Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Ulrike W*****, 2. Dr. Brigitte V*****, 3. Hildrun S*****, 4. Dr. Günter F***** und Edeltraud F*****, 5. Alfred R*****, 6. Theresia S*****, 7. Mag. Dr. Eduard H*****, 8. Mag. Andreas und Elfriede H*****, 9. Anna L*****, 10. Walter und Gertrude G*****, 11. Harald L*****, 12. Helga M*****, 13. DI Peter und Ursula P*****, 14. Franz und Ingrid P*****, 15. Dr. Heinrich N*****, 16. Judith W*****, alle vertreten durch Dr. Erich Kadlec, Mag. Christian Weimann, Rechtsanwälte in Wien, 17. Gisela S*****, 18. DI Thomas F*****, beide vertreten durch Dr. Werner Mäntler, Dr. Michael Mäntler, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagte Partei K*****gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Hausmaninger, Herbst, Wietrzyk, Rechtsanwälte-Partnerschaft in Wien, wegen S 3,408.771,53 sA, infolge außerordentlicher und ordentlicher Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgericht vom 25. Juni 1998, GZ 1 R 84/98z-14, womit infolge der Berufungen der Erst- bis 16. Kläger und der beklagten Partei das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 14. Februar 1998, GZ 14 Cg 72/97s-6, teilweise abgeändert wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Beide Revisionen werden zurückgewiesen.

Die beklagte Partei ist schuldig, den 1. bis 15. klagenden Parteien die mit S 42.518,10 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 7.086,35 Umsatzsteuer) und den 17. bis 18. Klägern die mit S 18.892,50 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 1.717,50 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

Da entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts und der Ansicht der Berufungswerberin eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu erkennen ist, kann sich die Zurückweisung des ordentlichen Rechtsmittels auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 528a iVm § 510 Abs 3 letzter Satz ZPO). Unter einem wird dabei auf die Ausführungen zur außerordentlichen Revision (hinsichtlich der 16. Klägerin) eingegangen.Da entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts und der Ansicht der Berufungswerberin eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Paragraph 502, Absatz eins, ZPO nicht zu erkennen ist, kann sich die Zurückweisung des ordentlichen Rechtsmittels auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 528 a, in Verbindung mit Paragraph 510, Absatz 3, letzter Satz ZPO). Unter einem wird dabei auf die Ausführungen zur außerordentlichen Revision (hinsichtlich der 16. Klägerin) eingegangen.

In einem Vorverfahren (20 Cg 126/93h des LG für ZRS Wien) hatte die hier Beklagte, die auf der Liegenschaft*****, eine Wohnungseigentumsanlage, die teilweise aus Mitteln der Wohnbauförderung nach dem WBFG 1968 gefördert wurde, errichten hatte lassen, von den Wohnungseigentümern insgesamt eine Nachzahlung von S 1,039.661,90 sA an Baukosten begehrt. Im ersten Rechtsgang in diesem Verfahren war der erkennende Senat zu 5 Ob 10/90 mit der Frage befasst, ob das Begehren eines Wohnungseigentumsorganisators auf Zahlung von pauschalierten Baukosten, mit welcher Vereinbarung Käufer an sich auf eine Rechnungslegung verzichten, unter bestimmten Voraussetzungen dennoch von einer vorherigen Rechnungslegung abhängig ist. Dazu wurde ausgeführt, dass ein Käufer gemäß Analogie aus § 1200 ABGB dann neuerlich Rechnungslegung verlangen könne, wenn er einen Betrug beweise, wozu ein Vehalten genüge, das geeignet sei, Misstrauen gegen die Berechnung des Pauschalpreises zu erwecken. Zur Ausführung dieses Grundsatzes, wann ein Verhalten geeignet sei, jenes Misstrauen zu rechtfertigen, setzte sich der erkennende Senat mit dem Inhalt der zwischen den Streitteilen getroffenen Vereinbarungen (Wohnungsreservierungs- und Kaufverträge) auseinander. Aufgrund dieser Vereinbraungen hätten die Käufer der Übung des redlichen Verkehrs entsprechend, davon ausgehen können, dass die Errechnung des vereinbarten Baukostenpauschales von S 8.944 je m**2 Wohnfläche auf der Aufteilung der Baukosten nach dem Verhältnis der Nutzflächen der Wohnungen, Geschäftsräume und sonstigen Räumlichkeiten, denen bestimmte Miteigentumsanteile an der Liegenschaft zugeordnet seien, beruht habe. Nach der vertraglichen Definition schuldeten die Käufer den anteiligen Ersatz der Baukosten der Wohnung, was nach der vertraglichen Definition Baukosten von Räumlichkeiten, die in der ausschließlichen Benützung und Verfügung einzelner Miteigentümer stünden, nicht umfasse. In den bezeichneten Verträgen sei von einer Aufteilung der Baukosten - allerdings undeutlich vermengt mit der Aufteilung der in Anspruch genommenen Darlehen - im Verhältnis der Nutzflächen der jeweiligen Einheit die Rede.In einem Vorverfahren (20 Cg 126/93h des LG für ZRS Wien) hatte die hier Beklagte, die auf der Liegenschaft*****, eine Wohnungseigentumsanlage, die teilweise aus Mitteln der Wohnbauförderung nach dem WBFG 1968 gefördert wurde, errichten hatte lassen, von den Wohnungseigentümern insgesamt eine Nachzahlung von S 1,039.661,90 sA an Baukosten begehrt. Im ersten Rechtsgang in diesem Verfahren war der erkennende Senat zu 5 Ob 10/90 mit der Frage befasst, ob das Begehren eines Wohnungseigentumsorganisators auf Zahlung von pauschalierten Baukosten, mit welcher Vereinbarung Käufer an sich auf eine Rechnungslegung verzichten, unter bestimmten Voraussetzungen dennoch von einer vorherigen Rechnungslegung abhängig ist. Dazu wurde ausgeführt, dass ein Käufer gemäß Analogie aus Paragraph 1200, ABGB dann neuerlich Rechnungslegung verlangen könne, wenn er einen Betrug beweise, wozu ein Vehalten genüge, das geeignet sei, Misstrauen gegen die Berechnung des Pauschalpreises zu erwecken. Zur Ausführung dieses Grundsatzes, wann ein Verhalten geeignet sei, jenes Misstrauen zu rechtfertigen, setzte sich der erkennende Senat mit dem Inhalt der zwischen den Streitteilen getroffenen Vereinbarungen (Wohnungsreservierungs- und Kaufverträge) auseinander. Aufgrund dieser Vereinbraungen hätten die Käufer der Übung des redlichen Verkehrs entsprechend, davon ausgehen können, dass die Errechnung des vereinbarten Baukostenpauschales von S 8.944 je m**2 Wohnfläche auf der Aufteilung der Baukosten nach dem Verhältnis der Nutzflächen der Wohnungen, Geschäftsräume und sonstigen Räumlichkeiten, denen bestimmte Miteigentumsanteile an der Liegenschaft zugeordnet seien, beruht habe. Nach der vertraglichen Definition schuldeten die Käufer den anteiligen Ersatz der Baukosten der Wohnung, was nach der vertraglichen Definition Baukosten von Räumlichkeiten, die in der ausschließlichen Benützung und Verfügung einzelner Miteigentümer stünden, nicht umfasse. In den bezeichneten Verträgen sei von einer Aufteilung der Baukosten - allerdings undeutlich vermengt mit der Aufteilung der in Anspruch genommenen Darlehen - im Verhältnis der Nutzflächen der jeweiligen Einheit die Rede.

Der erkennende Senat sprach damals aus, dass, sollte sich herausstellen, dass die Wohnungseigentumsorganisatorin bei Ermittlung des Baukostenpauschales, wie die Wohnungseigentümer dies behaupteten, von diesen Grundsätzen oder von einem von ihnen wesentlich abgewichen sei, dies geeignet wäre, jenes Misstrauen zu rechtfertigen, das den Rechnungslegungsanspruch der Wohnungseigentümer in diesem Umfang wieder neu aufleben ließe. Im fortgesetzten Verfahren ergab sich, dass dieses Misstrauen, das zu einem "Wiederaufleben" der Rechnungslegungspflicht führte, dadurch begründet war, dass die dortige Klägerin und hiesige Beklagte noch in einem fortgeschrittenen Stadium des Verfahrens auf dem Standpunkt beharrte, die endgültigen Gesamtbaukosten von S 18,712.230 seien nach einem Nutzflächenschlüssel aufzuteilen, der zwar die Wohnungen, nicht aber die Garagen berücksichtigt.

Mit der vorliegenden Klage behaupten die Kläger, die einzelnen Wohnungseigentümer, sie hätten infolge unrichtiger Aufteilung der Baukosten insgesamt S 3,677.044 zuviel an Baukosten bezahlt und begehrten jeweils im Einzelnen die auf sie entfallenden Überzahlungsbeträge. Die Gesamtbaukosten des Hauses betrügen aufgrund der Endabrechnung S 18,712.230 und seien auf alle Nutzflächen des Hauses inklusive des der Beklagten im Wohnungseigentum stehenden Geschäftslokals und inklusive der Garagen aufzuteilen, sodass sich Gesamtbaukosten pro m**2 von S 7.608 ergäben. Auf die Nutzflächen aller Kläger entfalle daher ein Betrag von S 13,502.678, bezahlt hätten die Kläger bisher S 17,179.722, womit die Kläger unwissentlich die Objekte der Beklagten finanziert hätten.

Die Beklagte bestritt dieses Begehren und beantragte dessen Abweisung. Durch die zitierte Entscheidung des Obersten Gerichtshofes sei klargestellt worden, dass die Errichtungkosten für die Garagen bei der Ermittlung der aufzuteilenden Gesamtbaukosten nicht berücksichtigt werden dürften, weil sie nach der vertraglichen Definition nicht als Baukosten gelten. Der von den Klägern zu tragende "Wohnkostenbeitrag" (gemeint offenkundig: Anteil an den Gesamtbaukosten) sei somit derart zu ermitteln, dass die Errichtungkosten für die Garagen von den Gesamtbaukosten abzuziehen seien und der Rest durch die Wohnfläche zu teilen sei. Die von den Klägern zur Begründung ihres Klagsanspruchs vorgenommene Aufteilung der Baukosten entspreche nicht den vertraglichen Vereinbarungen. Es sei auch nicht sachgerecht, die Errichtungskosten für die Garagen auf dieselbe schematische Weise wie die Errichtungkosten für die Wohnungen zu ermitteln, weil solche Kosten jedenfalls weit tiefer anzusetzen seien als die Kosten für die Errichtung von Wohnungen.

Beide Vorinstanzen folgten der Rechtsansicht der Kläger, wonach die auf sie entfallenden Baukosten derart zu ermitteln seien, dass die unstrittig feststehenden Gesamtbaukosten des Hauses durch die Anzahl der Gesamtnutzfläche zu teilen sei, sodass derart auch die Objekte der Beklagten gleichermaßen wie die der Kläger belastet würden. Dies habe zur Folge, dass die Beklagte gemäß § 1431 ABGB zur Rückzahlung der dementsprechend zuviel eingeforderten Beträge an die Kläger zu verpflichten sei.Beide Vorinstanzen folgten der Rechtsansicht der Kläger, wonach die auf sie entfallenden Baukosten derart zu ermitteln seien, dass die unstrittig feststehenden Gesamtbaukosten des Hauses durch die Anzahl der Gesamtnutzfläche zu teilen sei, sodass derart auch die Objekte der Beklagten gleichermaßen wie die der Kläger belastet würden. Dies habe zur Folge, dass die Beklagte gemäß Paragraph 1431, ABGB zur Rückzahlung der dementsprechend zuviel eingeforderten Beträge an die Kläger zu verpflichten sei.

Beide Instanzen beriefen sich zur Begründung ihrer Ansicht auf die in 5 Ob 10/90 dargelegten Grundsätze.

Zutreffend an den Ausführungen der Revisionswerberin ist, dass die vom Obersten Gerichtshof in der zu 5 Ob 10/90 ergangenen Entscheidung als vertrags- bzw sittenwidrig erachtete Überwälzung der Errichtungskosten der Garagen auf die Käufer der Eigentumswohnungen sachgerecht auch dadurch zu vermeiden wäre, dass die Errichtungskosten der Garagen von den Gesamtbaukosten abgezogen und nur die verbleibenden reinen "Wohnungskosten" auf die Wohnungskäufer aufgeteilt würden, was im Übrigen auch den Bestimmungen der §§ 2 Abs 1 Z 10 und 11 iVm § 1 Abs 1 und 2 WFG 1968 entspräche. Es muss in diesem Zusammenhang allerdings darauf hingewiesen werden, dass in den im Förderungsverfahren abgerechneten Gesamtbaukosten auch die Kosten der Errichtung der Geschäftsräumlichkeiten und Garagen beinhaltet sind. Es wäre aber Sache der Beklagten gewesen, in den Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen durch entsprechend klare Vertragsgestaltung dafür vorzusorgen, dass diese für sie günstigere Aufteilungsvariante eine eindeutige vertragliche Regelung erfahren hätte.Zutreffend an den Ausführungen der Revisionswerberin ist, dass die vom Obersten Gerichtshof in der zu 5 Ob 10/90 ergangenen Entscheidung als vertrags- bzw sittenwidrig erachtete Überwälzung der Errichtungskosten der Garagen auf die Käufer der Eigentumswohnungen sachgerecht auch dadurch zu vermeiden wäre, dass die Errichtungskosten der Garagen von den Gesamtbaukosten abgezogen und nur die verbleibenden reinen "Wohnungskosten" auf die Wohnungskäufer aufgeteilt würden, was im Übrigen auch den Bestimmungen der Paragraphen 2, Absatz eins, Ziffer 10 und 11 in Verbindung mit Paragraph eins, Absatz eins und 2 WFG 1968 entspräche. Es muss in diesem Zusammenhang allerdings darauf hingewiesen werden, dass in den im Förderungsverfahren abgerechneten Gesamtbaukosten auch die Kosten der Errichtung der Geschäftsräumlichkeiten und Garagen beinhaltet sind. Es wäre aber Sache der Beklagten gewesen, in den Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen durch entsprechend klare Vertragsgestaltung dafür vorzusorgen, dass diese für sie günstigere Aufteilungsvariante eine eindeutige vertragliche Regelung erfahren hätte.

Wenn die Vorinstanzen die in den maßgeblichen Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen enthaltenen Vereinbarungen über die Aufteilung der Baukosten im Verhältnis der Nutzflächen dahin gewertet haben, dass dies nicht nur für die Verrechnung des Wohnbauförderungsdarlehens im Innenverhältnis, sondern für die Gesamtbaukosten zu gelten habe (Punkt IX der Kaufverträge und Punkt C der Wohnungseigentumsverträge sowie Punkt 3b und 4 der Wohnungsreservierungsverträge), so liegt darin eine Vertragsauslegung im Einzelfall, die von keiner krassen Fehlbeurteilung behaftet ist, die der Korrektur durch den Obersten Gerichtshof bedürfte.Wenn die Vorinstanzen die in den maßgeblichen Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen enthaltenen Vereinbarungen über die Aufteilung der Baukosten im Verhältnis der Nutzflächen dahin gewertet haben, dass dies nicht nur für die Verrechnung des Wohnbauförderungsdarlehens im Innenverhältnis, sondern für die Gesamtbaukosten zu gelten habe (Punkt römisch neun der Kaufverträge und Punkt C der Wohnungseigentumsverträge sowie Punkt 3b und 4 der Wohnungsreservierungsverträge), so liegt darin eine Vertragsauslegung im Einzelfall, die von keiner krassen Fehlbeurteilung behaftet ist, die der Korrektur durch den Obersten Gerichtshof bedürfte.

Eine Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO liegt nicht vor, was zur Zurückweisung der Rechtsmittel zu führen hatte (§ 510 Abs 3 ZPO).Eine Rechtsfrage im Sinn des Paragraph 502, Absatz eins, ZPO liegt nicht vor, was zur Zurückweisung der Rechtsmittel zu führen hatte (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO).

Weil die Kläger auf die Unzulässigkeit des Rechtsmittels hingewiesen haben, steht ihnen der Ersatz der Kosten des Revisionsverfahrens gemäß §§ 41, 50 ZPO zu.Weil die Kläger auf die Unzulässigkeit des Rechtsmittels hingewiesen haben, steht ihnen der Ersatz der Kosten des Revisionsverfahrens gemäß Paragraphen 41, 50, ZPO zu.