Begründung:
Die Klägerin hat den Beklagten aufgrund von Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen, die zu verschiedenen Zeitpunkten in den Jahren 1976 und 1977 geschlossen wurden, je mit Wohnungseigentum zu verbindende Anteile an der Liegenschaft Wien 9., Hahngasse 21, übertragen, auf der sie unter Inanspruchnahme von Mitteln aus der Wohnbauförderung 1968 eine Wohnungseigentumsanlage errichten ließ.
Nach dem Inhalt des Förderungsaktes der MA 50 wurde auf der Liegenschaft ein Wohnhaus mit 23 Wohnungen, einem Geschäftslokal und 27 Garagenplätzen errichtet. Nach Herstellung des Wohnhauses wurden in der Endabrechnung vom 14.5.1979 Gesamtbaukosten in der Höhe von S 18,712.230 bekanntgegeben. Es wurde darin festgehalten, daß insgesamt 22 Wohnungen mit einer Gesamtnutzfläche von 1796,78 m2 errichtet wurden. An sonstigen vermietbaren Nutzräumlichkeiten wurden unter anderem ein Lokal mit 36,96 m2 sowie eine Garage im Erdgeschoß mit 344,35 m2 und eine Garage im Keller mit 303,43 m2 angegeben. Im Schlußprüfungsbericht vom 10.8.1979 wurde unter anderem festgehalten, daß Mehrkosten durch Mehraufwand für die Garagen im Keller (Fundamente) entstanden seien. Die Endabrechnung wurde von der MA 50 für in Ordnung befunden.
In den Wohnungsreservierungsverträgen, mit denen die Klägerin zur Kenntnis nahm, daß die einzelnen Beklagten bereit seien, eine bestimmt bezeichnete Wohnung der vorerwähnten Wohnungseigentumsanlage zu den darin angeführten Bedingungen zu erwerben, heißt es unter anderem:
3. Die Kosten für die Wohnung betragen S ....... und setzen sich
zusammen aus:
a) dem Kaufpreis für den mit der Wohnung verbundenen
Liegenschaftsanteil samt Nebenkosten in der Höhe von S .......
b) dem anteiligen Ersatz der Baukosten der Wohnung in der
pauschalierten Höhe von S 8.944 je Quadratmeter Wohnfläche,
einschließlich der Kosten für bauliche Erschwernisse und
Wintermehrkosten und den Kosten der gegenüber den Bestimmungen der
Wohnbauförderung verbesserten Ausstattung des Hauses und der Wohnung
sowie der Baukosten der Hausbesorgerwohnung und der
Kinderwagenabstellräume. Das ergibt aufgrund des vorläufigen
Ausmaßes der Eigentumswohnung S ......., zusammen also S .......
Die in Punkt 3. lit. b angeführten Baukosten sind die Grundlage
für den Anteil des Käufers an den Baudarlehen. Diese Kosten werden
vom Käufer rechtsverbindlich und unwiderruflich anerkannt. .......
4. Die in Punkt 3. lit. b angeführten Baukosten je Quadratmeter
Wohnfläche sind ein Pauschalpreis, der sämtliche Bau- und
Baunebenkosten für die komplette Fertigstellung und schlüsselfertige
Übergabe gemäß Baubeschreibung enthält.
Sie haben zur Kenntnis genommen und erklären sich einverstanden,
daß die Baukosten Ihrer Wohnung aufgrund der Preisbasis, die der
Förderungseinreichung und der Überprüfung durch die zuständige
Behörde des Landes Wien zugrundeliegt, das ist April 1975, gelten.
Zu diesem Zeitpunkt betrug die Indexzahl des Baukostenindex für den
Wohnbau in Wien (mit Mehrwertsteuer und Kosten der U-Bahn-Abgabe,
Gesamtbaupreise) S 4.215. Diese Baukosten können sich nur insoweit
verändern, als sich der oben genannte oder ein an seine Stelle
tretender Index erhöht .......
Die Gültigkeit aller getroffenen Vereinbarungen bleibt durch den
zu unterfertigenden Kaufvertrag und Wohnungseigentumsvertrag, deren
Übernahme Sie hiemit bestätigen, unberührt. Vertragsbestimmungen
werden nur insoweit abgeändert oder aufgehoben, als dies
ausdrücklich und schriftlich und unter ausdrücklichem Hinweis auf
die aufgehobene Bestimmung geschieht.
Die Kaufverträge, mit denen die Klägerin den einzelnen Beklagten
die Liegenschaftsanteile verkaufte, mit denen in der Folge das
Wohnungseigentum an einer bestimmt bezeichneten Wohnung verbunden
werden sollte, enthalten unter anderem folgende Bestimmungen:
III. Z 1. Als Kaufpreis des Liegenschaftsanteils wird
einverständlich der Betrag von S ....... vereinbart.
Z 2. Der Käufer trägt weiters den Ersatz der Baukosten der
Wohnung in der Höhe von S 8.944 je Quadratmeter Wohnfläche, das sind
S .......
IV. Z 1. Der in Punkt III. Z 1 angeführte Kaufpreis des
Liegenschaftsanteiles beinhaltet neben dem Grundwert alle Spesen und
Kosten, welche mit Erwirkung der erforderlichen Genehmigung für die
Errichtung des Baues verbunden sind .......
Z 2. Die Baukosten gemäß Punkt III. Z 2 beinhalten die Kosten
für bauliche Erschwernisse, Wintermehrkosten, Umsatzsteuer und
verbesserte Ausstattung des Hauses und der Wohnung gemäß
Baubeschreibung und die Baukosten der Hausbesorgerwohnung sowie der
Kinderwagenabstellräume .......
V. Der in Punkt III. genannte Kaufpreis wird wie folgt
berichtigt:
1. Der Käufer leistet Eigenmittel (Grundanteil und
Baukosteneigenmittel) in der Höhe von S .......
IX. Die Aufteilung der Baukosten, insbesondere der in Anspruch
genommenen Darlehen gemäß Wohnbauförderungsgesetz 1968, erfolgt im
Innenverhältnis gemäß den für die jeweilige Einheit in Anspruch
genommenen Mitteln. Wohnungen und Eigentumsanteile, die
Förderungsmittel nicht oder nicht zur Gänze in Anspruch genommen
haben, nehmen an der Tilgung nicht oder nur im Verhältnis ihrer
Inanspruchnahme teil. Die Aufteilung erfolgt im Sinne der
Förderungsbestimmungen und Zusicherungen des Amtes der Wiener
Landesregierung im Verhältnis der Nutzfläche. .......
Durch diesen Kaufvertrag verlieren die vorher getroffenen schriftlichen Vereinbarungen nur insoweit ihre Gültigkeit, als deren Bestimmungen durch diesen Vertrag ausdrücklich und unter Bezeichnung der zu ändernden Bestimmungen aufgehoben oder abgeändert werden. In Punkt IV. des Wohnungseigentumsvertrages wird neben der wechselseitigen Einräumung von Wohnungseigentum (wobei die Klägerin als Wohnungseigentümerin der Garage und des Geschäftslokals aufscheint) unter anderem festgehalten, daß die Kfz-Einstellflächen (= Räume) "im alleinigen Eigentum und Verfügung" der Klägerin als Miteigentümerin stehen und Bestandteil eines von dieser auf der Liegenschaft betriebenen selbständigen Garagierungsunternehmens sind. Unter Punkt C (Baukosten) heißt es weiter:Durch diesen Kaufvertrag verlieren die vorher getroffenen schriftlichen Vereinbarungen nur insoweit ihre Gültigkeit, als deren Bestimmungen durch diesen Vertrag ausdrücklich und unter Bezeichnung der zu ändernden Bestimmungen aufgehoben oder abgeändert werden. In Punkt römisch vier. des Wohnungseigentumsvertrages wird neben der wechselseitigen Einräumung von Wohnungseigentum (wobei die Klägerin als Wohnungseigentümerin der Garage und des Geschäftslokals aufscheint) unter anderem festgehalten, daß die Kfz-Einstellflächen (= Räume) "im alleinigen Eigentum und Verfügung" der Klägerin als Miteigentümerin stehen und Bestandteil eines von dieser auf der Liegenschaft betriebenen selbständigen Garagierungsunternehmens sind. Unter Punkt C (Baukosten) heißt es weiter:
Die Aufteilung der Baukosten, insbesondere der in Anspruch
genommenen Darlehen gemäß Wohnbauförderungsgesetz 1968, erfolgt im
Innenverhältnis im Verhältnis der Nutzflächen gemäß den für die
jeweilige Einheit in Anspruch genommenen Mitteln. Wohnungen und
Eigentumsanteile, die Förderungsmittel nicht oder nicht zur Gänze in
Anspruch genommen haben, nehmen an der Tilgung nicht oder nur im
Verhältnis ihrer Inanspruchnahme teil. Festgestellt wird, daß die
Kfz-Einstellräume von der Miteigentümerin ....... (Klägerin) aus
Eigenmitteln errichtet wurden und keine Darlehensmittel in Anspruch
genommen wurden .......
Abweichende sonstige schriftliche oder mündliche Vereinbarungen zwischen der Klägerin und den Beklagten gibt es nicht. Im gegenständlichen Verfahren begehrt die Klägerin von den Beklagten, gestützt auf die in den Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen enthaltenen diesbezüglichen Vereinbarungen, die anteilige Nachzahlung von S 1,039.661,90 samt Anhang an Baukosten. Die Beklagten bestreiten das Klagebegehren dem Grunde und der Höhe nach; nicht die Klägerin habe von ihnen eine Nachzahlung zu fordern, sondern sie hätten gegen die Klägerin einen anteiligen Anspruch auf Rückzahlung zuviel bezahlter Baukosten, den sie mit Widerklage geltend machen würden.
In der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung vom 17.11.1988 stellte die Klägerin den Zwischenantrag auf Feststellung, daß die in den zwischen der Klägerin und den Beklagten geschlossenen Verträgen über die Errichtung und den Verkauf von Eigentumswohnungen im Hause Wien 9., Hahngasse 21, enthaltenen Preisvereinbarungen eine Pauschalpreisvereinbarung mit Preisgleitung darstellen, aufgrund welcher die Entgeltforderung der Klägerin ausschließlich entsprechend dieser Vereinbarung und nicht nach Maßgabe tatsächlicher bzw. nachgewiesener Eigenaufwendungen zu berechnen ist. Die Beklagten beantragten die Zurück-, in eventu die Abweisung dieses Zwischenfeststellungsantrages und stellten ihrerseits den Zwischenantrag auf Feststellung, daß aufgrund der in den klagsgegenständlichen Kaufverträgen (Punkt III, IV und IX) betreffend die Eigentumswohnungen der Beklagten im Hause Wien 9., Hahngasse 21, getroffenen Vereinbarung über den Ersatz der Baukosten und deren Aufteilung gemäß den Bestimmungen der Wohnbauförderung nach Nutzflächen sich das Recht der Klägerin auf Entgelt aus dem Titel der Baukosten auf die Überwälzung der von der Klägerin tatsächlich bezahlten Baukosten obigen Bauvorhabens auf die Mit- und Wohnungseigentümer unter Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Garagen) im Verhältnis der Quadratmeternutzfläche des einzelnen Objektes zur gesamten Nutzfläche aller Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten beschränkt. Die Klägerin habe durch die mehrfache Verwendung des Begriffes "Ersatz der Baukosten" listig den Eindruck erweckt, daß nur eine Kostenüberwälzung stattfinde, sodaß der Annahme eines Festpreises unabhängig von den tatsächlichen Aufwendungen die Einrede der groben Irreführung und der Rechtsunwirksamkeit entgegenstehe. Eine listige Irreführung der Beklagten durch die Klägerin über die Baukosten liege auch deshalb vor, weil im Kaufvertrag von S 8.944 je m2 die Rede sei, während die Klägerin ihrem Förderungsansuchen vom 8.11.1971 Gesamtbaukosten von S 4.723,51 je m2 zugrundegelegt habe. Die Klägerin habe überdies die Baukosten auf die einzelnen Objekte unrichtig aufgeteilt, indem sie das Geschäftslokal und die Garage weniger belastet habe als die übrigen Objekte.In der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung vom 17.11.1988 stellte die Klägerin den Zwischenantrag auf Feststellung, daß die in den zwischen der Klägerin und den Beklagten geschlossenen Verträgen über die Errichtung und den Verkauf von Eigentumswohnungen im Hause Wien 9., Hahngasse 21, enthaltenen Preisvereinbarungen eine Pauschalpreisvereinbarung mit Preisgleitung darstellen, aufgrund welcher die Entgeltforderung der Klägerin ausschließlich entsprechend dieser Vereinbarung und nicht nach Maßgabe tatsächlicher bzw. nachgewiesener Eigenaufwendungen zu berechnen ist. Die Beklagten beantragten die Zurück-, in eventu die Abweisung dieses Zwischenfeststellungsantrages und stellten ihrerseits den Zwischenantrag auf Feststellung, daß aufgrund der in den klagsgegenständlichen Kaufverträgen (Punkt römisch drei, römisch vier und römisch neun) betreffend die Eigentumswohnungen der Beklagten im Hause Wien 9., Hahngasse 21, getroffenen Vereinbarung über den Ersatz der Baukosten und deren Aufteilung gemäß den Bestimmungen der Wohnbauförderung nach Nutzflächen sich das Recht der Klägerin auf Entgelt aus dem Titel der Baukosten auf die Überwälzung der von der Klägerin tatsächlich bezahlten Baukosten obigen Bauvorhabens auf die Mit- und Wohnungseigentümer unter Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Garagen) im Verhältnis der Quadratmeternutzfläche des einzelnen Objektes zur gesamten Nutzfläche aller Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten beschränkt. Die Klägerin habe durch die mehrfache Verwendung des Begriffes "Ersatz der Baukosten" listig den Eindruck erweckt, daß nur eine Kostenüberwälzung stattfinde, sodaß der Annahme eines Festpreises unabhängig von den tatsächlichen Aufwendungen die Einrede der groben Irreführung und der Rechtsunwirksamkeit entgegenstehe. Eine listige Irreführung der Beklagten durch die Klägerin über die Baukosten liege auch deshalb vor, weil im Kaufvertrag von S 8.944 je m2 die Rede sei, während die Klägerin ihrem Förderungsansuchen vom 8.11.1971 Gesamtbaukosten von S 4.723,51 je m2 zugrundegelegt habe. Die Klägerin habe überdies die Baukosten auf die einzelnen Objekte unrichtig aufgeteilt, indem sie das Geschäftslokal und die Garage weniger belastet habe als die übrigen Objekte.
Die Klägerin beantragte die Zurück-, in eventu die Abweisung des Zwischenfeststellungsantrages der Beklagten.
Das Erstgericht erkannte mit Zwischenurteil im Sinne des Zwischenfeststellungsantrages der Klägerin und wies den Zwischenfeststellungsantrag der Beklagten ab. Es beurteilte den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt zusammengefaßt rechtlich dahin, daß die getroffenen Vereinbarungen keine Begrenzung des Ersatzes der Baukosten durch die Endabrechnung nach dem WFG 1968 erkennen ließen. Die dem Klagebegehren zugrunde liegende Nachforderung sei keine unzulässige Ersatzbetragsverrechnung, weil sie in den Verträgen Deckung finde. Die Vertragsformulierungen seien auch nicht zur Irreführung geeignet. Das Entgelt der Klägerin beschränke sich daher nicht auf die von ihr tatsächlich bezahlten Baukosten. Die Vereinbarung über die Baukosten sei als eine gleitende Preisvereinbarung zu interpretieren. Die von der Klägerin in der Endabrechnung gemäß § 34 WFG 1968 angeführten Kosten seien für die Baukostenverrechnung zwischen den Streitteilen nicht verbindlich. Die Entgeltforderung der Klägerin sei ausschließlich entsprechend der Vereinbarung und nicht nach Maßgabe tatsächlicher bzw. nachgewiesener Eigenaufwendungen zu errechnen.Das Erstgericht erkannte mit Zwischenurteil im Sinne des Zwischenfeststellungsantrages der Klägerin und wies den Zwischenfeststellungsantrag der Beklagten ab. Es beurteilte den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt zusammengefaßt rechtlich dahin, daß die getroffenen Vereinbarungen keine Begrenzung des Ersatzes der Baukosten durch die Endabrechnung nach dem WFG 1968 erkennen ließen. Die dem Klagebegehren zugrunde liegende Nachforderung sei keine unzulässige Ersatzbetragsverrechnung, weil sie in den Verträgen Deckung finde. Die Vertragsformulierungen seien auch nicht zur Irreführung geeignet. Das Entgelt der Klägerin beschränke sich daher nicht auf die von ihr tatsächlich bezahlten Baukosten. Die Vereinbarung über die Baukosten sei als eine gleitende Preisvereinbarung zu interpretieren. Die von der Klägerin in der Endabrechnung gemäß Paragraph 34, WFG 1968 angeführten Kosten seien für die Baukostenverrechnung zwischen den Streitteilen nicht verbindlich. Die Entgeltforderung der Klägerin sei ausschließlich entsprechend der Vereinbarung und nicht nach Maßgabe tatsächlicher bzw. nachgewiesener Eigenaufwendungen zu errechnen.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, hob das erstgerichtliche Zwischenurteil auf und verwies die Rechtssache unter Rechtskraftvorbehalt zur ergänzenden Verhandlung und neuen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Die Zulässigkeit der Zwischenfeststellungsanträge sei zu bejahen. Die vom Erstgericht festgestellten Tatsachen reichten aber wegen der Außerachtlassung der Irreführungseinrede der Beklagten zur abschließenden rechtlichen Beurteilung nicht aus. Diese Einrede der Beklagten wäre dann beachtlich, wenn mit dem als Baukostenersatz für die Wohnung bezeichneten Kaufpreis nicht nur die Kosten für die Errichtung der Wohnungen, sondern auch die Kosten für die im Eigentum der Klägerin stehende Garage abgedeckt worden wären. Das Erstgericht werde daher im fortgesetzten Verfahren festzustellen haben, ob über die von der Klägerin als Gesamtbaukosten bekanntgegebenen Baukosten hinaus weitere Kosten, insbesondere für die Errichtung der Garagen, entstanden sind, und wer diese getragen hat. Sollten die Kosten für die Errichtung der Einstellflächen tatsächlich von der Klägerin getragen worden sein, dann wäre eine Pauschalpreisvereinbarung hinsichtlich der Wohnungserrichtungskosten (einschließlich der Kosten für die Herstellung der Hausbesorgerwohnung und der Kinderwagenabstellplätze) nicht zu beanstanden. Anders wäre aber der Fall zu beurteilen, wenn mit den von den Beklagten bezahlten Kosten die Errichtung des gesamten Hauses, also einschließlich der Garagen sowie eines ebenfalls im Eigentum der Klägerin verbleibenden Lokales, bezahlt worden wäre. In diesem Fall werde den Beklagten eine Vertragskorrektur nicht zu verwehren sein.