SZ 33/144

Der Vermieter ist zwar gemäß § 7 Abs. 2 MietG. nur zur Abrechnung der Mietzinseingänge der letzten fünf Jahre verpflichtet, doch kann ihm nicht verwehrt werden, die Mietzinse für einen längeren Zeitraum abzurechnen und die sich daraus ergebende Verringerung der Mietzinsreserve geltend zu machen.Der Vermieter ist zwar gemäß Paragraph 7, Absatz 2, MietG. nur zur Abrechnung der Mietzinseingänge der letzten fünf Jahre verpflichtet, doch kann ihm nicht verwehrt werden, die Mietzinse für einen längeren Zeitraum abzurechnen und die sich daraus ergebende Verringerung der Mietzinsreserve geltend zu machen.

Entscheidung vom 21. Dezember 1960, 5 Ob 429/60.

I. Instanz: Bezirksgericht Döbling; II. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.römisch eins. Instanz: Bezirksgericht Döbling; römisch zwei. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.

Die Antragsgegner sind Mieter in dem der Antragstellerin gehörigen Haus.

Das Erstgericht bewilligte gemäß § 28 Abs. 3 MietG. für die Zeit vom 1. April 1960 bis 31. März 1965 die Einhebung eines Mietzinses von 1 S 92 g je Friedenskrone. Dabei ging es von folgenden Erwägungen aus:Das Erstgericht bewilligte gemäß Paragraph 28, Absatz 3, MietG. für die Zeit vom 1. April 1960 bis 31. März 1965 die Einhebung eines Mietzinses von 1 S 92 g je Friedenskrone. Dabei ging es von folgenden Erwägungen aus:

Zwischen den Parteien sei nur der der Verrechnung der Hauptmietzinsreserve zugrunde zu legende Zeitraum strittig. Die Vereinbarung zwischen der Vermieterin und fast allen Mietern, derzufolge diese Mieter seit 1. Mai 1954 freiwillig einen Mietzins von 1 S 30 g je Friedenskrone zahlten, sei nur unter den Voraussetzungen des § 7 MietG., somit nur dann zulässig gewesen, wenn die Erhaltungsarbeiten unbedingt notwendig und weder durch die Zinseingänge der letzten fünf Jahre noch durch die während der Bestanddauer der Arbeiten eingehenden Zinse gedeckt waren. Anläßlich der Mietzinserhöhung vom 1. Mai 1954 sei daher auf den Zeitraum ab 1. Mai 1949 Bedacht zu nehmen; die Antragstellerin könne nicht bloß für die Zeit ab 1. Jänner 1950 abrechnen, weil sie für die Zeit vorher keine Belege besitze. Andererseits sei vom Erfordernis nicht bloß die Mietzinsreserve, sondern auch der Mietzinseingang bis zum Tag der vom Gericht ausgesprochenen Zinserhöhung abzuziehen.Zwischen den Parteien sei nur der der Verrechnung der Hauptmietzinsreserve zugrunde zu legende Zeitraum strittig. Die Vereinbarung zwischen der Vermieterin und fast allen Mietern, derzufolge diese Mieter seit 1. Mai 1954 freiwillig einen Mietzins von 1 S 30 g je Friedenskrone zahlten, sei nur unter den Voraussetzungen des Paragraph 7, MietG., somit nur dann zulässig gewesen, wenn die Erhaltungsarbeiten unbedingt notwendig und weder durch die Zinseingänge der letzten fünf Jahre noch durch die während der Bestanddauer der Arbeiten eingehenden Zinse gedeckt waren. Anläßlich der Mietzinserhöhung vom 1. Mai 1954 sei daher auf den Zeitraum ab 1. Mai 1949 Bedacht zu nehmen; die Antragstellerin könne nicht bloß für die Zeit ab 1. Jänner 1950 abrechnen, weil sie für die Zeit vorher keine Belege besitze. Andererseits sei vom Erfordernis nicht bloß die Mietzinsreserve, sondern auch der Mietzinseingang bis zum Tag der vom Gericht ausgesprochenen Zinserhöhung abzuziehen.

Zufolge Rekurses der Vermieterin änderte das Rekursgericht diese Entscheidung dahin ab, daß es für die gleiche Zeit die Einhebung eines Vielfachen von 2 S 01 g je Friedenskrone bewilligte. Ein Rekurs an den Obersten Gerichtshof wurde für zulässig erklärt.

Im Gegensatz zum Erstgericht vertrat das Rekursgericht die Ansicht, der Berechnung der Mietzinsreserve seien nur die Zinseingänge der letzten fünf Jahre vor der Stellung des Antrages auf Erlassung einer Grundsatzentscheidung an die Schlichtungsstelle zugrunde zu legen. Der Antragstellerin stehe es frei, einen länger zurückliegenden Zeitraum abzurechnen; über den von ihr selbst gewählten Zeitraum, nämlich den 1. Jänner 1950, sei jedoch nicht hinauszugehen.

Andererseits könne die gerichtliche Zinserhöhung nicht an den Stichtag, von dem ab die fünfjährige Mietzinsreserve zurückzurechnen sei, anschließen, daher habe auch ein Anschluß der Zinsverrechnung an den Beginn der Erhöhung nicht stattzufinden. Da die Antragstellerin in ihrem Rekurs selbst einer Mietzinsabrechnung bis 31. Dezember 1959 zustimme, habe es dabei sein Bewenden, obwohl der Antrag im Grundsatzverfahren viel früher, nämlich am 28. Februar 1958, gestellt wurde.

Der Oberste Gerichtshof gab dem von der Mehrheit der Antragsgegner erhobenen Rekurs Folge, hob beide untergerichtlichen Entscheidungen auf und verwies die Sache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück.

Aus der Begründung:

Es entspricht der nunmehr ständigen Judikatur des Obersten Gerichtshofes, daß die fünfjährige Frist des § 7 Abs. 2 MietG., die der Berechnung der Mietzinsreserve zugrunde zu legen ist, vom Tag der ersten Antragstellung an die Schlichtungsstelle zurückzurechnen ist, auch wenn dieser Antrag nur zu einer Entscheidung dem Gründe nach im Sinne des § 28 Abs. 2 MietG. geführt hat (MietSlg. 7189 f., 7181, 6417; 5 Ob 398/60, 5 Ob 294/60, 5 Ob 251/60 u. a.). Da der erste Antrag im vorliegenden Fall am 28. Februar 1958 bei der Schlichtungsstelle eingelangt ist, ist die Mietzinsreserve auf Grund der Zinseingänge seit 1. Februar 1953 zu berechnen. Frühere Eingänge braucht die Vermieterin nicht abzurechnen, und zwar im Gegensatz zur Meinung des Erstgerichtes auch dann nicht, wenn, wie hier, von einigen Mietern seit 1. Mai 1954 zufolge freier Vereinbarung im Sinne des § 7 Abs. 1 MietG. ein erhöhter Mietzins bezahlt wird. Ob bei jener Vereinbarung die Mietzinse der ihr vorangehenden fünf Jahre richtig abgerechnet wurden, kann im Rahmen dieses, mehrere Jahre später eingeleiteten Verfahrens nicht mehr überprüft werden. Wohl aber wird jenen Mietern, die sich damals freiwillig zu einer Mietzinserhöhung verstanden haben, diese wie auch die später mit allen Mietern vereinbarte Zinserhöhung auf die nunmehr bewilligte Mietzinserhöhung anzurechnen sein.Es entspricht der nunmehr ständigen Judikatur des Obersten Gerichtshofes, daß die fünfjährige Frist des Paragraph 7, Absatz 2, MietG., die der Berechnung der Mietzinsreserve zugrunde zu legen ist, vom Tag der ersten Antragstellung an die Schlichtungsstelle zurückzurechnen ist, auch wenn dieser Antrag nur zu einer Entscheidung dem Gründe nach im Sinne des Paragraph 28, Absatz 2, MietG. geführt hat (MietSlg. 7189 f., 7181, 6417; 5 Ob 398/60, 5 Ob 294/60, 5 Ob 251/60 u. a.). Da der erste Antrag im vorliegenden Fall am 28. Februar 1958 bei der Schlichtungsstelle eingelangt ist, ist die Mietzinsreserve auf Grund der Zinseingänge seit 1. Februar 1953 zu berechnen. Frühere Eingänge braucht die Vermieterin nicht abzurechnen, und zwar im Gegensatz zur Meinung des Erstgerichtes auch dann nicht, wenn, wie hier, von einigen Mietern seit 1. Mai 1954 zufolge freier Vereinbarung im Sinne des Paragraph 7, Absatz eins, MietG. ein erhöhter Mietzins bezahlt wird. Ob bei jener Vereinbarung die Mietzinse der ihr vorangehenden fünf Jahre richtig abgerechnet wurden, kann im Rahmen dieses, mehrere Jahre später eingeleiteten Verfahrens nicht mehr überprüft werden. Wohl aber wird jenen Mietern, die sich damals freiwillig zu einer Mietzinserhöhung verstanden haben, diese wie auch die später mit allen Mietern vereinbarte Zinserhöhung auf die nunmehr bewilligte Mietzinserhöhung anzurechnen sein.

Der Oberste Gerichtshof billigt die langjährige Praxis des Rekursgerichtes (vgl. MietSlg. 7181, 6418, 3025, 2357, 1790 u. a.), daß der Vermieter zwar nur zur Abrechnung der Mietzinseingänge der letzten fünf Jahre verpflichtet ist, daß ihm aber nicht verwehrt werden kann, die Mietzinse für einen längeren Zeitraum abzurechnen und die sich daraus ergebende Verringerung der Mietzinsreserve geltend zu machen. Es ist mit anderen Worten ein Aktivsaldo aus der Zeit vor der Mietzinsreserve nicht zu berücksichtigen, wohl aber ein Passivsaldo, sofern er vom Vermieter geltend gemacht und nachgewiesen wird (ebenso Sternberg, Das Mietengesetz, 4. Aufl. S. 185). Den Rekurswerbern muß darin beigepflichtet werden, daß hiedurch dem Hauseigentümer die Möglichkeit eröffnet wird, in der Abrechnung so weit zurückzugehen, bis sich ein Passivsaldo ergibt. Dies entspricht aber dem Mietengesetz, das in seinem § 7 Abs. 2 eben nur die Abrechnungspflicht des Hauseigentümers mit fünf Jahren begrenzt, dem Zeitraum, den er abrechnen darf, aber keine Schranke setzt.Der Oberste Gerichtshof billigt die langjährige Praxis des Rekursgerichtes vergleiche MietSlg. 7181, 6418, 3025, 2357, 1790 u. a.), daß der Vermieter zwar nur zur Abrechnung der Mietzinseingänge der letzten fünf Jahre verpflichtet ist, daß ihm aber nicht verwehrt werden kann, die Mietzinse für einen längeren Zeitraum abzurechnen und die sich daraus ergebende Verringerung der Mietzinsreserve geltend zu machen. Es ist mit anderen Worten ein Aktivsaldo aus der Zeit vor der Mietzinsreserve nicht zu berücksichtigen, wohl aber ein Passivsaldo, sofern er vom Vermieter geltend gemacht und nachgewiesen wird (ebenso Sternberg, Das Mietengesetz, 4. Aufl. S. 185). Den Rekurswerbern muß darin beigepflichtet werden, daß hiedurch dem Hauseigentümer die Möglichkeit eröffnet wird, in der Abrechnung so weit zurückzugehen, bis sich ein Passivsaldo ergibt. Dies entspricht aber dem Mietengesetz, das in seinem Paragraph 7, Absatz 2, eben nur die Abrechnungspflicht des Hauseigentümers mit fünf Jahren begrenzt, dem Zeitraum, den er abrechnen darf, aber keine Schranke setzt.

Schließlich hat der Oberste Gerichtshof schon mehrfach ausgesprochen (5 Ob 446/60, 5 Ob 398/60, 5 Ob 294/60), daß - im Gegensatz zur Ansicht des Rekursgerichtes - auch jene Mietzinse in die Abrechnung einzubeziehen sind, die zwischen dem Tag, von dem an die fünfjährige Mietzinsreserve zurückgerechnet wird, und dem Tag, von dem an nach dem Ausspruch des Gerichtes die Zinserhöhung eintritt, abreifen. Sie sind also ebenso wie die Mietzinsreserve vom Erfordernis in Abzug zu bringen (vgl. MietSlg. 11.064). Es mußten daher beide untergerichtlichen Entscheidungen aufgehoben und die Sache an das Erstgericht zurückverwiesen werden, um den Parteien Gelegenheit zu geben, den Sachverhalt auf Grund obiger Rechtsausführungen zu erörtern und allenfalls ihr Vorbringen zu ergänzen.Schließlich hat der Oberste Gerichtshof schon mehrfach ausgesprochen (5 Ob 446/60, 5 Ob 398/60, 5 Ob 294/60), daß - im Gegensatz zur Ansicht des Rekursgerichtes - auch jene Mietzinse in die Abrechnung einzubeziehen sind, die zwischen dem Tag, von dem an die fünfjährige Mietzinsreserve zurückgerechnet wird, und dem Tag, von dem an nach dem Ausspruch des Gerichtes die Zinserhöhung eintritt, abreifen. Sie sind also ebenso wie die Mietzinsreserve vom Erfordernis in Abzug zu bringen vergleiche MietSlg. 11.064). Es mußten daher beide untergerichtlichen Entscheidungen aufgehoben und die Sache an das Erstgericht zurückverwiesen werden, um den Parteien Gelegenheit zu geben, den Sachverhalt auf Grund obiger Rechtsausführungen zu erörtern und allenfalls ihr Vorbringen zu ergänzen.