Rechtstracker.at
Entscheidung 7 Ob 560/87×

Entscheidung 7 Ob 560/87

Rechtstracker.at · Quelle: RIS (Bundeskanzleramt)

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Geschäftszahl

7Ob560/87

Entscheidungsdatum

04.06.1987

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Flick als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Wurz, Dr. Warta, Dr. Egermann und Dr. Niederreiter als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Ernst W***, Bregenz, Amtsplatz 2, vertreten durch Dr. Wilhelm Winkler, Rechtsanwalt in Bregenz, wider die beklagte Partei Charlotte U***, Pensionistin, Bregenz, Amtsplatz 2, vertreten durch Dr. Gottfried Waibel, Rechtsanwalt in Dornbirn, wegen S 82.992,-- s.A. infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Feldkirch als Berufungsgerichtes vom 18. November 1986, GZ 1 a R 397/86-33, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Bregenz vom 5. August 1986, GZ 2 C 892/85-25, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 4.243,80 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 385,80 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu bezahlen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte ist Eigentümerin des Hauses Amtsplatz Nr. 2 (des ehemaligen Gasthauses "Amtstor") in Bregenz. Der Kläger hat am 15. Jänner 1981 ein im zweiten Stock dieses Hauses gelegenes Zimmer samt Küche im Gesamtausmaß von 26 m2 gegen einen monatlichen Hauptmietzins von S 1.730,-- gemietet. Er begehrt die Rückzahlung eines Zinsbetrages von S 82.992,-- s.A. für die Zeit vom 15. Jänner 1981 bis 14. Mai 1985. Nach seinem Standpunkt ist die Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam, als der vereinbarte monatliche Hauptmietzins den Betrag von S 4,-- je Quadratmeter der Nutzfläche übersteigt.

Die Beklagte behauptet, daß der Mietgegenstand in einem Gasthaus gelegen und vor dem 31. Juli 1925 nie in Bestand gegeben worden sei. Der Kläger habe in Kenntnis den erhöhten Mietzins bezahlt und könne höchstens den Differenzbetrag für 3 Monate zurückfordern. Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Nach seinen Feststellungen war ursprünglich Kreszenzia S*** Eigentümerin des Gasthauses "Amtstor". Diese hatte das Gasthaus zuletzt verpachtet. Fremdenzimmer waren damals nicht vorhanden. Mit Kaufvertrag vom 27. November 1928 erwarben die Eltern der Beklagten das Objekt samt Konzession. Im Jahre 1929 begann der Vater der Beklagten mit Umbauarbeiten im zweiten Obergeschoß und mit der Errichtung von Fremdenzimmern. Erst ab diesem Zeitpunkt diente das Gasthaus auch der Fremdenbeherbergung. Nach dem Tode des Vaters der Beklagten im Jahre 1934 wurde das Gasthaus von der Mutter der Beklagten fortgeführt. Nach deren Ableben führte die Beklagte mit ihrem Ehemann das Gasthaus. Kurz vor dem Tode des Ehemannes der Beklagten, der im Jahre 1965 starb, war das Gasthaus in Bestand gegeben. Bis zum Jahre 1965 herrschte regelmäßiger Gasthausbetrieb. Bis zu diesem Zeitpunkt waren in den Fremdenzimmern regelmäßig auch Feriengäste untergebracht, mit Ausnahme von 4 Räumen, die vom April 1962 bis September 1985 an die Familie W*** vermietet und die vom Gang abgetrennt worden waren. Von den im zweiten Stock vorhandenen zwei Klosettanlagen wurde eine ausschließlich von der Familie W*** benützt. Erst mit der Zurücklegung der Gewerbekonzession Mitte der Sechzigerjahre begann der Ehemann der Beklagten mit der Einrichtung von Wohnungen im zweiten Stock. Bis dahin waren regelmäßig Fremdengäste untergebracht. Erst ab Mitte der Sechzigerjahre wurden Räume an Dauermieter vermietet. Auch die vom Kläger gemieteten Räume wurden im Zuge der Umbauarbeiten im Jahre 1929 geschaffen. Sie sind nur einzeln vom Gang aus betretbar und stellen keine absperrbare Wohnungseinheit dar. Die zweite nur von innen versperrbare Klosettanlage im zweiten Stock dient dem Kläger. Der Kläger hat erstmals im Zuge einer Kündigung im Jahre 1985 davon erfahren, daß der von ihm entrichtete Mietzins nicht den gesetzlichen Bestimmungen entspräche.

Nach der Auffassung des Erstgerichtes sei die Mietzinsvereinbarung der Streitteile nur so weit wirksam, als der vereinbarte monatliche Hauptmietzins den Betrag von S 4,-- je Quadratmeter der Nutzfläche der Wohnung nicht übersteige, weil die Räume im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 10, des Stadterneuerungsgesetzes mangelhaft ausgestattet seien und für sie am 31. Dezember 1967 nach Paragraph 16, Absatz 3, des Mietengesetzes in der Fassung des Artikel römisch eins, Ziffer 11, des BG Bundesgesetzblatt Nr. 241 aus 1955, eine freie Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses unzulässig gewesen sei.

Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil im Sinne einer Abweisung des Klagebegehrens ab und erklärte die Revision für zulässig. Das Berufungsgericht teilt die Rechtsansicht des Erstgerichtes, daß eine Wohnung, in der sich kein dem Mieter zur alleinigen Benützung zustehendes Klosett befinde, als Substandardwohnung im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 10, des Stadterneuerungsgesetzes anzusehen sei. Für die Räume sei jedoch eine freie Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zulässig gewesen, weil sie gemäß Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 7, MG vom Anwendungsbereich des Mietengesetzes ausgenommen gewesen seien und das ZinsstopG auf sie keine Anwendung finde.

Die gegen die Entscheidung der zweiten Instanz erhobene Revision des Klägers ist nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung

Unstrittig ist, daß die Wirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses und deren Rechtsfolgen nach dem bei Vertragsabschluß geltenden Recht zu beurteilen sind vergleiche MietSlg. 35.459, 35.311/19; Würth in Rummel, ABGB, Rdz 6 zu

Paragraph 43, MRG). Der Kläger stützte seinen Anspruch auch auf

Paragraph 16, Absatz 3, MG, wonach ab dem 1. August 1974 geschlossene

Vereinbarungen gemäß Absatz eins, Ziffer 2 und 3 über Wohnungen, die im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 10, des Stadterneuerungsgesetzes mangelhaft ausgestattet sind und für die am 31. Dezember 1967 nach Paragraph 16, Absatz 3, des MG in der Fassung des Artikel römisch eins, Ziffer 11, des BG Bundesgesetzblatt Nr. 241 aus 1955, eine freie Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses unzulässig gewesen wäre, nur so weit wirksam sind, als der vereinbarte monatliche Hauptmietzins den Betrag von S 4,-- je Quadratmeter der Nutzfläche der Wohnung nicht übersteigt. Nach Paragraph 16, Absatz 3, MG in der Fassung der MGN 1955 galten die Vorschriften des Absatz 2, der damaligen Fassung des MG (Zulässigkeit freier Mietzinsvereinbarung bei Neuvermietung gemäß Ziffer eins und bei einer Dauer von mindestens einem halben Jahr gemäß Ziffer 2,) in den Bundesländern außerhalb Wiens nur für Wohnungen, die aus mehr als einem Wohnraum samt Küche bestehen. Diese Mietzinsbeschränkung gilt nach Artikel römisch zwei, der MGN 1974 auch für die Neuvermietung der dem Zinsstopgesetz unterliegenden Substandardwohnungen. Daß die Wohnung des Klägers eine sogenannte Substandardwohnung im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 10, des StadterneuerungsG ist, kann nicht zweifelhaft sein, weil schon allein der Umstand, daß sich das Klosett außerhalb der Wohnung befindet, für eine solche Einstufung ausreicht (MietSlg. 31.332/28). Da die Wohnung des Klägers nicht aus mehr als einem Wohnraum samt Küche besteht, wäre auch für sie am 31. Dezember 1967 nach Paragraph 16, Absatz 3, des MG in der Fassung der MGN 1955 eine freie Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses unzulässig gewesen. Damit ist aber für den Kläger nichts gewonnen, weil die durch die MGN 1974 geschaffene Mietzinsbeschränkung für Substandardwohnungen nur für die hinsichtlich der Mietzinsbildung dem Mietengesetz oder dem Zinsstopgesetz unterliegende Wohnungen gilt, was jedoch auf die Wohnung des Klägers nicht zutrifft. Durch Paragraph 16, MG wurden Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise zugelassen. Für die hinsichtlich der Mietzinsbildung nicht den Beschränkungen des Mietengesetzes unterliegenden Räume bedurfte es dieser Ausnahmebestimmung nicht. Für solche Räume kann daher auch die Mietzinsbeschränkung des Paragraph 16, Absatz 3, MG nicht herangezogen werden.

Der Paragraph 16, Absatz 3, MG umfaßt überdies seinem Wortlaut nach nur Vereinbarungen, die gemäß dem Absatz eins, Ziffer 2 und 3 abgeschlossen werden, nicht auch solche nach Ziffer eins, (Vermietung einer Wohnung, die am 1. Jänner 1968 nicht vermietet war, vor dem 30. Juni 1968). Wie schon das Berufungsgericht hervorgehoben hat, enthält die Ziffer eins, überdies lediglich eine Übergangsregelung für Mietgegenstände, die am 1. Jänner 1968 nicht vermietet waren, wenn der neue Mietvertrag vor dem 30. Juni 1968 abgeschlossen wird. Sie erlaubt daher keinen Umkehrschluß dahin, daß solche Objekte nach dem 30. Juni 1968 nur zum gesetzlichen Mietzins vermietet werden können. Für solche Vermietungen ist vielmehr eine freie Mietzinsvereinbarung unter den Voraussetzungen des Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 7, MG zulässig, soferne nicht das Zinsstopgesetz Anwendung findet (Zingher, MG18 68). Beizupflichten ist dem Berufungsgericht darin, daß auf die vom Kläger gemieteten Räume die Ausnahmsbestimmungen des Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 7, MG zutreffen. Der Einwand des Klägers, das Erstgericht habe durch die Parteienbehauptungen nicht gedeckte Feststellungen getroffen, ist schon deshalb unberechtigt, weil Beweisergebnisse, die in den Rahmen des geltend gemachten Klagegrundes oder der erhobenen Einrede fallen, jedenfalls zu berücksichtigen sind (SZ 21/123; JBl. 1964, 208; 2 Ob 62/81 ua; Fasching römisch drei 228, 280). Die Revision räumt aber selbst ein, daß die Beklagte in erster Instanz geltend machte, daß der Mietgegenstand nicht dem Mietengesetz unterliege, weil er vor dem 31. Juli 1925 nicht in Bestand gegeben gewesen sei. Richtig ist, daß es bei den Stichtagen nach Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 7, MG nicht darauf ankommt, auf welche Dauer ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, sondern nur darauf, ob am Stichtag vermietet war. Aus den Feststellungen der Vorinstanzen ergibt sich aber für den hier allein in Betracht kommenden ersten der drei in Ziffer 7, aufgezählten Fälle zweifelsfrei, daß die vom Kläger gemieteten Räume am 31. Juli 1925 überhaupt nicht vermietet und auch nicht aufgrund der gesetzlichen Vorschriften über Wohnungsanforderungen zugewiesen waren. Richtig ist auch die Rechtsansicht des Berufungsgerichtes über die Nichtanwendbarkeit des Zinsstopgesetzes. Das Zinsstopgesetz knüpft zwar unmittelbar an die preisrechtlichen Vorschriften an. Aus der Tatsache aber, daß das Zinsstopgesetz nicht etwa die Zinsbildung einer Preisregelung unterwirft, sondern nur das Erstarren des am 1. Juni 1954 zu zahlenden Mietzinses vorsieht, folgt, daß sich dieses Gesetz auf Räume, die bis zu diesem Zeitpunkt nie als Bestandräume Verwendung fanden, nicht erstreckt (MietSlg. 17.726, 16.192). Die im zweiten Stock gelegenen Räume wurden jedoch nach den Feststellungen der Vorinstanzen bis zum Jahre 1965 vorwiegend im Betrieb des Gewerbes der Fremdenbeherbergung an Feriengäste überlassen. Daß dies auf die Wohnung des Klägers nicht zutraf, hätte der Kläger beweisen müssen, weil hier die Vermutung, daß ein Bestandverhältnis den Bestimmungen des Mietengesetzes unterliegt, nicht mehr gilt, und die Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit einer freien Zinsvereinbarung denjenigen trifft, der daraus Ansprüche ableitet (MietSlg. 31.330). Aus der von der Revision zitierten Entscheidung MietSlg. 34.377 ist daher für den Standpunkt des Klägers nichts zu gewinnen. Räume, die im Betrieb eines Gasthofes an Feriengäste überlassen wurden, unterlagen auch nicht den preisrechtlichen Vorschriften vergleiche Zingher, MG17 218). Die gegenteilige, auf den bloßen Wortlaut der Anlage A römisch zwei Ziffer eins, a des Preisregelungsgesetzes 1950 in der Fassung vor d. PRG-Novelle 1954 gestützte Meinung des Klägers kann nicht geteilt werden, weil für die Beherbergung von Fremden die nur vorübergehende Überlassung von Wohnräumen in Verbindung mit bestimmten Dienstleistungen typisch ist und insoweit daher nicht bloß die Vermietung eines Bestandobjektes im Sinne des Preisregelungsgesetzes vorliegt. Anhaltspunkte dafür, daß es die Absicht des Gesetzgebers gewesen wäre, alle Substandardwohnungen den Mietzinsbeschränkungen des Paragraph 16, Absatz 3, MG zu unterwerfen, lassen sich aus den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen.

Demgemäß ist der Revision ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die Paragraphen 41, 50, ZPO.

Anmerkung

E11607

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1987:0070OB00560.87.0604.000

Dokumentnummer

JJT_19870604_OGH0002_0070OB00560_8700000_000

Rechtssätze aus dieser Entscheidung

RS0036933 Rechtssatz 08.09.1948Zivilrecht
Der Umstand, dass die Untergerichte über das Parteivorbringen hinausgehende Beweisergebnisse berücksichtigt haben, kann nicht mit dem Revisionsgrund des § 503 Z 2 ZPO gerügt werden. Die Gerichte sind berechtigt, auch über das Parteivorbringen hinausgehende …
RS0043393 Rechtssatz 04.06.1987Zivilrecht
Die Behauptungslast und Beweislast für die Voraussetzungen der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit einer freien Zinsvereinbarung trifft denjenigen, der daraus Ansprüche ableitet.
RS0067232 Rechtssatz 04.06.1987Zivilrecht
Für Mietgegenstände, die am 01.01.1968 nicht vermietet waren, ist - wenn der neue Mietvertrag vor dem 10.06.1968 abgeschlossen wird - eine freie Mietzinsvereinbarung unter den Voraussetzungen des § 1 Abs 2 Z 7 MG zulässig, soferne nicht das Zinsstopgesetz A …
RS0067234 Rechtssatz 27.05.1930Zivilrecht
Für die Anwendung des § 1 Abs 2 Z 7 MG kommt es auf den Abschluß des Mietvertrages, nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses an.
RS0068192 Rechtssatz 04.06.1987Zivilrecht
Die durch die MGNov 1974 geschaffene Mietzinsbeschränkung für Substandardwohnung gilt nur für die hinsichtlich der Mietzinsbildung dem MG oder dem ZStG unterliegenden Wohnungen.
RS0068194 Rechtssatz 29.05.1979Zivilrecht
Der Umstand, daß der Abort einer Wohhnung außerhalb liegt, reicht allein für deren Einstufung als Substandardwohnung aus.
RS0070096 Rechtssatz 28.06.1983Zivilrecht
Die Zulässigkeit einer vor dem 01.01.1982 in bezug auf Geschäftsräumlichkeiten geschlossenen Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ist nach dem bei Vertragsabschluß geltenden Recht zu beurteilen; ein nach dem 01.01.1982 gestelltes Erhöhungsbegehren des …
RS0083437 Rechtssatz 03.03.1956Zivilrecht
ZStG bezieht sich nur auf Räume, die am 30.06.1954 den Bestimmungen des PreisregelungsG und der dazu ergangenen Verordnungen unterlagen.
RS0083451 Rechtssatz 27.10.1954Zivilrecht
Keine Anwendung des ZStG auf die Vergangenheit (30.06.1954).