Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller

1.) Johannes W*****, 2.) Martin W*****, beide vertreten durch ***** Verwaltungsgesellschaft mbH, ***** diese vertreten durch Dr.Ernst Biel, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegner 1.) Janusz G*****, 2.) Sandor R*****, 3.) Marina S*****, 4.) Margret S*****, 5.) Stefanie P*****, 6.) Morat A*****, 7.) Isabella K*****, 8.) Demey T*****, 9.) Erika H*****, 10.) Atalay K*****, 11.) Bernad Z*****,

12.) Bernad S*****, 13.) Emin D*****, 14.) Paul T*****, 15.) Elfriede T*****, 16.) Hueseyin G*****, 17.) Siegfried P*****, und 18.) Maria P*****, sämtliche Mieter des Hauses *****, die unter Punkt 5., 7., 8., 9., 14. und 15. genannten Antragsgegner vertreten durch Martin Gruber, Verein Mieter informieren Mieter "MIM", Hilfe zur Selbsthilfe, 1150 Wien, Löhrgasse 13/20, wegen § 37 Abs 1 Z 10 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsteller und der durch Martin Gruber vertretenen Antragsgegner gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 19. Juli 1994, GZ 48 R 168/94-98, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hietzing vom 30.September 1993, GZ 9 Msch 2/90-82, abgeändert wurde, folgenden12.) Bernad S*****, 13.) Emin D*****, 14.) Paul T*****, 15.) Elfriede T*****, 16.) Hueseyin G*****, 17.) Siegfried P*****, und 18.) Maria P*****, sämtliche Mieter des Hauses *****, die unter Punkt 5., 7., 8., 9., 14. und 15. genannten Antragsgegner vertreten durch Martin Gruber, Verein Mieter informieren Mieter "MIM", Hilfe zur Selbsthilfe, 1150 Wien, Löhrgasse 13/20, wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 10, MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsteller und der durch Martin Gruber vertretenen Antragsgegner gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 19. Juli 1994, GZ 48 R 168/94-98, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hietzing vom 30.September 1993, GZ 9 Msch 2/90-82, abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

1.) Der Revisionsrekurs der Antragsteller wird zurückgewiesen.

Die Rechtsmittelgegner haben die Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung selbst zu tragen.

2.) Dem Revisionsrekurs der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner wird Folge gegeben. Der angefochtene Sachbeschluß wird aufgehoben. Die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung an das Rekursgericht zurückverwiesen.

Die Kosten des Revisionsrekurses der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Schon im Jahr 1985 beantragten die Eigentümer der Liegenschaft *****, die Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß § 18 MRG zur Deckung von Erhaltungsarbeiten im Umfang von S 2,924.867,50. Da die Schlichtungsstelle innerhalb von 3 Monaten keine Entscheidung gefällt hatte, riefen die Antragsteller das Gericht an. Diesen Antrag zogen sie am 19.2.1986 unter gleichzeitiger Erklärung, einen Antrag nach § 18a MRG zu stellen und die Einhebung eines "vorläufigen Vielfachen für die Dauer von 3 Jahren ab 1.4.1986" zu beantragen, zurück. Mit Sachbeschluß vom 30.4.1986 bewilligte das Erstgericht eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse. Diese Entscheidung wurde aus Anlaß des Rekurses eines Teiles der Mieter mit Beschluß des Rekursgerichtes vom 27.8.1987 als nichtig aufgehoben und der Antrag auf Fällung einer Grundsatzentscheidung gemäß § 18a MRG zurückgewiesen. Am 27.3.1987 wandten sich die Antragsteller erneut an die Schlichtungsstelle und begehrten eine "§ 18 MRG-Endabrechnung", welchen Antrag sie letztendlich am 10.11.1987 ebenfalls zurückzogen. Anhängig blieb bei der Schlichtungsstelle ein am 9.11.1987 gestellter Antrag gemäß § 18 MRG, der nur mehr Bauarbeiten im Zusammenhang mit einer Kanalsanierung im Umfang von S 81.360,- zum Gegenstand hatte. Dieses Verfahren zogen die Antragsteller gemäß § 40 Abs 2 MRG zu Gericht ab. Dieser Antrag ist Grundlage des gegenständlichen Verfahrens.Schon im Jahr 1985 beantragten die Eigentümer der Liegenschaft *****, die Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß Paragraph 18, MRG zur Deckung von Erhaltungsarbeiten im Umfang von S 2,924.867,50. Da die Schlichtungsstelle innerhalb von 3 Monaten keine Entscheidung gefällt hatte, riefen die Antragsteller das Gericht an. Diesen Antrag zogen sie am 19.2.1986 unter gleichzeitiger Erklärung, einen Antrag nach Paragraph 18 a, MRG zu stellen und die Einhebung eines "vorläufigen Vielfachen für die Dauer von 3 Jahren ab 1.4.1986" zu beantragen, zurück. Mit Sachbeschluß vom 30.4.1986 bewilligte das Erstgericht eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse. Diese Entscheidung wurde aus Anlaß des Rekurses eines Teiles der Mieter mit Beschluß des Rekursgerichtes vom 27.8.1987 als nichtig aufgehoben und der Antrag auf Fällung einer Grundsatzentscheidung gemäß Paragraph 18 a, MRG zurückgewiesen. Am 27.3.1987 wandten sich die Antragsteller erneut an die Schlichtungsstelle und begehrten eine "§ 18 MRG-Endabrechnung", welchen Antrag sie letztendlich am 10.11.1987 ebenfalls zurückzogen. Anhängig blieb bei der Schlichtungsstelle ein am 9.11.1987 gestellter Antrag gemäß Paragraph 18, MRG, der nur mehr Bauarbeiten im Zusammenhang mit einer Kanalsanierung im Umfang von S 81.360,- zum Gegenstand hatte. Dieses Verfahren zogen die Antragsteller gemäß Paragraph 40, Absatz 2, MRG zu Gericht ab. Dieser Antrag ist Grundlage des gegenständlichen Verfahrens.

Mit Sachbeschluß vom 18.9.1988 (ON 13) sprach das Erstgericht gemäß § 18a Abs 1 MRG zunächst aus, daß jene auf Grund eines Bauauftrages durchzuführenden Baumeisterarbeiten am Kanal, deren Kosten laut Kostenvoranschlag nach Prüfung durch die MA 25 S 81.360,- betragen, eine Erhöhung der Hauptmietzinse sämtlicher Bestandobjekte im Hause dem Grunde nach rechtfertigen, und erklärte gemäß § 18a Abs 2 MRG vorbehaltlich einer näheren Überprüfung im Verfahren für die Zeit vom 1.1.1989 bis 31.12.1990 eine vorläufige Anhebung der Hauptmietzinse im Ausmaß von S 33,90 pro Quadratmeter über dem Kategoriezins für zulässig. Am 14.10.1991 bewilligte das Erstgericht zu ON 61a für die Zeit vom 1.10.1991 bis 31.12.1992 eine vorläufige Anhebung der Hauptmietzinse im Ausmaß von S 28,07 pro Quadratmeter über dem Kategoriezins, wobei es neuerlich die Baumeisterarbeiten am Kanal im Umfang von S 81.360,- als die Erhöhung dem Grunde nach rechtfertigend erklärte. Unter abermaliger Wiederholung der Grundsatzentscheidung verlängerte das Erstgericht mit seinem Sachbeschluß vom 5.2.1993 (ON 76) die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse im zuletzt genannten Umfang für die Zeit vom 1.1.1993 bis 31.12.1993 und letztendlich nochmals mit Sachbeschluß vom 31.12.1993 für den Zeitraum vom 1.1.1994 bis 31.12.1994 (ON 94, auch hier unter nochmaliger Wiederholung der Grundsatzentscheidung). Sämtliche der genannten Sachbeschlüsse erwuchsen in Rechtskraft.Mit Sachbeschluß vom 18.9.1988 (ON 13) sprach das Erstgericht gemäß Paragraph 18 a, Absatz eins, MRG zunächst aus, daß jene auf Grund eines Bauauftrages durchzuführenden Baumeisterarbeiten am Kanal, deren Kosten laut Kostenvoranschlag nach Prüfung durch die MA 25 S 81.360,- betragen, eine Erhöhung der Hauptmietzinse sämtlicher Bestandobjekte im Hause dem Grunde nach rechtfertigen, und erklärte gemäß Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG vorbehaltlich einer näheren Überprüfung im Verfahren für die Zeit vom 1.1.1989 bis 31.12.1990 eine vorläufige Anhebung der Hauptmietzinse im Ausmaß von S 33,90 pro Quadratmeter über dem Kategoriezins für zulässig. Am 14.10.1991 bewilligte das Erstgericht zu ON 61a für die Zeit vom 1.10.1991 bis 31.12.1992 eine vorläufige Anhebung der Hauptmietzinse im Ausmaß von S 28,07 pro Quadratmeter über dem Kategoriezins, wobei es neuerlich die Baumeisterarbeiten am Kanal im Umfang von S 81.360,- als die Erhöhung dem Grunde nach rechtfertigend erklärte. Unter abermaliger Wiederholung der Grundsatzentscheidung verlängerte das Erstgericht mit seinem Sachbeschluß vom 5.2.1993 (ON 76) die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse im zuletzt genannten Umfang für die Zeit vom 1.1.1993 bis 31.12.1993 und letztendlich nochmals mit Sachbeschluß vom 31.12.1993 für den Zeitraum vom 1.1.1994 bis 31.12.1994 (ON 94, auch hier unter nochmaliger Wiederholung der Grundsatzentscheidung). Sämtliche der genannten Sachbeschlüsse erwuchsen in Rechtskraft.

Mit Sachbeschluß vom 30.9.1993 (ON 82) erklärte das Erstgericht zunächst in Punkt I.) des Spruches Erhaltungsarbeiten im Umfang von S 1,913.364,54 für die Erhöhung der Hauptmietzinse sämtlicher Bestandobjekte dem Grunde nach rechtfertigend und setzte in Punkt II.) die endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse für den Zeitraum vom 1.6.1987 bis 31.5.1997 im Ausmaß von S 26,96 pro Quadratmeter der Nutzfläche über dem Kategoriemietzins fest. Während bei der (1.) Festsetzung der vorläufigen Erhöhung sämtliche Wohnungen der Ausstattungskategorie D zugeordnet wurden, legte das Erstgericht seiner nunmehrigen Berechnung bei den Wohnungen top Nr.3, 4 und 16 die Ausstattungskategorie A, sowie bei über den Wohnungen top Nr.4 und 16 jeweils andere Nutzflächen zugrunde. Die Änderung der Ausstattungskategorie sowie der Nutzfläche hatte sich auf Grund eines Mieterwechsels bzw. infolge von Umbauarbeiten in den genannten Wohnungen während der Anhängigkeit des Verfahrens ergeben. Bei seinen Berechnungen ging das Erstgericht vom Hauptmietzinspassivum zum Stichtag 30.4.1986 aus. Die nach dem WSG mögliche Förderung müßten sich die Antragsteller anrechnen lassen. Gemäß den Bestimmungen des WSG BGBl 483/1984 und der hiezu ergangenen Verordnungen des Landes Wien LGBl 18/1985 und 33/1987 bestehe die Möglichkeit einer Förderung reiner Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 3 MRG in Gebäuden, in denen Wohnungen der Ausstattungskategorie C und D überwiegen. Nach ständiger Rechtsprechung dürfe die Überwälzung der Erhaltungsaufwendungen auf die Mieter nur in der Weise erfolgen, daß die die Mieter am wenigsten belastende Art der Finanzierung einer Erhöhung der Hauptmietzinse nach §§ 18 und 19 MRG zugrundezulegen sei. Da die Voraussetzungen für die Gewährung dieser Form der Förderung im gegenständlichen Haus erfüllt seien, sei die potentiell mögliche "Erhaltungsförderung", die die Parteien in ihrem einvernehmlichen Antrag vom 4.5.1993 der Höhe nach ausdrücklich zugestanden hätten, in Abzug zu bringen. Das Erstgericht gelangte schließlich zu einer Erhöhung von S 26,96 pro Quadratmeter der Nutzfläche.Mit Sachbeschluß vom 30.9.1993 (ON 82) erklärte das Erstgericht zunächst in Punkt römisch eins.) des Spruches Erhaltungsarbeiten im Umfang von S 1,913.364,54 für die Erhöhung der Hauptmietzinse sämtlicher Bestandobjekte dem Grunde nach rechtfertigend und setzte in Punkt römisch zwei.) die endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse für den Zeitraum vom 1.6.1987 bis 31.5.1997 im Ausmaß von S 26,96 pro Quadratmeter der Nutzfläche über dem Kategoriemietzins fest. Während bei der (1.) Festsetzung der vorläufigen Erhöhung sämtliche Wohnungen der Ausstattungskategorie D zugeordnet wurden, legte das Erstgericht seiner nunmehrigen Berechnung bei den Wohnungen top Nr.3, 4 und 16 die Ausstattungskategorie A, sowie bei über den Wohnungen top Nr.4 und 16 jeweils andere Nutzflächen zugrunde. Die Änderung der Ausstattungskategorie sowie der Nutzfläche hatte sich auf Grund eines Mieterwechsels bzw. infolge von Umbauarbeiten in den genannten Wohnungen während der Anhängigkeit des Verfahrens ergeben. Bei seinen Berechnungen ging das Erstgericht vom Hauptmietzinspassivum zum Stichtag 30.4.1986 aus. Die nach dem WSG mögliche Förderung müßten sich die Antragsteller anrechnen lassen. Gemäß den Bestimmungen des WSG Bundesgesetzblatt 483 aus 1984, und der hiezu ergangenen Verordnungen des Landes Wien Landesgesetzblatt 18 aus 1985, und 33 aus 1987, bestehe die Möglichkeit einer Förderung reiner Erhaltungsarbeiten im Sinne des Paragraph 3, MRG in Gebäuden, in denen Wohnungen der Ausstattungskategorie C und D überwiegen. Nach ständiger Rechtsprechung dürfe die Überwälzung der Erhaltungsaufwendungen auf die Mieter nur in der Weise erfolgen, daß die die Mieter am wenigsten belastende Art der Finanzierung einer Erhöhung der Hauptmietzinse nach Paragraphen 18 und 19 MRG zugrundezulegen sei. Da die Voraussetzungen für die Gewährung dieser Form der Förderung im gegenständlichen Haus erfüllt seien, sei die potentiell mögliche "Erhaltungsförderung", die die Parteien in ihrem einvernehmlichen Antrag vom 4.5.1993 der Höhe nach ausdrücklich zugestanden hätten, in Abzug zu bringen. Das Erstgericht gelangte schließlich zu einer Erhöhung von S 26,96 pro Quadratmeter der Nutzfläche.

Das Rekursgericht behob aus Anlaß der Rekurse der Antragsteller und der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner zunächst Punkt I.) des erstgerichtlichen Sachbeschlusses.Das Rekursgericht behob aus Anlaß der Rekurse der Antragsteller und der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner zunächst Punkt römisch eins.) des erstgerichtlichen Sachbeschlusses.

Die vom Erstgericht hier angeführten Arbeiten mit einem Gesamtkostenvolumen von S 1,913.364,54 seien niemals antragsgegenständlich gewesen. Sie seien vielmehr Inhalt des durch Antragsrückziehung beendeten Verfahrens gewesen. Die die Grundlage der Mietzinserhöhung bildenden Erhaltungsarbeiten seien hier ausschließlich die Baumeisterarbeiten am Kanal im Umfang von S 81.360,-. Daß diese Erhaltungsarbeiten die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigen, sei in diesem Verfahren ohnehin bereits viermal rechtskräftig ausgesprochen worden. Einer neuerlichen Wiederholung der Grundsatzentscheidung nach § 18 Abs 1 MRG bedürfe es nicht. Die abschließende Entscheidung könne sich daher auf die Festsetzung der endgültigen Mietzinserhöhung nach § 18a Abs 2 MRG beschränken.Die vom Erstgericht hier angeführten Arbeiten mit einem Gesamtkostenvolumen von S 1,913.364,54 seien niemals antragsgegenständlich gewesen. Sie seien vielmehr Inhalt des durch Antragsrückziehung beendeten Verfahrens gewesen. Die die Grundlage der Mietzinserhöhung bildenden Erhaltungsarbeiten seien hier ausschließlich die Baumeisterarbeiten am Kanal im Umfang von S 81.360,-. Daß diese Erhaltungsarbeiten die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigen, sei in diesem Verfahren ohnehin bereits viermal rechtskräftig ausgesprochen worden. Einer neuerlichen Wiederholung der Grundsatzentscheidung nach Paragraph 18, Absatz eins, MRG bedürfe es nicht. Die abschließende Entscheidung könne sich daher auf die Festsetzung der endgültigen Mietzinserhöhung nach Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG beschränken.

Im übrigen gab das Rekursgericht dem Rekurs der Antragsteller nicht, dem der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner teilweise Folge und änderte den angefochtenen Sachbeschluß unter Zugrundelegung einer Erhöhung um S 23,28 pro Quadratmeter (für die Zeit vom 1.6.1987 bis 31.5.1997) ab. Der ordentliche Revisionsrekurs wurde für zulässig erklärt.

Zum Rekurs der Antragsteller führte das Rekursgericht aus, es sei nicht relevant, ob die Antragsteller subjektiv der Meinung gewesen seien, es bestünde keine Förderungsmöglichkeit. Die Antragsteller wiesen durchaus mit Recht darauf hin, daß bis zur Zusicherung der Förderung durch das Amt der Wiener Landesregierung kein Rechtsanspruch auf Förderung nach dem WSG bestehe. Daß die Voraussetzungen für die Förderung reiner Erhaltungsarbeiten (vor ihrer Durchführung) objektiv gegeben gewesen seien, sei jedoch unstrittig. Das Verfahren habe auch ergeben, daß die Erlangung der Erhaltungsförderung bei rechtzeitiger Antragstellung vor Durchführung der Arbeiten möglich gewesen wäre. Es sei darüber hinaus gerichtsbekannt, daß Förderungsansuchen, die die Voraussetzungen erfüllten und die rechtzeitig vor Durchführung der Arbeiten gestellt würden, praktisch ausnahmslos stattgegeben werde. Da der Vermieter die günstigste zumutbare Möglichkeit der Fremdfinanzierung wählen müsse, habe er sich auch - in zumutbarem Ausmaß - um mögliche Förderung zu bemühen (MietSlg 36.581/56). Zumutbar sei sie dann, wenn sie einerseits in einer angemessenen Zeit gewährt werde (also während des Verfahrens, wenn der Vermieter wenigstens gleichzeitig mit der Antragstellung ein entsprechendes Ansuchen an die Förderstelle gerichtet habe), andererseits nicht Auflagen im MRG nicht vorgesehene Belastungen und Beschränkungen auferlegten (etwa die Verpflichtung zusätzlicher Verbesserungen oder zur öffentlichen Ausschreibung mit Tragung der damit verbundenen Kosten, Veräußerungsverbot, Verbot auch bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 16 Abs 1 MRG einen angemessenen Mietzins zu vereinbaren udgl; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 3 zu § 18 MRG). Im Gegensatz zur Sockelsanierung sehe die Förderung reiner Erhaltungsarbeiten nach § 3 MRG keine derartigen Beschränkungen des Vermieters vor. Die Antragsteller hätten sich daher mit einem entsprechenden Förderungsansuchen um die Gewährung der Erhaltungsförderung bemühen müssen. Daß sie zum damaligen Zeitpunkt nicht über das Förderungsrecht informiert gewesen seien, ihnen möglicherweise auch bei Gericht eine irreführende Auskunft über die Förderbarkeit gegeben worden sei, vermöge sie nicht zu entlasten. Selbst wenn ihre Unkenntnis des Förderungsrechtes entschuldbar erscheinen möge, wäre nämlich nicht einzusehen, weshalb nun die Mieter des Hauses die finanzielle Mehrbelastung infolge dieses Versäumnisses tragen sollten. Die Unterlassung eines rechtzeitigen Förderungsansuchens möge unverschuldet sein, sie sei aber jedenfalls der Sphäre des Vermieters zuzurechnen. Nur wenn der Vermieter nachzuweisen vermöge, daß er sich rechtzeitig um eine mögliche Förderung bemüht habe und sie dennoch nicht gewährt worden sei, könne das volle monatliche Deckungserfordernis auf die Mieter überwälzt werden. Andernfalls seien die Annuitätenzuschüsse, die erlangt hätten werden können, entsprechend zu berücksichtigen, wie es das Erstgericht getan habe.Zum Rekurs der Antragsteller führte das Rekursgericht aus, es sei nicht relevant, ob die Antragsteller subjektiv der Meinung gewesen seien, es bestünde keine Förderungsmöglichkeit. Die Antragsteller wiesen durchaus mit Recht darauf hin, daß bis zur Zusicherung der Förderung durch das Amt der Wiener Landesregierung kein Rechtsanspruch auf Förderung nach dem WSG bestehe. Daß die Voraussetzungen für die Förderung reiner Erhaltungsarbeiten (vor ihrer Durchführung) objektiv gegeben gewesen seien, sei jedoch unstrittig. Das Verfahren habe auch ergeben, daß die Erlangung der Erhaltungsförderung bei rechtzeitiger Antragstellung vor Durchführung der Arbeiten möglich gewesen wäre. Es sei darüber hinaus gerichtsbekannt, daß Förderungsansuchen, die die Voraussetzungen erfüllten und die rechtzeitig vor Durchführung der Arbeiten gestellt würden, praktisch ausnahmslos stattgegeben werde. Da der Vermieter die günstigste zumutbare Möglichkeit der Fremdfinanzierung wählen müsse, habe er sich auch - in zumutbarem Ausmaß - um mögliche Förderung zu bemühen (MietSlg 36.581/56). Zumutbar sei sie dann, wenn sie einerseits in einer angemessenen Zeit gewährt werde (also während des Verfahrens, wenn der Vermieter wenigstens gleichzeitig mit der Antragstellung ein entsprechendes Ansuchen an die Förderstelle gerichtet habe), andererseits nicht Auflagen im MRG nicht vorgesehene Belastungen und Beschränkungen auferlegten (etwa die Verpflichtung zusätzlicher Verbesserungen oder zur öffentlichen Ausschreibung mit Tragung der damit verbundenen Kosten, Veräußerungsverbot, Verbot auch bei Vorliegen der Voraussetzungen des Paragraph 16, Absatz eins, MRG einen angemessenen Mietzins zu vereinbaren udgl; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 3 zu Paragraph 18, MRG). Im Gegensatz zur Sockelsanierung sehe die Förderung reiner Erhaltungsarbeiten nach Paragraph 3, MRG keine derartigen Beschränkungen des Vermieters vor. Die Antragsteller hätten sich daher mit einem entsprechenden Förderungsansuchen um die Gewährung der Erhaltungsförderung bemühen müssen. Daß sie zum damaligen Zeitpunkt nicht über das Förderungsrecht informiert gewesen seien, ihnen möglicherweise auch bei Gericht eine irreführende Auskunft über die Förderbarkeit gegeben worden sei, vermöge sie nicht zu entlasten. Selbst wenn ihre Unkenntnis des Förderungsrechtes entschuldbar erscheinen möge, wäre nämlich nicht einzusehen, weshalb nun die Mieter des Hauses die finanzielle Mehrbelastung infolge dieses Versäumnisses tragen sollten. Die Unterlassung eines rechtzeitigen Förderungsansuchens möge unverschuldet sein, sie sei aber jedenfalls der Sphäre des Vermieters zuzurechnen. Nur wenn der Vermieter nachzuweisen vermöge, daß er sich rechtzeitig um eine mögliche Förderung bemüht habe und sie dennoch nicht gewährt worden sei, könne das volle monatliche Deckungserfordernis auf die Mieter überwälzt werden. Andernfalls seien die Annuitätenzuschüsse, die erlangt hätten werden können, entsprechend zu berücksichtigen, wie es das Erstgericht getan habe.

Zum Rekurs der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner vertrat das Rekursgericht folgende Auffassung:

§ 19 Abs 3 MRG sehe vor, daß im Falle eines Vorbehaltes der Überprüfung der von den Mietern gegen die Hauptmietzinsabrechnung der vorausgegangenen 10 Kalenderjahre erhobenen Einwendungen nach § 18 Abs 4 MRG oder im Falle einer Änderung der veranschlagte Kosten der zur Tilgung des Deckungserfordernis notwendige erhöhte Hauptmietzins neu zu berechnen und für die restliche Dauer des Verteilungszeitraumes dementsprechend zu erhöhen oder zu senken sei. In beiden Fällen, sowohl im Falle des Vorbehaltes der Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung nach § 18 Abs 4 MRG als auch im Falle einer Veränderung der veranschlagten Kosten liege bereits eine Entscheidung über die Erhöhung der Hauptmietzinse für den gesamten Verteilungszeitraum, dessen Beginn und Ende bereits determiniert seien, vor. Die bisher in diesem Verfahren ergangenen Entscheidungen seien jedoch weder solche nach § 18 Abs 2 und 3 MRG noch nach § 18 Abs 4 MRG, sondern Grundsatzentscheidungen mit einer vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse nach § 18a Abs 1 und 2 MRG gewesen. Die endgültige Festsetzung der Erhöhung erfolge hier nicht nach § 19 Abs 3 MRG, sondern nach § 18a Abs 2 zweiter und dritter Satz MRG. Nachdem Beginn und Ausmaß der vorläufigen Erhöhung unter Berücksichtigung der bereits vorliegenden Verfahrensergebnisse so festzusetzen seien, daß sie das in der endgültigen Erhöhung voraussichtlich sich ergebende Ausmaß nicht überstiegen, und dann, wenn der Entscheidung über die endgültige Mietzinserhöhung bei einzelnen Mietgegenständen andere Ausstattungskategorien zugrundegelegt würden, als in der vorläufigen Mietzinserhöhung, der Hauptmieter den sich daraus ergebenden Differenzbetrag nachzuzahlen habe bzw ihm der übersteigende Betrag zurückzuerstatten sei, könne diese Bestimmung nur dahingehend verstanden werden, daß hier eine Neuberechnung über den gesamten Verteilungszeitraum zu erfolgen habe. Zum einen sei hier eine Verteilung für den "restlichen Verteilungszeitraum" im Gegensatz zu § 19 Abs 3 MRG nicht angeordnet, zum anderen sei durch die vorangehenden Entscheidungen über vorläufige Mietzinserhöhungen ein Verteilungszeitraum auch noch gar nicht determiniert. So meinten auch Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 5 zu § 18 MRG, daß der Verteilungszeitraum im Falle einer Neuberechnung nach § 19 Abs 3 MRG nicht berührt werde, da diese nur für den restlichen Teil des von vornherein festgesetzten Verteilungszeitraumes vorgenommen werde. Durch eine Grundsatzentscheidung nach § 18a Abs 1 MRG mit oder ohne vorläufiger Erhöhung nach § 18a Abs 2 MRG werde zwar die Dauer des Verteilungszeitraumes, nicht aber sein Beginn festgelegt. Es sei daher unrichtig, daß der Beginn des Verteilungszeitraumes zwangsläufig mit dem Beginn der vorläufigen Erhöhung am 1.1.1989 fixiert wäre, allerdings habe der Verteilungszeitraum notwendig jene Zeiträume zu umfassen, für die bereits die Einhebung vorläufig erhöhter Hauptmietzinse bewilligt worden sei. Nachdem nun § 18a Abs 2 MRG ausdrücklich anordne, daß bei Veränderung der Ausstattungskategorien Differenzbeträge nachzuzahlen bzw. zurückzuerstatten seien, und die vorläufige Erhöhung überhaupt so zu bemessen sei, daß sie tunlichst das Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht überschreite, liege der Bestimmung offenbar der Gedanke zugrunde, daß die Neuberechnung den gesamten Verteilungszeitraum zu erfassen habe, weil sich sonst niemals nachzuzahlende oder zurückzuerstattende Differenzbeträge ergeben könnten. Es wäre wohl auch im Verhältnis der Mieter untereinander unbillig und nicht einzusehen, weshalb ein Mieter, dessen Wohnung vorläufig in eine niedrigere Ausstattungskategorie eingeordnet worden sei, letztendlich zu Lasten der übrigen nur für den restlichen Teil des Verteilungszeitraumes erhöhten Hauptmietzins entsprechend der richtigen höheren Ausstattungskategorie zu zahlen hätte. Davon ausgehend sei daher die endgültige Erhöhung für einen 10jährigen Verteilungszeitraum neu zu berechnen, der jedenfalls spätestens mit dem 1.1.1989 zu beginnen habe. Ein späterer Verrechnungsstichtag als der 31.12.1988 komme daher überhaupt nicht in Betracht. Den rekurswerbenden Mietern sei allerdings insofern beizupflichten, als es gewiß eine nicht unbeträchtliche wirtschaftliche Belastung darstelle, den Beginn des Verrechnungszeitraumes noch früher anzusetzen und damit den Mietern zusätzliche Nachzahlungen für 1 Jahr und 7 Monate aufzubürden. Das hätten sie sich jedoch selbst zuzuschreiben. Sie selbst hätten mit ihrem Schriftsatz ON 74 übereinstimmend mit den Antragstellern den Stichtag 31.5.1987 gewählt und damit begründet, daß laut Bank per 30.11.1987 mit der Darlehenstilgung begonnen werden sollte. Auch wenn die Mietzinseinnahmen bis 31.5.1993 bekanntgegeben und ein Tilgungsplan vorgelegt worden sei, hätten die rekurswerbenden Mieter in Übereinstimmung mit den Antragstellern auch noch in ihrem Schriftsatz ON 79 die Berechnung des Gesamterfordernisses unter Zugrundelegung des Stichtages 31.5.1987 beantragt. Wenn das Erstgericht in seiner Entscheidung der von beiden Seiten übereinstimmend vorgeschlagenen Berechnung gefolgt sei, dürften sich die rekurswerbenden Antragsgegner dadurch nicht beschwert erachten.Paragraph 19, Absatz 3, MRG sehe vor, daß im Falle eines Vorbehaltes der Überprüfung der von den Mietern gegen die Hauptmietzinsabrechnung der vorausgegangenen 10 Kalenderjahre erhobenen Einwendungen nach Paragraph 18, Absatz 4, MRG oder im Falle einer Änderung der veranschlagte Kosten der zur Tilgung des Deckungserfordernis notwendige erhöhte Hauptmietzins neu zu berechnen und für die restliche Dauer des Verteilungszeitraumes dementsprechend zu erhöhen oder zu senken sei. In beiden Fällen, sowohl im Falle des Vorbehaltes der Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung nach Paragraph 18, Absatz 4, MRG als auch im Falle einer Veränderung der veranschlagten Kosten liege bereits eine Entscheidung über die Erhöhung der Hauptmietzinse für den gesamten Verteilungszeitraum, dessen Beginn und Ende bereits determiniert seien, vor. Die bisher in diesem Verfahren ergangenen Entscheidungen seien jedoch weder solche nach Paragraph 18, Absatz 2 und 3 MRG noch nach Paragraph 18, Absatz 4, MRG, sondern Grundsatzentscheidungen mit einer vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse nach Paragraph 18 a, Absatz eins und 2 MRG gewesen. Die endgültige Festsetzung der Erhöhung erfolge hier nicht nach Paragraph 19, Absatz 3, MRG, sondern nach Paragraph 18 a, Absatz 2, zweiter und dritter Satz MRG. Nachdem Beginn und Ausmaß der vorläufigen Erhöhung unter Berücksichtigung der bereits vorliegenden Verfahrensergebnisse so festzusetzen seien, daß sie das in der endgültigen Erhöhung voraussichtlich sich ergebende Ausmaß nicht überstiegen, und dann, wenn der Entscheidung über die endgültige Mietzinserhöhung bei einzelnen Mietgegenständen andere Ausstattungskategorien zugrundegelegt würden, als in der vorläufigen Mietzinserhöhung, der Hauptmieter den sich daraus ergebenden Differenzbetrag nachzuzahlen habe bzw ihm der übersteigende Betrag zurückzuerstatten sei, könne diese Bestimmung nur dahingehend verstanden werden, daß hier eine Neuberechnung über den gesamten Verteilungszeitraum zu erfolgen habe. Zum einen sei hier eine Verteilung für den "restlichen Verteilungszeitraum" im Gegensatz zu Paragraph 19, Absatz 3, MRG nicht angeordnet, zum anderen sei durch die vorangehenden Entscheidungen über vorläufige Mietzinserhöhungen ein Verteilungszeitraum auch noch gar nicht determiniert. So meinten auch Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 5 zu Paragraph 18, MRG, daß der Verteilungszeitraum im Falle einer Neuberechnung nach Paragraph 19, Absatz 3, MRG nicht berührt werde, da diese nur für den restlichen Teil des von vornherein festgesetzten Verteilungszeitraumes vorgenommen werde. Durch eine Grundsatzentscheidung nach Paragraph 18 a, Absatz eins, MRG mit oder ohne vorläufiger Erhöhung nach Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG werde zwar die Dauer des Verteilungszeitraumes, nicht aber sein Beginn festgelegt. Es sei daher unrichtig, daß der Beginn des Verteilungszeitraumes zwangsläufig mit dem Beginn der vorläufigen Erhöhung am 1.1.1989 fixiert wäre, allerdings habe der Verteilungszeitraum notwendig jene Zeiträume zu umfassen, für die bereits die Einhebung vorläufig erhöhter Hauptmietzinse bewilligt worden sei. Nachdem nun Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG ausdrücklich anordne, daß bei Veränderung der Ausstattungskategorien Differenzbeträge nachzuzahlen bzw. zurückzuerstatten seien, und die vorläufige Erhöhung überhaupt so zu bemessen sei, daß sie tunlichst das Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht überschreite, liege der Bestimmung offenbar der Gedanke zugrunde, daß die Neuberechnung den gesamten Verteilungszeitraum zu erfassen habe, weil sich sonst niemals nachzuzahlende oder zurückzuerstattende Differenzbeträge ergeben könnten. Es wäre wohl auch im Verhältnis der Mieter untereinander unbillig und nicht einzusehen, weshalb ein Mieter, dessen Wohnung vorläufig in eine niedrigere Ausstattungskategorie eingeordnet worden sei, letztendlich zu Lasten der übrigen nur für den restlichen Teil des Verteilungszeitraumes erhöhten Hauptmietzins entsprechend der richtigen höheren Ausstattungskategorie zu zahlen hätte. Davon ausgehend sei daher die endgültige Erhöhung für einen 10jährigen Verteilungszeitraum neu zu berechnen, der jedenfalls spätestens mit dem 1.1.1989 zu beginnen habe. Ein späterer Verrechnungsstichtag als der 31.12.1988 komme daher überhaupt nicht in Betracht. Den rekurswerbenden Mietern sei allerdings insofern beizupflichten, als es gewiß eine nicht unbeträchtliche wirtschaftliche Belastung darstelle, den Beginn des Verrechnungszeitraumes noch früher anzusetzen und damit den Mietern zusätzliche Nachzahlungen für 1 Jahr und 7 Monate aufzubürden. Das hätten sie sich jedoch selbst zuzuschreiben. Sie selbst hätten mit ihrem Schriftsatz ON 74 übereinstimmend mit den Antragstellern den Stichtag 31.5.1987 gewählt und damit begründet, daß laut Bank per 30.11.1987 mit der Darlehenstilgung begonnen werden sollte. Auch wenn die Mietzinseinnahmen bis 31.5.1993 bekanntgegeben und ein Tilgungsplan vorgelegt worden sei, hätten die rekurswerbenden Mieter in Übereinstimmung mit den Antragstellern auch noch in ihrem Schriftsatz ON 79 die Berechnung des Gesamterfordernisses unter Zugrundelegung des Stichtages 31.5.1987 beantragt. Wenn das Erstgericht in seiner Entscheidung der von beiden Seiten übereinstimmend vorgeschlagenen Berechnung gefolgt sei, dürften sich die rekurswerbenden Antragsgegner dadurch nicht beschwert erachten.

Das Rekursgericht legte seiner Berechnung schließlich den Hauptmietzinsabgang per 30.4.1986 (= per 31.5.1987) zugrunde und gelangte zu einer monatlichen Belastung von S 23,28 pro Quadratmeter.

Die Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO seien gegeben. Einerseits sei die Frage, ob auch eine zwar mögliche, tatsächlich aber nicht gewährte Förderung bei der Errechnung des monatlichen Deckungserfordernisses so zu berücksichtigen sei, als wäre sie gewährt worden, noch nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen worden, andererseits erscheine auch die Frage der Festsetzung des Verteilungszeitraumes und der Neuberechnung bei endgültiger Festsetzung des erhöhten Hauptmietzinses nach § 18a MRG noch nicht durch höchstgerichtliche Entscheidungen abgeklärt.Die Voraussetzungen des Paragraph 528, Absatz eins, ZPO seien gegeben. Einerseits sei die Frage, ob auch eine zwar mögliche, tatsächlich aber nicht gewährte Förderung bei der Errechnung des monatlichen Deckungserfordernisses so zu berücksichtigen sei, als wäre sie gewährt worden, noch nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen worden, andererseits erscheine auch die Frage der Festsetzung des Verteilungszeitraumes und der Neuberechnung bei endgültiger Festsetzung des erhöhten Hauptmietzinses nach Paragraph 18 a, MRG noch nicht durch höchstgerichtliche Entscheidungen abgeklärt.

Gegen diese Rekursentscheidung richten sich die Revisionsrekurse der Antragsteller und der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner; es werden jeweils Abänderungsanträge gestellt. Die Antragsgegner haben eine Revisionsrekursbeantwortung erstattet, in der sie beantragen, dem Revisionsrekurs der Antragsteller nicht Folge zu geben. Die Antragsteller haben keine Revisionsrekursbeantwortung eingebracht.

Zum Revisionsrekurs der Antragsteller:

Der erkennende Senat hat bereits ausgesprochen, daß der Vermieter bei der Fremdfinanzierung eines sonst nicht gedeckten Erhaltungsaufwandes die günstigste ihm zumutbare Variante zu wählen hat; er muß sich also auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln bemühen. Daher ist bei der Errechnung des monatlichen Deckungserfordernisses im Rahmen der Mietzinserhöhung die Annuitätenkomponente zur Finanzierung des eigentlichen Erhaltungsaufwandes mit dem Betrag einzusetzen, der bei widmungsgemäßen Einsatz der Förderungsmittel tatsächlich aufzubringen ist (WoBl 1992, 153/110; vgl LGZ Wien MietSlg 36.581/56; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 18 MRG Rz 3).Der erkennende Senat hat bereits ausgesprochen, daß der Vermieter bei der Fremdfinanzierung eines sonst nicht gedeckten Erhaltungsaufwandes die günstigste ihm zumutbare Variante zu wählen hat; er muß sich also auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln bemühen. Daher ist bei der Errechnung des monatlichen Deckungserfordernisses im Rahmen der Mietzinserhöhung die Annuitätenkomponente zur Finanzierung des eigentlichen Erhaltungsaufwandes mit dem Betrag einzusetzen, der bei widmungsgemäßen Einsatz der Förderungsmittel tatsächlich aufzubringen ist (WoBl 1992, 153/110; vergleiche LGZ Wien MietSlg 36.581/56; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Paragraph 18, MRG Rz 3).

Die Rechtsmeinung des Rekursgerichtes ist durch diese Rechtsprechung gedeckt. Das Erstgericht hat hiezu nach einem umfangreichen Beweisverfahren (unter anderem Vernehmung zuständiger Beamter über die Förderungspraxis) festgestellt, daß die Erlangung einer "Erhaltungsförderung" für die gegenständlichen Erhaltungsarbeiten möglich gewesen wäre; das Rekursgericht hat diese Feststellung übernommen. Soweit die Rechtsmittelwerber das Bestehen einer Förderungsmöglichkeit bestreiten, gehen sie nicht vom festgestellten Sachverhalt aus.

Auch wenn sich die Antragsteller durch eine Äußerung der Verhandlungsrichterin in einem früheren Verfahren von einem geeigneten Ansuchen abhalten ließen, könnte dies nicht zu Lasten der Mieter gehen. Vielmehr ist am Grundsatz festzuhalten, daß die Überwälzung von Erhaltungsarbeiten auf die Mieter nur in der diese wirtschaftlich am wenigsten belastenden Weise erfolgen darf. Da die vom Rekursgericht als erheblich bezeichnete Rechtsfrage vom Obersten Gerichtshof bereits beantwortet worden ist, war der Revisionsrekurs der Antragsteller mangels der Voraussetzungen des (§ 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG in Verbindung mit) § 528 Abs 1 ZPO trotz des - den Obersten Gerichtshof nicht bindenden - Zulässigkeitsausspruches des Rekursgerichtes zurückzuweisen.Auch wenn sich die Antragsteller durch eine Äußerung der Verhandlungsrichterin in einem früheren Verfahren von einem geeigneten Ansuchen abhalten ließen, könnte dies nicht zu Lasten der Mieter gehen. Vielmehr ist am Grundsatz festzuhalten, daß die Überwälzung von Erhaltungsarbeiten auf die Mieter nur in der diese wirtschaftlich am wenigsten belastenden Weise erfolgen darf. Da die vom Rekursgericht als erheblich bezeichnete Rechtsfrage vom Obersten Gerichtshof bereits beantwortet worden ist, war der Revisionsrekurs der Antragsteller mangels der Voraussetzungen des (Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16 bis 18 MRG in Verbindung mit) Paragraph 528, Absatz eins, ZPO trotz des - den Obersten Gerichtshof nicht bindenden - Zulässigkeitsausspruches des Rekursgerichtes zurückzuweisen.

Die Rechtsmittelgegner haben die Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung gemäß § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm §§ 40, 50 ZPO selbst zu tragen, weil sie auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses der Antragsteller nicht hingewiesen haben.Die Rechtsmittelgegner haben die Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung gemäß Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG in Verbindung mit Paragraphen 40, 50, ZPO selbst zu tragen, weil sie auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses der Antragsteller nicht hingewiesen haben.

Zum Revisionsrekurs der rechtsmittelwerbenden Antragsgegner:

Der Revisionsrekurs ist zulässig und im Sinne des im Abänderungsantrag enthaltenen Aufhebungsantrages auch berechtigt.

Die Revisionsrekurswerber wenden sich insbesondere gegen die Auffassung der angefochtenen Entscheidung als einer solchen gemäß § 18a Abs 2 zweiter und dritter Satz MRG, gegen den mit 1.6.1987 und nicht mit 1.1.1989 angenommenen Beginn des Verteilungszeitraumes, gegen die Nichtberücksichtigung der bis 31.5.1993 ergänzten Hauptmietzinsabrechnung, gegen die Rückwirkung nachträglich eingetretener Kategorie- und Nutzflächenänderungen auf den 1.6.1987, obwohl kein Fall "strittiger Kategorien" im Sinne des § 18a Abs 2 dritter Satz MRG vorliege, und gegen die Annahme eines einheitlichen Erhöhungsbetrages über den Gesamtverteilungszeitraum anstelle eines neu errechneten Erhöhungsbetrages für den restlichen Verteilungszeitraum ab 1.6.1993.Die Revisionsrekurswerber wenden sich insbesondere gegen die Auffassung der angefochtenen Entscheidung als einer solchen gemäß Paragraph 18 a, Absatz 2, zweiter und dritter Satz MRG, gegen den mit 1.6.1987 und nicht mit 1.1.1989 angenommenen Beginn des Verteilungszeitraumes, gegen die Nichtberücksichtigung der bis 31.5.1993 ergänzten Hauptmietzinsabrechnung, gegen die Rückwirkung nachträglich eingetretener Kategorie- und Nutzflächenänderungen auf den 1.6.1987, obwohl kein Fall "strittiger Kategorien" im Sinne des Paragraph 18 a, Absatz 2, dritter Satz MRG vorliege, und gegen die Annahme eines einheitlichen Erhöhungsbetrages über den Gesamtverteilungszeitraum anstelle eines neu errechneten Erhöhungsbetrages für den restlichen Verteilungszeitraum ab 1.6.1993.

Hiezu wurde erwogen:

Richtig ist, daß im vorliegenden Fall eine endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse mit Sachbeschluß gemäß den §§ 18, 19 Abs 1 MRG erfolgt ist, dem - innerhalb desselben Verfahrens (WoBl 1991, 237/143) - Zwischenentscheidungen gemäß § 18a MRG vorangegangen sind (vgl zu § 18a MRG auch Würth in Rummel2 §§ 18 bis 19 MRG Rz 10a ff; WoBl 1991, 172/105; WoBl 1992, 155/112, zustimmend Call). Der zweite und der dritte Satz des § 18a Abs 2 MRG bilden - entgegen der Ansicht des Rekursgerichts - nicht schlechthin die Grundlage für die Endentscheidung, sondern nehmen auf diese nur insofern Bezug, als die vorläufige Erhöhung das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht überschreiten soll und als mit der Endentscheidung Differenzen bei der Zugrundelegung von Ausstattungskategorien zu bereinigen sind. Letztere Regelung ist nur für Fälle unveränderter Sachlage und nicht - wie das Rekursgericht offenbar meint - auch bei Sachverhaltsänderungen (hier Änderungen der Ausstattungskategorie einzelner Wohnungen auf Grund eines Mieterwechsels und der Nutzflächen infolge von Umbauarbeiten) während der Anhängigkeit des Verfahrens heranzuziehen (Würth aaO Rz 10d). Solche Sachverhaltsänderungen können nicht (wie in der Rekursentscheidung auf den 1.6.1987) rückwirken, sondern erst bei der nächsten möglichen rechtsgestalteten Entscheidung (vorläufige oder endgültige Erhöhung) berücksichtigt werden (Würth ebendort).Richtig ist, daß im vorliegenden Fall eine endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse mit Sachbeschluß gemäß den Paragraphen 18, 19, Absatz eins, MRG erfolgt ist, dem - innerhalb desselben Verfahrens (WoBl 1991, 237/143) - Zwischenentscheidungen gemäß Paragraph 18 a, MRG vorangegangen sind vergleiche zu Paragraph 18 a, MRG auch Würth in Rummel2 Paragraphen 18 bis 19 MRG Rz 10a ff; WoBl 1991, 172/105; WoBl 1992, 155/112, zustimmend Call). Der zweite und der dritte Satz des Paragraph 18 a, Absatz 2, MRG bilden - entgegen der Ansicht des Rekursgerichts - nicht schlechthin die Grundlage für die Endentscheidung, sondern nehmen auf diese nur insofern Bezug, als die vorläufige Erhöhung das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht überschreiten soll und als mit der Endentscheidung Differenzen bei der Zugrundelegung von Ausstattungskategorien zu bereinigen sind. Letztere Regelung ist nur für Fälle unveränderter Sachlage und nicht - wie das Rekursgericht offenbar meint - auch bei Sachverhaltsänderungen (hier Änderungen der Ausstattungskategorie einzelner Wohnungen auf Grund eines Mieterwechsels und der Nutzflächen infolge von Umbauarbeiten) während der Anhängigkeit des Verfahrens heranzuziehen (Würth aaO Rz 10d). Solche Sachverhaltsänderungen können nicht (wie in der Rekursentscheidung auf den 1.6.1987) rückwirken, sondern erst bei der nächsten möglichen rechtsgestalteten Entscheidung (vorläufige oder endgültige Erhöhung) berücksichtigt werden (Würth ebendort).

Bei der Festlegung des Verteilungszeitraumes ist das Gericht nur insoweit an gesetzliche Vorgaben gebunden, als dieser Zeitraum unmittelbar an den Verrechnungszeitraum anzuschließen hat und 10 Jahre nicht überschreiten darf. Die Festsetzung des Beginns der (auch rückwirkend möglichen) Erhöhung bleibt dem billigen Ermessen des Gerichtes überlassen, wobei vor allem Zweckmäßigkeitsüberlegungen zu beachten sind (Würth aaO Rz 7; MietSlg 41/9; 5 Ob 1065/94). Im Rahmen der Billigkeitserwägungen ist auf die wirtschaftliche Lage der Mieter Bedacht zu nehmen und daher zu vermeiden, daß die Mieter ohne Vorwarnung einen größeren Fehlbetrag auf einmal leisten müssen (MietSlg 41/9).

Dem entspricht die vorinstanzliche Festsetzung des Beginns des Erhöhungszeitraumes mit 1.6.1987 nicht. Die erstmalige Bewilligung zur Einhebung erhöhter Hauptmietzinse erfolgte für den Zeitraum ab 1.1.1989. Zutreffend weisen die Rechtsmittelwerber darauf hin, daß eine "Vorverlegung" zu enormen Nachzahlungsbeträgen führen würde. Daß die Rechtsmittelwerber in Übereinstimmung mit den Antragstellern selbst den Stichtag 31.5.1987 gewählt hätten, trifft insoweit nicht zu, als die Hauptmietzinsabrechnung während des Verfahrens laufend akutualisiert wurde, zuletzt per 31.5.1993 (vgl SZ 60/45 = MietSlg 39/17; Würth aaO Rz 5).Dem entspricht die vorinstanzliche Festsetzung des Beginns des Erhöhungszeitraumes mit 1.6.1987 nicht. Die erstmalige Bewilligung zur Einhebung erhöhter Hauptmietzinse erfolgte für den Zeitraum ab 1.1.1989. Zutreffend weisen die Rechtsmittelwerber darauf hin, daß eine "Vorverlegung" zu enormen Nachzahlungsbeträgen führen würde. Daß die Rechtsmittelwerber in Übereinstimmung mit den Antragstellern selbst den Stichtag 31.5.1987 gewählt hätten, trifft insoweit nicht zu, als die Hauptmietzinsabrechnung während des Verfahrens laufend akutualisiert wurde, zuletzt per 31.5.1993 vergleiche SZ 60/45 = MietSlg 39/17; Würth aaO Rz 5).

Im Hinblick auf den Beginn der vorläufigen Erhöhung mit 1.1.1989 wäre es naheliegend, auch die endgültige Erhöhung mit diesem Zeitpunkt beginnen zu lassen und dementsprechend als maßgeblichen Stichtag den 31.12.1988 anzusehen (wozu Feststellungen fehlen). Hiegegen sprechen aber im vorliegenden Fall die nachträglichen Sachverhaltsänderungen (Ausstattungskategorie, Nutzflächen), die bereits Eingang in die Verlängerung der vorläufigen Erhöhung mit Beschluß vom 14.10.1991 (ON 61a) und in die folgenden Verlängerungen gefunden haben (vgl Würth aaO Rz 10d; vgl auch dessen Anmerkung zu WoBl 1989, 96/47). Es erscheint unter diesen Umständen sachgerecht und im Interesse einer tunlichen Vermeidung von Nachverrechnungen, es hier für die Zeit bis zur einvernehmlich erstellten letzten Aktualisierung der Hauptmietzinsabrechnung per 31.5.1993 bei den vorläufig festgesetzten Erhöhungen, welche unter Berücksichtigung der jeweils eingetretenen Sachverhaltsänderungen erfolgten und als Einnahmen in diese Abrechnung eingeflossen sind, zu belassen und entsprechend dem Begehren der Rechtsmittelwerber, dem die Rechtsmittelgegner nicht widersprochen haben, ab 1.6.1993 eine Neuberechnung der Erhöhungsbeträge vorzunehmen. Da die Rechtsmittelwerber selbst darauf Bedacht nehmen, daß mit dem Verteilungszeitraum für die Erhöhung ab 1.6.1993 eine Gesamtdauer der Erhöhungszeiträume ab 1.1.1989 von 10 Jahren nicht überschritten wird, bestehen auch unter dem Aspekt einer Höchstdauer von 10 Jahren keine Bedenken.Im Hinblick auf den Beginn der vorläufigen Erhöhung mit 1.1.1989 wäre es naheliegend, auch die endgültige Erhöhung mit diesem Zeitpunkt beginnen zu lassen und dementsprechend als maßgeblichen Stichtag den 31.12.1988 anzusehen (wozu Feststellungen fehlen). Hiegegen sprechen aber im vorliegenden Fall die nachträglichen Sachverhaltsänderungen (Ausstattungskategorie, Nutzflächen), die bereits Eingang in die Verlängerung der vorläufigen Erhöhung mit Beschluß vom 14.10.1991 (ON 61a) und in die folgenden Verlängerungen gefunden haben vergleiche Würth aaO Rz 10d; vergleiche auch dessen Anmerkung zu WoBl 1989, 96/47). Es erscheint unter diesen Umständen sachgerecht und im Interesse einer tunlichen Vermeidung von Nachverrechnungen, es hier für die Zeit bis zur einvernehmlich erstellten letzten Aktualisierung der Hauptmietzinsabrechnung per 31.5.1993 bei den vorläufig festgesetzten Erhöhungen, welche unter Berücksichtigung der jeweils eingetretenen Sachverhaltsänderungen erfolgten und als Einnahmen in diese Abrechnung eingeflossen sind, zu belassen und entsprechend dem Begehren der Rechtsmittelwerber, dem die Rechtsmittelgegner nicht widersprochen haben, ab 1.6.1993 eine Neuberechnung der Erhöhungsbeträge vorzunehmen. Da die Rechtsmittelwerber selbst darauf Bedacht nehmen, daß mit dem Verteilungszeitraum für die Erhöhung ab 1.6.1993 eine Gesamtdauer der Erhöhungszeiträume ab 1.1.1989 von 10 Jahren nicht überschritten wird, bestehen auch unter dem Aspekt einer Höchstdauer von 10 Jahren keine Bedenken.

Dem Revisionsrekurs war daher Folge zu geben.

Da die abschließende Entscheidung auf der Grundlage der obigen Ausführungen noch eingehender Berechnungen bedarf, war der angefochtene Beschluß aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Rekursgericht zurückzuverweisen (§ 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG iVm § 528a, § 510 Abs 1 letzter Satz ZPO). Ob dazu eine mündliche Rekursverhandlung notwendig sein wird, obliegt der Beurteilung des Rekursgerichtes.Da die abschließende Entscheidung auf der Grundlage der obigen Ausführungen noch eingehender Berechnungen bedarf, war der angefochtene Beschluß aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Rekursgericht zurückzuverweisen (Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16 bis 18 MRG in Verbindung mit Paragraph 528 a,, Paragraph 510, Absatz eins, letzter Satz ZPO). Ob dazu eine mündliche Rekursverhandlung notwendig sein wird, obliegt der Beurteilung des Rekursgerichtes.

Der Kostenvorbehalt beruht auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm § 52 ZPO.Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG in Verbindung mit Paragraph 52, ZPO.