Begründung:
Am 20.5.1989 räumte der Beklagte dem Kläger eine bis 30.6.1990 befristete Option zum Kauf der Liegenschaft Gp ***** in EZ ***** Grundbuch Z***** zu einem Quadratmeterpreis von S 850,-- ein. Die Liegenschaft ist 7049 m2 groß, unverbaut und im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Zirl nach wie vor als Aufschließungsgebiet/Gewerbegebiet verzeichnet.
Am letzten Tag der Optionsfrist nahm der Kläger das ihm eingeräumte Recht wahr. Am 12.7.1990 kam es zur Unterfertigung des schriftlichen Kaufvertrages. Der Vertrag enthält keine Bestimmung darüber, daß der Beklagte als Verkäufer für irgendeine - insbesondere gewerbliche - Nutzbarkeit der veräußerten Liegenschaft Gewähr zu leisten habe. Pkt. IV des Kaufvertrages lautet:Am letzten Tag der Optionsfrist nahm der Kläger das ihm eingeräumte Recht wahr. Am 12.7.1990 kam es zur Unterfertigung des schriftlichen Kaufvertrages. Der Vertrag enthält keine Bestimmung darüber, daß der Beklagte als Verkäufer für irgendeine - insbesondere gewerbliche - Nutzbarkeit der veräußerten Liegenschaft Gewähr zu leisten habe. Pkt. römisch vier des Kaufvertrages lautet:
"Übergabe und Übernahme der vertragsgegenständlichen Grundparzelle erfolgen mit Unterfertigung dieses Vertrages in allen Rechte und Pflichten, so wie der Verkäufer diese Liegenschaft bisher besessen und benützt hat bzw zu besitzen und zu benützen berechtigt war.
Gefahr, Besitz und Genuß am vertragsgegenständlichen Grundstück gehen mit dem Tag der Übergabe auf den Käufer über, welcher ab diesem Tag die auf die kaufgegenständliche Liegenschaft entfallenden Steuern und öffentlichen Abgaben zu tragen hat.
Der Verkäufer leistet Gewähr dafür, daß die vertragsgegenständliche Grundparzelle pfandlastenfrei auf den Käufer übergeht."
Bereits am 9.5.1990 hatte der Tiroler Landtag eine Novelle zum Tiroler Naturschutzgesetz (kurz: TNSchG), LGBl Nr 1975/15, beschlossen, welche am 22.8.1990 als LGBl Nr 52 kundgemacht wurde. Die Novelle trat mit 1.9.1990 in Kraft. Das gesamte Gesetzeswerk wurde im übrigen mit Kundmachung vom 18.3.1991, LGBl Nr 29/1991, wiederverlautbart.Bereits am 9.5.1990 hatte der Tiroler Landtag eine Novelle zum Tiroler Naturschutzgesetz (kurz: TNSchG), LGBl Nr 1975/15, beschlossen, welche am 22.8.1990 als LGBl Nr 52 kundgemacht wurde. Die Novelle trat mit 1.9.1990 in Kraft. Das gesamte Gesetzeswerk wurde im übrigen mit Kundmachung vom 18.3.1991, Landesgesetzblatt Nr 29 aus 1991,, wiederverlautbart.
Grundtenor des durch die Novelle 1990 zum Ausdruck gebrachten gesetzgeberischen Willens war eine verstärkte Ausprägung des Naturschutzgedankens, die sich insbesondere auch in der Schaffung neuer naturschutzrechtlicher Tatbestände äußerte. So wurden nunmehr auch Feuchtgebiete, das sind nach der Begriffsbestimmung des § 3 TNSchG "vom Wasser geprägte, in sich geschlossene und vom Nachbargebiet abgrenzbare Lebensräume mit für diesen charakteristischen Pflanzen- und Tiergemeinschaften", ausdrücklich unter den Schutz des Gesetzes gestellt. Dieser ist dahingehend gestaltet, daß bestimmte Einwirkungen, etwa das Einbringen von Material, die Errichtung, Aufstellung und Anbringung von Anlagen, Geländeaufschüttungen sowie jede sonstige Veränderung der Bodenoberfläche nach § 6 b TNSchG einem Bewilligungsverfahren nach § 24 TNSchG zu unterziehen sind.Grundtenor des durch die Novelle 1990 zum Ausdruck gebrachten gesetzgeberischen Willens war eine verstärkte Ausprägung des Naturschutzgedankens, die sich insbesondere auch in der Schaffung neuer naturschutzrechtlicher Tatbestände äußerte. So wurden nunmehr auch Feuchtgebiete, das sind nach der Begriffsbestimmung des Paragraph 3, TNSchG "vom Wasser geprägte, in sich geschlossene und vom Nachbargebiet abgrenzbare Lebensräume mit für diesen charakteristischen Pflanzen- und Tiergemeinschaften", ausdrücklich unter den Schutz des Gesetzes gestellt. Dieser ist dahingehend gestaltet, daß bestimmte Einwirkungen, etwa das Einbringen von Material, die Errichtung, Aufstellung und Anbringung von Anlagen, Geländeaufschüttungen sowie jede sonstige Veränderung der Bodenoberfläche nach Paragraph 6, b TNSchG einem Bewilligungsverfahren nach Paragraph 24, TNSchG zu unterziehen sind.
Der zuvor geltenden Rechtslage war zwar der Begriff des Feuchtgebietes fremd, doch unterlagen nach § 5 TNSchG in seiner Stammfassung bestimmte, genau definierte Einwirkungen an der Umwelt einer allgemeinen Bewilligungspflicht, während § 6 der Stammfassung ("Schutz der Gewässer und ihrer Uferbereiche") bestimmte Manipulationen an und im Bereich von Gewässern mit einem grundsätzlichen Verbot belegte, von welchem allerdings durch eine auf Antrag zu erwirkende Ausnahmebewilligung dispensiert werden konnte, soferne die Maßnahmen insbesondere durch das Vorliegen öffentlichen Interesses gerechtfertigt erschien.Der zuvor geltenden Rechtslage war zwar der Begriff des Feuchtgebietes fremd, doch unterlagen nach Paragraph 5, TNSchG in seiner Stammfassung bestimmte, genau definierte Einwirkungen an der Umwelt einer allgemeinen Bewilligungspflicht, während Paragraph 6, der Stammfassung ("Schutz der Gewässer und ihrer Uferbereiche") bestimmte Manipulationen an und im Bereich von Gewässern mit einem grundsätzlichen Verbot belegte, von welchem allerdings durch eine auf Antrag zu erwirkende Ausnahmebewilligung dispensiert werden konnte, soferne die Maßnahmen insbesondere durch das Vorliegen öffentlichen Interesses gerechtfertigt erschien.
Am 10.10.1990 beantragte der Kläger bei der BH Innsbruck die naturschutzrechtliche Bewilligung zur Errichtung einer Brücke über den Gießen (dabei handelt es sich um ein Gerinne, das die Liegenschaft von der benachbarten Bundesstraße trennt), da er das gegenständliche Grundstück durch eine direkte Zufahrtsmöglichkeit zur angrenzenden Bundesstraße erschließen wollte. Der in erster Instanz ergangene stattgebende Bescheid wurde aufgrund einer vom Tiroler Landesumweltanwalt erhobenen Berufung durch das Amt der Tiroler Landesregierung als Naturschutzbehörde in zweiter Instanz im zweiten Rechtsgang behoben und die Bewilligung versagt. Hiegegen hat der Kläger eine Beschwerde beim Verwaltungsgerichtshof erhoben, welche dort nach wie vor anhängig ist.
Mit Schreiben vom 27.1.1993 teilte die BH Innsbruck dem Beklagten als - nach wie vor - bücherlichem Eigentümer mit, daß aufgrund einer im Sommer 1992 durchgeführten Vegetationskartographierung die gegenständliche Liegenschaft als Feuchtgebiet im Sinne des TNSchG zu betrachten sei.
Der zwischen den Streitteilen vereinbarte Kaufpreis von S 850/m2 liegt ca 1/4 unter dem 1990 in Zirl für vergleichbare Liegenschaften erzielbaren Kaufpreis. Kann die Liegenschaft nur mehr landwirtschaftlich genutzt werden, dann beträgt ihr Wert nur S 25/m2.
Der Kläger erwarb die Liegenschaft nicht im Rahmen seines Handelsgewerbes, sondern zu Spekulationszwecken. Eine ausdrückliche Vereinbarung, wonach die gewerbliche Nutzbarkeit Voraussetzung für den Kaufvertrag ist, wurde nicht getroffen. Nicht festgestellt werden konnte, daß die Streitteile bei Abschluß des Kaufvertrages Kenntnis von der Novelle zum TNSchG hatten.
Der Kläger begehrt die Aufhebung des mit dem Beklagten abgeschlossenen Kaufvertrages, die Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises von S 5,991.650,-- sA sowie die Zahlung weiterer S 63.212,90 an Schadenersatz (der letztgenannte Anspruch bildet nicht mehr den Gegenstand des Revisionsverfahrens). Die Liegenschaft leide dadurch, daß sie durch die Novelle 1990 zum TNSchG gewerblich nicht mehr nutzbar sei, an einem wesentlichen und unbehebbaren Mangel, weshalb der Kläger Wandlung begehre. Bei Abschluß des Kaufvertrages habe sich der Kläger in einem vom Beklagten veranlaßten Irrtum befunden bzw seien die Streitteile einem gemeinsamen Irrtum über die Eigenschaft des Vertragsgegenstandes erlegen. Überdies mache er die Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes hinsichtlich des (nicht in seiner Eigenschaft als Kaufmann) erfolgten Vertragschlusses sowie den Wegfall der Geschäftsgrundlage geltend, weshalb er auch aus diesen Gründen die Aufhebung und Rückabwicklung des Kaufvertrages begehre. Die gewerbliche Nutzbarkeit der Kaufliegenschaft sei Voraussetzung für den Kauf gewesen.
Der Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Zwischen den Streitteilen sei die gewerbliche Nutzbarkeit der Liegenschaft nicht vereinbart worden. Das naturschutzrechtliche Bewilligungsverfahren sei noch nicht abgeschlossen. Daher sei die mangelnde gewerbliche Nutzbarkeit noch nicht gewiß. Der Beklagte habe erst nach dem Vertragsabschluß von der Novelle des TNSchG sowie der Eigenschaft der Liegenschaft als Feuchtgebiet Kenntnis erlangt. Im übrigen seien die Streitteile Vollkaufleute, weshalb die Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes nicht in Frage komme.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren zur Gänze ab. Der Kläger könne noch kein Leistungsbegehren, sondern lediglich ein Feststellungsbegehren erheben, weil das Verwaltungsverfahren noch nicht endgültig abgeschlossen sei. Der behauptete Mangel sei frühestens im Sommer 1992 aufgetreten, als das Grundstück als Feuchtgebiet qualifiziert worden sei. Der Irrtum des Klägers sei bloß ein Motivirrtum. Die Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes komme deshalb nicht in Frage, weil die Liegenschaft zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mehr wert gewesen sei, als der Kläger bezahlt habe. Auch liege kein relevanter Wegfall der Geschäftsgrundlage vor, da der Kläger das Risiko des Fehlschlages seiner Erwartungen selbst zu tragen habe.
Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichts und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Eine Aufhebung des Vertrages wegen Verkürzung über die Hälfte komme deshalb nicht in Frage, weil der für das Vorliegen des Mißverhältnisses der Werte maßgebende Zeitpunkt jener der Einräumung des Optionsrechtes sei. Dies ergebe sich aus der zu dem vergleichbaren Wiederkaufsrecht ergangenen Judikatur. Der Kläger habe nicht über die Eigenschaft des Grundstückes geirrt, sondern über die Gewinnaussichten bei dessen Verwertung. Dieser Irrtum über den gemeinen Wert einer Sache sei als Motivirrtum zu werten, der mangels Erhebung zur Bedingung des Kaufvertrages durch die Parteien unbeachtlich sei. Eine ausdrückliche Vereinbarung, daß der Wert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Abgabe der Optionserklärung durch den Kläger mindestens noch in der Höhe des vereinbarten Kaufpreises liege, sei weder behauptet worden, noch sei dies im Beweisverfahren hervorgekommen. Bei der Beurteilung des geltend gemachten Gewährleistungsanspruches sei auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe der Liegenschaft abzustellen, hier also auf den Juli 1990. Damals sei die Novelle zum TNSchG noch nicht in Kraft getreten. Sie habe allenfalls Einfluß auf den Verkehrswert der Liegenschaft entfalten können, so daß allenfalls ein Mißverhältnis zwischen dem gemeinen Wert und dem vereinbarten Kaufpreis eingetreten sein könne. Dies mache die Leistung des Beklagten allerdings noch nicht mangelhaft, da die Haftung für eine bestimmte Eigenschaft die Kenntnis des Haftenden von ihrem Fehlen voraussetze. Der Kläger gehe in seiner Berufung nunmehr aber selbst davon aus, daß der Beklagte keine Kenntnis von der angeführten Novelle gehabt habe, weshalb ein Gewährleistungsanspruch zu verneinen sei. Auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage sei zu verneinen. Keine Vertragspartei könne sich darauf berufen, daß eine Gesetzesänderung eingetreten sei, es sei denn, daß das Bestehen einer bestimmten Rechtslage offensichtlich zur Geschäftsgrundlage erhoben worden sei. Im gegenständlichen Falle jedoch sei ab dem Zeitpunkt der Einräumung der Option mehr als ein Jahr verstrichen, innerhalb dessen der Kläger sein Recht hätte ausüben können, weshalb die eingetretene Änderung der Rechtslage in seine Sphäre falle. Im übrigen sei infolge der anhängigen Verwaltungsgerichtshofsbeschwerde der Endzweck des Vertrages lediglich "derzeit unerreichbar", weshalb noch kein Anspruch auf Vertragsauflösung oder Anpassung in Frage komme.