Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller

1.) Kütük A*****, 2.) Gruja T*****, 3.) Mehmet E*****, 4.) Lüljü K*****, 5.) Anna A*****, 6.) Ivan V*****, 7.) Rosalia M*****, 8.) Chung C*****, 9.) Radmila K*****, 10.) Markus R*****, 11.) Lavinel S*****, 12.) Anna D*****, 13.) Susanne B*****, 14.) Wilhelmine K*****, 15.) Otto W***** und 16.) Dr.Herbert T*****, alle wohnhaft in *****, alle vertreten durch Heinz Keltner, Funktionär der Mietervereinigung Österreichs, Bezirksorganisation Rudolfsheim-Fünfhaus, 1150 Wien, Märzstraße 69, wider die Antragsgegnerin P*****gesellschaft m.b.H., ***** vertreten durch Dr.Helmut Winkler, Dr.Otto Reich-Rohrwig, Dr.Udo Elsner und Dr.Alexander Illedits, Rechtsanwälte in Wien wegen § 37 Abs 1 Z 12 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 20. Dezember 1994, GZ 49 R 291/94-10, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Fünfhaus vom 2.September 1994, GZ 6 Msch 24/92-5, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden1.) Kütük A*****, 2.) Gruja T*****, 3.) Mehmet E*****, 4.) Lüljü K*****, 5.) Anna A*****, 6.) Ivan V*****, 7.) Rosalia M*****, 8.) Chung C*****, 9.) Radmila K*****, 10.) Markus R*****, 11.) Lavinel S*****, 12.) Anna D*****, 13.) Susanne B*****, 14.) Wilhelmine K*****, 15.) Otto W***** und 16.) Dr.Herbert T*****, alle wohnhaft in *****, alle vertreten durch Heinz Keltner, Funktionär der Mietervereinigung Österreichs, Bezirksorganisation Rudolfsheim-Fünfhaus, 1150 Wien, Märzstraße 69, wider die Antragsgegnerin P*****gesellschaft m.b.H., ***** vertreten durch Dr.Helmut Winkler, Dr.Otto Reich-Rohrwig, Dr.Udo Elsner und Dr.Alexander Illedits, Rechtsanwälte in Wien wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 12, MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 20. Dezember 1994, GZ 49 R 291/94-10, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Fünfhaus vom 2.September 1994, GZ 6 Msch 24/92-5, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Beschlüsse der Vorinstanzen, die im übrigen als unangefochten unberührt bleiben, werden unter Einschluß der Kostenentscheidungen insoweit aufgehoben, als festgestellt wurde, daß die Antragsgegnerin den Antragstellern in der Betriebskostenabrechnung 1990 an fiktivem Hausbesorgerentgelt für die Reinigung des zum Haus *****, gehörigen Hofes (bezogen auf die dort befindliche Grünfläche) S 5.307,49 zuviel verrechnete, und der Antragsgegnerin die Rückzahlung dieses Betrages an die Antragsteller aufgetragen wurde. In diesem Umfang wird die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.

Begründung:

Die Antragsteller, Wohnungsmieter im Haus *****, das der

Antragsgegnerin gehört, haben  -  zunächst bei der

Schlichtungsstelle, dann gemäß §  40  Abs  1  MRG bei dem von der

Antragsgegnerin angerufenen Gericht  -  die Überprüfung der

Betriebskostenabrechnung  1990 und die Rückzahlung der

Überschreitungsbeträge sowie des in der Abrechnung ausgewiesenen

Guthabens begehrt. Dieser Sachantrag ist durch die Entscheidungen der

Vorinstanzen weitgehend erledigt und beschäftigt den Obersten

Gerichtshof nur noch mit folgendem Problem:

Zum verfahrensgegenständlichen Haus gehört ein Hof, in dem sich auch eine allen Mietern zur Verfügung stehende Grünanlage befindet. Die reine Hoffläche beträgt 123,41 m2, dazu entfallen noch 112,22 m2 auf die Grünfläche.

Die Betriebskostenabrechnung belastet die Mieter mit einem fiktiven Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, der so bemessen wurde, als sei die Grünfläche Teil des regelmäßig zu reinigenden Hofes, dessen Gesamtfläche wiederum der zu reinigenden (und zu bestreuenden) Gehsteigfläche (38.06 m2 Gehsteig und 18,90 m2 Hauseinfahrt) zugerechnet wurde. Klammert man die 112,22 m2 große Grünfläche als Bemessungsgrundlage für den (offensichtlich auf Punkt IV. des Mindestlohns für Hausbesorger für das Bundesland Wien 1990 und § 1 Z 3 der Hausbesorger-Entgelt-Verordnung des Landeshauptmanns von Wien, LGBl 1989/58 gestützten) "Reinigungszuschlag" aus, ergibt sich ein um S 5.307,49 geringerer Betrag.Die Betriebskostenabrechnung belastet die Mieter mit einem fiktiven Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, der so bemessen wurde, als sei die Grünfläche Teil des regelmäßig zu reinigenden Hofes, dessen Gesamtfläche wiederum der zu reinigenden (und zu bestreuenden) Gehsteigfläche (38.06 m2 Gehsteig und 18,90 m2 Hauseinfahrt) zugerechnet wurde. Klammert man die 112,22 m2 große Grünfläche als Bemessungsgrundlage für den (offensichtlich auf Punkt römisch vier. des Mindestlohns für Hausbesorger für das Bundesland Wien 1990 und Paragraph eins, Ziffer 3, der Hausbesorger-Entgelt-Verordnung des Landeshauptmanns von Wien, LGBl 1989/58 gestützten) "Reinigungszuschlag" aus, ergibt sich ein um S 5.307,49 geringerer Betrag.

Die Antragsgegnerin hat die Einsetzung des höheren Betrages in die Betriebskostenabrechnung damit begründet, daß Hof- und Grünfläche von den Mietern des Hauses regelmäßig verunreinigt würden und daher die Reinigung des gesamten Areals erforderlich sei. Die Antragsteller meinen dagegen, daß vom Hof nur jene Flächen in die Berechnung des (Gehsteig-)Reinigungsgeldes einzubeziehen seien, die als Zugang zu den Koloniakübeln dienen oder (dem weitergehenden Standpunkt des Erstgerichtes Rechnung tragend) wenigstens nicht die in § 24 Abs 2Die Antragsgegnerin hat die Einsetzung des höheren Betrages in die Betriebskostenabrechnung damit begründet, daß Hof- und Grünfläche von den Mietern des Hauses regelmäßig verunreinigt würden und daher die Reinigung des gesamten Areals erforderlich sei. Die Antragsteller meinen dagegen, daß vom Hof nur jene Flächen in die Berechnung des (Gehsteig-)Reinigungsgeldes einzubeziehen seien, die als Zugang zu den Koloniakübeln dienen oder (dem weitergehenden Standpunkt des Erstgerichtes Rechnung tragend) wenigstens nicht die in Paragraph 24, Absatz 2

MRG besonders erwähnten Grünanlagen einschließen. Für die Reinigung der Grünfläche könne allenfalls ein nach dem Mindestlohntarif bemessenes anderweitiges Entgelt (Reinigungsgeld) begehrt werden.

Das Erstgericht entschied in diesem strittigen Punkt, daß das (fiktive) Hausbesorgerentgelt unter Ausklammerung der Grünanlage zu ermitteln sei (die undifferenzierte Heranziehung des "Gesteigreinigungssatzes" für die gesamte befestigte Hoffläche ist hier nicht nachzuprüfen). Aus § 24 Abs 2 MRG sei nämlich abzuleiten, daß die Betreuung von Grünanlagen nicht zu dem in § 4 Abs 1 Z 1 lit a HBG umschriebenen Aufgabenkreis des Hausbesorgers (Reinigen bzw Kehren der Höfe) gehört. Der fiktive Reinigungszuschlag für die Grünfläche sei nicht den Betriebskosten iSd § 21 Abs 1 Z 8 MRG zuzuordnen und daher zurückzuzahlen.Das Erstgericht entschied in diesem strittigen Punkt, daß das (fiktive) Hausbesorgerentgelt unter Ausklammerung der Grünanlage zu ermitteln sei (die undifferenzierte Heranziehung des "Gesteigreinigungssatzes" für die gesamte befestigte Hoffläche ist hier nicht nachzuprüfen). Aus Paragraph 24, Absatz 2, MRG sei nämlich abzuleiten, daß die Betreuung von Grünanlagen nicht zu dem in Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a, HBG umschriebenen Aufgabenkreis des Hausbesorgers (Reinigen bzw Kehren der Höfe) gehört. Der fiktive Reinigungszuschlag für die Grünfläche sei nicht den Betriebskosten iSd Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 8, MRG zuzuordnen und daher zurückzuzahlen.

Das Rekursgericht bestätigte in diesem strittigen Punkt den Sachbeschluß der ersten Instanz. Es führte aus:

Gemäß § 23 Abs 2 MRG habe der Vermieter, der die Hausbesorgerarbeiten selbst leistet oder von einer von ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person erbringen läßt, Anspruch auf die in § 23 Abs 1 MRG genannten Beträge. Der Vermieter dürfe jene Beträge unter Betriebskosten verrechnen, die im Falle der Verrichtung der Hausbesorgerarbeiten durch einen angestellten Hausbesorger von den Mietern zu entrichten wären. Zu den dem Hausbesorger iSd § 23 Abs 1 MRG gebührenden Entgelten gehöre nicht nur das vom Landeshauptmann im Verordnungsweg festgesetzte Entgelt nach § 7 HGB, sondern auch das von ihm in Mindestlohntarifen festgelegte anderweitige Entgelt nach § 12 HGB, soweit es sich nicht um Kosten nach § 24 MRG handle (Würth in Rummel2, Rz 3 zu § 23 MRG).Gemäß Paragraph 23, Absatz 2, MRG habe der Vermieter, der die Hausbesorgerarbeiten selbst leistet oder von einer von ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person erbringen läßt, Anspruch auf die in Paragraph 23, Absatz eins, MRG genannten Beträge. Der Vermieter dürfe jene Beträge unter Betriebskosten verrechnen, die im Falle der Verrichtung der Hausbesorgerarbeiten durch einen angestellten Hausbesorger von den Mietern zu entrichten wären. Zu den dem Hausbesorger iSd Paragraph 23, Absatz eins, MRG gebührenden Entgelten gehöre nicht nur das vom Landeshauptmann im Verordnungsweg festgesetzte Entgelt nach Paragraph 7, HGB, sondern auch das von ihm in Mindestlohntarifen festgelegte anderweitige Entgelt nach Paragraph 12, HGB, soweit es sich nicht um Kosten nach Paragraph 24, MRG handle (Würth in Rummel2, Rz 3 zu Paragraph 23, MRG).

Während "Ersätze" iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG auf die Mieter unabhängig davon überwälzbar seien, ob der dem Vermieter tatsächlich entstehende Aufwand höher oder niedriger ist, weil § 23 Abs 2 MRG auf die Höhe des dem Vermieter konkret erwachsenen Aufwandes nicht Rücksicht nehme, handle es sich bei Kosten der Betreuung von Grünanlagen um besondere Aufwendungen iSd § 24 Abs 2 MRG, die gemäß § 24 Abs 3 MRG iVm § 21 Abs 3 - 5 MRG Gegenstand einer besonderen Abrechnung seien,Während "Ersätze" iSd Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer eins, MRG auf die Mieter unabhängig davon überwälzbar seien, ob der dem Vermieter tatsächlich entstehende Aufwand höher oder niedriger ist, weil Paragraph 23, Absatz 2, MRG auf die Höhe des dem Vermieter konkret erwachsenen Aufwandes nicht Rücksicht nehme, handle es sich bei Kosten der Betreuung von Grünanlagen um besondere Aufwendungen iSd Paragraph 24, Absatz 2, MRG, die gemäß Paragraph 24, Absatz 3, MRG in Verbindung mit Paragraph 21, Absatz 3, - 5 MRG Gegenstand einer besonderen Abrechnung seien,

in welcher - im Gegensatz zu den in § 23 Abs 1 MRG erfaßtenin welcher - im Gegensatz zu den in Paragraph 23, Absatz eins, MRG erfaßten

Beträgen - der tatsächliche Aufwand ausgewiesen werden müsse. Ein Ersatz fiktiver Kosten im Bereich des § 24 MRG sei dem Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen. Die vom Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien in 48 R 34/88 (MietSlg 40.395) vertretene Rechtsansicht, daß auch der Vermieter, der die Zentralheizungsanlage selbst betreut, das dafür vorgesehene Entgelt gemäß § 23 Abs 1 Z 1 und 2 MRG iVm § 24 MRG beanspruchen könne, teile der erkennende Senat nicht. Derartige Aufwendungen iSd § 24 Abs 2 MRG seien nämlich nicht zu den Entgelten und Ersätzen iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG zu zählen (Würth in Rummel2, Rz 3 zu § 23 MRG). Eine Erweiterung des Umfanges der nach § 23 Abs 2 MRG überwälzbaren Kosten iSd § 23 Abs 1 MRG durch Analogie verbiete sich, weil der Betriebskostenkatalog des § 21 MRG ebenso wie die Aufzählung der Kosten nach § 23 Abs 1 MRG jeweils abschließend geregelt sei und eine Ausdehnung der Verpflichtung der Vermieter (richtig wohl: Mieter) im Bereich der Betriebskosten der Intention des Gesetzgebers widerspräche, zumal er eine klare Eingrenzung der auf den Mieter überwälzbaren Aufwendungen des Vermieters aus dem Titel der Betriebskosten beabsichtigt und für Aufwendungen auf Gemeinschaftsanlagen ohnehin eine Regelung in § 24 MRG vorgesehen habe. Kosten für die Grünpflege seien daher gemäß § 24 MRG nach dem tatsächlichen Aufwand abzurechnen; da der vorliegenden Betriebskostenabrechnung kein konkreter Aufwand für die Grünpflege entnommen werden könne und es auch an einem Vorbringen in erster Instanz zur Höhe des Aufwandes fehle, habe das Erstgericht allfällig aufgelaufene Kosten der Grünflächenbetreuung zu Recht nicht berücksichtigt.Beträgen - der tatsächliche Aufwand ausgewiesen werden müsse. Ein Ersatz fiktiver Kosten im Bereich des Paragraph 24, MRG sei dem Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen. Die vom Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien in 48 R 34/88 (MietSlg 40.395) vertretene Rechtsansicht, daß auch der Vermieter, der die Zentralheizungsanlage selbst betreut, das dafür vorgesehene Entgelt gemäß Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer eins und 2 MRG in Verbindung mit Paragraph 24, MRG beanspruchen könne, teile der erkennende Senat nicht. Derartige Aufwendungen iSd Paragraph 24, Absatz 2, MRG seien nämlich nicht zu den Entgelten und Ersätzen iSd Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer eins, MRG zu zählen (Würth in Rummel2, Rz 3 zu Paragraph 23, MRG). Eine Erweiterung des Umfanges der nach Paragraph 23, Absatz 2, MRG überwälzbaren Kosten iSd Paragraph 23, Absatz eins, MRG durch Analogie verbiete sich, weil der Betriebskostenkatalog des Paragraph 21, MRG ebenso wie die Aufzählung der Kosten nach Paragraph 23, Absatz eins, MRG jeweils abschließend geregelt sei und eine Ausdehnung der Verpflichtung der Vermieter (richtig wohl: Mieter) im Bereich der Betriebskosten der Intention des Gesetzgebers widerspräche, zumal er eine klare Eingrenzung der auf den Mieter überwälzbaren Aufwendungen des Vermieters aus dem Titel der Betriebskosten beabsichtigt und für Aufwendungen auf Gemeinschaftsanlagen ohnehin eine Regelung in Paragraph 24, MRG vorgesehen habe. Kosten für die Grünpflege seien daher gemäß Paragraph 24, MRG nach dem tatsächlichen Aufwand abzurechnen; da der vorliegenden Betriebskostenabrechnung kein konkreter Aufwand für die Grünpflege entnommen werden könne und es auch an einem Vorbringen in erster Instanz zur Höhe des Aufwandes fehle, habe das Erstgericht allfällig aufgelaufene Kosten der Grünflächenbetreuung zu Recht nicht berücksichtigt.

Die (auch noch mit anderen Rechtsfragen befaßte) Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zur Überwälzbarkeit fiktiver Kosten der Betreuung von Grünanlagen bzw des Betriebes sonstiger Gemeinschaftsanlagen nach § 23 Abs 2 MRG eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle und nunmehr divergierende rekursgerichtliche Entscheidungen vorlägen.Die (auch noch mit anderen Rechtsfragen befaßte) Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zur Überwälzbarkeit fiktiver Kosten der Betreuung von Grünanlagen bzw des Betriebes sonstiger Gemeinschaftsanlagen nach Paragraph 23, Absatz 2, MRG eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle und nunmehr divergierende rekursgerichtliche Entscheidungen vorlägen.

Den hier behandelten Teil des rekursgerichtlichen Sachbeschlusses hat die Antragsgegnerin mit der Begründung angefochten, daß einem bestellten Hausbesorger gemäß § 23 Abs 1 MRG iVm §§ 7, 12 HBG Kostenersatz (gemeint ist wohl primär: Entgelt) auch für die Betreuung von Grünanlagen gewährt werden müsse. Da der Vermieter bei Selbstverrichtung gemäß § 23 Abs 2 MRG Anspruch auf die Beträge nach § 23 Abs 1 MRG habe, und zwar ohne Einschränkung, gebührten ihm auch jene - pauschalierten - Entgeltbestandteile des Hausbesorgers, die dieser für die Betreuung von Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 MRG zu erhalten hätte. Dabei gehe es nicht um die Verrechnung "fiktiver" Kosten; es würde lediglich von der Möglichkeit der Pauschalverrechnung tatsächlicher Kosten Gebrauch gemacht. Für die vom Rekursgericht verlangte gesonderte Verrechnung dieser Kosten bestehe keine Notwendigkeit, weil die fragliche Grünfläche ohnehin allen Mietern zur Verfügung stehe und daher auch alle Mieter nach dem Betriebskostenschlüssel des § 17 MRG an den Kosten zu beteiligen seien (§ 24 Abs 1 MRG). Wenn jedoch tatsächlich nur die konkret aufgelaufenen Kosten auf die Mieter überwälzt werden dürfen, seien diese Kosten noch zu erheben. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß im Sinne einer Abweisung des den strittigen Betrag für Hausbesorgerarbeiten und betreffenden Sachantrages abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.Den hier behandelten Teil des rekursgerichtlichen Sachbeschlusses hat die Antragsgegnerin mit der Begründung angefochten, daß einem bestellten Hausbesorger gemäß Paragraph 23, Absatz eins, MRG in Verbindung mit Paragraphen 7, 12, HBG Kostenersatz (gemeint ist wohl primär: Entgelt) auch für die Betreuung von Grünanlagen gewährt werden müsse. Da der Vermieter bei Selbstverrichtung gemäß Paragraph 23, Absatz 2, MRG Anspruch auf die Beträge nach Paragraph 23, Absatz eins, MRG habe, und zwar ohne Einschränkung, gebührten ihm auch jene - pauschalierten - Entgeltbestandteile des Hausbesorgers, die dieser für die Betreuung von Gemeinschaftsanlagen iSd Paragraph 24, MRG zu erhalten hätte. Dabei gehe es nicht um die Verrechnung "fiktiver" Kosten; es würde lediglich von der Möglichkeit der Pauschalverrechnung tatsächlicher Kosten Gebrauch gemacht. Für die vom Rekursgericht verlangte gesonderte Verrechnung dieser Kosten bestehe keine Notwendigkeit, weil die fragliche Grünfläche ohnehin allen Mietern zur Verfügung stehe und daher auch alle Mieter nach dem Betriebskostenschlüssel des Paragraph 17, MRG an den Kosten zu beteiligen seien (Paragraph 24, Absatz eins, MRG). Wenn jedoch tatsächlich nur die konkret aufgelaufenen Kosten auf die Mieter überwälzt werden dürfen, seien diese Kosten noch zu erheben. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß im Sinne einer Abweisung des den strittigen Betrag für Hausbesorgerarbeiten und betreffenden Sachantrages abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Die Antragsteller und sonstigen Mieter des Hauses haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.

Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund

zulässig und iSd Aufhebungsbegehrens  -  allerdings wegen anderer als

der geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel  -  auch

berechtigt.

Vorweg ist daran zu erinnern, daß die Entscheidung, zumindest für die

Reinigung der befestigten Hoffläche stehe der Antragsgegnerin eine

Betriebskostenforderung nach Maßgabe des einem Hausbesorger für die

Reinigung von Gehsteigen gebührenden Entgelts zu, von den

Antragstellern nicht weiter angefochten wurde und daher ihnen

gegenüber in Rechtskraft erwachsen ist. Es verbietet sich daher eine

Überprüfung dieses Teils der Betriebskosten, etwa unter dem

Gesichtspunkt, ob tatsächlich die gesamte Hoffläche "begehbar" iSd

Punktes IV. des Wiener Mindestlohntarifs für Hausbesorger ist (vgl

dazu MietSlg 26/6; MietSlg  36/14; 8 Ob A 260/94). Ebenso kann

dahingestellt bleiben, ob einem Hausbesorger diese Dienstleistung

nach § 4 Abs 1 lit a iVm § 7 HBG oder nach § 4 Abs 3 HBG iVm § 12 Abs

1 HBG zu entlohnen wäre. Für die Betreuung einer Grünfläche, deren

natürliche Zweckbestimmung sicherlich nicht darin besteht, als Gehweg

für die Bewohner des Hauses zu dienen, gebührt das die Schneeräumung

und Betreuung bei Glatteis einschließende "Gehsteigreinigungsentgelt"

jedenfalls nicht. Es ist vielmehr davon auszugehen, daß die

Antragsgegnerin  -  wenn überhaupt  -  fiktives Hausbesorgerentgelt

nur für Dienstleistungen verlangen kann, die außerhalb des in § 4 Abs

1 HBG umschriebenen (gesetzlichen) Pflichtenkreises eines

Hausbesorgers stehen. Es bleibt zu erörtern, ob auch dafür gebührende

Entgelte dem § 23 Abs 1 Z 1 MRG zu unterstellen sind und ob sie über

die Sonderregelung des § 23 Abs 2 MRG in die Betriebskosten (§ 21 Abs

1 Z 8 MRG) einfließen können, obwohl die Kosten für die Betreuung von

Grünanlagen zu den besonderen Aufwendungen des § 24 MRG (Abs 2 leg

cit) zählen.

Ein Entgelt für die Betreuung von Grünanlagen gebührt dem

Hausbesorger nur, wenn ihm diese Dienstleistung  -  sei es auch nur

schlüssig (9 Ob A 178/93)  -  aufgetragen wurde. Auch dieses Entgelt,

auf das in § 12 HBG ausdrücklich Bedacht genommen wurde, zählt zu den "dem Hausbesorger gebührenden Entgelten" iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG, wenn die Dienstleistung mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang steht (§ 4 Abs 3 HBG). Daß dies für die Betreuung von Grünanlagen grundsätzlich zutrifft, wurde bereits gesagt (MietSlg 27/14; Arb 10.997; 8 Ob A 260/94 ua); auch die Bestimmungen des § 24 Abs 2 MRG und die Erlassung eigener Mindestlohntarife für die Betreuung und Bedienung von Anlagen und Einrichtungen auf Liegenschaften (darunter ausdrücklich erwähnt die Betreuung von Grünflächen und Gartenanlagen) sprechen für diesen Zusammenhang.auf das in Paragraph 12, HBG ausdrücklich Bedacht genommen wurde, zählt zu den "dem Hausbesorger gebührenden Entgelten" iSd Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer eins, MRG, wenn die Dienstleistung mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang steht (Paragraph 4, Absatz 3, HBG). Daß dies für die Betreuung von Grünanlagen grundsätzlich zutrifft, wurde bereits gesagt (MietSlg 27/14; Arb 10.997; 8 Ob A 260/94 ua); auch die Bestimmungen des Paragraph 24, Absatz 2, MRG und die Erlassung eigener Mindestlohntarife für die Betreuung und Bedienung von Anlagen und Einrichtungen auf Liegenschaften (darunter ausdrücklich erwähnt die Betreuung von Grünflächen und Gartenanlagen) sprechen für diesen Zusammenhang.

Nun hat bereits das Rekursgericht ausgeführt, daß zu den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten iSd § 23 Abs 1 Z 1 MRG auch das anderweitige Entgelt nach § 12 HBG zählt (WoBl 1993, 13). Als Entgelt kommen nämlich alle im HBG als solche bezeichnete Beträge in Betracht (5 Ob 12/95). Eine Einschränkung ist unter dem Gesichtspunkt, daß § 23 Abs 2 MRG dem Vermieter einen Anspruch auf fiktives Hausbesorgerentgelt gewährt, wenn er die Hausbesorgerarbeiten selbst oder durch eine von ihm bestellte und entlohnte, nicht als Hausbesorger anzusehende Person erbringt, nur insoweit zu machen, als ein vom Vermieter beanspruchtes fiktives Entgelt leistungsbezogen und durch ein Gesetz im materiellen Sinn determiniert sein muß. Außerdem gebietet es die vom Gesetzgeber intendierte prinzipielle Überwälzbarkeit von Betriebskosten auf alle Mieter, daß ein dem § 23 Abs 1 Z 1 MRG (also nach § 21 Abs 1 Z 8 MRG den Betriebskosten) zu unterstellendes Hausbesorgerentgelt nur für Arbeiten gebühren kann, die allen Mietern des Hauses zugutekommen.Nun hat bereits das Rekursgericht ausgeführt, daß zu den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten iSd Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer eins, MRG auch das anderweitige Entgelt nach Paragraph 12, HBG zählt (WoBl 1993, 13). Als Entgelt kommen nämlich alle im HBG als solche bezeichnete Beträge in Betracht (5 Ob 12/95). Eine Einschränkung ist unter dem Gesichtspunkt, daß Paragraph 23, Absatz 2, MRG dem Vermieter einen Anspruch auf fiktives Hausbesorgerentgelt gewährt, wenn er die Hausbesorgerarbeiten selbst oder durch eine von ihm bestellte und entlohnte, nicht als Hausbesorger anzusehende Person erbringt, nur insoweit zu machen, als ein vom Vermieter beanspruchtes fiktives Entgelt leistungsbezogen und durch ein Gesetz im materiellen Sinn determiniert sein muß. Außerdem gebietet es die vom Gesetzgeber intendierte prinzipielle Überwälzbarkeit von Betriebskosten auf alle Mieter, daß ein dem Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer eins, MRG (also nach Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 8, MRG den Betriebskosten) zu unterstellendes Hausbesorgerentgelt nur für Arbeiten gebühren kann, die allen Mietern des Hauses zugutekommen.

Alle diese Voraussetzungen treffen für die Betreuung einer allen Mietern des Hauses zur Verfügung stehenden Grünanlage zu, soweit es sich um das Reinigen (zB das Entfernen von Papierabfällen), das Bewässern und/oder das maschinelle Mähen samt Entfernen des Grases handelt. Für diese Dienstleistungen sehen nämlich die geltenden Mindestlohntarife (hier der des Bundeslandes Wien für die Liegenschaftsbetreuung im Jahr 1990, abgedruckt in ImmZ 1990, 11 f) ein bestimmtes Mindestentgelt pro Quadratmeter Grünfläche vor. Bedenken dagegen, dem Vermieter, der die entsprechenden Arbeiten selbst leistet oder durch eine von ihm entlohnte Person, die nicht Hausbesorger ist, leisten läßt, nach Maßgabe des Mindestlohntarifs ein fiktives Hausbesorgerentgelt gemäß § 23 Abs 2 MRG zuzugestehen, könnten sich also nur noch daraus ergeben, daß Kosten, die (auch) zu den besonderen Aufwendungen iSd § 24 MRG zählen, generell von der Regelung des § 23 Abs 2 MRG ausgenommen sind.Alle diese Voraussetzungen treffen für die Betreuung einer allen Mietern des Hauses zur Verfügung stehenden Grünanlage zu, soweit es sich um das Reinigen (zB das Entfernen von Papierabfällen), das Bewässern und/oder das maschinelle Mähen samt Entfernen des Grases handelt. Für diese Dienstleistungen sehen nämlich die geltenden Mindestlohntarife (hier der des Bundeslandes Wien für die Liegenschaftsbetreuung im Jahr 1990, abgedruckt in ImmZ 1990, 11 f) ein bestimmtes Mindestentgelt pro Quadratmeter Grünfläche vor. Bedenken dagegen, dem Vermieter, der die entsprechenden Arbeiten selbst leistet oder durch eine von ihm entlohnte Person, die nicht Hausbesorger ist, leisten läßt, nach Maßgabe des Mindestlohntarifs ein fiktives Hausbesorgerentgelt gemäß Paragraph 23, Absatz 2, MRG zuzugestehen, könnten sich also nur noch daraus ergeben, daß Kosten, die (auch) zu den besonderen Aufwendungen iSd Paragraph 24, MRG zählen, generell von der Regelung des Paragraph 23, Absatz 2, MRG ausgenommen sind.

Diese Bedenken, die das Rekursgericht zu seiner ablehnenden

Entscheidung führten, teilt der erkennende Senat nicht. Zu Recht

weist die Revisionsrekurswerberin darauf hin, daß dann, wenn  -  wie

im gegenständlichen Fall  -  ohnehin alle Mieter von den fiktiv

verrechneten Dienstleistungen profitieren und sie daher dem dem

Vermieter nach dem Verteilungsschlüssel des § 17 MRG abzugelten

haben, das dem Vermieter in § 23 Abs 2 MRG zugestandene Privileg

nicht davon abhängig gemacht werden kann, ob es sich  -  ließe man

die Verweisung des § 21 Abs 1 Z 8 MRG auf den in § 23 MRG bestimmten

Beitrag für (fiktive) Hausbesorgerarbeiten außer Betracht  -  um

besondere Aufwendungen iSd § 24 MRG handelt. Die Abrechnung der von den Mietern zu tragenden Kosten würde nur unnötig erschwert. Für das Reinigen, Bewässern und Mähen einer Grünanlage, die allen Mietern zur Verfügung steht, kann daher der Vermieter gemäß § 23 Abs 2 MRG das im Mindestlohntarif vorgesehene Entgelt in Rechnung stellen.besondere Aufwendungen iSd Paragraph 24, MRG handelt. Die Abrechnung der von den Mietern zu tragenden Kosten würde nur unnötig erschwert. Für das Reinigen, Bewässern und Mähen einer Grünanlage, die allen Mietern zur Verfügung steht, kann daher der Vermieter gemäß Paragraph 23, Absatz 2, MRG das im Mindestlohntarif vorgesehene Entgelt in Rechnung stellen.

Wie hoch dieses Entgelt ist, läßt sich im konkreten Fall noch nicht sagen. Durch die generelle Ablehnung einer fiktiven Entlohnung für die Reinigung der Grünfläche im Hof blieb nämlich unerörtert, welche Leistungen erbracht wurden. Das unzulässige Begehren nach Bezahlung des Entgelts für Gehsteigreinigung, das alle nach den vorstehenden Ausführungen zu beanspruchenden Entgeltsteile für die Betreuung der Grünfläche weit übersteigt, ließ erst gar nicht die Frage auftauchen, für welche der in Punkt IV. Z 1 des Wiener Mindestlohntarifs 1990 für die Betreuung von Anlagen auf Liegenschaften angeführten Leistungen fiktives Hausbesorgerentgelt beansprucht wird. Um das zu klären, bedarf es einer Verfahrensergänzung durch das Erstgericht.Wie hoch dieses Entgelt ist, läßt sich im konkreten Fall noch nicht sagen. Durch die generelle Ablehnung einer fiktiven Entlohnung für die Reinigung der Grünfläche im Hof blieb nämlich unerörtert, welche Leistungen erbracht wurden. Das unzulässige Begehren nach Bezahlung des Entgelts für Gehsteigreinigung, das alle nach den vorstehenden Ausführungen zu beanspruchenden Entgeltsteile für die Betreuung der Grünfläche weit übersteigt, ließ erst gar nicht die Frage auftauchen, für welche der in Punkt römisch vier. Ziffer eins, des Wiener Mindestlohntarifs 1990 für die Betreuung von Anlagen auf Liegenschaften angeführten Leistungen fiktives Hausbesorgerentgelt beansprucht wird. Um das zu klären, bedarf es einer Verfahrensergänzung durch das Erstgericht.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.