Begründung:
Die Klägerin ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ *****, KG ***** mit dem Haus *****, ***** H*****straße 2. Sie hat diese Liegenschaft am 4.8.1987 von der Stadt Wien erworben. Die bis dahin bestehende Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung eines Baurechtszinses ist damit entfallen.
Im November 1972 wurde zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin als Bestandgeberin und der Beklagten als Bestandnehmerin ein Bestandvertrag über bestimmte Räumlichkeiten in diesem, damals noch nicht errichteten Haus geschlossen. Der Vertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen:
I. (1) Die Bestandgeberin wird aufgrund des Baurechtsvertrages mit der Gemeinde Wien ***** vom 20.6.1972 auf der Liegenschaft EZ ***** an der ***** H*****straße auf einer Fläche von rund 10.993 m2 ein Hotel, einen *****Terminal, eine Tiefgarage und sonstige Mietobjekte errichten und damit an dem so errichteten Bauwerk das Eigentum erwerben.römisch eins. (1) Die Bestandgeberin wird aufgrund des Baurechtsvertrages mit der Gemeinde Wien ***** vom 20.6.1972 auf der Liegenschaft EZ ***** an der ***** H*****straße auf einer Fläche von rund 10.993 m2 ein Hotel, einen *****Terminal, eine Tiefgarage und sonstige Mietobjekte errichten und damit an dem so errichteten Bauwerk das Eigentum erwerben.
I. (2) Am 31.12.2051 gehen die vorstehend genannten, von der Bestandgeberin errichteten Bauten, nach genanntem Baurechtsvertrag in das Eigentum der Gemeinde Wien über.römisch eins. (2) Am 31.12.2051 gehen die vorstehend genannten, von der Bestandgeberin errichteten Bauten, nach genanntem Baurechtsvertrag in das Eigentum der Gemeinde Wien über.
IV. Das Bestandverhältnis .......
Es wird von beiden Seiten unkündbar bis 31.12.2051 abgeschlossen
(vgl. Punkt X des Vertrages). Soferne der im Punkt I Abs (1) genannte
Baurechtsvertrag vorzeitig beendet wird, endet mit diesem Zeitpunkt
auch der gegenständliche Bestandvertrag. Sollte anderseits die
Bestandgeberin über den 31.12.2051 hinaus (zB. infolge eines neuen
Baurechtsvertrages zur Vermietung berechtigt sein, verlängert sich
dieser Bestandvertrag dementsprechend.
V. (1) Als Bestandzins wird ein Betrag von jährlich S
............pro/m2 im Erdgeschoß und S ...........pro/m2 für die
Kellerräume vereinbart. Dieser Zins ist ab Beginn des
Bestandverhältnisses (Punkt IV dieses Vertrages) in zwölf gleichen
Monatsraten jeweils bis zum dritten Tag eines jeden Monates, jeweils
im vorhinein zu bezahlen...... Ab dem 1.1. jenes Kalenderjahres, das
dem vollen 15. Kalenderjahr nach Übergabe folgt, verändert sich der
Bestandzins wie folgt:.... (.... wesentlich niedrigere Bestandzinse
pro m2). Auch dieser Bestandzins ist in zwölf gleichen Monatsraten am ersten Tag eines jeden Monats, jeweils im vorhinein zu bezahlen.
V. (2) Wertsicherungrömisch fünf. (2) Wertsicherung
V. (3) Zuzüglich zu dem im (1) genannten Bestandzins übernimmt die Bestandnehmerin die Zahlung eines Anteiles an dem von der Bestandgeberin an die Gemeinde Wien aufgrund des unter I. (1) bestehenden Vertrages zu zahlenden Baurechtszinses.römisch fünf. (3) Zuzüglich zu dem im (1) genannten Bestandzins übernimmt die Bestandnehmerin die Zahlung eines Anteiles an dem von der Bestandgeberin an die Gemeinde Wien aufgrund des unter römisch eins. (1) bestehenden Vertrages zu zahlenden Baurechtszinses.
Dieser von der Bestandnehmerin an die Bestandgeberin zusätzlich zu zahlende Kostenanteil beträgt in den ersten 15 Jahren ab Beginn des Bestandverhältnisses etwa 26 % des gesamten von der Bestandgeberin an die Gemeinde Wien zu zahlenden Baurechtszinses, ab dem 16. Jahr etwa 18 %. Der endgültige Prozentsatz wird nach Fertigstellung einvernehmlich ermittelt, wobei die unverbaute Fläche entsprechend beiliegendem Plan von Dr.P***** (Beilage./3) aufgeteilt wird, die verbaute nach Nutzflächen. Das Ergebnis wird auf volle Prozente auf- bzw. abgerundet.
V. (4) Dieser Baurechtszinsanteil ist am 2.1. eines jeden Jahres im vorhinein zu bezahlen.römisch fünf. (4) Dieser Baurechtszinsanteil ist am 2.1. eines jeden Jahres im vorhinein zu bezahlen.
V. (7) Der genannte Bestandzins sowie der Anteil am Baurechtszins und der Betriebskostenanteil verstehen sich ohne irgendwelche Abzüge, insbesondere ist die Mehrwertsteuer nicht inbegriffen und gesondert zu bezahlen.römisch fünf. (7) Der genannte Bestandzins sowie der Anteil am Baurechtszins und der Betriebskostenanteil verstehen sich ohne irgendwelche Abzüge, insbesondere ist die Mehrwertsteuer nicht inbegriffen und gesondert zu bezahlen.
Bis 1990 hat der Baurechtszinsanteil 26 % des gesamten von der Klägerin an die Gemeinde Wien zu zahlenden Baurechtszinses betragen, ab 1991 18 %. Seit Jänner 1989 zahlt die beklagte Partei keinen Baurechtszinsanteil mehr an die Klägerin.
Mit der vorliegenden Klage begehrte die Klägerin den Teil des Bestandzinses, der sich aus dem Baurechtszins errechnet, für die Jahre 1989, 1990 und 1991 in der Höhe von insgesamt S 3,885,510,55 sA. Die Klägerin erklärte die Auflösung des Bestandverhältnisses gemäß § 1118 ABGB und begehrte die Räumung des Bestandobjektes.Mit der vorliegenden Klage begehrte die Klägerin den Teil des Bestandzinses, der sich aus dem Baurechtszins errechnet, für die Jahre 1989, 1990 und 1991 in der Höhe von insgesamt S 3,885,510,55 sA. Die Klägerin erklärte die Auflösung des Bestandverhältnisses gemäß Paragraph 1118, ABGB und begehrte die Räumung des Bestandobjektes.
Die Beklagte wendete ein, den vereinbarten Bestandzins bezahlt zu haben; mit dem Kauf der Liegenschaft durch die Klägerin sei die Verpflichtung zur Zahlung eines Baurechtszinsanteiles entfallen, weil auch die Klägerin einen Baurechtszins nicht mehr zu entrichten hat.
Das Erstgericht verurteilte mit Teilurteil vom 19.7.1991 die beklagte Partei zur Zahlung eines Betrages von S 3,885.510,55. Der Ausspruch über das Zinsen- und das Räumungsbegehren blieb dem Endurteil vorbehalten. Es traf über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt noch folgende wesentliche Feststellungen:
Bei den Verhandlungen, die zum Abschluß des Bestandvertrages zwischen der Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin (G*****gesellschaft m.b.H.) führten, ging man davon aus, daß die Klägerin das Benützungsrecht an der Liegenschaft aufgrund eines Baurechtsvertrages mit der Gemeinde Wien besitzt. Der mögliche Kauf einer Liegenschaft durch die G*****gesellschaft m.b.H. wurde weder ausdrücklich noch indirekt zur Sprache gebracht. Mit dem für die ersten 15 Jahre vereinbarten "Bestandzins" sollten die anteiligen Baukosten abgedeckt werden, ab Beginn des 16. Jahres war der monatliche "Bestandzins" erheblich niedriger. Es konnte nicht festgestellt werden, wie sich die Vertragspartner zur Frage, aus welchem Grund eine Aufteilung in "Bestandzins" und Baurechtszinsanteil erfolgte, äußerten.
In rechtlicher Hinsicht legte das Erstgericht den zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag dahin aus, daß auch der Betrag, den die Beklagte als "Anteil am Baurechtszins" zu bezahlen habe, Entgelt für die Überlassung der gegenständlichen Liegenschaftsanteile sei. Daraus folge, daß der Erwerb der Liegenschaft durch die Klägerin im Jahre 1987 und der damit verbundene Entfall der Verpflichtung zur Zahlung eines Baurechtszinses an den früheren Liegenschaftseigentümer für die Frage der Höhe des von der Beklagten zu entrichtenden Entgeltes keine Bedeutung habe. Zwar hätten die Parteien des Bestandvertrages vereinbart, daß das Bestandverhältnis vorzeitig enden solle, wenn der zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Gemeinde Wien bestehende Baurechtsvertrag vorzeitig beendet werde. Gleichzeitig hätten sie aber vereinbart, daß, sollte die Bestandgeberin über den 31.12.2051 hinaus zur Vermietung berechtigt sein, sich der Bestandvertrag dementsprechend verlängere. Für den Fall des Erwerbes des Eigentums an der Liegenschaft durch die Klägerin seien beide Parteien davon ausgegangen, daß der Bestandvertrag trotz der dadurch erfolgten Beendigung des Baurechtsvertrages weiter aufrecht bleiben solle. Da die Parteien bei Abschluß des Bestandvertrages und Vereinbarung des Bestandzinses nicht daran gedacht hätten, daß die Klägerin das Eigentum an der Liegenschaft erwerben werde und was für diesen Fall bei der Entgeltberechnung zu gelten habe, liege eine Vertragslücke vor, die mit Hilfe ergänzender Vertragsauslegung zu schließen sei. Hätten redliche Parteien bei Vertragsverfassung an den Konfliktsfall gedacht, hätten sie vereinbart, daß der Bestandzins auch nach Erwerb des Liegenschaftseigentums in der gesamten vereinbarten Höhe zu bezahlen sei, sodaß die beklagte Partei weiterhin verpflichtet sei, den Anteil am Baurechtszins zu entrichten. Die objektiven Wertverhältnisse von Leistung und Gegenleistung hätten sich durch den Eigentumserwerb nicht geändert, auch die subjektive Äquivalenz sei weiter gegeben, da kein Vertragspartner aufgrund der bei Vertragsabschluß ins Auge gefaßten Sachlage damit hätte rechnen können, daß während der Vertragsdauer weniger zu zahlen sei. Selbst wenn man aber die Überwälzung des Baurechtszinsanteiles auf die Beklagte als Aufwandersatz konstruiere, ergebe eine ergänzende Vertragsauslegung nichts anderes, als daß die Beklagte das Entgelt in Höhe des exakt fixierten Baurechtszinses weiterhin zu bezahlen habe, weil eine derartige Vertragsauslegung möglich nahe an dem tatsächlich Vereinbarten und Gewollten zu bleiben habe. Auch wenn man einen Teil des Kaufpreises als kapitalisierten Bauzins bedenke, ergebe sich daraus die Verpflichtung der Beklagten zur weiteren Entgeltzahlung.
Das von der Beklagten und der Nebenintervientin Österreichische Bundesbahnen angerufene Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und schloß sich der Vertragsauslegung durch das Erstgericht an. Die von der Beklagten vorgenommene Auslegung des hypothetischen Parteiwillens lasse völlig außer Betracht, daß die Klägerin für den Kaufpreis zum Erwerb des Liegenschaftseigentums Zinsen zu entrichten habe, die den Baurechtszins überstiegen. Selbst unter Betrachtung der Baurechtszinszahlungsverpflichtung als Aufwandersatz lasse sich der von der Beklagten gewünschte Schluß auf den hypothetischen Parteiwillen, die Beklagte habe diesfalls weniger zu zahlen, nicht ziehen. Die von der Nebenintervientin als relevant beurteilte Unterscheidung der Entgeltbestandteile in "Bestandzins" und "Baurechtszinsanteil" sage über deren rechtliche Zuordnung nichts aus.
Die ordentliche Revision wurde zugelassen, weil zur Frage der Überwälzbarkeit eines Baurechtszinsanteiles nach Erwerb des Eigentums an der Bestandsache durch den Bestandgeber keine Judikatur des Obersten Gerichtshofes vorliege.
Gegen dieses Urteil richten sich die Revisionen der beklagten Partei und der Nebenintervientin Österreichische Bundesbahnen mit dem Antrag, das angefochtene Urteil abzuändern und das Klagebegehren abzuweisen; die beklagte Partei stellt einen Eventualantrag auf Aufhebung der Berufungsentscheidung oder auch der Entscheidung des Erstgerichtes.
Die Klägerin begehrte in der Revisionsbeantwortung, dem Rechtsmittel der Beklagten und der Nebenintervientin keine Folge zu geben.