SZ 43/225

Ein mit einer Wohnung mitgemieteter Hausgarten, dessen Fläche 120 m2 übersteigt, unterliegt nur dann nicht den Kündigungsbeschränkungen des MG, wenn er zur ausschließlichen Benützung in Bestand genommen wurde. Eine solche ausschließliche Benützung setzt voraus, daß dem Mieter das alleinige Benützungsrecht unter Ausschluß jedes anderen Benützungsanspruches eingeräumt wurde

OGH 9. Dezember 1970, 5 Ob 281/70 (LGZ Wien 45 R 388/70; BG Hernals 5 C 219/70)

Die klagenden Parteien sind zu fünf Sechstel-Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft Wien D-Straße 69, bestehend aus einem Haus und einer Gartenfläche im Ausmaß von 3550 m2.

Der Beklagte mietete im Jahre 1932 die im ersten Stock des angeführten Hauses gelegene Wohnung samt Gartenbenützung. Mitgemietet wurde der Garten im Jahre 1956 auch von einem anderen Mieter einer Wohnung des Hauses D-Straße 69, nämlich Karl B.

Im Jahre 1969 verzichtete Karl B auf seine Mietrechte bezüglich des aufgekundigten Teiles der Gartenfläche. Andere Bestandrechte am Garten bestehen nicht.

Mit der vorliegenden Aufkündigung kundigen die Kläger dem Beklagten eine Teilfläche von 2250 m2 des von ihm mitgemieteten Hausgartens auf. Die Aufkündigung wird darauf gestützt, daß der aufgekundigte Teil des mit einer Wohnung mitgemieteten Hausgartens nicht den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes unterliege. Der Beklagte sei der allein benützungsberechtigte Mieter des Hausgartens.

Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam. Das Prozeßgericht vertrat die Auffassung, daß eine Teilkündigung zulässig sei und der aufgekundigte Teil des Hausgartens, der 120 m2 übersteige, nach § 1 Abs 5 MG nicht den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes unterliege.Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam. Das Prozeßgericht vertrat die Auffassung, daß eine Teilkündigung zulässig sei und der aufgekundigte Teil des Hausgartens, der 120 m2 übersteige, nach Paragraph eins, Absatz 5, MG nicht den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes unterliege.

Das Berufungsgericht änderte das Urteil des Prozeßgerichtes dahin ab, daß die Aufkündigung aufgehoben wurde. Das Gericht zweiter Instanz, das die erstgerichtlichen Feststellungen zur Gänze übernahm, ging davon aus, daß nach § 1 Abs 5 MG die Bestimmungen des Mietengesetzes auf die mit einer Wohnung mitgemieteten Hausgärten und sonstigen Grundstücke dann keine Anwendung finden, wenn die von einer Mietpartei zur "ausschließlichen" Benützung gemietete Grundfläche 120 m2 übersteige. Nach der angeführten Gesetzesstelle seien dafür, daß die Räume nicht den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes unterliegen, zwei Voraussetzungen erforderlich, nämlich 1. daß die gemietete Grundfläche in ihrem Flächenausmaß 120 m2 übersteige und 2. daß die Grundfläche zur ausschließlichen Benützung gemietet worden sei. Da dem Beklagten nicht die ausschließliche Benützung des Gartens überlassen worden sei, sondern nur ein Mitbenützungsrecht, unterliege auch das Mietverhältnis, soweit es die Gartenbenützung zum Gegenstand habe, den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes. Der Kündigungsschutz werde auch nicht dadurch aufgehoben, daß ein anderer Mieter des Hauses (Karl B) im Jahre 1969 auf sein Mitbenützungsrecht hinsichtlich der aufgekundigten Teilfläche verzichtet habe. Der Teilverzicht des Mieters Karl B bewirke nicht, daß der Beklagte ein Alleinbenützungsrecht am Hausgarten erlangt habe. Sei aber nur ein Mitbenützungsrecht des Beklagten gegeben, dann gelangen die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes zur Anwendung.Das Berufungsgericht änderte das Urteil des Prozeßgerichtes dahin ab, daß die Aufkündigung aufgehoben wurde. Das Gericht zweiter Instanz, das die erstgerichtlichen Feststellungen zur Gänze übernahm, ging davon aus, daß nach Paragraph eins, Absatz 5, MG die Bestimmungen des Mietengesetzes auf die mit einer Wohnung mitgemieteten Hausgärten und sonstigen Grundstücke dann keine Anwendung finden, wenn die von einer Mietpartei zur "ausschließlichen" Benützung gemietete Grundfläche 120 m2 übersteige. Nach der angeführten Gesetzesstelle seien dafür, daß die Räume nicht den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes unterliegen, zwei Voraussetzungen erforderlich, nämlich 1. daß die gemietete Grundfläche in ihrem Flächenausmaß 120 m2 übersteige und 2. daß die Grundfläche zur ausschließlichen Benützung gemietet worden sei. Da dem Beklagten nicht die ausschließliche Benützung des Gartens überlassen worden sei, sondern nur ein Mitbenützungsrecht, unterliege auch das Mietverhältnis, soweit es die Gartenbenützung zum Gegenstand habe, den Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes. Der Kündigungsschutz werde auch nicht dadurch aufgehoben, daß ein anderer Mieter des Hauses (Karl B) im Jahre 1969 auf sein Mitbenützungsrecht hinsichtlich der aufgekundigten Teilfläche verzichtet habe. Der Teilverzicht des Mieters Karl B bewirke nicht, daß der Beklagte ein Alleinbenützungsrecht am Hausgarten erlangt habe. Sei aber nur ein Mitbenützungsrecht des Beklagten gegeben, dann gelangen die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes zur Anwendung.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Kläger keine Folge.

Aus der Begründung:

Die vorliegende Aufkündigung wurde am 16. April 1970 beim Erstgericht eingebracht. Nach Art IV Abs 4 Mietrechtsänderungsgesetz gelangt daher § 1 Abs 5 MG in der Fassung des Mietrechtsänderungsgesetzes zur Anwendung.Die vorliegende Aufkündigung wurde am 16. April 1970 beim Erstgericht eingebracht. Nach Artikel römisch vier, Absatz 4, Mietrechtsänderungsgesetz gelangt daher Paragraph eins, Absatz 5, MG in der Fassung des Mietrechtsänderungsgesetzes zur Anwendung.

Es trifft zu, daß durch Art IV Abs 2 lit b des Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigungsschutzausführungsverordnung vom 5. September 1939, DRGBl I 1671, aufgehoben wurde, sodaß die Frage, ob die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes Platz greifen, nach § 1 Abs 5 MG in der Fassung des Mietrechtsänderungsgesetzes, zu beurteilen ist.Es trifft zu, daß durch Artikel römisch vier, Absatz 2, Litera b, des Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigungsschutzausführungsverordnung vom 5. September 1939, DRGBl römisch eins 1671, aufgehoben wurde, sodaß die Frage, ob die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes Platz greifen, nach Paragraph eins, Absatz 5, MG in der Fassung des Mietrechtsänderungsgesetzes, zu beurteilen ist.

Nach § 1 Abs 5 MG in der zitierten Fassung finden auf die mit einer Wohnung oder einem Geschäftsraum mitgemieteten Hausgärten und sonstigen Grundstücke die Bestimmungen des Mietengesetzes keine Anwendung, wenn die von einer Mietpartei zur ausschließlichen Benützung gemietete Grundfläche 120 m2 übersteigt. Es kann nun auf sich beruhen, ob die vom Beklagten mitgemietete Grundfläche im Hinblick auf ihr Flächenausmaß von 3550 m2 noch als Hausgarten oder als sonstiges Grundstück im Sinne des § 1 Abs 5 MG (so z B als parkähnliche Anlage) anzusehen ist. In beiden Fällen gelangt man zum gleichen Ergebnis. Auf Grund der angeführten Gesetzesstelle ergibt sich nämlich, daß die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes hinsichtlich der mit einer Wohnung mitgemieteten Hausgärten oder sonstigen Grundstücke nur dann Platz greifen, wenn es sich um eine zur ausschließlichen Benützung gemietete Grundfläche handelt, deren Flächenausmaß 120 m2 übersteigt. Eine ausschließliche Benützung liegt, wie der Oberste Gerichtshof in Übereinstimmung mit dem Schrifttum (Sternberg, Das Mietengesetz[4], 89, 90, Swoboda, Kommentar zum Mietengesetz[2], 104) ausgesprochen hat (MietSlg 10.369, 15.137), nur vor, wenn dem Mieter das alleinige Benützungsrecht unter Ausschluß jedes anderen Benützungsanspruches eingeräumt wurde. Dem Beklagten wurde nach den Feststellungen der Vorinstanzen jedoch kein alleiniges Benützungsrecht an dem von ihm mit einer Wohnung mitgemieteten Hausgarten gewährt. Wurde aber der Hausgarten oder ein sonstiges mitgemietetes Grundstück nicht zur alleinigen Benützung vermietet, dann gelangen die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes auch dann zur Anwendung, wenn das Flächenausmaß des mitgemieteten Hausgartens oder sonstigen Grundstückes 120 m2 übersteigt (Sternberg, Mietengesetz[4], 89, 90, Swoboda, Kommentar[2], 104, Klang, Die Reform des Mietrechtes, 7, 8, Hesse, Das Mietengesetz, 58, Zingher, Das Mietengesetz[15], 18, Czech - Michlmayr, Das neue Wohnungsrecht, 2. Teil, 9).Nach Paragraph eins, Absatz 5, MG in der zitierten Fassung finden auf die mit einer Wohnung oder einem Geschäftsraum mitgemieteten Hausgärten und sonstigen Grundstücke die Bestimmungen des Mietengesetzes keine Anwendung, wenn die von einer Mietpartei zur ausschließlichen Benützung gemietete Grundfläche 120 m2 übersteigt. Es kann nun auf sich beruhen, ob die vom Beklagten mitgemietete Grundfläche im Hinblick auf ihr Flächenausmaß von 3550 m2 noch als Hausgarten oder als sonstiges Grundstück im Sinne des Paragraph eins, Absatz 5, MG (so z B als parkähnliche Anlage) anzusehen ist. In beiden Fällen gelangt man zum gleichen Ergebnis. Auf Grund der angeführten Gesetzesstelle ergibt sich nämlich, daß die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes hinsichtlich der mit einer Wohnung mitgemieteten Hausgärten oder sonstigen Grundstücke nur dann Platz greifen, wenn es sich um eine zur ausschließlichen Benützung gemietete Grundfläche handelt, deren Flächenausmaß 120 m2 übersteigt. Eine ausschließliche Benützung liegt, wie der Oberste Gerichtshof in Übereinstimmung mit dem Schrifttum (Sternberg, Das Mietengesetz[4], 89, 90, Swoboda, Kommentar zum Mietengesetz[2], 104) ausgesprochen hat (MietSlg 10.369, 15.137), nur vor, wenn dem Mieter das alleinige Benützungsrecht unter Ausschluß jedes anderen Benützungsanspruches eingeräumt wurde. Dem Beklagten wurde nach den Feststellungen der Vorinstanzen jedoch kein alleiniges Benützungsrecht an dem von ihm mit einer Wohnung mitgemieteten Hausgarten gewährt. Wurde aber der Hausgarten oder ein sonstiges mitgemietetes Grundstück nicht zur alleinigen Benützung vermietet, dann gelangen die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes auch dann zur Anwendung, wenn das Flächenausmaß des mitgemieteten Hausgartens oder sonstigen Grundstückes 120 m2 übersteigt (Sternberg, Mietengesetz[4], 89, 90, Swoboda, Kommentar[2], 104, Klang, Die Reform des Mietrechtes, 7, 8, Hesse, Das Mietengesetz, 58, Zingher, Das Mietengesetz[15], 18, Czech - Michlmayr, Das neue Wohnungsrecht, 2. Teil, 9).

Ohne Belang ist es, daß im Jahre 1969 ein anderer Mieter des Hauses (Karl B) auf die Gartenmitbenützung bezüglich der aufgekundigten Teilfläche verzichtet hat. Denn dadurch erlangt der Beklagte noch kein ausschließliches Benützungsrecht am aufgekundigten Teil des Hausgartens. Den Klägern stunde es vielmehr jederzeit frei, da dem Beklagten kein ausschließliches Benützungsrecht eingeräumt wurde, einem Dritten die Gartenbenützung, sei es auf Grund eines Mietvertrages, sei es auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses, zu überlassen.

Sofern die Revisionswerber geltend machen, daß Hausgärten nicht unmittelbar der Deckung des Wohnbedarfes dienen und daher kein Grund für die Anwendung der Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes bestehe, kann ihren Ausführungen nicht nähergetreten werden, weil für die Beurteilung der Frage, ob die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes zur Anwendung gelangen, ausschließlich die Bestimmungen des § 1 Abs 5 MG maßgebend sind. Für die Berücksichtigung anderer Erwägungen bietet diese Gesetzesstelle keinen Raum.Sofern die Revisionswerber geltend machen, daß Hausgärten nicht unmittelbar der Deckung des Wohnbedarfes dienen und daher kein Grund für die Anwendung der Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes bestehe, kann ihren Ausführungen nicht nähergetreten werden, weil für die Beurteilung der Frage, ob die Kündigungsbeschränkungen des Mietengesetzes zur Anwendung gelangen, ausschließlich die Bestimmungen des Paragraph eins, Absatz 5, MG maßgebend sind. Für die Berücksichtigung anderer Erwägungen bietet diese Gesetzesstelle keinen Raum.

Was die von den Revisionswerbern zitierte Entscheidung vom 22. März 1938, 3 Ob 218/38, veröffentlicht in SZ 20/76, anlangt, so sind die dort vertretenen Erwägungen, daß bei Hausgärten, deren Ausmaß 120 m2 übersteigt und die von mehreren Mietern gemeinsam benützt werden, den Mietern bei einer Teilkündigung so viel verbleiben soll, daß auf jeden Mieter ein Flächenraum von 120 m2 entfällt, und daß die Aufkündigung des über dieses Maß hinausgehenden Teiles eines solchen Hausgartens ohne Rücksicht auf die Bestimmungen des Mietengesetzes möglich ist, vereinzelt geblieben. Sie finden in der Bestimmung des § 1 Abs 5 MG keine Deckung.Was die von den Revisionswerbern zitierte Entscheidung vom 22. März 1938, 3 Ob 218/38, veröffentlicht in SZ 20/76, anlangt, so sind die dort vertretenen Erwägungen, daß bei Hausgärten, deren Ausmaß 120 m2 übersteigt und die von mehreren Mietern gemeinsam benützt werden, den Mietern bei einer Teilkündigung so viel verbleiben soll, daß auf jeden Mieter ein Flächenraum von 120 m2 entfällt, und daß die Aufkündigung des über dieses Maß hinausgehenden Teiles eines solchen Hausgartens ohne Rücksicht auf die Bestimmungen des Mietengesetzes möglich ist, vereinzelt geblieben. Sie finden in der Bestimmung des Paragraph eins, Absatz 5, MG keine Deckung.