SZ 33/42

Recht der Gebietskörperschaft zur Kündigung eines Mietverhältnisses aus einem vordringlichen öffentlichen Interesse.

Entscheidung vom 21. April 1960, 5 Ob 138/60.

I. Instanz: Bezirksgericht Obervellach; II. Instanz: Landesgericht Klagenfurt.römisch eins. Instanz: Bezirksgericht Obervellach; römisch zwei. Instanz: Landesgericht Klagenfurt.

Das Erstgericht erklärte die Kündigung der vom Beklagten gemieteten Wohnung gemäß § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Z. 5 und 6 MietG. für rechtswirksam, weil die Wohnung seit jeher zur Unterbringung des jeweiligen Sprengelarztes verwendet wurde und die klagende Marktgemeinde jetzt, nachdem der Beklagte als Sprengelarzt in den Ruhestand versetzt worden war, die Wohnung zur Unterbringung des neuen Sprengelarztes, Dr. S., benötige. Dieser, dem der Beklagte von der Wohnung nur ein Ordinationszimmer und einen Warteraum zur Benützung überlassen habe, sei genötigt, mit seiner Familie in einem anderen Haus in einem möblierten Zimmer mit Küchenbenützung zu wohnen, wobei ihm von seiner Vermieterin deren Wohnzimmer prekaristisch zur fallweisen Benützung für die Behandlung von Patienten in dringenden Fällen zur Verfügung gestellt wurde.Das Erstgericht erklärte die Kündigung der vom Beklagten gemieteten Wohnung gemäß Paragraph 19, Absatz eins und Absatz 2, Ziffer 5 und 6 MietG. für rechtswirksam, weil die Wohnung seit jeher zur Unterbringung des jeweiligen Sprengelarztes verwendet wurde und die klagende Marktgemeinde jetzt, nachdem der Beklagte als Sprengelarzt in den Ruhestand versetzt worden war, die Wohnung zur Unterbringung des neuen Sprengelarztes, Dr. S., benötige. Dieser, dem der Beklagte von der Wohnung nur ein Ordinationszimmer und einen Warteraum zur Benützung überlassen habe, sei genötigt, mit seiner Familie in einem anderen Haus in einem möblierten Zimmer mit Küchenbenützung zu wohnen, wobei ihm von seiner Vermieterin deren Wohnzimmer prekaristisch zur fallweisen Benützung für die Behandlung von Patienten in dringenden Fällen zur Verfügung gestellt wurde.

Das Berufungsgericht hob in Abänderung des Ersturteiles die Kündigung auf.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der klagenden Partei Folge und stellte das Urteil der ersten Instanz wieder her.

Aus den Entscheidungsgründen:

Es sind zwar nicht die Kündigungsgrunde nach § 19 Abs. 2 Z. 5 und 6 MietG. gegeben, wohl aber liegt ein Kündigungsgrund im Sinne des § 19 Abs. 1 MietG. vor. Ein Kündigungsgrund im Sinne dieser Gesetzesstelle ist immer dann gegeben, wenn ein Sachverhalt vorliegt, der sich zwar nicht unter einen der Spezialtatbestände des § 19 Abs. 2 MietG. subsumieren läßt, der aber an Gewicht hinter diesen Tatbeständen nicht zurücksteht. Ein solcher Fall liegt hier vor. Gemäß § 19 Abs. 2 Z. 7 MietG. ist es als ein wichtiger Kündigungsgrund anzusehen, wenn der Vermieter den Mietgegenstand, der schon früher zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt. Dieser Spezialtatbestand ist auf den vorliegenden Fall allerdings schon deshalb nicht anwendbar, weil ein Sprengelarzt kein Angestellter der Gemeinde ist. Der dieser Gesetzesstelle zugrunde liegende Gedanke, daß Wohnungen, die dazu bestimmt sind, der Unterbringung eines bestimmten, zur Erfüllung der Aufgaben des Vermieters wichtigen Personenkreises zu dienen, diesem Zweck nicht entfremdet werden sollen (MietSlg. 1310), schlägt aber auch hier durch, zumal das Interesse des Vermieters an der Kündigung gleichzeitig auch ein öffentliches Interesse ist, dem eine überwiegende Bedeutung zukommt (MietSlg. 3111 und 3915). Grundsätzlich ist Gebietskörperschaften das Recht zur Kündigung zuzuerkennen, wenn sie den Mietgegenstand aus einem vordringlichen öffentlichen Interesse zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigen (MietSlg. 2426, 4557, 5 Ob 57/60). Der Klägerin kann ein wichtiges Interesse, welches gleichzeitig ein öffentliches Interesse ist, daran zugebilligt werden, daß Räume, die für die Unterbringung des jeweiligen Sprengelarztes bestimmt waren und auch stets für diesen Zweck verwendet wurden, diesem Zweck nicht entfremdet und auch weiterhin für die Unterbringung des jeweiligen Sprengelarztes verwendet werden. Darauf, ob der derzeitige Sprengelarzt in der Lage ist, auch bei der derzeitigen Lösung der Wohnungs- und Ordinationsfrage, die offensichtlich den Stempel einer Notlösung trägt, seinen ärztlichen Pflichten als Sprengelarzt nachzukommen und ob es ihm schließlich durch Miete eines anderen Bestandobjektes möglich wäre, diese Frage endgültig einer befriedigenden Lösung zuzuführen, kommt es dabei gar nicht an. Der Klägerin kann bei Wahrung ihrer Interessen als Vermieterin, die gleichzeitig die Interessen an der Erfüllung der ihr obliegenden öffentlichrechtlichen Verpflichtungen sind, nicht zugemutet werden, Notlösungen hinzunehmen, und sie kann auch nicht darauf verwiesen werden, daß ihre Aufgabe, dem jeweiligen Sprengelarzt Obdach und räumliche Grundlage für seine Arbeit zu bieten, auch ein anderer Vermieter übernehmen könnte. Dies schon deshalb nicht, weil damit, daß es dem derzeitigen Sprengelarzt vielleicht gelingen könnte, anderweitig eine befriedigende Unterkunft zu finden, noch nicht feststeht, daß dies auch anderen Ärzten, die in Zukunft für den Posten eines Sprengelarztes in Betracht kommen könnten, gelingen werde, wenn einmal die für den jeweiligen Sprengelarzt bestimmte Wohnung ihrem Zweck entfremdet ist.Es sind zwar nicht die Kündigungsgrunde nach Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 5 und 6 MietG. gegeben, wohl aber liegt ein Kündigungsgrund im Sinne des Paragraph 19, Absatz eins, MietG. vor. Ein Kündigungsgrund im Sinne dieser Gesetzesstelle ist immer dann gegeben, wenn ein Sachverhalt vorliegt, der sich zwar nicht unter einen der Spezialtatbestände des Paragraph 19, Absatz 2, MietG. subsumieren läßt, der aber an Gewicht hinter diesen Tatbeständen nicht zurücksteht. Ein solcher Fall liegt hier vor. Gemäß Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 7, MietG. ist es als ein wichtiger Kündigungsgrund anzusehen, wenn der Vermieter den Mietgegenstand, der schon früher zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt. Dieser Spezialtatbestand ist auf den vorliegenden Fall allerdings schon deshalb nicht anwendbar, weil ein Sprengelarzt kein Angestellter der Gemeinde ist. Der dieser Gesetzesstelle zugrunde liegende Gedanke, daß Wohnungen, die dazu bestimmt sind, der Unterbringung eines bestimmten, zur Erfüllung der Aufgaben des Vermieters wichtigen Personenkreises zu dienen, diesem Zweck nicht entfremdet werden sollen (MietSlg. 1310), schlägt aber auch hier durch, zumal das Interesse des Vermieters an der Kündigung gleichzeitig auch ein öffentliches Interesse ist, dem eine überwiegende Bedeutung zukommt (MietSlg. 3111 und 3915). Grundsätzlich ist Gebietskörperschaften das Recht zur Kündigung zuzuerkennen, wenn sie den Mietgegenstand aus einem vordringlichen öffentlichen Interesse zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigen (MietSlg. 2426, 4557, 5 Ob 57/60). Der Klägerin kann ein wichtiges Interesse, welches gleichzeitig ein öffentliches Interesse ist, daran zugebilligt werden, daß Räume, die für die Unterbringung des jeweiligen Sprengelarztes bestimmt waren und auch stets für diesen Zweck verwendet wurden, diesem Zweck nicht entfremdet und auch weiterhin für die Unterbringung des jeweiligen Sprengelarztes verwendet werden. Darauf, ob der derzeitige Sprengelarzt in der Lage ist, auch bei der derzeitigen Lösung der Wohnungs- und Ordinationsfrage, die offensichtlich den Stempel einer Notlösung trägt, seinen ärztlichen Pflichten als Sprengelarzt nachzukommen und ob es ihm schließlich durch Miete eines anderen Bestandobjektes möglich wäre, diese Frage endgültig einer befriedigenden Lösung zuzuführen, kommt es dabei gar nicht an. Der Klägerin kann bei Wahrung ihrer Interessen als Vermieterin, die gleichzeitig die Interessen an der Erfüllung der ihr obliegenden öffentlichrechtlichen Verpflichtungen sind, nicht zugemutet werden, Notlösungen hinzunehmen, und sie kann auch nicht darauf verwiesen werden, daß ihre Aufgabe, dem jeweiligen Sprengelarzt Obdach und räumliche Grundlage für seine Arbeit zu bieten, auch ein anderer Vermieter übernehmen könnte. Dies schon deshalb nicht, weil damit, daß es dem derzeitigen Sprengelarzt vielleicht gelingen könnte, anderweitig eine befriedigende Unterkunft zu finden, noch nicht feststeht, daß dies auch anderen Ärzten, die in Zukunft für den Posten eines Sprengelarztes in Betracht kommen könnten, gelingen werde, wenn einmal die für den jeweiligen Sprengelarzt bestimmte Wohnung ihrem Zweck entfremdet ist.

Ebenso bedeutungslos ist es, ob der Beklagte eine ihm in Anbetracht seines Gesundheitszustandes entsprechende Wohnung leicht finden kann und ob insbesondere die ihm von der Klägerin in der Kündigung als Ersatz zur Verfügung gestellte, zur Zeit der Urteilsfällung aber nicht zur Verfügung stehende Wohnung als entsprechender Ersatz angesehen werden kann, weil hier weder eine Interessenabwägung im Sinne des § 19 Abs. 2 Z. 5 MietG. noch eine Prüfung, ob ein angemessener oder entsprechender Ersatz im Sinne der Z. 6 dieser Gesetzesstelle zur Verfügung gestellt wurde, vorzunehmen ist.Ebenso bedeutungslos ist es, ob der Beklagte eine ihm in Anbetracht seines Gesundheitszustandes entsprechende Wohnung leicht finden kann und ob insbesondere die ihm von der Klägerin in der Kündigung als Ersatz zur Verfügung gestellte, zur Zeit der Urteilsfällung aber nicht zur Verfügung stehende Wohnung als entsprechender Ersatz angesehen werden kann, weil hier weder eine Interessenabwägung im Sinne des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 5, MietG. noch eine Prüfung, ob ein angemessener oder entsprechender Ersatz im Sinne der Ziffer 6, dieser Gesetzesstelle zur Verfügung gestellt wurde, vorzunehmen ist.