im Wege einer gerichtlichen Entscheidung führen, rechtfertigt aber noch nicht den Umkehrschluß, daß Erhaltungsauslagen, die zwar keine Deckung in der Zinsreserve sowie in den in nächster Zeit abreifenden Mietzinsen finden und deshalb keine Mietzinserhöhung und damit keine Entscheidung des Gerichtes rechtfertigen, nicht zu berücksichtigen sind. Der Vermieter ist vielmehr befugt, für ordnungsgemäße Erhaltungsauslagen, für die keine Deckung vorhanden ist, sofern die während der Lebensdauer der Erhaltungsarbeiten eingehenden Hauptmietzinse und die verrechnungspflichtigen Teile der frei vereinbarten Hauptmietzinse die Amortisation eines entsprechenden Darlehens gestatten, ein solches aufzunehmen und dessen Tilgung und Verzinsung (bei Eigenkapital bis höchstens 4% Zinsen) zu verrechnen.Wohl bestimmt Paragraph 6, Absatz 2, MG, daß Erhaltungsauslagen, die in größeren als einjährigen Abständen wiederkehren, zuzüglich einer angemessenen Verzinsung des aufgewendeten Eigen- oder Fremdkapitals aus den Hauptmietzinsen längstens innerhalb eines Zeitraumes zu bestreiten sind, der ihrer regelmäßigen Bestandsdauer entspricht, und es ordnet auch Paragraph 6, Absatz 3, MG an, daß zum ordnungsgemäßen Erhaltungsaufwand das gemäß einer Entscheidung des Gerichtes auf das Jahr entfallende Erfordernis für die Verzinsung und Tilgung eigenen oder fremden Kapitals gehört. Aus der demonstrativen Aufzählung der Arbeiten in Paragraph 6, Absatz 2, MG, nämlich vollständige Erneuerung der Dachrinnen und Ablaufrohre, größere Herstellungen am Dach, Verputz oder Anstrich der Außenseite des Hauses, einerseits und der Bezugnahme des Paragraph 6, Absatz 3, MG auf eine Entscheidung des Gerichts andererseits ergibt sich, daß eine Regelung für die Fälle getroffen wurde, die zur Einhebung eines erhöhten Vielfachen des Jahresmietzinses 1914 (Paragraph 7, Absatz 2, MG) führen. Das folgt auch aus der Fassung des vierten Satzes des Paragraph 7, Absatz 2, MG: "Handelt es sich um eine größere Instandhaltungsarbeit (Paragraph 6, Absatz 2, MietG.) ..." und der dort enthaltenen Zitierung des Paragraph 6, Absatz 2, MG. Die für den Fall umfangreicherer Erhaltungsarbeiten getroffene Regelung, die zu einer Mietzinserhöhung im Wege einer gerichtlichen Entscheidung führen, rechtfertigt aber noch nicht den Umkehrschluß, daß Erhaltungsauslagen, die zwar keine Deckung in der Zinsreserve sowie in den in nächster Zeit abreifenden Mietzinsen finden und deshalb keine Mietzinserhöhung und damit keine Entscheidung des Gerichtes rechtfertigen, nicht zu berücksichtigen sind. Der Vermieter ist vielmehr befugt, für ordnungsgemäße Erhaltungsauslagen, für die keine Deckung vorhanden ist, sofern die während der Lebensdauer der Erhaltungsarbeiten eingehenden Hauptmietzinse und die verrechnungspflichtigen Teile der frei vereinbarten Hauptmietzinse die Amortisation eines entsprechenden Darlehens gestatten, ein solches aufzunehmen und dessen Tilgung und Verzinsung (bei Eigenkapital bis höchstens 4% Zinsen) zu verrechnen.

Daraus, daß § 6 Abs 3 MG zum ordnungsgemäßen Erhaltungsaufwand ausdrücklich das auf das Jahr entfallende Erfordernis für die Verzinsung und Tilgung eigenen oder fremden Kapitals zählt, das der Vermieter zur Bestreitung einer größeren Instandhaltungsarbeit verwendet hat, kann nicht gefolgert werden, daß andere Auslagen, die die ordnungsgemäße Erhaltung des Hauses erfordert, nicht anzurechnen seien. Diese Auffassung wird auch im Schrifttum (Sternberg, Das Mietengesetz[4], 167) vertreten.Daraus, daß Paragraph 6, Absatz 3, MG zum ordnungsgemäßen Erhaltungsaufwand ausdrücklich das auf das Jahr entfallende Erfordernis für die Verzinsung und Tilgung eigenen oder fremden Kapitals zählt, das der Vermieter zur Bestreitung einer größeren Instandhaltungsarbeit verwendet hat, kann nicht gefolgert werden, daß andere Auslagen, die die ordnungsgemäße Erhaltung des Hauses erfordert, nicht anzurechnen seien. Diese Auffassung wird auch im Schrifttum (Sternberg, Das Mietengesetz[4], 167) vertreten.

Es trifft zu, daß für den Fall, als zur Durchführung ordnungsmäßiger Erhaltungsarbeiten die Aufnahme eines Kredites notwendig war, der Vermieter Fremdkapital vorzeitig zurückgezahlt und im Einzelfall eine erforderliche notwendige Belastung der Zinseingänge verringert hat, die Rückzahlung des noch offenen Darlehensrestes eine Verzinsung von 4% des jeweils durch die laufenden Zinseingänge noch nicht gedeckten Restbetrages rechtfertigen kann. Es ist der noch aushaftende aus Eigenmitteln vorzeitig rückerstattete Darlehensrest nach § 6 Abs 3 MG so zu beurteilen, als ob der Vermieter Eigenmittel zur Verfügung gestellt hätte. Ob das im vorliegenden Fall zutrifft, kann erst beurteilt werden, wenn die vom Vermieter getätigten Erhaltungsauslagen feststehen.Es trifft zu, daß für den Fall, als zur Durchführung ordnungsmäßiger Erhaltungsarbeiten die Aufnahme eines Kredites notwendig war, der Vermieter Fremdkapital vorzeitig zurückgezahlt und im Einzelfall eine erforderliche notwendige Belastung der Zinseingänge verringert hat, die Rückzahlung des noch offenen Darlehensrestes eine Verzinsung von 4% des jeweils durch die laufenden Zinseingänge noch nicht gedeckten Restbetrages rechtfertigen kann. Es ist der noch aushaftende aus Eigenmitteln vorzeitig rückerstattete Darlehensrest nach Paragraph 6, Absatz 3, MG so zu beurteilen, als ob der Vermieter Eigenmittel zur Verfügung gestellt hätte. Ob das im vorliegenden Fall zutrifft, kann erst beurteilt werden, wenn die vom Vermieter getätigten Erhaltungsauslagen feststehen.

Weiter bemängelt die Rekurswerberin, und dies mit Recht, daß die angefochtene Entscheidung nicht deutlich genug zwischen den zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses nach § 6 Abs 1 Z 1 MG dienenden Auslagen und dem in § 7 Abs 2 MG angeführten unbedingt notwendigen Erhaltungsauslagen unterschieden habe. Denn zur Feststellung der Mietzinsreserve können nicht nur unbedingt notwendige Erhaltungsauslagen im Sinne des § 7 Abs 2 MG, sondern auch die zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses nach § 6 Abs 1 Z 1 MG dienenden Auslagen als Abzugspost in Betracht kommen.Weiter bemängelt die Rekurswerberin, und dies mit Recht, daß die angefochtene Entscheidung nicht deutlich genug zwischen den zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses nach Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, MG dienenden Auslagen und dem in Paragraph 7, Absatz 2, MG angeführten unbedingt notwendigen Erhaltungsauslagen unterschieden habe. Denn zur Feststellung der Mietzinsreserve können nicht nur unbedingt notwendige Erhaltungsauslagen im Sinne des Paragraph 7, Absatz 2, MG, sondern auch die zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses nach Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, MG dienenden Auslagen als Abzugspost in Betracht kommen.

Dagegen kann den Ausführungen der Rekurswerberin insoweit nicht zugestimmt werden, als sie eine weitere Einschränkung der Ergänzungsaufträge des Rekursgerichtes anstrebt. Richtig ist freilich, daß schon ein geringer Fehlbetrag im Sinne des § 7 Abs 2 MG die Erhöhung der Mietzinse grundsätzlich rechtfertigt und daß es bei dieser Entscheidung nicht auf eine genaue ziffernmäßige Feststellung aller Verrechnungsposten ankommt. Dennoch besteht zwischen den einzelnen Verrechnungsposten keine Rangordnung, weshalb es dem Erstgericht überlassen bleiben muß, die Reihenfolge zu bestimmen, in der die vom Rekursgericht aufgezeigten offenen Verrechnungsprobleme zu prüfen sind.Dagegen kann den Ausführungen der Rekurswerberin insoweit nicht zugestimmt werden, als sie eine weitere Einschränkung der Ergänzungsaufträge des Rekursgerichtes anstrebt. Richtig ist freilich, daß schon ein geringer Fehlbetrag im Sinne des Paragraph 7, Absatz 2, MG die Erhöhung der Mietzinse grundsätzlich rechtfertigt und daß es bei dieser Entscheidung nicht auf eine genaue ziffernmäßige Feststellung aller Verrechnungsposten ankommt. Dennoch besteht zwischen den einzelnen Verrechnungsposten keine Rangordnung, weshalb es dem Erstgericht überlassen bleiben muß, die Reihenfolge zu bestimmen, in der die vom Rekursgericht aufgezeigten offenen Verrechnungsprobleme zu prüfen sind.