Entscheidungsgründe:
Die Kläger vermieteten der Beklagten am 22.5.1986 das je zur Hälfte in ihren Wohnungseigentum stehende Reihenhaus in Innsbruck, Höttingergasse 23e, auf unbestimmte Zeit zu einem wertgesicherten monatlichen Zins von S 13.000,- (derzeit S 16.000,-). Die Vermietung erfolgte zu Wohnzwecken (des Geschäftsführers der Beklagten) und zu Geschäftszwecken, wobei von den Parteien der Wohnzweck als überwiegend angesehen wurde. Die Kläger verpflichteten sich, auf die Aufkündigung des Mietverhältnisses, welche grundsätzlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu jedem Monatsletzten zulässig sein sollte, bis 30.6.1991 zu verzichten.
Das Mietobjekt hat eine Gesamtwohnfläche von 150 m2. Die Kläger gestatteten der Beklagten in einer Nebenabrede zum Mietvertrag, diverse Ein- und Umbauten vorzunehmen. Das Mietobjekt dient seit Vertragsabschluß der Familie des Geschäftsführers der Beklagten als Wohnsitz. Nur in einem Dachraum wurde ein Büro eingerichtet, in welchem der Geschäftsführer der Beklagten deren Geschäfte (Vermögensverwaltung und -beratung) erledigt.
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war der Erstkläger als Fußballtrainer in der Schweiz tätig. Nach Beendigung dieser Tätigkeit verließ er seine Dienstwohnung in der Schweiz am 30.6.1994 und kehrte - ohne aufrechten Trainervertrag - nach Tirol zurück. Seine Bemühungen, eine andere Wohnung in der Größe von ca. 120 bis 140 m2 in guter Wohnlage zu finden, hatten keinen Erfolg. Nach Zustellung der Aufkündigung fand der Erstkläger ein Engagement bei einem Fußballclub in Mödling, welches jedoch Anfang Dezember 1994 wieder endete. Während dieser Zeit wohnte die Zweitklägerin abwechselnd je eine Woche bei ihren Eltern in Matrei, wo ihr ein Zimmer zur Verfügung steht, oder in einem Hotel beim Erstkläger in Mödling. Von Dezember 1994 bis Juni 1995 wurde den Klägern die Wohnung eines Freundes für die Dauer dessen Auslandsaufenthaltes zur Verfügung gestellt. Nach dessen Rückkehr übernachteten die Kläger entweder in der Wohnung der Mutter des Erstklägers oder im Hotel. Außer dem gegenständlichen Bestandobjekt besitzen die Kläger keine anderen Liegenschaften oder Wohnungen in Österreich. Der Erstkläger hat seine wesentlichen Ersparnisse für die Anschaffung des Reihenhauses verwendet und einen Großteil seines Einkommens für seinen Lebensunterhalt ausgegeben. Die Kläger verfügen über Einrichtungsgegenstände, die ein Wohnungsausmaß von mindestens 120 bis 130 m2 erfordern. Ihre Einrichtungsgegenstände und ihren Hausrat haben sie bei den Eltern der Zweitklägerin und in einem bei einem Freund aufgestellten Container gelagert, wofür sie eine Miete von täglich S 200,- zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen haben.
Der Erstkläger verdiente als Fußballtrainer in der Schweiz sfr 13.000,- und eine Prämie von sfr 2.500,- im Monat brutto. Außerdem wurde ihm eine Wohnung zur Verfügung gestellt. In Mödling erhielt er monatlich S 70.000,- netto und als Spesen die Hotelkosten.
Die Kläger kündigten der Beklagten das Bestandverhältnis am 19.9.1994 zum 30.4.1995 wegen Eigenbedarfs auf. Nachdem der Vertrag des Erstklägers in der Schweiz ausgelaufen sei, benötigten sie das Reihenhaus wieder für eigene Wohnzwecke. Außer diesem Bestandgegenstand verfügten sie über keine angemessene Wohnmöglichkeit, weshalb sie darauf angewiesen seien. Die dem Erstkläger in der Schweiz zur Verfügung stehende Dienstwohnung habe geräumt werden müssen. Alle von Verwandten und Freunden zur Verfügung gestellten Wohnmöglichkeiten seien nur als Notlösungen zu verstehen. Eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohnung zu angemessenen Mieten hätten sie nicht gefunden. Auf dem Wohnungsmarkt würde dafür zwischen S 25.000,- und S 30.000,- gefordert, die sich der Erstkläger nicht leisten könne, weil er bereits längere Zeit beschäftigungslos sei.
Die Beklagte beantragt die Aufhebung der Aufkündigung. Der behauptete dringende Eigenbedarf sei nicht gegeben. Die Kläger seien in der Lage, aus der gezahlten Miete eine entsprechende Wohnung zu finanzieren und darin ihr Wohnbedürfnis zu befriedigen. Insbesondere der Erstkläger sei als vermögend anzusehen.
Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und erteilte der Beklagten den Räumungsauftrag. Der Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 2 Z 8 MRG liege vor, weil die Kläger zum Zeitpunkt der Einbringung der Aufkündigung nur notdürftig wohnversorgt gewesen seien und der Erstkläger keine Arbeitsstelle gehabt habe. Eine Interessenabwägung habe bei der Vermietung einer Eigentumswohnung nicht stattzufinden. Davon, daß das Einkommen und Vermögen der Kläger so hoch sei, daß der Gedanke des Notstandes geradezu ad absurdum geführt wäre, könne keine Rede sein. Die Kläger hätten den Eigenbedarf auch nicht selbst verschuldet, weil seit dem Abschluß des Mietvertrages bis zur Aufkündigung mehr als neun Jahre verstrichen seien und es für den Erstkläger bei Abschluß des Mietvertrages nicht absehbar gewesen sei, ob bzw wann er das Reihenhaus wieder benötige.Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und erteilte der Beklagten den Räumungsauftrag. Der Kündigungsgrund gemäß Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 8, MRG liege vor, weil die Kläger zum Zeitpunkt der Einbringung der Aufkündigung nur notdürftig wohnversorgt gewesen seien und der Erstkläger keine Arbeitsstelle gehabt habe. Eine Interessenabwägung habe bei der Vermietung einer Eigentumswohnung nicht stattzufinden. Davon, daß das Einkommen und Vermögen der Kläger so hoch sei, daß der Gedanke des Notstandes geradezu ad absurdum geführt wäre, könne keine Rede sein. Die Kläger hätten den Eigenbedarf auch nicht selbst verschuldet, weil seit dem Abschluß des Mietvertrages bis zur Aufkündigung mehr als neun Jahre verstrichen seien und es für den Erstkläger bei Abschluß des Mietvertrages nicht absehbar gewesen sei, ob bzw wann er das Reihenhaus wieder benötige.
Das Berufungsgericht hob die Aufkündigung auf, wies das Räumungsbegehren ab und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Es verneinte das Vorliegen von Verfahrensmängeln und übernahm die Feststellungen des Erstgerichts als Ergebnis einer unbedenklichen Beweiswürdigung. Lediglich die Feststellungen über das Einkommen des Klägers in der Schweiz wurden durch Außerstreitstellungen ergänzt, was bei der Wiedergabe des Sachverhalt bereits berücksichtigt wurde. In rechtlicher Hinsicht führte das Berufungsgericht folgendes aus:
Unter dringendem Eigenbedarf sei nach der bisherigen, bereits zum Kündigungstatbestand des § 19 Abs 2 Z 5 MG ergangenen, aber weiterhin anzuwendenden Rechtsprechung eine zumindest notstandsähnliche Situation zu verstehen, die nur dann zu bejahen sei, wenn das Wohnbedürfnis des Vermieters oder seiner begünstigten Verwandten jedenfalls nur so unzulänglich gedeckt sei, daß eine unabweichliche Notwendigkeit vorliege, diesen Mangel sobald als möglich zu beseitigen. Die wörtliche Übernahme des Kündigungstatbestandes des § 19 Abs 2 Z 5 MG in § 30 Abs 2 Z 8 MRG spreche für die Annahme, daß der für das Erfordernis des dringenden Eigenbedarfs angelegte strenge Maßstab trotz leichter Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nicht gelockert werden dürfe. Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sei nach der neuen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes davon auszugehen, daß sie der Eigentümer in erster Linie zur Befriedigung seines eigenen Wohnbedürfnisses angeschafft habe. Daß dabei die sonst vorzunehmende Interessenabwägung entfalle, zeige, daß der Gesetzgeber die Absicht einer Person, den Wohnbedarf in einer Eigentumswohnung zu befriedigen, privilegiere. Ein solcher Vermieter, der über keine ausreichende Wohnmöglichkeit verfüge, dürfe im allgemeinen mit seiner Eigenbedarfskündigung nicht schon deshalb auf die Möglichkeit der Beschaffung einer Wohnung in einem nicht ihm gehörenden Haus verwiesen werden, weil er finanziell in der Lage sei, sich eine andere Wohnung zu verschaffen. Eine Interessenabwägung habe nämlich auch in Ansehung der finanziellen Lage zu entfallen. Von diesem Grundsatz sei eine Ausnahme dann gerechtfertigt, wenn das Einkommen oder Vermögen des Vermieters so groß sei, daß der Gedanke des Notstandes durch die Rechtswirksamerklärung der Eigenbedarfskündigung ad absurdum geführt werden würde. Der Erstkläger habe im Jahr vor der Aufkündigung ein Nettoeinkommen von rund S 800.000,- bis S 1 Mio erzielt. Wenn er auch für die Zweitklägerin und den in St.Gallen studierenden Sohn unterhaltspflichtig sei, seien seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse dennoch derart hoch, daß der von der Rechtsprechung vorgesehene Ausnahmefall anzunehmen sei. Wenn der Erstkläger im Zeitpunkt der Aufkündigung zwar keinen Vertrag gehabt habe, habe er doch kurz darauf wieder eine gut bezahlte Stellung als Fußballtrainer erlangt, so daß davon ausgegangen werden könne, daß er auch in Zukunft gleichwertige Arbeit finden werde. Auf die nach der Zustellung der Aufkündigung eingetretenen Änderungen der Verhältnisse (Annahme eines Engagements in Griechenland) sei nicht einzugehen gewesen.Unter dringendem Eigenbedarf sei nach der bisherigen, bereits zum Kündigungstatbestand des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 5, MG ergangenen, aber weiterhin anzuwendenden Rechtsprechung eine zumindest notstandsähnliche Situation zu verstehen, die nur dann zu bejahen sei, wenn das Wohnbedürfnis des Vermieters oder seiner begünstigten Verwandten jedenfalls nur so unzulänglich gedeckt sei, daß eine unabweichliche Notwendigkeit vorliege, diesen Mangel sobald als möglich zu beseitigen. Die wörtliche Übernahme des Kündigungstatbestandes des Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 5, MG in Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 8, MRG spreche für die Annahme, daß der für das Erfordernis des dringenden Eigenbedarfs angelegte strenge Maßstab trotz leichter Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nicht gelockert werden dürfe. Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sei nach der neuen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes davon auszugehen, daß sie der Eigentümer in erster Linie zur Befriedigung seines eigenen Wohnbedürfnisses angeschafft habe. Daß dabei die sonst vorzunehmende Interessenabwägung entfalle, zeige, daß der Gesetzgeber die Absicht einer Person, den Wohnbedarf in einer Eigentumswohnung zu befriedigen, privilegiere. Ein solcher Vermieter, der über keine ausreichende Wohnmöglichkeit verfüge, dürfe im allgemeinen mit seiner Eigenbedarfskündigung nicht schon deshalb auf die Möglichkeit der Beschaffung einer Wohnung in einem nicht ihm gehörenden Haus verwiesen werden, weil er finanziell in der Lage sei, sich eine andere Wohnung zu verschaffen. Eine Interessenabwägung habe nämlich auch in Ansehung der finanziellen Lage zu entfallen. Von diesem Grundsatz sei eine Ausnahme dann gerechtfertigt, wenn das Einkommen oder Vermögen des Vermieters so groß sei, daß der Gedanke des Notstandes durch die Rechtswirksamerklärung der Eigenbedarfskündigung ad absurdum geführt werden würde. Der Erstkläger habe im Jahr vor der Aufkündigung ein Nettoeinkommen von rund S 800.000,- bis S 1 Mio erzielt. Wenn er auch für die Zweitklägerin und den in St.Gallen studierenden Sohn unterhaltspflichtig sei, seien seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse dennoch derart hoch, daß der von der Rechtsprechung vorgesehene Ausnahmefall anzunehmen sei. Wenn der Erstkläger im Zeitpunkt der Aufkündigung zwar keinen Vertrag gehabt habe, habe er doch kurz darauf wieder eine gut bezahlte Stellung als Fußballtrainer erlangt, so daß davon ausgegangen werden könne, daß er auch in Zukunft gleichwertige Arbeit finden werde. Auf die nach der Zustellung der Aufkündigung eingetretenen Änderungen der Verhältnisse (Annahme eines Engagements in Griechenland) sei nicht einzugehen gewesen.
Die dagegen von den Klägern erhobene Revision ist - entgegen den Ausführungen in der Revisionsbeantwortung - zulässig, weil zu der Frage, ob ein weit über dem Durchschnitt liegendes Einkommen des Vermieters einer Eigentumswohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließt, keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs besteht; sie ist auch berechtigt.