Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht in Arbeits- und Sozialrechtssachen durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Maier und Dr.Petrag sowie durch die fachkundigen Laienrichter Dr.Peter Scheuch und Mag.Gabriele Jarosch als weitere Richter in der Arbeitsrechtssache der klagenden Partei L*****Gemeinnützige Landeswohnungsgenossenschaft ***** GenmbH, ***** vertreten durch Dr.Roland Gabl ua, Rechtsanwälte in Linz, sowie der Nebenintervenienten auf seiten der klagenden Partei 1. Friederike K*****, Pensionistin, ***** 2. Anna S*****, Pensionistin, ***** beide vertreten durch Dr.Josef Lindlbauer, Rechtsanwalt in Enns, wider die beklagte Partei Radmilla W*****, Hausbesorgerin, ***** vertreten durch Dr.Wolfgang Sandmayr, Sekretär der Kammer für Arbeiter und Angestellte für Oberösterreich, Volksgartenstraße 40, 4020 Linz, wegen Aufkündigung eines Hausbesorgerdienstverhältnisses (Streitwert S 60.000), infolge Revision der klagenden Partei und der Nebenintervenienten gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Linz als Berufungsgericht in Arbeits- und Sozialrechtssachen vom 30.Jänner 1996, GZ 11 Ra 97/95-25, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Landesgerichtes Steyr als Arbeits- und Sozialgericht vom 16.Jänner 1995, GZ 27 Cga 10/94g-17, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Den Revisionen wird Folge gegeben.

Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Die Beklagte ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 8.117,76 (darin S 1.352,96 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und die mit S 4.871,04 (darin S 811,84 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Die Beklagte ist weiters schuldig, den Nebenintervenienten die mit S 10.603,81 (darin S 1.767,29 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und die mit S 5.358,14 (darin S 893,02 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte ist seit 1.8.1986 Hausbesorgerin in der Wohnanlage der klagenden Partei in E*****, in der ihr auch eine Dienstwohnung zugewiesen ist.

Die klagende Partei kündigte das Dienstverhältnis samt Dienstwohnung zum 31.Juli 1994 auf. Der als Hausbesorger mittätige Gatte der Beklagten gehe gegen die Mieter tätlich vor, gefährde deren Gesundheit, belästige sie ständig und verleide ihnen das Zusammenleben auf das Gröblichste. Die Beklagte habe es nicht nur unterlassen, in irgendeiner Form Abhilfe zu schaffen, sondern leiste dem Vorgehen ihres Gatten Vorschub und unterstütze ihn bei seinem Verhalten.

Die als Nebenintervenienten auf seiten der klagenden Partei eingetretenen Mieter brachten vor, daß ihnen die Beklagte durch ihr rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten das Zusammenleben verleide und dadurch in ihre Mietrechte eingreife.

Die Beklagte beantragte, die Aufkündigung aufzuheben und das Räumungsbegehren abzuweisen. Die geltend gemachten Kündigungsgründe seien nicht gegeben. Der überwiegende Teil der Hausbewohner stehe ihr und ihrem Gatten positiv bzw neutral gegenüber. Es seien lediglich wenige Hausbewohner, welche durch Beschimpfungen, Beleidigungen und grundlose Anzeigen Kontroversen verursachten.

Das Erstgericht gab dem Räumungsbegehren statt. Es traf im wesentlichen folgende Feststellungen:

Die Beklagte wird von ihrem Gatten bei sämtlichen Hausbesorgerarbeiten unterstützt. Das Hausbesorgerehepaar betreut einen von ca 35 Parteien bewohnten zehnstöckigen Gebäudekomplex. Ein Teil dieser Parteien lebt mit ihnen in Streit; ein Teil verhält sich neutral und der restliche Teil unterstützt das Hausbesorgerehepaar bei seinen Auseinandersetzungen mit den "verfeindeten" Hausbewohnern. Es wurden in den Jahren 1987, 1990 und 1993 Anzeigen gegen den Gatten der Beklagten erstattet und es gab Strafverfahren.

In einer Silvesternacht in den Jahren 1990/1991 beschwerte sich der Mieter B***** beim Gatten der Beklagten, weil dieser einen Silvesterkracher entzündet hatte. Im Zuge des Gesprächs versetzte der Gatte der Beklagten dem Mieter einen Stoß, wodurch dieser aber nicht verletzt wurde. Am 27.2.1990 versetzte der Gatte der Beklagten dem Mieter P***** im 10.Stock des Hauses zwei Faustschläge ins Gesicht. Im Jahre 1993 stieß der Gatte der Beklagten den Mieter K***** in der L*****straße vom Gehsteig und trat ihm bei einer anderen Begegnung im Lift des Hauses in die Leistengegend. K***** kaufte sich aus Angst, wieder geschlagen zu werden, eine Gaspistole, die er dem Gatten der Beklagten zur Abschreckung zeigte. Auch die Gattin K*****'s fürchtete sich vor dem Gatten der Beklagten und traut sich deswegen nicht mehr in den Keller.In einer Silvesternacht in den Jahren 1990 aus 1991, beschwerte sich der Mieter B***** beim Gatten der Beklagten, weil dieser einen Silvesterkracher entzündet hatte. Im Zuge des Gesprächs versetzte der Gatte der Beklagten dem Mieter einen Stoß, wodurch dieser aber nicht verletzt wurde. Am 27.2.1990 versetzte der Gatte der Beklagten dem Mieter P***** im 10.Stock des Hauses zwei Faustschläge ins Gesicht. Im Jahre 1993 stieß der Gatte der Beklagten den Mieter K***** in der L*****straße vom Gehsteig und trat ihm bei einer anderen Begegnung im Lift des Hauses in die Leistengegend. K***** kaufte sich aus Angst, wieder geschlagen zu werden, eine Gaspistole, die er dem Gatten der Beklagten zur Abschreckung zeigte. Auch die Gattin K*****'s fürchtete sich vor dem Gatten der Beklagten und traut sich deswegen nicht mehr in den Keller.

Der Gatte der Beklagten hatte auch Hildegard T***** im Keller erschreckt. Die Hausbewohnerinnen Kö*****, H***** und Z***** fürchten sich wegen seines Verhaltens ebenfalls, allein in den Keller zu gehen. Anna Sch***** hat Angst, von ihm angeschrieen zu werden. Deren Gatte äußerte sich im Februar oder März 1993 einem Zeitungsredakteur gegenüber, daß der Hausmeister die Leute schlage und die Frauen bedrohe. Viele würden sich nicht mehr trauen, in den Keller zu gehen. In dem deshalb vom Gatten der Beklagten angestrengten Privatanklageverfahren gemäß § 111 StGB wurde Sch***** aufgrund des von ihm erbrachten Wahrheitsbeweises freigesprochen. Im Zuge dieses Verfahrens hatte sich der Gatte der Beklagten gegenüber Sch***** auch dahingehend geäußert, daß jetzt aber bald was passieren werde. Aufgrund dieser Drohung befürchtete Sch*****, ebenfalls eine Ohrfeige zu erhalten.Der Gatte der Beklagten hatte auch Hildegard T***** im Keller erschreckt. Die Hausbewohnerinnen Kö*****, H***** und Z***** fürchten sich wegen seines Verhaltens ebenfalls, allein in den Keller zu gehen. Anna Sch***** hat Angst, von ihm angeschrieen zu werden. Deren Gatte äußerte sich im Februar oder März 1993 einem Zeitungsredakteur gegenüber, daß der Hausmeister die Leute schlage und die Frauen bedrohe. Viele würden sich nicht mehr trauen, in den Keller zu gehen. In dem deshalb vom Gatten der Beklagten angestrengten Privatanklageverfahren gemäß Paragraph 111, StGB wurde Sch***** aufgrund des von ihm erbrachten Wahrheitsbeweises freigesprochen. Im Zuge dieses Verfahrens hatte sich der Gatte der Beklagten gegenüber Sch***** auch dahingehend geäußert, daß jetzt aber bald was passieren werde. Aufgrund dieser Drohung befürchtete Sch*****, ebenfalls eine Ohrfeige zu erhalten.

Am 9.3.1994 wischte die Beklagte das Stiegenhaus naß auf. Als die Gattin Sch*****'s ihren Mann darauf aufmerksam machte, daß der Boden naß und rutschig sei, ging die Beklagte auf dessen Gattin hin und tat so, als wolle sie ihr den nassen Ausreibfetzen hinaufhauen. Im Herbst 1994 beschimpfte die Beklagte die Mieterin Kö***** im Lift als "Kanaille". Sowohl sie als auch ihr Gatte beschimpften wiederholt verschiedene Hausbewohner, insbesondere Sch***** und K***** sowie deren Gattinnen. Andererseits wurden auch sie insbesondere von den Ehegatten Sch***** beschimpft.

Das Erstgericht vertrat die Rechtsauffassung, daß ein Kündigungsgrund im Sinne der demonstrativen Aufzählung des § 18 Abs 6 HBG vorliege. In Anbetracht dessen, daß sich der Gatte der Beklagten nicht nur fortgesetzt ungebührlich benommen habe, sondern gegen Hausbewohner sogar tätlich geworden sei, erscheine die im § 18 Abs 6 lit b HBG geforderte vorherige schriftliche Verwarnung nicht notwendig. Aufgrund des gelungenen Wahrheitsbeweises dürfe gesagt werden, daß der "Hausmeister" die Leute schlage und die Frauen bedrohe, so daß sich viele nicht mehr in den Keller trauen. Ein solches Verhalten sei mit der Stellung eines Hausbesorgers nicht in Einklang zu bringen.Das Erstgericht vertrat die Rechtsauffassung, daß ein Kündigungsgrund im Sinne der demonstrativen Aufzählung des Paragraph 18, Absatz 6, HBG vorliege. In Anbetracht dessen, daß sich der Gatte der Beklagten nicht nur fortgesetzt ungebührlich benommen habe, sondern gegen Hausbewohner sogar tätlich geworden sei, erscheine die im Paragraph 18, Absatz 6, Litera b, HBG geforderte vorherige schriftliche Verwarnung nicht notwendig. Aufgrund des gelungenen Wahrheitsbeweises dürfe gesagt werden, daß der "Hausmeister" die Leute schlage und die Frauen bedrohe, so daß sich viele nicht mehr in den Keller trauen. Ein solches Verhalten sei mit der Stellung eines Hausbesorgers nicht in Einklang zu bringen.

Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil dahin ab, daß es die Aufkündigung des Hausbesorgerdienstverhältnisses aufhob und die Räumungsklage abwies. Die klagende Partei habe einen Sachverhalt vorgetragen, der unter den Kündigungsgrund des § 18 Abs 6 lit b HBG zu subsumieren sei. Das festgestellte grob ungebührliche Verhalten der Beklagten und ihres bei den Hausbesorgerarbeiten mittätigen Ehemannes verwirkliche diesen Kündigungsgrund aber nur, wenn es trotz vorheriger schriftlicher Ermahnung durch den Hauseigentümer fortgesetzt worden wäre. Eine solche Ermahnung durch den Hauseigentümer sei aber weder behauptet noch festgestellt worden; dies, obwohl die Mieter wiederholt um Abhilfe gegen die Beklagte ersucht hätten.Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil dahin ab, daß es die Aufkündigung des Hausbesorgerdienstverhältnisses aufhob und die Räumungsklage abwies. Die klagende Partei habe einen Sachverhalt vorgetragen, der unter den Kündigungsgrund des Paragraph 18, Absatz 6, Litera b, HBG zu subsumieren sei. Das festgestellte grob ungebührliche Verhalten der Beklagten und ihres bei den Hausbesorgerarbeiten mittätigen Ehemannes verwirkliche diesen Kündigungsgrund aber nur, wenn es trotz vorheriger schriftlicher Ermahnung durch den Hauseigentümer fortgesetzt worden wäre. Eine solche Ermahnung durch den Hauseigentümer sei aber weder behauptet noch festgestellt worden; dies, obwohl die Mieter wiederholt um Abhilfe gegen die Beklagte ersucht hätten.

Gegen dieses Urteil richten sich die aus dem Grunde der unrichtigen rechtlichen Beurteilung erhobenen Revisionen der klagenden Partei und der Nebenintervenienten mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung dahin abzuändern, daß das Urteil des Erstgerichtes wieder hergestellt wird. Hilfsweise werden Aufhebungsanträge gestellt.

Die Beklagte hat sich am Revisionsverfahren nicht beteiligt.

Die Revision ist zulässig, weil der Fortbestand des Arbeitsverhältnisses der Beklagten strittig ist (§ 46 Abs 3 Z 1 letzter Fall ASGG); sie ist auch berechtigt.Die Revision ist zulässig, weil der Fortbestand des Arbeitsverhältnisses der Beklagten strittig ist (Paragraph 46, Absatz 3, Ziffer eins, letzter Fall ASGG); sie ist auch berechtigt.

Wie der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen hat, kann bei Fehlen eines Elementes der im § 18 Abs 6 HBG demonstrativ aufgezählten Kündigungsgründe im Wege der Analogie ein den Kündigungsgründen gleichzuhaltender Tatbestand angenommen werden, wenn anstelle des fehlenden Tatbestandselementes ein anderes, mindestens ebenso schwerwiegendes Sachverhaltselement vorliegt (vgl 9 ObA 316/92 mwH = infas 1993 A 96; 9 ObA 32/95 mwH = WoBl 1996/32 = infas 1995 A 116 ua). Dies ist hier der Fall. Das vom Gatten der Beklagten seit vielen Jahren fortgesetzte tätliche und bedrohliche Verhalten, das dazu führte, daß sich mehrere Bewohnerinnen des Hauses davor fürchten, allein in den Keller zu gehen, hat ein Ausmaß erreicht, das über den Rahmen eines "ungebührlichen Benehmens" hinausgeht. Die seit 1987 erstatteten Anzeigen hätten es der Beklagten und ihrem Gatten hinreichend klarmachen müssen, daß ein derartiges Verhalten nicht sanktionslos hingenommen wird. Deren Einsichtslosigkeit zeigt sich in ihren Einwendungen, die sich darauf beschränken, die festgestellten Vorfälle zu bestreiten und die Schuld an den "Kontroversen" wenigen Hausbewohnern zuzuschieben. Die fehlende schriftliche Verwarnung wird daher im vorliegenden Fall durch das stetige nahezu schon terroristische Verhalten des Gatten der Beklagten, das zur anhaltenden Einschüchterung von Mietern, insbesondere von Frauen geführt hat, und der Einsichtslosigkeit der Beklagten selbst, die eine Mieterin mit einem Putzlappen bedroht hatte und auch nach bereits eingebrachter Aufkündigung eine andere Mieterin noch als "Kanaille" beschimpfte, aufgehoben.Wie der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen hat, kann bei Fehlen eines Elementes der im Paragraph 18, Absatz 6, HBG demonstrativ aufgezählten Kündigungsgründe im Wege der Analogie ein den Kündigungsgründen gleichzuhaltender Tatbestand angenommen werden, wenn anstelle des fehlenden Tatbestandselementes ein anderes, mindestens ebenso schwerwiegendes Sachverhaltselement vorliegt vergleiche 9 ObA 316/92 mwH = infas 1993 A 96; 9 ObA 32/95 mwH = WoBl 1996/32 = infas 1995 A 116 ua). Dies ist hier der Fall. Das vom Gatten der Beklagten seit vielen Jahren fortgesetzte tätliche und bedrohliche Verhalten, das dazu führte, daß sich mehrere Bewohnerinnen des Hauses davor fürchten, allein in den Keller zu gehen, hat ein Ausmaß erreicht, das über den Rahmen eines "ungebührlichen Benehmens" hinausgeht. Die seit 1987 erstatteten Anzeigen hätten es der Beklagten und ihrem Gatten hinreichend klarmachen müssen, daß ein derartiges Verhalten nicht sanktionslos hingenommen wird. Deren Einsichtslosigkeit zeigt sich in ihren Einwendungen, die sich darauf beschränken, die festgestellten Vorfälle zu bestreiten und die Schuld an den "Kontroversen" wenigen Hausbewohnern zuzuschieben. Die fehlende schriftliche Verwarnung wird daher im vorliegenden Fall durch das stetige nahezu schon terroristische Verhalten des Gatten der Beklagten, das zur anhaltenden Einschüchterung von Mietern, insbesondere von Frauen geführt hat, und der Einsichtslosigkeit der Beklagten selbst, die eine Mieterin mit einem Putzlappen bedroht hatte und auch nach bereits eingebrachter Aufkündigung eine andere Mieterin noch als "Kanaille" beschimpfte, aufgehoben.

Die Kostenentscheidung ist in den §§ 41 und 50 Abs 1 ZPO begründet. Ergänzend ist zu bemerken, daß arbeitsrechtliche Streitigkeiten gemäß Anm 5 zu TP 3 RATG bis zu einem Streitwert von S 20.000 gebührenfrei sind. Nach § 16 Z 1 lit a GGG beträgt der Streitwert in Arbeitsrechtssachen, soweit nicht ein Geldbetrag verlangt wird, SDie Kostenentscheidung ist in den Paragraphen 41 und 50 Absatz eins, ZPO begründet. Ergänzend ist zu bemerken, daß arbeitsrechtliche Streitigkeiten gemäß Anmerkung 5 zu TP 3 RATG bis zu einem Streitwert von S 20.000 gebührenfrei sind. Nach Paragraph 16, Ziffer eins, Litera a, GGG beträgt der Streitwert in Arbeitsrechtssachen, soweit nicht ein Geldbetrag verlangt wird, S

7.950. Hinsichtlich des Streitgenossenzuschlags sind die Nebenintervenienten auf § 15 lit a RATG zu verweisen.7.950. Hinsichtlich des Streitgenossenzuschlags sind die Nebenintervenienten auf Paragraph 15, Litera a, RATG zu verweisen.