Entscheidungsgründe:
Die klagende Partei ist Eigentümerin der Liegenschaft *****. Mieter des Geschäftslokales top.IIIa waren zunächst Karoline und Paul G*****. Seit 1953 betrieben sie in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft einen Schuhhandel sowie den Verkauf von Damenlederoberbekleidung und Handtaschen. 1974 trat die Beklagte als Kommanditistin in das Unternehmen ein, wurde 1979 persönlich haftende Gesellschafterin und nach dem Tod ihrer Mutter 1980 Alleininhaberin des im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens, das sie ohne Angestellte mit Umsätzen, die den Lebensunterhalt sicherten, weiterführte. Mit Monika P***** und deren Ehemann, die ***** einen Kinderschuh- und Kindermodenhandel betrieben, fanden Verhandlungen über eine Unternehmenspacht statt. Da der bestehende Mietvertrag eine Verpachtung nicht gestattete und auf den Betrieb eines Schuhhandels beschränkt war, ersuchte die Beklagte den Hausverwalter der klagenden Partei um Zustimmung zur Erweiterung des Geschäftsbetriebes auf den Handel mit Kindermoden und um Gestattung der Verpachtung. Am 23.9.1980 wurde ein neuer Mietvertrag geschlossen, in welchem festgehalten wurde, daß der Bestandgegenstand zum Betrieb eines Verkaufsgeschäftes für Schuhe und Kinderoberbekleidung verwendet werden darf und der im vorgedruckten Formular vorgesehene Passus des Verbotes der Untervermietung oder sonstigen Überlassung, enthaltend auch ein Verbot der Verpachtung, vor Unterfertigung gestrichen wurde. Der Mietzins wurde auf S 4.200,-- erhöht. Danach schloß die Beklagte mit Monika P***** eine als Pachtvertrag überschriebene Vereinbarung, nach welcher das Unternehmen ab 1.10.1980 auf die Dauer von 10 Jahren um einen wertgesicherten Pachtschilling von 16.000,-- S monatlich ohne Umsatzsteuer, in dem die Miete des Geschäftslokales inkludiert war, verpachtet und Betriebspflicht vereinbart wurde.
Bis zur Übergabe des Bestandobjektes führte die Beklagte den Geschäftsbetrieb weiter. Eine Übernahme des Warenlagers war nicht vereinbart. Dieses wurde von der Beklagten selbst allmählich abverkauft; die Restbestände übernahm Monika P*****, die eine eigene Gewerbeberechtigung hatte und ihre eigenen Waren mitbrachte. Das Geschäftslokal war zum Zeitpunkt der Übergabe gebrauchsfähig eingerichtet, wurde aber einige Zeit nach Übernahme zur zeitgemäßen Ausgestaltung renoviert. Einen Kundenstock konnte Monika P***** von der Beklagten, die bis zuletzt Damenschuhe verkauft hatte, nicht übernehmen, weil jene im Bestandobjekt Kinderschuhe und Kinderkleidung vertrieb.
1983 trat mit Zustimmung der Beklagten die Monika P***** GesmbH in den Pachtvertrag ein. In der Folge reduzierte sich der Anteil des Schuhhandels am Gesamtumsatz des Kindermodengeschäftes auf etwa 20 %. Anfang des Jahres 1990 schloß die Monika P***** GesmbH mit einem französischen Unternehmen einen Franchisevertrag als Franchisenehmerin ab. Seither wird keine Kindermode, sondern durchgehend nur noch "junge Mode", nämlich Bekleidung für ein Zielpublikum von 15- bis 25jährigen Frauen, und zwar weitgehend, aber nicht ausschließlich Ware des Franchisepartners, vertrieben. Schuhe werden nur noch in ganz geringem Umfang sporadisch verkauft.
Eine von der klagenden Partei auf § 30 Abs 2 Z 4 MRG gestützte Aufkündigung des Bestandobjektes zum 30.9.1988 (48 C 343/88 des Erstgerichtes) wurde rechtskräftig aufgehoben. Der erkennende Senat beurteilte in seiner Entscheidung 6 Ob 502/90 den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt damals trotz Fehlens einiger typischer Merkmale der Überlassung eines Unternehmens (keine Übernahme des Warenlagers und eines festen Kundenstockes und weitgehende Änderung des Warensortiments) aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der vereinbarten Betriebspflicht, die schon vor der Verpachtung mit der Hausverwaltung vereinbarte Erweiterung des Unternehmensgegenstandes und der durch die bekannte Adresse für den Schuhhandel als Element des "good will" doch gegebenen Kontinuität des Geschäftsbetriebes als ausreichend, eine Unternehmenspacht und nicht eine Geschäftsraummiete anzunehmen.Eine von der klagenden Partei auf Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG gestützte Aufkündigung des Bestandobjektes zum 30.9.1988 (48 C 343/88 des Erstgerichtes) wurde rechtskräftig aufgehoben. Der erkennende Senat beurteilte in seiner Entscheidung 6 Ob 502/90 den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt damals trotz Fehlens einiger typischer Merkmale der Überlassung eines Unternehmens (keine Übernahme des Warenlagers und eines festen Kundenstockes und weitgehende Änderung des Warensortiments) aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der vereinbarten Betriebspflicht, die schon vor der Verpachtung mit der Hausverwaltung vereinbarte Erweiterung des Unternehmensgegenstandes und der durch die bekannte Adresse für den Schuhhandel als Element des "good will" doch gegebenen Kontinuität des Geschäftsbetriebes als ausreichend, eine Unternehmenspacht und nicht eine Geschäftsraummiete anzunehmen.
Auch eine zu 48 C 630/89k des Erstgerichtes von der klagenden Partei angestrengte Klage, die Beklagte zu verpflichten, die Überlassung des Gebrauches des Geschäftslokales an die Monika P***** GesmbH zu unterlassen sowie Maßnahmen für die Unterlassung des Gebrauches des Geschäftslokales durch diese Gesellschaft zu ergreifen und diese aus dem Lokal zu entfernen sowie in den gemieteten Geschäftsräumlichkeiten den Verkauf von Waren, die nicht im Rahmen eines Verkaufsgeschäftes für Schuhe und Kinderoberbekleidung geführt werden, insbesondere den Betrieb einer Kleiderboutique für Erwachsenenoberbekleidung mit der Bezeichnung Z-***** zu unterlassen, blieb erfolglos. In diesem Verfahren, in welchem als Vorfrage das Vorliegen eines Pachtvertrages bejaht und festgestellt wurde, daß die Pächterin ihr Warenangebot durch Auflösung des Handels mit Kinderschuhen und durch den Wechsel von Kinder- zu Teenageroberbekleidung geändert hatte, führte der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung 1 Ob 620/91 aus, die Art der Verwendung habe sich am vertraglich festgelegten Verwendungszweck zu orientieren. Die Einhaltung der Verwendungsabrede könne zwar durch Unterlassungsklage erzwungen werden; unwesentliche Veränderungen, mit denen eine intensivere Nutzung des Mietobjektes verbunden sei, namentlich auch eine unwesentliche Änderung oder Erweiterung des Warenangebotes, müsse der Bestandgeber hinnehmen, soweit der Bestandnehmer damit lediglich auf die wirtschaftliche Entwicklung in seinem Geschäftszweig reagiere, um seine Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. Dies sei hier der Fall.
Mit der vorliegenden, wiederum auf § 30 Abs 2 Z 4 MRG gestützten Aufkündigung zum 30.9.1991 begehrt die klagende Partei die Räumung des Bestandobjektes mit dem Vorbringen, die Beklagte habe das Bestandobjekt zur Gänze weitergegeben und benötige es offenbar in naher Zeit nicht für sich oder allenfalls eintrittsberechtigte Personen. Die Beklagte habe das Bestandobjekt zum Betrieb eines Schuhgeschäftes gemietet und später das Recht erhalten, Kinderoberbekleidung zu führen. Die Weitergabe sei im Rahmen eines Untermietvertrages erfolgt. Derzeit würden im Bestandobjekt ausschließlich Textilien für Erwachsene vertrieben und Franchisegeschäfte gemacht. Im Jahr 1990 sei der Verwendungszweck ausschließlich auf Franchisehandel mit Textilien für Erwachsene geändert worden.Mit der vorliegenden, wiederum auf Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG gestützten Aufkündigung zum 30.9.1991 begehrt die klagende Partei die Räumung des Bestandobjektes mit dem Vorbringen, die Beklagte habe das Bestandobjekt zur Gänze weitergegeben und benötige es offenbar in naher Zeit nicht für sich oder allenfalls eintrittsberechtigte Personen. Die Beklagte habe das Bestandobjekt zum Betrieb eines Schuhgeschäftes gemietet und später das Recht erhalten, Kinderoberbekleidung zu führen. Die Weitergabe sei im Rahmen eines Untermietvertrages erfolgt. Derzeit würden im Bestandobjekt ausschließlich Textilien für Erwachsene vertrieben und Franchisegeschäfte gemacht. Im Jahr 1990 sei der Verwendungszweck ausschließlich auf Franchisehandel mit Textilien für Erwachsene geändert worden.
Die Beklagte wandte ein, die klagende Partei habe den geltend gemachten Kündigungsgrund bereits im Verfahren 48 C 343/88 des Erstgerichtes vergeblich geltend gemacht; die neuerliche Aufkündigung sei mutwillig. Ein Kündigungsgrund liege nicht vor.
Das Erstgericht hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. In seiner rechtlichen Beurteilung, daß im Jahr 1980 eine Unternehmenspacht und kein Untermietvertrag abgeschlossen worden sei, stützte es sich auf die Rechtsausführungen in der Entscheidung 6 Ob 502/90. Daß die Pächterin in der Folge (1990) den Unternehmensgegenstand geändert habe, sei auf die Bewertung des Vertrages als Pachtvertrag nicht mehr von Einfluß.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der klagenden Partei Folge, erkannte die Aufkündigung für rechtswirksam und verurteilte die Beklagte zur Räumung des Geschäftslokales.
Der Rechtsansicht des Erstgerichtes über die Irrelevanz der Veränderungen am einst verpachteten Unternehmen sei nicht beizupflichten: Das heute im Lokal betriebene Geschäft habe mit dem von der Beklagten seinerzeit betriebenen nichts mehr gemeinsam, außer daß es sich um ein Verkaufsgeschäft handle. Zu 80 bis 85 % stamme die angebotene Ware vom Franchisegeber. Die genauere Ausgestaltung des Franchisevertrages zwischen der Pächterin und dem französischen Franchisegeber sei mangels der vom Berufungsgericht aufgetragenen Vorlage des Vertrages durch die Beklagte nicht feststellbar. Im Sinne der Schaffung eines "Ladenschutzes" sei, um dem Mieter die Verwertung seines Unternehmens durch Verkauf oder Inbestandgabe trotz des Kündigungstatbestandes des § 30 Abs 2 Z 4 MRG zu ermöglichen, dieser teleologisch reduziert. Der tragende Zweck der teleologischen Reduktion falle aber dann weg, wenn die Weiterführung des vom Mieter aufgebauten Unternehmens im Bestandobjekt aufhöre. Von der als schutzwürdig angesehenen Verwertung des Unternehmens des Mieters könne bei Aufbau eines anderen durch den Benützer der Geschäftsräumlichkeiten nicht mehr gesprochen werden. Die Beweislast für das Weiterbestehen seines Unternehmens treffe den Mieter.Der Rechtsansicht des Erstgerichtes über die Irrelevanz der Veränderungen am einst verpachteten Unternehmen sei nicht beizupflichten: Das heute im Lokal betriebene Geschäft habe mit dem von der Beklagten seinerzeit betriebenen nichts mehr gemeinsam, außer daß es sich um ein Verkaufsgeschäft handle. Zu 80 bis 85 % stamme die angebotene Ware vom Franchisegeber. Die genauere Ausgestaltung des Franchisevertrages zwischen der Pächterin und dem französischen Franchisegeber sei mangels der vom Berufungsgericht aufgetragenen Vorlage des Vertrages durch die Beklagte nicht feststellbar. Im Sinne der Schaffung eines "Ladenschutzes" sei, um dem Mieter die Verwertung seines Unternehmens durch Verkauf oder Inbestandgabe trotz des Kündigungstatbestandes des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG zu ermöglichen, dieser teleologisch reduziert. Der tragende Zweck der teleologischen Reduktion falle aber dann weg, wenn die Weiterführung des vom Mieter aufgebauten Unternehmens im Bestandobjekt aufhöre. Von der als schutzwürdig angesehenen Verwertung des Unternehmens des Mieters könne bei Aufbau eines anderen durch den Benützer der Geschäftsräumlichkeiten nicht mehr gesprochen werden. Die Beweislast für das Weiterbestehen seines Unternehmens treffe den Mieter.
Der Franchisevertrag sei üblicherweise eine sogenannte vertikale Vertriebskooperation zwar rechtlich, durch die eingegangene Bindung des Franchisenehmers aber wirtschaftlich nicht selbständig bleibender Unternehmer. Der Franchisegeber habe den Einfluß über Sortimentgestaltung und Absatzorganisation sowie weitgehend Weisungs- und Kontrollrechte. Der Franchisenehmer sei an Verkaufsstrategie und Waren des Franchisegebers gebunden. Diese wirtschaftliche Unselbständigkeit des Franchisenehmers habe in der Judikatur bereits zur Verneinung der Unternehmereigenschaft geführt. Mangels gegenteiliger Beweisführung der Beklagten über einen vom Regelfall abweichenden Inhalt des Franchisevertrages könne davon ausgegangen werden, daß seit 1990 nicht mehr das Unternehmen der Beklagten fortgeführt werde. Die Einstellung des im vorliegenden Fall geradezu rudimentär bei der Verpachtung vorhandenen Unternehmens sei der Beklagten zuzurechnen. Es dürfe nicht unberücksichtigt bleiben, daß im vorangegangenen Kündigungsverfahren von einer Unternehmensverpachtung nur deshalb ausgegangen worden sei, weil sich die Beklagte vor Überlassung des Unternehmens und damit zwingend auch der Räumlichkeiten um die Erweiterung des vereinbarten Verwendungszweckes auf Verkauf von Schuhen und Kinderoberbekleidung bemüht habe. Nur deshalb sei die im Vertrag bedungene Betriebspflicht ernst genommen worden. Eineinhalb Jahre vor der nunmehrigen Aufkündigung sei aber nun das letzte Rudiment des Unternehmens der Beklagten, nämlich der auch von ihr gewünschte Handel mit Kinderoberbekleidung, geändert. Für das Fehlen der Unternehmensidentität sei zum einen der Franchisevertrag, zum anderen die Aufgabe des Verkaufes der Kindermoden, möge diese auch keinen mit Unterlassungsklage zu verhindernden Vertragsverstoß gebildet haben, entscheidend.
Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei, weil zur Annahme der verpönten gänzlichen Weitergabe des Mietobjektes bei Wegfall der Unternehmensidentität des verpachteten Unternehmens eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes nicht vorliege.