Die vom Berufungsgericht für nicht zulässig erklärte (außerordentliche) Revision des Beklagten ist zulässig; sie ist auch teilweise berechtigt.
1. Da die Kläger in diesem Verfahren vom selben Rechtsanwalt rechtsfreundlich vertreten werden wie die Nachbarn in dem der Entscheidung AZ 6 Ob 171/19v zugrunde liegenden Verfahren, der beklagte Rechtsanwalt sich selbst vertritt und in beiden Verfahren – von ident festgestellten Sachverhalten ausgehend – nahezu wortidente außerordentliche Revisionen erhoben hat, kann grundsätzlich auf die ausführlich begründeten Klarstellungen in der Entscheidung des erkennenden Senats vom 25. 6. 2020 (AZ 6 Ob 171/19v) verwiesen werden.
2. Der Senat hat in dieser Entscheidung der außerordentlichen Revision des Beklagten hinsichtlich des Feststellungsbegehrens keine Folge gegeben und als entscheidungswesentlich hervorgehoben:
Im vorliegenden Fall ist aus der schriftlichen Vertragsurkunde für juristische Laien nicht erkennbar, dass darin auf zwei gesonderte rechtliche Vorgänge, nämlich einerseits den Erwerb von Miteigentum, andererseits die Begründung von Wohnungseigentum, Bezug genommen wird. Es ist auch nicht erkennbar, dass diese voneinander getrennt und nicht beide mit Hilfe des vorgelegten Vertrags durchgeführt werden sollen. Der schriftliche Vertrag wird von einem juristischen Laien in seiner Gesamtheit vielmehr dahin aufgefasst werden, dass mit der Vertragsunterzeichnung ein einziger Vorgang, der „in Vorbereitung“ sei, abgeschlossen werde. Dieser Bedeutungsgehalt ergibt sich aus dem Erwerb zum Zweck der Wohnungseigentumsbegründung und wird durch die Kostentragungsregel – wonach die Kosten der Wohnungseigentumsbegründung nicht zu Lasten der [Nachbarn] gehen – bestätigt. Diese Regelung legt nahe, dass die Wohnungseigentumsbegründung in den Verantwortungsbereich der Verkäuferin fällt, die auch die dafür anfallenden Kosten tragen würde. Gegenüber einem juristischen nicht ausgebildeten Erwerber ist die bloße Übermittlung des bereits in der Vergangenheit verfassten Wohnungseigentumsvertrags und der ohne Erläuterungen zum Vorgang erteilte Hinweis auf den anderen Rechtsanwalt anlässlich der Vertragsunterzeichnung nicht geeignet, den sich aus der Vertragsurkunde ergebenden Bedeutungsgehalt, dass die [Nachbarn] Wohnungseigentum erwerben würden, zu beseitigen.
Die Auslegung der Vorinstanzen, die dem zwischen den [Nachbarn] und der F***** abgeschlossenen Vertrag den Inhalt der Zusage von Wohnungseigentum zumaßen, erweist sich daher als zutreffend.
Nach den Feststellungen oblag es der F*****, den Dachboden des auf der Liegenschaft errichteten Gebäudes auszubauen und zwei selbstständige Wohnungen zu errichten. Ausgehend von dieser vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Schaffung des Wohnungseigentumsobjekts – und nicht, wie der [Beklagte] meint, aufgrund des bloßen Erwerbs von Liegenschaftsanteilen von der allfälligen früheren Wohnungseigentumsorganisatorin – haben die Vorinstanzen die F***** zutreffend als Wohnungseigentumsorganisatorin qualifiziert.
Der Beklagte als Vertragserrichter wäre verpflichtet gewesen, im Bauträgervertrag die grundbücherliche Sicherstellung der Kläger auch durch die Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG vorzusehen.Der Beklagte als Vertragserrichter wäre verpflichtet gewesen, im Bauträgervertrag die grundbücherliche Sicherstellung der Kläger auch durch die Anmerkung gemäß Paragraph 40, Absatz 2, WEG vorzusehen.
Es trifft zwar zu, dass die vom Berufungsgericht angeführte Möglichkeit der Anmerkung der Übertragung des Rechts auf Wohnungseigentumseinräumung gemäß § 40 Abs 2 letzter Satz WEG nicht in Betracht kam, weil sich aus den im Verfahren vorgelegten Grundbuchsauszügen eine (in der Folge übertragbare) Anmerkung zugunsten der F***** nicht ergibt. Daraus ist für den Beklagten aber nichts gewonnen, weil es an ihm als Vertragserrichter gelegen wäre, eine zur Erreichung der gewählten Sicherung geeignete Vertragsgestaltung vorzunehmen oder gegebenenfalls auf die Vereinbarung einer anderen Sicherungsart nach BTVG zu dringen.Es trifft zwar zu, dass die vom Berufungsgericht angeführte Möglichkeit der Anmerkung der Übertragung des Rechts auf Wohnungseigentumseinräumung gemäß Paragraph 40, Absatz 2, letzter Satz WEG nicht in Betracht kam, weil sich aus den im Verfahren vorgelegten Grundbuchsauszügen eine (in der Folge übertragbare) Anmerkung zugunsten der F***** nicht ergibt. Daraus ist für den Beklagten aber nichts gewonnen, weil es an ihm als Vertragserrichter gelegen wäre, eine zur Erreichung der gewählten Sicherung geeignete Vertragsgestaltung vorzunehmen oder gegebenenfalls auf die Vereinbarung einer anderen Sicherungsart nach BTVG zu dringen.
Hingegen haftet der Beklagte nicht für den Erfolg der Begründung von Wohnungseigentum zugunsten der [Nachbarn]. Sein Vorbringen, weder er selbst noch die F***** allein hätten die Begründung von Wohnungseigentum bewirken können, weil dazu die Mitwirkung aller Miteigentümer erforderlich sei, steht daher der Feststellung der Haftung wegen Versäumnissen bei der Vertragsgestaltung nicht entgegen.
Damit kann aber auch im vorliegenden Verfahren der außerordentlichen Revision des Beklagten gegen das Feststellungsurteil kein Erfolg beschieden sein. Dass das hier vom Berufungsgericht im Sinn der Klage formulierte Feststellungsurteil von jenem der Vorinstanzen in dem der Entscheidung AZ 6 Ob 171/19v zugrunde liegenden Verfahren abweicht, vermag daran nichts zu ändern. Der erkennende Senat hat zur Formulierung im genannten Verfahren klargestellt, dass sich aus den für die Auslegung des Titels heranzuziehenden Entscheidungsgründen unzweifelhaft ergebe, dass die (dort) Vorinstanzen lediglich das haftungsbegründende Verhalten des Beklagten im Hinblick auf das gewählte Sicherungsmodell präzisieren, nicht aber eine – von den Klägern gar nicht begehrte – Erfolgshaftung feststellen wollten. Eine solche ergibt sich aber auch nicht aus der vom Berufungsgericht im vorliegenden Fall gewählten Formulierung des (stattgebenden) Feststellungsurteils.
3. Zum Leistungsbegehren wurde in der Entscheidung 6 Ob 171/19v wie folgt ausgeführt:
Die prozessökonomische Funktion eines Zwischenurteils liegt vorrangig darin, über den Anspruchsgrund abschließend abzusprechen und das weitere Verfahren von der Prüfung der für den Anspruchsgrund relevanten Umstände zu entlasten (RS0040736 [T8]). Vor Erlassung des Zwischenurteils kann aber nicht von der Schlüssigstellung des Klagebegehrens abgesehen werden, da die Schlüssigkeit des Klagevorbringens den Grund des Anspruchs betrifft (RS0040736 [T4]).
Die [Nachbarn] leiten den ihnen entstandenen Schaden aus der Summe der Fertigstellungs- und Mängelbehebungskosten ab, für die ihnen aufgrund der verfrühten Auszahlung durch den Beklagten kein Haftungsfonds mehr zur Verfügung stehe. Voraussetzung ihres Schadenersatzanspruchs gegen den Beklagten ist daher nicht nur das Auflaufen des behaupteten Aufwands für die Baufertigstellung und Mängelbehebung, sondern – da der Beklagte als Vertragserrichter und Treuhänder für die unterbliebene bzw mangelhafte Erfüllung des Bauträgervertrags nicht haftet – die rechtswidrige Weiterleitung des Treuhanderlags an die F*****.
Der Beklagte wäre bei Wahl des Sicherungsmodells nach §§ 9, 10 BTVG verpflichtet gewesen, im Bauträgervertrag einen Ratenplan, dessen letzte Rate gemäß § 10 Abs 2 BTVG als Haftrücklass auszugestalten ist, und die grundbücherliche Sicherstellung der Rechtsposition der [Nachbarn] vorzusehen. Er hätte den Treuhanderlag – und zwar bereits dessen „ersten Euro“ – erst dann auszahlen dürfen, wenn alle Voraussetzungen des grundbücherlichen Sicherungsmodells verwirklicht gewesen wären (vgl 6 Ob 173/18m).Der Beklagte wäre bei Wahl des Sicherungsmodells nach Paragraphen 9, 10, BTVG verpflichtet gewesen, im Bauträgervertrag einen Ratenplan, dessen letzte Rate gemäß Paragraph 10, Absatz 2, BTVG als Haftrücklass auszugestalten ist, und die grundbücherliche Sicherstellung der Rechtsposition der [Nachbarn] vorzusehen. Er hätte den Treuhanderlag – und zwar bereits dessen „ersten Euro“ – erst dann auszahlen dürfen, wenn alle Voraussetzungen des grundbücherlichen Sicherungsmodells verwirklicht gewesen wären vergleiche 6 Ob 173/18m).
Wenn der Treuhänder Zahlungen vor Fälligkeit weiterleitet, wird er dem Erwerber gegenüber schadenersatzpflichtig (6 Ob 173/18m; 1 Ob 190/12s).
Für eine Schadenersatzpflicht nach bürgerlichem Recht muss darüber hinaus der Rechtswidrigkeitszusammenhang gegeben sein, das heißt dass aufgrund eines rechtswidrigen Verhaltens nur für jene verursachten Schäden zu haften ist, die die übertretene Verhaltensnorm nach ihrem Schutzzweck gerade verhindern sollte (RS0022933 [T1]; vgl RS0031143; RS0023150).Für eine Schadenersatzpflicht nach bürgerlichem Recht muss darüber hinaus der Rechtswidrigkeitszusammenhang gegeben sein, das heißt dass aufgrund eines rechtswidrigen Verhaltens nur für jene verursachten Schäden zu haften ist, die die übertretene Verhaltensnorm nach ihrem Schutzzweck gerade verhindern sollte (RS0022933 [T1]; vergleiche RS0031143; RS0023150).
Zweck der „Ratenplanmethode“ im Sinn des § 10 BTVG ist es, eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der Erhöhung des Werts der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die zwischenzeitig erbrachten Bauleistungen zu gewährleisten (RS0119703 [T3]).Zweck der „Ratenplanmethode“ im Sinn des Paragraph 10, BTVG ist es, eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der Erhöhung des Werts der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die zwischenzeitig erbrachten Bauleistungen zu gewährleisten (RS0119703 [T3]).
Das grundbücherliche Sicherstellungsmodell nach § 9 BTVG dient damit (anders als das Sicherungsmodell des § 8 BTVG) nicht der Sicherung der Rückforderungsansprüche des Erwerbers, sondern der Sicherung des besonderen Interesses am Erwerb einer bestimmten Wohnung (vgl RS0119103; vgl 3 Ob 123/13d). In diesem Sinn bezweckt auch die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG den Schutz des Erwerbs des Wohnungseigentums (vgl 1 Ob 11/12t), sohin der Vertragserfüllung, nicht aber die Sicherstellung der Rückabwicklung des Geschäfts.Das grundbücherliche Sicherstellungsmodell nach Paragraph 9, BTVG dient damit (anders als das Sicherungsmodell des Paragraph 8, BTVG) nicht der Sicherung der Rückforderungsansprüche des Erwerbers, sondern der Sicherung des besonderen Interesses am Erwerb einer bestimmten Wohnung vergleiche RS0119103; vergleiche 3 Ob 123/13d). In diesem Sinn bezweckt auch die Anmerkung nach Paragraph 40, Absatz 2, WEG den Schutz des Erwerbs des Wohnungseigentums vergleiche 1 Ob 11/12t), sohin der Vertragserfüllung, nicht aber die Sicherstellung der Rückabwicklung des Geschäfts.
Allerdings dient die in § 10 Abs 2 Z 1 lit g ebenso wie in Z 2 lit g BTVG vorgesehene Ausgestaltung der letzten Rate von 2 % des Preises als Haftrücklass der Sicherung von Gewährleistungsansprüchen (vgl RS0018098).Allerdings dient die in Paragraph 10, Absatz 2, Ziffer eins, Litera g, ebenso wie in Ziffer 2, Litera g, BTVG vorgesehene Ausgestaltung der letzten Rate von 2 % des Preises als Haftrücklass der Sicherung von Gewährleistungsansprüchen vergleiche RS0018098).
Im vorliegenden Fall hat der Beklagte gegen die ihn treffenden Verpflichtungen verstoßen, indem er weder die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbs des Wohnungseigentums durch die [Nachbarn] noch einen Ratenplan mit dem nach § 10 Abs 2 BTVG vorgeschriebenen Haftrücklass vertraglich vorsah und indem er den gesamten Treuhanderlag vor Eintritt der Fälligkeit gemäß § 7 Abs 4 BTVG, § 37 Abs 1 WEG an die Bauträgerin auszahlte.Im vorliegenden Fall hat der Beklagte gegen die ihn treffenden Verpflichtungen verstoßen, indem er weder die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbs des Wohnungseigentums durch die [Nachbarn] noch einen Ratenplan mit dem nach Paragraph 10, Absatz 2, BTVG vorgeschriebenen Haftrücklass vertraglich vorsah und indem er den gesamten Treuhanderlag vor Eintritt der Fälligkeit gemäß Paragraph 7, Absatz 4, BTVG, Paragraph 37, Absatz eins, WEG an die Bauträgerin auszahlte.
Die [Nachbarn] leiten ihre Zahlungsansprüche aus dem Verlust ihres Deckungsfonds für Gewährleistungsansprüche gegen die F*****, nicht aus dem Verlust des Deckungsfonds für Ansprüche aus der unterbliebenen Einräumung von Wohnungseigentum ab. Der geltend gemachte Schaden steht daher nicht im Rechtswidrigkeitszusammenhang mit dem Versäumnis des Beklagten, im Bauträgervertrag die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum vorzusehen.
Dass der Beklagte mangels Bewirkung der Anmerkung des § 40 Abs 2 WEG gar keine Zahlungen aus dem Treuhanderlag an die F***** hätte leisten dürfen, ist daher nicht geeignet, den hier geltend gemachten Schadenersatzanspruch zu begründen.Dass der Beklagte mangels Bewirkung der Anmerkung des Paragraph 40, Absatz 2, WEG gar keine Zahlungen aus dem Treuhanderlag an die F***** hätte leisten dürfen, ist daher nicht geeignet, den hier geltend gemachten Schadenersatzanspruch zu begründen.
Eine im Rechtswidrigkeitszusammenhang stehende Pflichtverletzung des Beklagten liegt jedoch – sofern die von den [Nachbarn] behaupteten Gewährleistungsansprüche gegen die F***** zu Recht bestanden – in der Auszahlung jenes Teils des Treuhanderlags, der der Höhe des nach § 10 Abs 2 BTVG vorgeschriebenen Haftrücklasses entspricht. Das sind im vorliegenden Fall 7.700 EUR (2 % von 385.000 EUR).Eine im Rechtswidrigkeitszusammenhang stehende Pflichtverletzung des Beklagten liegt jedoch – sofern die von den [Nachbarn] behaupteten Gewährleistungsansprüche gegen die F***** zu Recht bestanden – in der Auszahlung jenes Teils des Treuhanderlags, der der Höhe des nach Paragraph 10, Absatz 2, BTVG vorgeschriebenen Haftrücklasses entspricht. Das sind im vorliegenden Fall 7.700 EUR (2 % von 385.000 EUR).
[...] Soweit die [Nachbarn] darüber hinaus auf dem Standpunkt stehen, der Beklagte hätte insgesamt 100.000 EUR aus dem Treuhanderlag nicht an die F***** auszahlen dürfen, stützten sie dies bislang auf die vom Beklagten nicht im Vertrag vorgesehene Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG. Dass dieses Vorbringen den geltend gemachten Schadenersatzanspruch nicht schlüssig zu begründen vermag, wurde bereits ausgeführt.[...] Soweit die [Nachbarn] darüber hinaus auf dem Standpunkt stehen, der Beklagte hätte insgesamt 100.000 EUR aus dem Treuhanderlag nicht an die F***** auszahlen dürfen, stützten sie dies bislang auf die vom Beklagten nicht im Vertrag vorgesehene Anmerkung nach Paragraph 40, Absatz 2, WEG. Dass dieses Vorbringen den geltend gemachten Schadenersatzanspruch nicht schlüssig zu begründen vermag, wurde bereits ausgeführt.
Diese Unschlüssigkeit des Klagebegehrens wird im fortgesetzten Verfahren mit den [Nachbarn] zu erörtern sein.
Darüber hinaus ist eine weitere Unschlüssigkeit des von den [Nachbarn] geltend gemachten Zahlungsbegehrens aufzugreifen.
Macht ein Kläger – wie hier – einen Teil eines Gesamtschadens geltend und können dabei einzelne Anspruchspositionen unterschieden werden, die ein unterschiedliches rechtliches Schicksal haben, so hat er klarzustellen, welche Teile von seinem pauschal formulierten Begehren erfasst sein sollen (RS0031014 [T22, T25]).
Dies ist auch hier erforderlich. Die [Nachbarn] haben nämlich die von ihnen geltend gemachte Pauschalsumme als einen „Mindestbetrag“ bezeichnet, ohne auszuführen, in welcher Höhe sie aus den einzelnen Baumängeln in Verbindung mit der unzulässigen Auszahlung des Treuhanderlags Schadenersatzansprüche ableiten. Das Erstgericht hat dies zwar zunächst mit den Parteien erörtert, nach der versuchten Schlüssigstellung durch die Kläger aber keine weitere Präzisierung verlangt (vgl RS0037300 [T35]).Dies ist auch hier erforderlich. Die [Nachbarn] haben nämlich die von ihnen geltend gemachte Pauschalsumme als einen „Mindestbetrag“ bezeichnet, ohne auszuführen, in welcher Höhe sie aus den einzelnen Baumängeln in Verbindung mit der unzulässigen Auszahlung des Treuhanderlags Schadenersatzansprüche ableiten. Das Erstgericht hat dies zwar zunächst mit den Parteien erörtert, nach der versuchten Schlüssigstellung durch die Kläger aber keine weitere Präzisierung verlangt vergleiche RS0037300 [T35]).
Auch die aus der fehlenden Aufschlüsselung der einzelnen Schadenspositionen resultierende Unschlüssigkeit des Zahlungsbegehrens bedarf daher einer Erörterung mit den Parteien im fortgesetzten Verfahren. Eine Klagestattgebung dem Grunde nach ist nach derzeitigem Verfahrensstand daher nicht möglich.
4. Ebenfalls Stellung genommen hat der Senat in der genannten Entscheidung zum Verjährungseinwand des Beklagten. Für dessen Beurteilung kommt es nicht auf die Frage der Unterbrechungswirkung des ursprünglich allein erhobenen Feststellungbegehrens für das Zahlungsbegehren an. Die Verjährung des geltend gemachten Schadens der Nachbarn – dass diese die Kosten der Ersatzvornahmen selbst zu tragen haben – stellt nämlich einen Folgeschaden des in der Verminderung des Treuhanderlags gelegenen Primärschadens dar, der erst zum Zeitpunkt der Konkurseröffnung (am 9. 6. 2017) erkennbar wurde (3 Ob 23/14z).
Auch das Zahlungsbegehren der Kläger im vorliegenden Verfahren erweist sich daher nicht als verjährt.
5. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf § 52 ZPO.5. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf Paragraph 52, ZPO.