Begründung:
Die Klägerin hat mit der Beklagten als Eigentümerin des Hauses in Wien 9., Porzellangasse 21, am 7.12.1982 einen Mietvertrag über die Wohnung top.Nr.4 in diesem Hause, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Vorzimmer, Dusche und WC, abgeschlossen. Darin wurde unter anderem festgehalten:
"....... Der frei vereinbarte Hauptmietzins......
beträgt......monatlich S 1.640.
..... Das Mietobjekt ist vollständig neu adaptiert und komplett
neu eingerichtet. Der Bestandnehmerin wird das Recht eingeräumt,
innerhalb von 10 Jahren die Wohnung weiterzugeben.
..... Als Kündigungsgründe gelten die im MRG 1982 angeführten."
Die Klägerin zahlte gegen Erhalt des Mietvertrages an die Beklagte 280.000 S. Dieser Betrag wurde von ihr als Gegenleistung für die von der Beklagten im Bestandobjekt durchgeführten Investitionen verlangt und bezahlt, er war nicht als Mietzinsvorauszahlung gedacht oder gewidmet. Die Klägerin erhielt auch Möbel zur Verfügung gestellt. Ein Kündigungsverzicht wurde nicht vereinbart.
Am 11. (richtig: 10.) 8.1983 stellte die Klägerin beim Magistratischen Bezirksamt für den 9.Bezirk (Schlichtungsstelle) den Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses, welchen sie am 1.7.1986 wieder zurückgezogen hat.
Mit ihrer am 20.3.1986 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrte die Klägerin letztlich (ON 6, AS 21) von der Beklagten die Rückzahlung des Betrages von 260.000 S sA mit der Behauptung, es habe sich insoweit um eine gemäß § 27 MRG ungültige und verbotene "Ablösezahlung" gehandelt.Mit ihrer am 20.3.1986 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrte die Klägerin letztlich (ON 6, AS 21) von der Beklagten die Rückzahlung des Betrages von 260.000 S sA mit der Behauptung, es habe sich insoweit um eine gemäß Paragraph 27, MRG ungültige und verbotene "Ablösezahlung" gehandelt.
Die Beklagte hielt dem entgegen, ihre eigenen Leistungen für das Bestandobjekt hätten den von der Klägerin gezahlten Betrag sehr erheblich überschritten. Sie habe nämlich die an die Klägerin vermietete Wohnung durch Zusammenlegung zweier Wohnungen neu adaptiert und mit neuen Möbeln ausgestattet. Der Umbau und die Instandsetzung beider Wohnungen habe Investitionen von insgesamt 369.145,71 S erfordert. Hiefür habe die Beklagte im Rahmen eines Wohnungsverbesserungskredites zwei Darlehen und zur Errichtung einer Gasetagenheizung einen weiteren Kredit aufgenommen. Aus Eigenmitteln habe die Beklagte neue Einrichtungsgegenstände um insgesamt 62.982,86 S beschafft und die an die Klägerin vermietete Wohnung damit ausgestattet (ON 6, AS 19 f). Schließlich wandte die Beklagte auch noch die Verjährung der Klagsforderung ein (ON 5, AS 15). Das Erstgericht gab dem eingeschränkten Begehren der Klägerin zur Gänze statt. Es traf die eingangs wiedergegebenen Tatsachenfeststellungen und folgerte daraus in rechtlicher Hinsicht, es liege eine gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG ungültige und verbotene Zahlung vor, weil es sich dabei weder um eine echte Mietzinsvorauszahlung noch um eine gemäß § 27 Abs 2 lit b MRG vom Verbot ausgenommene Zahlung gehandelt habe. In der Einräumung eines bloßen Weitergaberechtes sei kein Verzicht auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG zu erblicken. Die von der Beklagten getätigten Investitionen dürften dem Mieter nach dem Willen des Gesetzgebers nur im Wege des Hauptmietzinses angelastet werden. Die Beklagte habe im übrigen wohl darauf hingewiesen, daß sie der Klägerin Möbel "zur Verfügung gestellt" habe. Es sei aber von ihr nicht einmal vorgebracht worden, daß sie die Möbel der Klägerin verkauft habe. Sie könne daher von dieser ein Entgelt für die Überlassung der Möbel nur in Form eines angemessenen Entgeltes gemäß den §§ 15 Abs 1 Z 4, 25 MRG im Rahmen des Hauptmietzinses fordern. Der Rückforderungsanspruch der Klägerin sei schon deshalb nicht verjährt, weil die Verjährung während der Dauer des von ihr bei der Schlichtungsstelle anhängig gemachten Verfahrens über die Höhe des Mietzinses gehemmt gewesen sei.Die Beklagte hielt dem entgegen, ihre eigenen Leistungen für das Bestandobjekt hätten den von der Klägerin gezahlten Betrag sehr erheblich überschritten. Sie habe nämlich die an die Klägerin vermietete Wohnung durch Zusammenlegung zweier Wohnungen neu adaptiert und mit neuen Möbeln ausgestattet. Der Umbau und die Instandsetzung beider Wohnungen habe Investitionen von insgesamt 369.145,71 S erfordert. Hiefür habe die Beklagte im Rahmen eines Wohnungsverbesserungskredites zwei Darlehen und zur Errichtung einer Gasetagenheizung einen weiteren Kredit aufgenommen. Aus Eigenmitteln habe die Beklagte neue Einrichtungsgegenstände um insgesamt 62.982,86 S beschafft und die an die Klägerin vermietete Wohnung damit ausgestattet (ON 6, AS 19 f). Schließlich wandte die Beklagte auch noch die Verjährung der Klagsforderung ein (ON 5, AS 15). Das Erstgericht gab dem eingeschränkten Begehren der Klägerin zur Gänze statt. Es traf die eingangs wiedergegebenen Tatsachenfeststellungen und folgerte daraus in rechtlicher Hinsicht, es liege eine gemäß Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG ungültige und verbotene Zahlung vor, weil es sich dabei weder um eine echte Mietzinsvorauszahlung noch um eine gemäß Paragraph 27, Absatz 2, Litera b, MRG vom Verbot ausgenommene Zahlung gehandelt habe. In der Einräumung eines bloßen Weitergaberechtes sei kein Verzicht auf die Kündigungsgründe des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4 und 6 MRG zu erblicken. Die von der Beklagten getätigten Investitionen dürften dem Mieter nach dem Willen des Gesetzgebers nur im Wege des Hauptmietzinses angelastet werden. Die Beklagte habe im übrigen wohl darauf hingewiesen, daß sie der Klägerin Möbel "zur Verfügung gestellt" habe. Es sei aber von ihr nicht einmal vorgebracht worden, daß sie die Möbel der Klägerin verkauft habe. Sie könne daher von dieser ein Entgelt für die Überlassung der Möbel nur in Form eines angemessenen Entgeltes gemäß den Paragraphen 15, Absatz eins, Ziffer 4, 25, MRG im Rahmen des Hauptmietzinses fordern. Der Rückforderungsanspruch der Klägerin sei schon deshalb nicht verjährt, weil die Verjährung während der Dauer des von ihr bei der Schlichtungsstelle anhängig gemachten Verfahrens über die Höhe des Mietzinses gehemmt gewesen sei.
Das Berufungsgericht bestätigte das erstgerichtliche Urteil und sprach aus, daß die Revision zulässig sei. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes als Ergebnis eines mangelfreien Verfahrens sowie einer nicht wirksam bekämpften Beweiswürdigung und billigte auch dessen Rechtsansicht über das Vorliegen einer gemäß § 27 Abs 1 Z 1 und 5 MRG ungültigen und verbotenen Ablösevereinbarung. Das Berufungsgericht führte aus, mangels Behauptung eines Ausnahmetatbestandes sei von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes auszugehen. Im Anwendungsbereich des § 16 MRG seien aber Einmalzahlungen selbst dann dem § 27 Abs 1 Z 1 oder 5 MRG zu unterstellen, wenn der laufend zulässige Mietzins nicht ausgeschöpft wurde, außer sie wären von den Vertragsteilen von vornherein bestimmten Zeiten zugeordnet worden, wenn also eine echte Mietzinsvorauszahlung vorläge. Dies gelte auch, wenn die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses nach § 16 Abs 1 MRG zulässig gewesen wäre. Auch in einem solchen Fall dürfe sich der Vermieter nur die dem Vormieter gemäß § 10 MRG abgelösten Investitionen abgelten lassen, nicht aber auch die Abgeltung seiner eigenen Investitionen begehren, die ja bereits durch den Mietzins abgegolten würden.Das Berufungsgericht bestätigte das erstgerichtliche Urteil und sprach aus, daß die Revision zulässig sei. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes als Ergebnis eines mangelfreien Verfahrens sowie einer nicht wirksam bekämpften Beweiswürdigung und billigte auch dessen Rechtsansicht über das Vorliegen einer gemäß Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins und 5 MRG ungültigen und verbotenen Ablösevereinbarung. Das Berufungsgericht führte aus, mangels Behauptung eines Ausnahmetatbestandes sei von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes auszugehen. Im Anwendungsbereich des Paragraph 16, MRG seien aber Einmalzahlungen selbst dann dem Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, oder 5 MRG zu unterstellen, wenn der laufend zulässige Mietzins nicht ausgeschöpft wurde, außer sie wären von den Vertragsteilen von vornherein bestimmten Zeiten zugeordnet worden, wenn also eine echte Mietzinsvorauszahlung vorläge. Dies gelte auch, wenn die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses nach Paragraph 16, Absatz eins, MRG zulässig gewesen wäre. Auch in einem solchen Fall dürfe sich der Vermieter nur die dem Vormieter gemäß Paragraph 10, MRG abgelösten Investitionen abgelten lassen, nicht aber auch die Abgeltung seiner eigenen Investitionen begehren, die ja bereits durch den Mietzins abgegolten würden.
Das Berufungsvorbringen der Beklagten in Richtung eines Verkaufes von Einrichtungsgegenständen an die Klägerin stelle eine unzulässige Neuerung dar. Die Beklagte habe im erstinstanzlichen Verfahren niemals behauptet, daß ein Teil des von der Klägerin geleisteten Betrages als Kaufpreis für die von der Beklagten beschafften Möbel bezahlt worden oder es zu einer Übereignung dieser Gegenstände an die Klägerin gekommen sei. Auch aus der "unpräjudiziellen" Klagseinschränkung lasse sich diesbezüglich nichts Konkretes ableiten. Im Schlichtungsstellenverfahren seien beide Parteien einvernehmlich von "mitgemieteten Gegenständen" ausgegangen.
Seinen Ausspruch über die Zulassung der Revision begründete das Berufungsgericht damit, daß die Auffassung, auf die von der Beklagten in erster Instanz erhobene Verjährungseinrede müsse von ihm im Rahmen der rechtlichen Beurteilung nicht mehr Bedacht genommen werden, weil die Beklagte auf sie in ihrer Berufung nicht mehr zurückgekommen sei, eine im Sinne des § 502 Abs 4 Z 1 ZPO erhebliche Rechtsfrage darstelle.Seinen Ausspruch über die Zulassung der Revision begründete das Berufungsgericht damit, daß die Auffassung, auf die von der Beklagten in erster Instanz erhobene Verjährungseinrede müsse von ihm im Rahmen der rechtlichen Beurteilung nicht mehr Bedacht genommen werden, weil die Beklagte auf sie in ihrer Berufung nicht mehr zurückgekommen sei, eine im Sinne des Paragraph 502, Absatz 4, Ziffer eins, ZPO erhebliche Rechtsfrage darstelle.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes richtet sich die Revision der Beklagten wegen Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung des Urteiles im Sinne einer gänzlichen Klagsabweisung, hilfsweise auf Urteilsaufhebung.
Die Klägerin stellt in ihrer Revisionsbeantwortung den Antrag, dem Rechtsmittel der Beklagten nicht Folge zu geben.