Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Solé als Vorsitzende und die Hofrätin sowie die Hofräte Dr. Weber, Mag. Fitz, Mag. Jelinek und Mag. Böhm als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei W* Verein *, vertreten durch die Doschek Rechtsanwalts GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei P* O*, vertreten durch MMag. Dr. Katharina Kubik, Rechtsanwältin in Wien, diese vertreten durch Dr. Silvia Vinkovits, Rechtsanwältin in Wien, wegen Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 11. März 2026, GZ 38 R 241/25k-65, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Meidling vom 25. August 2025, GZ 33 C 58/22v-59, bestätigt wurde, zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 402,86 EUR (darin enthalten 67,14 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

[1]                 Der Kläger ist ein Verein, der Personen aus sozialen Randgruppen Wohnplätze im Rahmen eines „betreuten Wohnens“ aufgrund von Wohnplatzvereinbarungen mit dem Ziel zur Verfügung stellt, die Bewohner durch eine sozialpädagogische Betreuung durch Sozialarbeiter und Psychologen in ihrer Lebenssituation zu unterstützen. Die Betreuung beginnt vor dem Einzug und wird durch regelmäßige Besuche im Büro des Klägers oder Hausbesuche durchgeführt. Wohnungen ohne gleichzeitige sozialpädagogische Betreuung werden vom Kläger nicht vergeben.

[2]              Mit Wohnplatzvereinbarung vom 30. 7. 2021 stellte der Kläger als Hauptmieter dem Beklagten im Rahmen eines Untermietverhältnisses eine Wohnung für die Dauer von einem Jahr, sohin bis 29. 7. 2022, zur Verfügung.

[3]              Nachdem der Beklagte seine zunächst erteilte Einwilligung zur Datenverarbeitung widerrufen hatte, vertrat der Kläger die Ansicht, dass eine weitere Betreuung nicht mehr möglich sei, und kündigte die Wohnplatzvereinbarung. Später teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass der Zweck der Vereinbarung nicht mehr gegeben sei, ihm aber dennoch die Möglichkeit der Weiterbenützung gemäß der Vereinbarung vom 30. 7. 2021 bis zum 29. 7. 2022 eingeräumt werde.

[4]              Der Kläger begehrt mit Klage vom 2. 8. 2022 die Räumung der Wohnung. Die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 1a MRG gelange zur Anwendung, das Untermietverhältnis sei durch Zeitablauf beendet. Der Kläger begehrt mit Klage vom 2. 8. 2022 die Räumung der Wohnung. Die Ausnahmebestimmung des Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins a, MRG gelange zur Anwendung, das Untermietverhältnis sei durch Zeitablauf beendet.

[5]              Der Beklagte bestreitet die Ausnahme vom Anwendungsbereich des MRG. Die Beendigung durch Fristablauf sei unzulässig.

[6]              Das Erstgericht gab dem Räumungsbegehren statt.

[7]              Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Der Kläger sei als karitative Organisation zu qualifizieren. Dass von vornherein keine sozialpädagogische Betreuung vorgesehen oder der Kläger dazu nicht bereit gewesen wäre, sei nicht behauptet worden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung des Ausnahmetatbestands des § 1 Abs 2 Z 1a MRG sei der Vertragsabschluss, weshalb es auf den Grund für die Beendigung der Betreuung nicht ankäme. Auch aus der Kündigung durch den Kläger könne nicht abgeleitet werden, dass das Bestandverhältnis ab diesem Zeitpunkt dem MRG unterlegen wäre. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Der Kläger sei als karitative Organisation zu qualifizieren. Dass von vornherein keine sozialpädagogische Betreuung vorgesehen oder der Kläger dazu nicht bereit gewesen wäre, sei nicht behauptet worden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung des Ausnahmetatbestands des Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins a, MRG sei der Vertragsabschluss, weshalb es auf den Grund für die Beendigung der Betreuung nicht ankäme. Auch aus der Kündigung durch den Kläger könne nicht abgeleitet werden, dass das Bestandverhältnis ab diesem Zeitpunkt dem MRG unterlegen wäre.

[8]                 Gegen diese Entscheidung wendet sich die außerordentliche Revision des Beklagten mit dem Antrag, das Urteil im Sinne einer Klageabweisung abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

[9]                 Der Kläger beantragt in seiner ihm freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision des Beklagten als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise ihr keine Folge zu geben.

[10]               Die Revision ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig, sie ist aber nicht berechtigt.

[11]          1. Der Beschluss des Berufungsgerichts, mit dem – wie hier – eine Berufung wegen Nichtigkeit verworfen wird, ist zufolge der Rechtsmittelbeschränkung des § 519 Abs 1 ZPO unanfechtbar (RS0042981 [T6]; RS0043405; RS0043796 [T1]). 1. Der Beschluss des Berufungsgerichts, mit dem – wie hier – eine Berufung wegen Nichtigkeit verworfen wird, ist zufolge der Rechtsmittelbeschränkung des Paragraph 519, Absatz eins, ZPO unanfechtbar (RS0042981 [T6]; RS0043405; RS0043796 [T1]).

[12]          2. Nach ständiger Rechtsprechung kann eine in zweiter Instanz verneinte Mangelhaftigkeit des Verfahrens erster Instanz nicht mehr an den Obersten Gerichtshof herangetragen werden (RS0042963). Dies gilt nur dann nicht, wenn sich das Berufungsgericht mit einem geltend gemachten Mangel zu Unrecht nicht befasst hat (RS0043144) oder die Mängelrüge auf vom Akteninhalt abweichender Grundlage erledigt (RS0043092 [T1]; RS0043166).

[13]          Beides trifft hier nicht zu. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten behaupteten Verfahrensmangel wegen der Unterlassung seiner Einvernahme geprüft und mit auf aktenmäßiger Grundlage basierender Begründung verneint.

[14]          3. Nach § 1 Abs 2 Z 1a MRG fallen Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden, nicht in den Anwendungsbereich des MRG. 3. Nach Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins a, MRG fallen Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden, nicht in den Anwendungsbereich des MRG.

[15]          Der Oberste Gerichtshof hat zu 4 Ob 205/22h bereits ausgesprochen, dass diese Vollausnahme zwei Tatbestandselemente in Form einer personellen sowie einer sachlichen Anknüpfung beinhaltet, welche kumulativ erfüllt sein müssen: Erstens muss es sich beim Vermieter um eine karitative oder humanitäre Organisation handeln, und zweitens wird verlangt, dass die Vermietung im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens erfolgt.

[16]          4. Der Beklagte wendet sich zunächst gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass es sich beim Kläger um eine karitative oder humanitäre Organisation handelt, ohne sich dazu aber mit dessen Begründung auseinanderzusetzen. Die Rechtsrüge ist aber nicht dem Gesetz gemäß ausgeführt, wenn nicht dargelegt wird, aus welchen Gründen – ausgehend vom von den Vorinstanzen festgestellten Sachverhalt – die rechtliche Beurteilung der Sache durch das Berufungsgericht unrichtig erscheint (RS0043603; RS0043312).

[17]          5. Für die Erfüllung der sachlichen Anknüpfung wurde zu 4 Ob 205/22h festgehalten, dass es auf die Ausstattung und das Angebot des karitativen oder humanitären Vermieters ankommt, die ihn in die Lage versetzen, das Wohnangebot mit sozialpädagogischen Betreuungsleistungen für den konkreten Mieter zu verbinden.

[18]               Dass der Kläger zur sozialpädagogischen Betreuung des Beklagten in der Lage war und diese auch zunächst durchgeführt hat, ist nicht strittig. Strittig ist lediglich, ob durch die Beendigung der Betreuung bei gleichzeitiger Einräumung der Möglichkeit die Wohnung weiterhin zu benützen, das zunächst vom MRG ausgenommene Bestandverhältnis nachträglich dem MRG zu unterstellen ist.

[19]          6.1 Der Oberste Gerichtshof hat zur Ausnahmebestimmung nach § 1 Abs 2 Z 1 MRG ausgesprochen, dass bei der Prüfung der Frage, ob die Vermietung im Rahmen des Betriebs des Verkehrsunternehmens des Vermieters erfolgte, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags abzustellen ist (6 Ob 12/09x und 1 Ob 294/03x). 6.1 Der Oberste Gerichtshof hat zur Ausnahmebestimmung nach Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins, MRG ausgesprochen, dass bei der Prüfung der Frage, ob die Vermietung im Rahmen des Betriebs des Verkehrsunternehmens des Vermieters erfolgte, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags abzustellen ist (6 Ob 12/09x und 1 Ob 294/03x).

[20]          6.2 Auch für die Ausnahmetatbestände nach § 1 Abs 2 Z 5 und Abs 4 Z 2 MRG ist der Zeitpunkt der Vermietung maßgeblich und können nachträgliche Änderungen grundsätzlich weder zu einer Verschlechterung noch zu einer Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters führen (RS0079363). Im Fall des § 1 Abs 2 Z 5 MRG gilt dies nur dann nicht, wenn im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags schon klar war, dass beim vereinbarten Mietbeginn (weitere) Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorhanden sein werden. In diesem Fall ist nicht auf den tatsächlichen baulichen Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern auf jenen im Zeitpunkt des Mietbeginns abzustellen (RS0133596). 6.2 Auch für die Ausnahmetatbestände nach Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 5 und Absatz 4, Ziffer 2, MRG ist der Zeitpunkt der Vermietung maßgeblich und können nachträgliche Änderungen grundsätzlich weder zu einer Verschlechterung noch zu einer Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters führen (RS0079363). Im Fall des Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 5, MRG gilt dies nur dann nicht, wenn im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags schon klar war, dass beim vereinbarten Mietbeginn (weitere) Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorhanden sein werden. In diesem Fall ist nicht auf den tatsächlichen baulichen Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern auf jenen im Zeitpunkt des Mietbeginns abzustellen (RS0133596).

[21]               6.3.1 Zu § 1 Abs 2 Z 2 MRG entspricht es der Rechtsprechung, dass die Beurteilung einer Wohnung als Werkswohnung zwei gesonderte Verträge voraussetzt, von welchen der Dienstvertrag im Vordergrund steht. Dieser muss Anlass (= Geschäftsgrundlage) des Bestandvertrags sein, doch ist nicht erforderlich, dass der Dienstvertrag einziger Grund des Bestandvertrags ist (RS0069651 [T11]). Wesentlich für die Annahme einer Dienstwohnung ist vor allem der Umstand, dass das Benützungsrecht nur für die Dauer des Dienstverhältnisses eingeräumt wird (RS0069651 [T12]), wenngleich abweichende Vereinbarungen nicht ausgeschlossen sind (9 ObA 106/08s). 6.3.1 Zu Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 2, MRG entspricht es der Rechtsprechung, dass die Beurteilung einer Wohnung als Werkswohnung zwei gesonderte Verträge voraussetzt, von welchen der Dienstvertrag im Vordergrund steht. Dieser muss Anlass (= Geschäftsgrundlage) des Bestandvertrags sein, doch ist nicht erforderlich, dass der Dienstvertrag einziger Grund des Bestandvertrags ist (RS0069651 [T11]). Wesentlich für die Annahme einer Dienstwohnung ist vor allem der Umstand, dass das Benützungsrecht nur für die Dauer des Dienstverhältnisses eingeräumt wird (RS0069651 [T12]), wenngleich abweichende Vereinbarungen nicht ausgeschlossen sind (9 ObA 106/08s).

[22]               6.3.2 Die Ausnahme vom MRG bleibt aber auch dann erhalten, wenn das Mietverhältnis nach Ende des Dienstverhältnisses oder nach der Pensionierung mit dem ursprünglichen Mieter fortgesetzt wird. Aus der Weiterbelassung des Arbeitnehmers in der Dienstwohnung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann nicht ohne Weiteres auf den Willen des Arbeitgebers geschlossen werden, nunmehr mit dem Arbeitnehmer einen nach dem MRG geschützten Mietvertrag abzuschließen (RS0069580). Eine derartige Umwandlung kann zwar nach der Rechtsprechung auch konkludent erfolgen, dafür sind aber strenge Maßstäbe anzusetzen (RS0014308 [T6]).

[23]               Im Ergebnis wird somit auch bei Dienstwohnungen auf den Vertragsabschlusszeitpunkt abgestellt.

[24]               6.3.3 Der Grund bzw die sachliche Rechtfertigung für die Ausnahmen vom MRG besteht sowohl für den Tatbestand nach § 1 Abs 2 Z 1a MRG (IA 533/A BlgNR 21. GP 6 f; wortgleich AB 854 BlgNR 21. GP 1 f) als auch nach Z 2 leg cit (vgl RS0020441) darin, dass jeweils eine Kombination von zwei Rechtsverhältnissen vorliegt, einerseits bei § 1 Abs 2 Z 1a MRG die Zurverfügungstellung von Wohnraum und ein Betreuungsverhältnis, andererseits im Fall des § 1 Abs 2 Z 2 MRG ein Miet- und ein Dienstvertrag. Insofern besteht also eine Vergleichbarkeit der beiden Bestimmungen. 6.3.3 Der Grund bzw die sachliche Rechtfertigung für die Ausnahmen vom MRG besteht sowohl für den Tatbestand nach Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins a, MRG (IA 533/A BlgNR 21. Gesetzgebungsperiode 6 f; wortgleich Ausschussbericht 854, BlgNR 21. Gesetzgebungsperiode eins, f) als auch nach Ziffer 2, leg cit vergleiche RS0020441) darin, dass jeweils eine Kombination von zwei Rechtsverhältnissen vorliegt, einerseits bei Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins a, MRG die Zurverfügungstellung von Wohnraum und ein Betreuungsverhältnis, andererseits im Fall des Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 2, MRG ein Miet- und ein Dienstvertrag. Insofern besteht also eine Vergleichbarkeit der beiden Bestimmungen.

[25]               7. Aus der zitierten Judikatur lässt sich ableiten, dass bei der Beurteilung des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands vom Geltungsbereich des § 1 Abs 1 MRG grundsätzlich auf den Vertragsabschlusszeitpunkt, spätestens aber auf den Mietbeginn abzustellen ist, während nachträgliche Änderungen keinen Einfluss haben. Argumente, die gegen diese – bereits vom Berufungsgericht dargelegte – Judikatur, wonach der Vertragsabschlusszeitpunkt auch für die Beurteilung des Ausnahmetatbestands nach § 1 Abs 2 Z 1a MRG maßgeblich ist, zeigt die Revision nicht auf. 7. Aus der zitierten Judikatur lässt sich ableiten, dass bei der Beurteilung des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands vom Geltungsbereich des Paragraph eins, Absatz eins, MRG grundsätzlich auf den Vertragsabschlusszeitpunkt, spätestens aber auf den Mietbeginn abzustellen ist, während nachträgliche Änderungen keinen Einfluss haben. Argumente, die gegen diese – bereits vom Berufungsgericht dargelegte – Judikatur, wonach der Vertragsabschlusszeitpunkt auch für die Beurteilung des Ausnahmetatbestands nach Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins a, MRG maßgeblich ist, zeigt die Revision nicht auf.

[26]               Lagen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowohl die personellen als auch die sachlichen Tatbestandselemente kumulativ vor, war eine sozialpädagogische Betreuung geplant und wurde sie zunächst auch durchgeführt, so führt selbst deren Wegfall während des laufenden Bestandverhältnisses nicht dazu, dass dieses nachträglich dem MRG zu unterstellen ist.

[27]               Dass zum Vertragsabschlusszeitpunkt die in § 1 Abs 2 Z 1a MRG geregelten Voraussetzungen vorlagen, ist mit dem Berufungsgericht und in Einklang mit der Entscheidung zu 4 Ob 205/22h zu bejahen. Dass zum Vertragsabschlusszeitpunkt die in Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer eins a, MRG geregelten Voraussetzungen vorlagen, ist mit dem Berufungsgericht und in Einklang mit der Entscheidung zu 4 Ob 205/22h zu bejahen.

[28]               8.1 Im Zusammenhang mit Dienstwohnungen hat der Oberste Gerichtshof auch schon mehrfach ausgesprochen, dass die Umwandlung eines von den Bestimmungen des MRG ausgenommenen Benützungsverhältnisses an einer Dienstwohnung in einen nunmehr nach dem MRG geschützten Mietvertrag auch konkludent erfolgen kann, dafür aber sehr strenge Maßstäbe anzusetzen sind (RS0014308 [T6]). Alleine aus dem Weiterbelassen des bisherigen Dienstnehmers in der Wohnungsbenützung und der Annahme eines Mietzinses nach dem Ende des Dienstverhältnisses kann nicht ohne Weiteres auf den Willen des Dienstgebers geschlossen werden, nunmehr mit dem Dienstnehmer einen nach dem MRG geschützten Mietvertrag abzuschließen (9 ObA 146/15h mwN).

[29]               8.2 Hier hat der Kläger nach der Kündigung dem Beklagten die Möglichkeit zur Weiterbenützung unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die ursprüngliche Vereinbarung und die darin vereinbarte Befristung (RS0121557 [T3]) eingeräumt. Hierdurch wurde zwar das ursprüngliche Bestandverhältnis einvernehmlich fortgesetzt (vgl RS0130859 – zu einem Versicherungsvertrag). Gründe, warum für einen redlichen Erklärungsempfänger in dieser Erklärung des Klägers die Bereitschaft zum Abschluss eines dem MRG unterliegenden Bestandverhältnisses zum Ausdruck kommen sollte, zeigt die Revision aber nicht auf. Auch durch die Kündigung und die Einräumung der weiteren Nutzungsmöglichkeit für die verbleibende Vertragslaufzeit wurde somit kein dem MRG unterliegendes Bestandverhältnis begründet. 8.2 Hier hat der Kläger nach der Kündigung dem Beklagten die Möglichkeit zur Weiterbenützung unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die ursprüngliche Vereinbarung und die darin vereinbarte Befristung (RS0121557 [T3]) eingeräumt. Hierdurch wurde zwar das ursprüngliche Bestandverhältnis einvernehmlich fortgesetzt vergleiche RS0130859 – zu einem Versicherungsvertrag). Gründe, warum für einen redlichen Erklärungsempfänger in dieser Erklärung des Klägers die Bereitschaft zum Abschluss eines dem MRG unterliegenden Bestandverhältnisses zum Ausdruck kommen sollte, zeigt die Revision aber nicht auf. Auch durch die Kündigung und die Einräumung der weiteren Nutzungsmöglichkeit für die verbleibende Vertragslaufzeit wurde somit kein dem MRG unterliegendes Bestandverhältnis begründet.

[30]          9. Die Kostenentscheidung gründet auf die §§ 41 und 50 ZPO. 9. Die Kostenentscheidung gründet auf die Paragraphen 41 und 50 ZPO.