Begründung:
Die Liegenschaft ***** steht im Alleineigentum des Antragsgegners. Der Antragsteller ist im Frühjahr 2000 nach dem Tod seiner Mutter in deren seit 1. 10. 1947 bestehende Hauptmietrechte an der in diesem Haus befindlichen 64,8 m2 großen Wohnung top Nr. 9 gemäß § 14 MRG eingetreten. Die Wohnung verfügte zu diesem Zeitpunkt über die Ausstattungsmerkmale der Kategorie C.Die Liegenschaft ***** steht im Alleineigentum des Antragsgegners. Der Antragsteller ist im Frühjahr 2000 nach dem Tod seiner Mutter in deren seit 1. 10. 1947 bestehende Hauptmietrechte an der in diesem Haus befindlichen 64,8 m2 großen Wohnung top Nr. 9 gemäß Paragraph 14, MRG eingetreten. Die Wohnung verfügte zu diesem Zeitpunkt über die Ausstattungsmerkmale der Kategorie C.
Am 15. 5. 2000 wurde dem Antragsteller erstmals für Juni 2000 gemäß § 46 Abs 2 MRG ein wertgesicherter Netto-Hauptmietzins in Höhe von S 34,50 pro m2 vorgeschrieben.Am 15. 5. 2000 wurde dem Antragsteller erstmals für Juni 2000 gemäß Paragraph 46, Absatz 2, MRG ein wertgesicherter Netto-Hauptmietzins in Höhe von S 34,50 pro m2 vorgeschrieben.
Außer Streit steht zwischen den Parteien, dass der sich aus § 16 Abs 2 bis 6 MRG ergebende Netto-Hauptmietzins für die Wohnung des Antragstellers unter Berücksichtigung eines Lagezuschlags seit Juni 2000 nicht weniger beträgt, als der dem Antragsteller vorgeschriebene Betrag. Weiters steht außer Streit, dass der sich aus § 16 Abs 2 bis 6 MRG ergebende zulässige Netto-Hauptmietzins für die Wohnung seit Juni 2000 ohne Berücksichtigung eines Lagezuschlags bei 50 % des jeweils geltenden Richtwerts pro m2 für die Normwohnung in Wien liegt, und somit im Juni 2000 bei S 27,90 pro m2.Außer Streit steht zwischen den Parteien, dass der sich aus Paragraph 16, Absatz 2 bis 6 MRG ergebende Netto-Hauptmietzins für die Wohnung des Antragstellers unter Berücksichtigung eines Lagezuschlags seit Juni 2000 nicht weniger beträgt, als der dem Antragsteller vorgeschriebene Betrag. Weiters steht außer Streit, dass der sich aus Paragraph 16, Absatz 2 bis 6 MRG ergebende zulässige Netto-Hauptmietzins für die Wohnung seit Juni 2000 ohne Berücksichtigung eines Lagezuschlags bei 50 % des jeweils geltenden Richtwerts pro m2 für die Normwohnung in Wien liegt, und somit im Juni 2000 bei S 27,90 pro m2.
Unbestritten ist, dass der Antragsgegner bei Vorschreibung des nach § 46 Abs 2 MRG erhöhten Hauptmietzinses weder auf einen "Lagezuschlag" hingewiesen hat noch die dafür maßgeblichen Umstände bekanntgegeben hat.Unbestritten ist, dass der Antragsgegner bei Vorschreibung des nach Paragraph 46, Absatz 2, MRG erhöhten Hauptmietzinses weder auf einen "Lagezuschlag" hingewiesen hat noch die dafür maßgeblichen Umstände bekanntgegeben hat.
Erstmals im Zuge des Schlichtungsstellenverfahrens (Schriftsatz vom 18. 5. 2001) berief sich der Antragsgegner auf seine Berechtigung, einen "Lagezuschlag" zu verlangen. Dem Antragsteller gegenüber gab er erstmals mit Schreiben vom 2. 7. 2001 (Schli-Akt S 22) die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände bekannt.
Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag begehrte der Antragsteller eine Überprüfung der Zulässigkeit der Mietzinsvorschreibung zum 1. Juni 2000. Eine Ausdehnung des Sachantrags erfolgte vor der Schlichtungsstelle nicht.
Ausgehend von dem oben wiedergegebenen Sachverhalt stellte das
Erstgericht fest, dass der gesetzlich zulässige Mietzins des
Antragstellers per 1. 6. 2000 S 27,90 (= EUR 2,03) pro m2 betrage und
durch die Vorschreibung von S 2.235,60 (= EUR 162,47) das gesetzliche
Zinsausmaß monatlich um je S 427,68 (= EUR 31,08) überschritten
worden sei.
In rechtlicher Hinsicht ging das Erstgericht davon aus, § 46 Abs 2 MRG verweise zwar unter anderem auch auf § 16 Abs 4 MRG, mangels Zustandekommens eines Mietvertrags sei die Regelung über den Lagezuschlag nicht anzuwenden. § 46 treffe nur Sonderregelungen über die Mietzinsbildung nach § 16 Abs 2 bis 6 MRG, die als Berechnungsmethode im Eintrittsfall heranzuziehen seien. Ein Lagezuschlag sei daher bei einer Mietzinsbildung im Eintrittsfall nach § 46 Abs 2 MRG nicht zulässig.In rechtlicher Hinsicht ging das Erstgericht davon aus, Paragraph 46, Absatz 2, MRG verweise zwar unter anderem auch auf Paragraph 16, Absatz 4, MRG, mangels Zustandekommens eines Mietvertrags sei die Regelung über den Lagezuschlag nicht anzuwenden. Paragraph 46, treffe nur Sonderregelungen über die Mietzinsbildung nach Paragraph 16, Absatz 2 bis 6 MRG, die als Berechnungsmethode im Eintrittsfall heranzuziehen seien. Ein Lagezuschlag sei daher bei einer Mietzinsbildung im Eintrittsfall nach Paragraph 46, Absatz 2, MRG nicht zulässig.
Einem dagegen erhobenen Rekurs des Antragsgegners gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge (- der aus Anlass des Rekurses vom Rekursgericht als nichtig behobene erstgerichtliche Sachbeschlussteil ist nicht mehr verfahrensgegenständlich -). Es lehnte die dargestellte Rechtsansicht des Erstgerichtes ebenso wie die Auffassung des Antragsgegners ab, nach welcher ein Lagezuschlag jederzeit unabhängig von der Einhaltung der Formvoraussetzungen des § 16 Abs 4 zweiter Halbsatz MRG zulässig sei. Nach ständiger Rechtsprechung sei die Bestimmung des § 16 Abs 4 MRG eine Schutzbestimmung zu Gunsten des Mieters, die als zwingend angesehen werden müsse. Sie solle dem Mieter die Überprüfbarkeit der Berechtigung eines solchen Zuschlags ermöglichen (WoBl 1999/44; WoBl 2000/49). Wenn der Gesetzgeber den Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags für derart schutzwürdig halte, erschiene es gleichheitswidrig, dem Eintretenden im Fall eines Anhebungsbegehrens des Vermieters geringeren Rechtsschutz zu gewähren. In § 46 Abs 2 MRG sei uneingeschränkt auf § 16 Abs 2 bis 6, daher auch auf § 16 Abs 4 MRG, verwiesen. Daher sei auch ein Lagezuschlag grundsätzlich zulässig. Im Fall der vorliegenden "unechten" Lücke erfordere die mit Hilfe der Interpretationsregeln zu ermittelnde ratio legis in Verbindung mit dem Gleichheitsgrundsatz die Erstreckung der Rechtsfolgenanordnung einer gesetzlichen Norm auf den gesetzlich nicht unmittelbar geregelten Fall. Für den vorliegenden Fall der Mietzinsanhebung bedeute das, dass ein Lagezuschlag nach § 46 Abs 2 MRG nur dann zulässig sei, wenn dem Eintretenden die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände in Schriftform spätestens mit dem Anhebungsbegehren nach § 46b MRG bekanntgegeben wurden. Eine solche Lösung weise für den Eintretenden die gleichen Warn- und Schutzfunktionen auf, wie für einen Hauptmieter bei Abschluss eines Mietvertrags. Umgekehrt habe auch jeder Vermieter bei einem Eintrittsfall ab 1. 3. 1994 die Möglichkeit, im Fall der Mietzinsanhebung - bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen - auch einen Lagezuschlag zu verlangen. Der Antragsgegner habe diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er bei seinem Anhebungsbegehren (Mietzinsvorschreibung für Juni 2000) die erörterten Formerfordernisse nicht eingehalten habe. Eine spätere Bekanntgabe, nämlich erst am 2. 7. 2001, könne diesen Mangel nicht mehr heilen, weil auch im gesetzlichen Grundtatbestand des § 16 Abs 4 MRG die Möglichkeit der Bekanntgabe befristet sei ("bis spätestens"). Das Rekursgericht sprach aus, dass der Revisionsrekurs gemäß § 528 Abs 1 ZPO zulässig sei, weil zur maßgeblichen Frage der Einhaltung der in § 16 Abs 4 MRG vorgesehenen Voraussetzungen für einen Lagezuschlag im Fall einer Mietzinsanhebung nach § 46 Abs 2 MRG keine höchstgerichtliche Rechtsprechung bestehe.Einem dagegen erhobenen Rekurs des Antragsgegners gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge (- der aus Anlass des Rekurses vom Rekursgericht als nichtig behobene erstgerichtliche Sachbeschlussteil ist nicht mehr verfahrensgegenständlich -). Es lehnte die dargestellte Rechtsansicht des Erstgerichtes ebenso wie die Auffassung des Antragsgegners ab, nach welcher ein Lagezuschlag jederzeit unabhängig von der Einhaltung der Formvoraussetzungen des Paragraph 16, Absatz 4, zweiter Halbsatz MRG zulässig sei. Nach ständiger Rechtsprechung sei die Bestimmung des Paragraph 16, Absatz 4, MRG eine Schutzbestimmung zu Gunsten des Mieters, die als zwingend angesehen werden müsse. Sie solle dem Mieter die Überprüfbarkeit der Berechtigung eines solchen Zuschlags ermöglichen (WoBl 1999/44; WoBl 2000/49). Wenn der Gesetzgeber den Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags für derart schutzwürdig halte, erschiene es gleichheitswidrig, dem Eintretenden im Fall eines Anhebungsbegehrens des Vermieters geringeren Rechtsschutz zu gewähren. In Paragraph 46, Absatz 2, MRG sei uneingeschränkt auf Paragraph 16, Absatz 2 bis 6, daher auch auf Paragraph 16, Absatz 4, MRG, verwiesen. Daher sei auch ein Lagezuschlag grundsätzlich zulässig. Im Fall der vorliegenden "unechten" Lücke erfordere die mit Hilfe der Interpretationsregeln zu ermittelnde ratio legis in Verbindung mit dem Gleichheitsgrundsatz die Erstreckung der Rechtsfolgenanordnung einer gesetzlichen Norm auf den gesetzlich nicht unmittelbar geregelten Fall. Für den vorliegenden Fall der Mietzinsanhebung bedeute das, dass ein Lagezuschlag nach Paragraph 46, Absatz 2, MRG nur dann zulässig sei, wenn dem Eintretenden die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände in Schriftform spätestens mit dem Anhebungsbegehren nach Paragraph 46 b, MRG bekanntgegeben wurden. Eine solche Lösung weise für den Eintretenden die gleichen Warn- und Schutzfunktionen auf, wie für einen Hauptmieter bei Abschluss eines Mietvertrags. Umgekehrt habe auch jeder Vermieter bei einem Eintrittsfall ab 1. 3. 1994 die Möglichkeit, im Fall der Mietzinsanhebung - bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen - auch einen Lagezuschlag zu verlangen. Der Antragsgegner habe diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er bei seinem Anhebungsbegehren (Mietzinsvorschreibung für Juni 2000) die erörterten Formerfordernisse nicht eingehalten habe. Eine spätere Bekanntgabe, nämlich erst am 2. 7. 2001, könne diesen Mangel nicht mehr heilen, weil auch im gesetzlichen Grundtatbestand des Paragraph 16, Absatz 4, MRG die Möglichkeit der Bekanntgabe befristet sei ("bis spätestens"). Das Rekursgericht sprach aus, dass der Revisionsrekurs gemäß Paragraph 528, Absatz eins, ZPO zulässig sei, weil zur maßgeblichen Frage der Einhaltung der in Paragraph 16, Absatz 4, MRG vorgesehenen Voraussetzungen für einen Lagezuschlag im Fall einer Mietzinsanhebung nach Paragraph 46, Absatz 2, MRG keine höchstgerichtliche Rechtsprechung bestehe.
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs des Antragsgegners, mit dem Antrag auf Abänderung des Sachbeschlusses im Sinne einer Abweisung des verfahrenseinleitenden Antrags. Der Antragsteller beantragte, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.