Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofes Dr. Flick als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Wurz, Dr. Warta, Dr. Egermann und Dr. Niederreiter als weitere Richter in den zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Rechtssachen der klagenden Parteien 1.) Dipl.Ing. Thomas Z***, Angestellter,

2.) Mag. Herbert B***, Angestellter, 3.) Maria B***, Angestellte, 4.) Ludmilla Y***, Krankenschwester, 5.) Dipl.Ing. Klaus A***, Angestellter, 6.) Dipl.Ing. Christine A***,

Angestellte, 7.) DDr. Hanns H***, Angestellter, und 8.) Dr. Herta H***, Private, alle Wien 17., Beheimgasse 68, alle vertreten durch Dr. Walter Riedl und Dr. Peter Ringhofer, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagte Partei Dr. Johann F***, Rechtsanwalt, Wien 1., Graben 28, vertreten durch Dr. Heinz Barazon und Dr. Brigitte Birnbaum, Rechtsanwälte in Wien, wegen S 162.675,--, S 111.996,--, S 107.336,--, S 162.494,-- und S 159,461,-- je s.A. infolge Rekurses der beklagten Partei gegen den Beschluß des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgerichtes vom 3. November 1987, GZ 12 R 213/87-36, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 26. April 1987, GZ 9 Cg 285/84-31, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:

Dem Rekurs wird Folge gegeben.

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben und in der Sache dahin zu Recht erkannt, daß das Urteil des Erstgerichtes bestätigt wird. Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei die mit S 61.678,11 bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens (darin enthalten S 4.600,-- Barauslagen und S 5.188,91 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu bezahlen, und zwar die erstklagende Partei S 14.185,97, die zweit- und drittklagenden Parteien zur ungeteilten Hand S 9.868,49, die viertklagende Partei S 9.251,71, die fünft- und sechstklagenden Parteien zur ungeteilten Hand S 14.185,97 und die siebent- und achtklagenden Parteien zur ungeteilten Hand S 14.185,97.

Entscheidungsgründe:

Die M*** Planungs- und Baugesellschaft mbH (im folgenden nur Firma M***) war Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ 1483 KG Hernals mit dem Althaus Beheimgasse 68. Die Kläger haben Miteigentumsanteile zur Begründung von Wohnungseigentum erworben. Im Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge über die Miteigentumsanteile am 4. März 1981 (mit den zweit- und dritt- und siebent- und achtklagenden Parteien) bzw. am 26. März 1981 (mit den übrigen Klägern) war die Liegenschaft mit einem Pfandrecht für die Darlehensforderung der Zentralsparkasse und Kommerzialbank Wien (im folgenden nur Zentralsparkasse) von S 300.000,-- belastet (COZ 38), das jedoch in der Folge gelöscht wurde und für den vorliegenden Rechtsstreit ohne Bedeutung ist. Unter COZ 36 war die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung mit Wirksamkeit bis 12. August 1981 und unter den COZ 39 bis 52 (jeweils des alten Grundbuchstandes) waren Rangordnungen für die Eintragung von Kredithöchstbetragspfandrechten unterschiedlicher Höhe - die Anmerkungen unter COZ 39 bis 51 im Range vor der Anmerkung BOZ 36 - angemerkt. Von diesen sind hervorzuheben die Anmerkung unter COZ 49 für ein Kredithöchstbetragspfandrecht von S 1,7 Mill. und die im Range COZ 52 für ein Kredithöchstbetragspfandrecht von S 837.000,--.

Die Kaufverträge wurden vom Beklagten errichtet. Punkt XVII der Kaufverträge hat folgenden Wortlaut: "Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgt über eine Bausparkasse und wird Herr Dr. Johann F*** zum Treuhänder bestellt. Er erhält den Auftrag, namens des Verkäufers die Vertragssumme entgegenzunehmen und jenen Betrag an die Zentralsparkasse und Kommerzialbank Wien direkt zu bezahlen, der notwendig ist, um die bei diesem Bankinstitut erliegenden Rangordnungsbeschlüsse, welche im C-Blatt angemerkt sind (COZ 39 bis 52) ausgefolgt zu erhalten. Er erhält weiters den Auftrag, unverzüglich auf die jeweiligen Anteile erstrangig das Bauspardarlehen grundbücherlich zu sichern ..... All dies unter Berücksichtigung der von der Bausparkasse gesetzten Treuhandbedingungen." Der Beklagte hat weder die Bauspardarlehen noch sonstige Geldbeträge von den Klägern erhalten. Er beantragte die Einverleibung des Eigentumsrechtes der Kläger, die mit 11. August 1981 vollzogen wurde. Am 23. Juli 1981 waren unter COZ 55 und 57 aufgrund des Schuldscheines vom 8. August 1980 Pfandrechte von S 842.400,-- und S 432.000,-- und am 24. Juli 1981 aufgrund des Schuldscheines vom 4. Februar und 22. Juli 1981 unter COZ 59 ein weiteres Pfandrecht von S 837.000 je samt Nebengebührensicherstellung zugunsten der Zentralsparkasse einverleibt worden.Die Kaufverträge wurden vom Beklagten errichtet. Punkt römisch siebzehn der Kaufverträge hat folgenden Wortlaut: "Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgt über eine Bausparkasse und wird Herr Dr. Johann F*** zum Treuhänder bestellt. Er erhält den Auftrag, namens des Verkäufers die Vertragssumme entgegenzunehmen und jenen Betrag an die Zentralsparkasse und Kommerzialbank Wien direkt zu bezahlen, der notwendig ist, um die bei diesem Bankinstitut erliegenden Rangordnungsbeschlüsse, welche im C-Blatt angemerkt sind (COZ 39 bis 52) ausgefolgt zu erhalten. Er erhält weiters den Auftrag, unverzüglich auf die jeweiligen Anteile erstrangig das Bauspardarlehen grundbücherlich zu sichern ..... All dies unter Berücksichtigung der von der Bausparkasse gesetzten Treuhandbedingungen." Der Beklagte hat weder die Bauspardarlehen noch sonstige Geldbeträge von den Klägern erhalten. Er beantragte die Einverleibung des Eigentumsrechtes der Kläger, die mit 11. August 1981 vollzogen wurde. Am 23. Juli 1981 waren unter COZ 55 und 57 aufgrund des Schuldscheines vom 8. August 1980 Pfandrechte von S 842.400,-- und S 432.000,-- und am 24. Juli 1981 aufgrund des Schuldscheines vom 4. Februar und 22. Juli 1981 unter COZ 59 ein weiteres Pfandrecht von S 837.000 je samt Nebengebührensicherstellung zugunsten der Zentralsparkasse einverleibt worden.

Die Kläger behaupten, daß diese Pfandrechte bzw. Darlehensschulden von ihnen nicht zu übernehmen gewesen wären. Darlehensschuldnerin sei die Firma M*** gewesen, die jedoch keine Rückzahlungen geleistete habe und insolvent geworden sei. Die Einleitung eines Konkursverfahrens sei mangels eines kostendeckenden Vermögens unterblieben. Da es der Beklagte unterlassen habe, die Pfandrechte gemäß § 57 GBG löschen zu lassen, sei ihnen ein Schaden entstanden, dessen Ersatz sie begehren.Die Kläger behaupten, daß diese Pfandrechte bzw. Darlehensschulden von ihnen nicht zu übernehmen gewesen wären. Darlehensschuldnerin sei die Firma M*** gewesen, die jedoch keine Rückzahlungen geleistete habe und insolvent geworden sei. Die Einleitung eines Konkursverfahrens sei mangels eines kostendeckenden Vermögens unterblieben. Da es der Beklagte unterlassen habe, die Pfandrechte gemäß Paragraph 57, GBG löschen zu lassen, sei ihnen ein Schaden entstanden, dessen Ersatz sie begehren.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Nach seinen Feststellungen war es die Absicht der Firma M***, das Althaus zu renovieren und im Wohnungseigentum zu veräußern. Die Finanzierung war in der Weise beabsichtigt, daß die allgemeinen Teile des Hauses mit einem geförderten Verbesserungskredit, die einzelnen Wohnungen mit den zukünftigen Wohnungseigentümern eingeräumten Wohnungsverbesserungskrediten renoviert werden. Im Dachgeschoß sollten zwei zusätzliche Wohnungen erbaut werden, die mit einem Wohnbauförderungskredit zu Lasten der Wohnungseigentümer dieser Wohnungen finanziert werden sollten. Anläßlich der Vorgespräche zwischen den Klägern und Ing. Franz R***, dem Geschäftsführer der Firma M***, wurde die beabsichtigte Art der Finanzierung besprochen und alle Beteiligten waren damit einverstanden. Als Kaufpreis für den Grundanteil nannte Ing. Franz R*** S 2.500,-- je m2 Wohnfläche.

Die Zentralsparkasse hatte der Firma M*** zwei Darlehen in Höhe von S 842.000,-- und S 432.000,-- zugesichert, die im Rahmen der Wohnungsverbesserung dazu dienen sollten, die allgemeinen Teile des Hauses zu renovieren und einen Lift einzubauen. Diese beiden Darlehen sollten zu einem späteren Zeitpunkt im Range des Rangordnungsbescheides COZ 49 besichert werden. Die Zentralsparkasse hatte der Firma M*** ein weiteres Darlehen von S 837.000,-- gewährt, zu dessen Besicherung die Rangordnung unter COZ 52 angemerkt war. Vor Zuzählung der Darlehensvaluta stellte die Zentralsparkasse fest, daß die Firma M*** in einem besseren Rang vor COZ 52 eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung erwirkt hatte. In diesem Stadium wurde von der Firma M*** anstelle des zunächst beschäftigten Dr. D*** der Beklagte als Rechtsanwalt beigezogen. Er sollte die Kaufverträge mit den Interessenten errichten und als Treuhänder insofern fungieren, als die Wohnungseigentumswerber die erforderlichen Beträge für die Finanzierung des Grundanteiles nicht zur Verfügung hatten. Diese Beträge sollte durch Bausparkassendarlehen finanziert werden. Die Zentralsparkasse hatte der Firma M*** im Hinblick auf die zu erwartenden Geldeingänge aus dem Verkauf von Grundanteilen Kredite eingeräumt. Der Beklagte sollte die einlangenden Gelder an die Zentralsparkasse zur Abdeckung des der Firma M*** gewährten Kredites weiterleiten, und die Zentralsparkasse sollte daraufhin einen entsprechenden Rangordnungsbescheid an den Beklagten herausgeben. Zu diesem Zweck wurde in allen Kaufverträgen der Punkt XVII aufgenommen.Die Zentralsparkasse hatte der Firma M*** zwei Darlehen in Höhe von S 842.000,-- und S 432.000,-- zugesichert, die im Rahmen der Wohnungsverbesserung dazu dienen sollten, die allgemeinen Teile des Hauses zu renovieren und einen Lift einzubauen. Diese beiden Darlehen sollten zu einem späteren Zeitpunkt im Range des Rangordnungsbescheides COZ 49 besichert werden. Die Zentralsparkasse hatte der Firma M*** ein weiteres Darlehen von S 837.000,-- gewährt, zu dessen Besicherung die Rangordnung unter COZ 52 angemerkt war. Vor Zuzählung der Darlehensvaluta stellte die Zentralsparkasse fest, daß die Firma M*** in einem besseren Rang vor COZ 52 eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung erwirkt hatte. In diesem Stadium wurde von der Firma M*** anstelle des zunächst beschäftigten Dr. D*** der Beklagte als Rechtsanwalt beigezogen. Er sollte die Kaufverträge mit den Interessenten errichten und als Treuhänder insofern fungieren, als die Wohnungseigentumswerber die erforderlichen Beträge für die Finanzierung des Grundanteiles nicht zur Verfügung hatten. Diese Beträge sollte durch Bausparkassendarlehen finanziert werden. Die Zentralsparkasse hatte der Firma M*** im Hinblick auf die zu erwartenden Geldeingänge aus dem Verkauf von Grundanteilen Kredite eingeräumt. Der Beklagte sollte die einlangenden Gelder an die Zentralsparkasse zur Abdeckung des der Firma M*** gewährten Kredites weiterleiten, und die Zentralsparkasse sollte daraufhin einen entsprechenden Rangordnungsbescheid an den Beklagten herausgeben. Zu diesem Zweck wurde in allen Kaufverträgen der Punkt römisch siebzehn aufgenommen.

Schon im Feber 1981 hatte die Zentralsparkasse im Einvernehmen mit der Firma M*** den Dr. D*** um die Bestätigung ersucht, daß er den Rangordnungsbeschluß BOZ 36 ausschließlich zur Einverleibung der Eigentumsrechte für die Wohnungseigentumswerber verwenden werde und die später unter COZ 52 angemerkte Rangordnung nicht gefährdet sei. Sie hatte am 25. Februar 1981 dieselbe Bestätigung vom Beklagten verlangt und auch erhalten. Ob der Beklagte diesen Umstand mit den Klägern erörterte, konnte nicht festgestellt werden. Die unter COZ 55 und 57 einverleibten Pfandrechte wurden infolge eines Irrtums der Zentralsparkasse im laufenden Rang einverleibt. Die im Besitze der Zentralsparkasse befindlichen Rangordnungsbescheide wurden nicht ausgenützt. Im Zeitpunkt der Einbringung der Grundbuchsgesuche hätte die Zentralsparkasse den besseren Rang der Anmerkung COZ 49 ausnützen können. Als die Zentralsparkasse das Versehen entdeckte, war die gesetzliche Frist für einen Löschungsantrag bereits verstrichen.

Mit den Ehegatten Brigitte und Dipl.Ing. Thomas Z*** (Brigitte Z*** hatte gleichfalls einen Miteigentumsanteil erworben und später ihrem Ehemann geschenkt) vereinbarte der Beklagte am 26. März 1981, daß er von den Ehegatten Z*** den Beschluß für die Anmerkung einer Rangordnung für die beabsichtigte Eintragung eines Kredithöchstpfandrechtes von S 853.200,-- erhält. Der Beklagte verpflichtete sich, das Wohnungseigentumsrecht auf der Liegenschaft zugunsten der Ehegatten Z*** bis zum 11. August 1981 einzuverleiben bzw. die Wirksamkeit der unter BOZ 36 eingetragenen Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung verlängern zu lassen und in diesem verlängerten Wirksamkeitszeitraum die Einverleibung durchzuführen, sodaß ohne Wissen und Zutun der Ehegatten Z*** kein weiteres Pfandrecht auf der Liegenschaft einverleibt werden kann. Einen solchen Rangordnungsbescheid hat der Beklagte von den Ehegatten Z*** nie erhalten.

Nach der Auffassung des Erstgerichtes sei zwischen den Streitteilen ein Treuhandverhältnis nie zustande gekommen. Den Auftrag, den Kaufpreis entgegenzunehmen und jenen Betrag an die Zentralsparkasse zu bezahlen, der notwendig sei, um die bei diesem Bankinstitut erliegenden Rangordnungsbescheide ausgefolgt zu erhalten, habe nur die Firma M*** erteilen können, weil nur diese einen Anspruch auf den Kaufpreis gehabt habe. Der Auftrag, die Bauspardarlehen auf den jeweiligen Miteigentumsanteilen erstrangig zu sichern, stelle keinen Treuhandauftrag dar. Aus der Verletzung eines Treuhandauftrages könnten die Kläger demnach ihre Ansprüche nicht ableiten. Dem Beklagten falle aber auch sonst keine Pflichtverletzung zur Last. Er sei nicht verpflichtet gewesen, die Eintragung der Pfandrechte der Zentralsparkasse zu verhindern. Einem Antrag auf Löschung des Pfandrechtes von S 837.000,-- sei die vom Beklagten mit der Zentralsparkasse getroffene Vereinbarung entgegengestanden. Hinsichtlich der beiden weiteren Pfandrechte habe für den Beklagten keine Veranlassung bestanden, tätig zu werden. Der Beklagte habe von den Klägern keine Geldmittel erhalten, die es ihm ermöglicht hätten, im Sinne des Punktes X*** der Kaufverträge vorzugehen. Zudem hätte ein Löschungsantrag des Beklagten in Ansehung dieser beiden Pfandrechte auch zu keinem Erfolg führen können, weil die Rangordnung COZ 49 bis zum 31. Juli 1981 gegolten habe.

Das Berufungsgericht hob das Ersturteil unter Rechtskraftvorbehalt auf. Sei zwischen den Vertragsparteien des Kaufvertrages die lastenfreie Übertragung einer Liegenschaft vereinbart worden, sei es die Pflicht desjenigen, der zum Vertragsverfasser und zur grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages bestellt worden sei, sich bei Verbücherung des Kaufvertrages zu vergewissern, ob nicht in der Zwischenzeit Pfandrechte einverleibt worden seien und gegebenenfalls diese gemäß § 57 GBG löschen zu lassen. Sei daher die lastenfreie Übertragung der Miteigentumsanteile an die Kläger vereinbartDas Berufungsgericht hob das Ersturteil unter Rechtskraftvorbehalt auf. Sei zwischen den Vertragsparteien des Kaufvertrages die lastenfreie Übertragung einer Liegenschaft vereinbart worden, sei es die Pflicht desjenigen, der zum Vertragsverfasser und zur grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages bestellt worden sei, sich bei Verbücherung des Kaufvertrages zu vergewissern, ob nicht in der Zwischenzeit Pfandrechte einverleibt worden seien und gegebenenfalls diese gemäß Paragraph 57, GBG löschen zu lassen. Sei daher die lastenfreie Übertragung der Miteigentumsanteile an die Kläger vereinbart

worden - Anhaltspunkte für eine solche Vereinbarung ergeben sich aus Punkt XVII der Kaufverträge - wäre der Beklagte gehalten gewesen, anläßlich der Einverleibung des Eigentumsrechtes der Kläger auf die Pfandrechte zu achten und gemäß § 57 GBG einen Löschungsantrag zu stellen. Die Vereinbarung des Beklagten mit der Zentralsparkasse hätte den Beklagten zwar in eine Pflichtenkollision gebracht, an seiner Verpflichtung den Klägern gegenüber aber ebensowenig etwas geändert wie der Umstand, daß die Zentralsparkasse bei Eintragung der Pfandrechte von S 842.400,-- und S 432.000,-- unter COZ 55 und 57 irrtümlich die Rangordnung COZ 49 nicht ausgenützt habe. Bedeutungslos sei, daß der Beklagte von den Klägern keine Geldmittel erhalten habe, um die Rangordnungsbescheide auszulösen. Nur in dem Falle, daß die Kläger die Pfandrechte vereinbarungsgemäß hätten übernehmen sollen, würde dem Beklagten keine Pflichtverletzung zur Last fallen. Über die Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien des Kaufvertrages über die Pfandrechte fehlten aber Feststellungen.worden - Anhaltspunkte für eine solche Vereinbarung ergeben sich aus Punkt römisch siebzehn der Kaufverträge - wäre der Beklagte gehalten gewesen, anläßlich der Einverleibung des Eigentumsrechtes der Kläger auf die Pfandrechte zu achten und gemäß Paragraph 57, GBG einen Löschungsantrag zu stellen. Die Vereinbarung des Beklagten mit der Zentralsparkasse hätte den Beklagten zwar in eine Pflichtenkollision gebracht, an seiner Verpflichtung den Klägern gegenüber aber ebensowenig etwas geändert wie der Umstand, daß die Zentralsparkasse bei Eintragung der Pfandrechte von S 842.400,-- und S 432.000,-- unter COZ 55 und 57 irrtümlich die Rangordnung COZ 49 nicht ausgenützt habe. Bedeutungslos sei, daß der Beklagte von den Klägern keine Geldmittel erhalten habe, um die Rangordnungsbescheide auszulösen. Nur in dem Falle, daß die Kläger die Pfandrechte vereinbarungsgemäß hätten übernehmen sollen, würde dem Beklagten keine Pflichtverletzung zur Last fallen. Über die Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien des Kaufvertrages über die Pfandrechte fehlten aber Feststellungen.

Der gegen den Aufhebungsbeschluß der zweiten Instanz erhobene Rekurs des Beklagten ist berechtigt.

Unstrittig ist, daß der Beklagte von der Firma M*** nur mit der Errichtung der Kaufverträge beauftragt war. Nach Punkt X*** der Kaufverträge sollte der Beklagte darüber hinaus aber auch in Ansehung der Kaufpreise die Stellung eines Treuhänders erhalten. Es handelte sich um ein offenes, echtes fiduziarisches Treuhandverhältnis, weil der Beklagte nach der Überweisung der Kaufpreise Eigentümer des Geldes geworden wäre mit der Verpflichtung, die Beträge entsprechend der getroffenen Abrede zu verwenden. Nach dem Inhalt dieser Vertragsbestimmung hätte der Beklagte aber nicht nur die Interessen der Kaufvertragsparteien, sondern auch die des Darlehensgebers, der Bausparkasse, zu wahren gehabt, sodaß eine mehrseitige Treuhand vorgesehen war. Insoweit bedurfte daher die Treuhandvereinbarung auch der Zustimmung der Bausparkasse, weil es ohne deren Zustimmung zur Überweisung der für die Zahlung der Kaufpreise vorgesehenen Darlehensvaluta an den Beklagten gar nicht kommen konnte. Daß der Darlehensgeber der Bestellung des Beklagten zum Treuhänder zustimmte und daß dem Beklagten die Darlehensvaluta überwiesen wurde, wurde nicht einmal behauptet. Es ist vielmehr unstrittig, daß der Beklagte weder die Darlehen noch sonstige Geldmittel von den Klägern erhalten hat. Im Ergebnis ist daher dem Erstgericht darin beizupflichten, daß eine wirksame Treuhandvereinbarung mit dem Beklagten nicht zustandekam. Aus der Verletzung einer Treuhandverpflichtung leiten die Kläger ihre Schadenersatzansprüche aber auch nicht ab.

Nach dem Grundsatz des § 928 ABGB müssen Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften (vom Veräußerer) stets vertreten werden. Unter Schulden sind unter anderem auch Hypotheken zu verstehen. Das Gesetz stellt hier die widerlegbare Vermutung auf, daß der Erwerber sich zwar mit Servituten und fortlaufenden Lasten einverstanden erklären will, hingegen mit Pfandrechten und rückständigen Leistungen selbst dann nicht, wenn er sie kennt. Im Zweifel (mangels anderer Vereinbarung) ist daher davon auszugehen, daß der Veräußerer die Sache lastenfrei zu machen hat (depurierungspflichtig ist; Koziol-Welser8 I 249; SZ 53/107). Rechtsanwälte und Notare haben bei der Errichtung und Abwicklung von Kaufverträgen über Liegenschaften für beide Vertragspartner tätig zu werden und die Interessen beider Teile wahrzunehmen (SZ 43/221 ua). Dem Berufungsgericht ist daher darin beizupflichten, daß ein Vertragserrichter, der auch mit der grundbücherlichen Durchführung beauftragt ist, dann, wenn die Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers im Rahmen einer Rangordnung erfolgt, sich zu vergewissern hat, ob nicht in der Zwischenzeit Eintragungen vorgenommen wurden, und verpflichtet ist, diese allenfalls (sofern sie nicht der getroffenen Vereinbarung entsprechen) gemäß § 57 GBG löschen zu lassen. Im vorliegenden Fall war der Beklagte auch mit der grundbücherlichen Durchführung der Kaufverträge beauftragt und es steht fest, daß im Range nach der Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung nach § 57 GBG löschungsfähige Pfandrechte einverleibt wurden. Es handelte sich hier aber nicht bloß um den Erwerb einer Liegenschaft oder von Anteilen an einer solchen. Die Firma M*** beabsichtigte, das Althaus zu renovieren und insbesondere auch die vorhandenen Kleinwohnungen zusammenzulegen und die neu geschaffenen Wohnungen im Wohnungseigentum zu verkaufen. Schon vor Errichtung der Kaufverträge wurden, wie sich aus den vorliegenden Urkunden ergibt, jedenfalls mit einem Teil der Kläger Vereinbarungen über den künftigen Erwerb einer bestimmten Wohnung getroffen. Sämtliche Kläger wurden über die beabsichtigte Finanzierung der Baukosten, die die Kläger entsprechend der mit der Firma M*** getroffenen Vereinbarung zu tragen hatten, mit Hilfe von Fremdmitteln informiert und waren damit einverstanden. Da solche Kredite grundsätzlich nur gegen grundbücherliche Sicherstellung gewährt werden, kommt den Klägern nicht die Vermutung zugute, daß sie jedenfalls lastenfrei erwerben wollten. Haben sich die künftigen Wohnungseigentümer eines Althauses mit der Finanzierung der Umbaukosten mit Hilfe von Krediten einverstanden erklärt, kann dies nach den Grundsätzen des redlichen Verkehrs nur so verstanden werden, daß sie auch die hiefür bestellten Pfandrechte zu übernehmen haben. Dies ist offensichtlich auch den Klägern klar, weil sie ihren Schaden lediglich daraus ableiten, daß die Firma M*** die vereinbarten Bauleistungen nicht vollständig bzw. mangelhaft erbracht hat, sodaß ihnen noch weitere Kosten entstehen. Dem Beklagten könnte daher, wie schon das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Unterlassung eines Löschungsgesuches nur dann zum Vorwurf gemacht werden, wenn ein lastenfreier Erwerb zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbart worden und dem Beklagten dies auch bekannt gewesen wäre oder ihm bekannt sein hätte müssen. Ein Rechtsanwalt hat nämlich bei Wahrung der Interessen seiner Auftraggeber so vorzugehen, wie es ihm aufgrund der erhaltenen Informationen und seiner sonstigen Kenntnisse als sachgerecht erscheinen muß. Die Kaufverträge enthalten keine Regelung über die Baukosten. Entgegen der Meinung der Kläger ergibt sich aus Punkt XVII der Kaufverträge noch nicht, daß die Pfandrechte der Zentralsparkasse, die der Sicherstellung der für die Renovierung der allgemeinen Teile des Hauses aufgenommenen Kredite dienten, nicht von den Klägern zu übernehmen waren. Im Punkt XVII der Kaufverträge sind zwar im Klammerzitat alle Rangordnungsbescheide erwähnt, diese betrafen jedoch, wie die Kläger selbst zugestehen, ein Kreditvolumen von über S 8 Mill. und umfaßten auch die Kredite für die Umbaukosten. Selbst bei Zustandekommen und Abwicklung des Treuhandverhältnisses hätte die dem Beklagten zugekommene Summe der Kaufpreise nicht ausgereicht, alle Rangordnungsbescheide einzulösen. Wie sich überdies aus den Feststellungen ergibt, betrafen die Rangordnungsbeschlüsse, die gemäß Punkt XVII der Kaufverträge vom Beklagten einzulösen gewesen wären, nur jene Kredite, die der Firma M*** zusätzlich zu den für die Renovierung der allgemeinen Teile des Hauses eingeräumten Krediten, in Erwartung des Abverkaufs von Grundanteilen, gewährt worden waren und für die eine Ausnützung der Rangordnungsbeschlüsse ohnedies nicht erfolgte. Die Kläger haben sich aber nur auf die "Vertragskonstruktion" der Kaufverträge berufen, der Erstkläger allerdings zusätzlich auch auf die mit dem Beklagten getroffene ergänzende Vereinbarung vom 26. März 1981. Aber auch aus dem Wortlaut dieser Vereinbarung ("sodaß ..... kein weiteres Pfandrecht einverleibt werden kann .....") ergibt sich noch keineswegs, daß der Erstkläger und seine Ehefrau die Hypotheken für die zur Renovierung der allgemeinen Teile des Hauses von der Firma M*** aufgenommenen Kredite nicht zu übernehmen hatten. Konkrete Umstände, aus denen sich sonst eine solche Vereinbarung mit der Firma M*** ergäbe, wurden nicht einmal behauptet. Unter den Umständen, wie sie sich für den Beklagten im Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentumsrechtes der Kläger darstellten, mußte dem Beklagten die Übernahme der Haftung für die Verbesserungskredite der Zentralsparkasse durch die Kläger als sachgerecht erscheinen, sodaß ihm die Unterlassung eines Löschungsansuchens nach § 57 GBG nicht als Verschulden angelastet werden kann. Fraglich könnte lediglich sein, ob der Beklagte seiner Beratungs- und Aufklärungspflicht den Klägern gegenüber nachgekommen ist, weil der Kaufvertrag keine Bestimmung über die Baukosten und über die Haftung für die zur Finanzierung dieser Kosten aufgenommenen Kredite enthält. Auf eine Verletzung der Beratungs- und Aufklärungspflicht haben sich die Kläger aber nicht gestützt und in dieser Richtung auch kein Sachvorbringen erstattet. Hier hätte es insbesondere der Behauptung und des Nachweises bedurft, daß mit der Firma M*** eine andere Vereinbarung über die Haftung wirksam getroffen hätte werden können. Diesen Beweis haben die Kläger aber nicht einmal angetreten. Demgemäß ist dem Rekurs Folge zu geben und durch Urteil in der Sache selbst im Sinne einer Bestätigung des Ersturteils zu erkennen (§ 519 Abs. 2 ZPO).Nach dem Grundsatz des Paragraph 928, ABGB müssen Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften (vom Veräußerer) stets vertreten werden. Unter Schulden sind unter anderem auch Hypotheken zu verstehen. Das Gesetz stellt hier die widerlegbare Vermutung auf, daß der Erwerber sich zwar mit Servituten und fortlaufenden Lasten einverstanden erklären will, hingegen mit Pfandrechten und rückständigen Leistungen selbst dann nicht, wenn er sie kennt. Im Zweifel (mangels anderer Vereinbarung) ist daher davon auszugehen, daß der Veräußerer die Sache lastenfrei zu machen hat (depurierungspflichtig ist; Koziol-Welser8 römisch eins 249; SZ 53/107). Rechtsanwälte und Notare haben bei der Errichtung und Abwicklung von Kaufverträgen über Liegenschaften für beide Vertragspartner tätig zu werden und die Interessen beider Teile wahrzunehmen (SZ 43/221 ua). Dem Berufungsgericht ist daher darin beizupflichten, daß ein Vertragserrichter, der auch mit der grundbücherlichen Durchführung beauftragt ist, dann, wenn die Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers im Rahmen einer Rangordnung erfolgt, sich zu vergewissern hat, ob nicht in der Zwischenzeit Eintragungen vorgenommen wurden, und verpflichtet ist, diese allenfalls (sofern sie nicht der getroffenen Vereinbarung entsprechen) gemäß Paragraph 57, GBG löschen zu lassen. Im vorliegenden Fall war der Beklagte auch mit der grundbücherlichen Durchführung der Kaufverträge beauftragt und es steht fest, daß im Range nach der Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung nach Paragraph 57, GBG löschungsfähige Pfandrechte einverleibt wurden. Es handelte sich hier aber nicht bloß um den Erwerb einer Liegenschaft oder von Anteilen an einer solchen. Die Firma M*** beabsichtigte, das Althaus zu renovieren und insbesondere auch die vorhandenen Kleinwohnungen zusammenzulegen und die neu geschaffenen Wohnungen im Wohnungseigentum zu verkaufen. Schon vor Errichtung der Kaufverträge wurden, wie sich aus den vorliegenden Urkunden ergibt, jedenfalls mit einem Teil der Kläger Vereinbarungen über den künftigen Erwerb einer bestimmten Wohnung getroffen. Sämtliche Kläger wurden über die beabsichtigte Finanzierung der Baukosten, die die Kläger entsprechend der mit der Firma M*** getroffenen Vereinbarung zu tragen hatten, mit Hilfe von Fremdmitteln informiert und waren damit einverstanden. Da solche Kredite grundsätzlich nur gegen grundbücherliche Sicherstellung gewährt werden, kommt den Klägern nicht die Vermutung zugute, daß sie jedenfalls lastenfrei erwerben wollten. Haben sich die künftigen Wohnungseigentümer eines Althauses mit der Finanzierung der Umbaukosten mit Hilfe von Krediten einverstanden erklärt, kann dies nach den Grundsätzen des redlichen Verkehrs nur so verstanden werden, daß sie auch die hiefür bestellten Pfandrechte zu übernehmen haben. Dies ist offensichtlich auch den Klägern klar, weil sie ihren Schaden lediglich daraus ableiten, daß die Firma M*** die vereinbarten Bauleistungen nicht vollständig bzw. mangelhaft erbracht hat, sodaß ihnen noch weitere Kosten entstehen. Dem Beklagten könnte daher, wie schon das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Unterlassung eines Löschungsgesuches nur dann zum Vorwurf gemacht werden, wenn ein lastenfreier Erwerb zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbart worden und dem Beklagten dies auch bekannt gewesen wäre oder ihm bekannt sein hätte müssen. Ein Rechtsanwalt hat nämlich bei Wahrung der Interessen seiner Auftraggeber so vorzugehen, wie es ihm aufgrund der erhaltenen Informationen und seiner sonstigen Kenntnisse als sachgerecht erscheinen muß. Die Kaufverträge enthalten keine Regelung über die Baukosten. Entgegen der Meinung der Kläger ergibt sich aus Punkt römisch siebzehn der Kaufverträge noch nicht, daß die Pfandrechte der Zentralsparkasse, die der Sicherstellung der für die Renovierung der allgemeinen Teile des Hauses aufgenommenen Kredite dienten, nicht von den Klägern zu übernehmen waren. Im Punkt römisch siebzehn der Kaufverträge sind zwar im Klammerzitat alle Rangordnungsbescheide erwähnt, diese betrafen jedoch, wie die Kläger selbst zugestehen, ein Kreditvolumen von über S 8 Mill. und umfaßten auch die Kredite für die Umbaukosten. Selbst bei Zustandekommen und Abwicklung des Treuhandverhältnisses hätte die dem Beklagten zugekommene Summe der Kaufpreise nicht ausgereicht, alle Rangordnungsbescheide einzulösen. Wie sich überdies aus den Feststellungen ergibt, betrafen die Rangordnungsbeschlüsse, die gemäß Punkt römisch siebzehn der Kaufverträge vom Beklagten einzulösen gewesen wären, nur jene Kredite, die der Firma M*** zusätzlich zu den für die Renovierung der allgemeinen Teile des Hauses eingeräumten Krediten, in Erwartung des Abverkaufs von Grundanteilen, gewährt worden waren und für die eine Ausnützung der Rangordnungsbeschlüsse ohnedies nicht erfolgte. Die Kläger haben sich aber nur auf die "Vertragskonstruktion" der Kaufverträge berufen, der Erstkläger allerdings zusätzlich auch auf die mit dem Beklagten getroffene ergänzende Vereinbarung vom 26. März 1981. Aber auch aus dem Wortlaut dieser Vereinbarung ("sodaß ..... kein weiteres Pfandrecht einverleibt werden kann .....") ergibt sich noch keineswegs, daß der Erstkläger und seine Ehefrau die Hypotheken für die zur Renovierung der allgemeinen Teile des Hauses von der Firma M*** aufgenommenen Kredite nicht zu übernehmen hatten. Konkrete Umstände, aus denen sich sonst eine solche Vereinbarung mit der Firma M*** ergäbe, wurden nicht einmal behauptet. Unter den Umständen, wie sie sich für den Beklagten im Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentumsrechtes der Kläger darstellten, mußte dem Beklagten die Übernahme der Haftung für die Verbesserungskredite der Zentralsparkasse durch die Kläger als sachgerecht erscheinen, sodaß ihm die Unterlassung eines Löschungsansuchens nach Paragraph 57, GBG nicht als Verschulden angelastet werden kann. Fraglich könnte lediglich sein, ob der Beklagte seiner Beratungs- und Aufklärungspflicht den Klägern gegenüber nachgekommen ist, weil der Kaufvertrag keine Bestimmung über die Baukosten und über die Haftung für die zur Finanzierung dieser Kosten aufgenommenen Kredite enthält. Auf eine Verletzung der Beratungs- und Aufklärungspflicht haben sich die Kläger aber nicht gestützt und in dieser Richtung auch kein Sachvorbringen erstattet. Hier hätte es insbesondere der Behauptung und des Nachweises bedurft, daß mit der Firma M*** eine andere Vereinbarung über die Haftung wirksam getroffen hätte werden können. Diesen Beweis haben die Kläger aber nicht einmal angetreten. Demgemäß ist dem Rekurs Folge zu geben und durch Urteil in der Sache selbst im Sinne einer Bestätigung des Ersturteils zu erkennen (Paragraph 519, Absatz 2, ZPO).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO. Die Kostenaufteilung entspricht dem Verhältnis der Streitwerte der verbundenen Rechtssachen zum Gesamtstreitwert.Die Kostenentscheidung beruht auf den Paragraphen 41, 50, ZPO. Die Kostenaufteilung entspricht dem Verhältnis der Streitwerte der verbundenen Rechtssachen zum Gesamtstreitwert.